ការកើនឡើងហានីភ័យឥណទាននៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជា៖ អ្នកវិនិយោគត្រូវយល់ដឹង...

មានប្រជាជនកម្ពុជាជាច្រើនមានការខ្វះខាតដើមទុនក្នុងការវិនិយោគលើលំនៅដ្ឋានប្រភេទដូចជា៖ ផ្ទះធម្មតា ខុនដូ បុរី ឫផ្សេងៗទៀត បច្ចុប្បន្ននេះកម្ចីទិញផ្ទះគឺកំពុងទ្រទ្រង់ទីផ្សារទំាងមូល។ 

ស្ថាប័នរូបិយវត្ថុអន្តរជាតិ (IMF) បានលើកឡើងក្នុងពេលថ្មីៗនេះថា អ្នកទិញនៅក្នុងទីផ្សារកម្ពុជាបានជ្រើសរើសយកសេវាកម្មឥណទានកាន់តែច្រើនឡើងសម្រាប់ទិញអចលនវត្ថុ ហើយចំនួននេះមានការកើនឡើងពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។ តាមរយបាយការណ៍ស្ថាប័នរូបិយវត្ថុអន្តរជាតិបានលើកឡើងថាអត្រានៃតម្លៃប្រាក់កម្ចីបានកើនឡើងពី ៧០-៨០% នៅឆ្នាំ២០១៦។

ម្ចាស់អចលនទ្រព្យបានខ្ចីប្រាក់ទិញអចលនទ្រព្យ ពួកគេទំាងនោះជាអ្នកលក់ដំបូងបន្ទាប់ពីទីផ្សារបានឡើងដល់ចំណុចកំពូល វាជាហេតុនៃការកើនឡើងនៃហានិភ័យនៃ "ការបំប៉ោងតម្លៃ" បានផ្ទុះនៅក្នុងទីផ្សារ។

ស្ថានភាពនេះអាចកាន់តែរីកធំឡើងកាលណាអត្រាការប្រាក់នៃប្រាក់កម្ចីទាំងនោះកើនឡើង ចំណែកការជួលប្រចាំឆ្នាំសម្រាប់អចលនទ្រព្យទាំងមូលបានធ្លាក់ចុះទាបជាងការរំពឹងទុក។ អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីបានលក់ខុនដូទំាងនោះវិញនៅពេលដែលកូនបំណុលគ្មានសមត្ថភាពបង់ប្រាក់ត្រលប់ទៅវិញ ដែលធ្វើឲ្យមានការផ្តត់ផ្គង់លើសតម្រូវការ ដែលបង្ករឲ្យមានគ្រោះថ្នាក់កាន់តែធំឡើងសម្រាប់ទីផ្សារ។ នៅពេលដែលបំណុលបន្តកើនឡើងចុងក្រោយហានិភ័យនៃឥណទានធ្វើឲ្យកាន់តែមានក្តីបារម្ភនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា។

នៅពេលដែលប្រាក់កម្ចីកើនឡើងឥណទាននៅក្នុងទីផ្សារកើនឡើងបន្ទាប់មកនឹងមានលំហូរសាច់ប្រាក់សម្រាប់ពលរដ្ឋ និង សេដ្ឋកិច្ច។ វាជាការប្រើសើរសម្រាប់ពលរដ្ឋនៅពេលដែលពួកគេប្រើប្រាស់នូវប្រាក់ទាំងនេះទៅក្នុងអាជីវកម្មដោយបង្កើតផែនការអាជីវកម្មច្បាស់លាស់។ ហើយវាក៏មានសារៈសំខាន់សម្រាប់ការពង្រីកអាជីវកម្មផងដែរ ។ល។ សកម្មភាពទាំងនេះនឹង បង្កើតមុខរបរយ៉ាងច្រើនសម្រាប់ប្រជាជន។

ប៉ុន្តែក៏មានគុណវិបត្តិផងដែរ...

លោក ហ៊ឹម សីហា នៃក្រុមហ៊ុន VTrust បានបញ្ជាក់ថាហានិភ័យឥណទានកំពុងកើនឡើងក្នុងទីផ្សារឆ្នាំ២០១៦នៅពេលដែល អ្នកវិនិយោគផ្តល់ហិរញ្ញវត្ថុដោយផ្ទាល់ដើម្បីជម្រុញដល់កំណើននៃការលក់នៅក្នុងទីផ្សារជាពិសេសសម្រាប់ទីផ្សារក្នុងស្រុក៖ “សម្រាប់ការជម្រុញទីផ្សារពេលបច្ចុប្បន្ន អ្នកអភិវឌ្ឍន៍បានផ្តល់ជូននូវជម្រើសអាចបត់បែនសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះ និងដីឡូតិ៍ ដោយមិនបាច់បង់ប្រាក់កក់ (០%នៃប្រាក់កក់) ដើម្បីជម្រុញការលក់ហើយនៅក្នុងរយៈពេលខ្លីយើងមើលឃើញថាមានលក្ខណៈល្អប្រសើរនិងផលណេញច្រើនសម្រាប់ទីផ្សារ។ ប៉ុន្តែខណៈពេលដែលធនាគារមានការរឹតបន្តឹងលើការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទៅឲ្យអតិថិជន។ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ភាគច្រើនមិនបានសិក្សាច្បាស់លាស់អំពីអតិថិជនមុនពេលផ្តល់កិច្ចសន្សាបង់រំលស់ ដើម្បីបញ្ជៀសពីបញ្ហាពេលអនាគត។ ប្រសិនបើមិនមានការគ្រប់គ្រងច្បាស់លាស់អាចក្នុងរយៈពេលមធ្យម ទៅវែងធ្វើឲ្យមានការជំពាក់បំណុលចំណោមអតិថិជនដែលខ្វះលទ្ធភាព ហើយទាំងនេះអាចធ្វើឲ្យមានវិបត្តិប្រាក់កម្ចី និយតករគួរសិក្សាពីចំណុចទាំងនេះឲ្យបានច្បាស់លាស់។

ហានិភ័យសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជាគឺការបោះឆ្នោតឆ្នាំ២០១៨!

អំឡុងពេលបោះឆ្នោតនៅកម្ពុជាធ្លាប់មាន “ការដកប្រាក់ចេញ” ដោយក្រុមហ៊ុនចម្រុះជាតិនិងអន្តរជាតិ ប្រជាពលរដ្ឋនិងអ្នកមានក្នុងស្រុកបានដកយកប្រាក់របស់ពួកគេពីធនាគារក្នុងប្រទេសកម្ពុជា។ សកម្មភាពទំាងនេះត្រូវបានគេមើលឃើញថាជាការការពារក្នុងអំឡុងគ្រានៃភាពមិនច្បាស់លាស់ផ្នែកនយោបាយ។ ព្រឹត្តិការណ៍បោះឆ្នោតនាពេលខាងមុខនិងការផ្គត់ផ្គង់ខុនដូនៅពេលអនាគត គឺមានការទំនាក់ទំនងគ្នាយ៉ាងជិតស្និទ្ធ កត្តាទាំងពីរនេះអាចនឹងបង្កើនផលប៉ះពាល់ទៅវិញទៅមក។

អ្នកនាង ម៉ី កល្យាណ ជាអ្នកប្រឹក្សានៃក្រុមប្រឹក្សាជាន់ខ្ពស់សេដ្ឋកិច្ចជាតិ បានលើកឡើងថាឥណទានទូទៅនៅទូទាំងប្រទេសកម្ពុជាបានកើនឡើងប្រមាណជា៣០%។ ក្រុមប្រឹក្សាជាន់ខ្ពស់សេដ្ឋកិច្ចជាតិដឹងថាហានិភ័យនេះកើនឡើង ជាពិសេសកើនឡើងនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ យោងទៅតាមរបាយការណ៍ភ្នំពេញប៉ុស្តិ៍ អ្នកនាងកល្យាណនិយាយថា “ឥណទានគឺដូចជាខ្លាញ់នៅក្នុងរាងកាយយើងអញ្ចឹង។ យើងត្រូវការខ្លាញ់ឲ្យធ្វើឲ្យមុខងារក្នុងរាងកាយមានសកម្មភាព ប៉ុន្តែយើងក៏មិនត្រូវការវាច្រើនពេកដែរ។”

ដំណោះស្រាយលើរាល់ក្តីបារម្ភទាំងនេះ IMF ថា ត្រូវដោះស្រាយតម្រូវការសម្រាប់អ្នកដាក់ប្រាក់កម្ចីកម្ពុជាឲ្យដាក់តម្រូវការដើម ទុនខ្ពស់គ្រប់ហិរញ្ញវត្ថុអចលនទ្រព្យទាំងអស់ បន្ទុកហានិភ័យសម្រាប់ធនាគារទាក់ទងទៅនឹងកម្ចីទិញផ្ទះ ហើយត្រូវធានាថា រាល់ការអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យ គឺ “ស្ថិតក្រោមបទបញ្ញត្តិតឹងតែង និងការគ្រប់គ្រងត្រឹមត្រូវ។

លោក យិន លាងគង់ជានិពន្ធនាយកនៃទស្សនាវដ្តី Property View និងជាអ្នកនិពន្ធផ្នែកសេដ្ឋកិច្ចនៅទូរទ្ទស្សន៍ BTV បានលើកឡើងនៅក្នុងបទសម្ភាសន៍នាពេលថ្មីៗនេះ បានឲ្យដឹងថាស្ថាប័នផ្តល់ប្រាក់កម្ចីគួរតែនៅបន្តផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់អតិថិជន ប៉ុន្តែត្រូវមានការកំណត់ចំនួន និងលក្ខខណ្ឌច្បាស់លាស់។ នៅពេលផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់អតិថិជន បា្រកដថាអ្នកបានជួយធ្វើឲ្យជីវភាពរស់នៅរបស់ពួកគេមានភាពប្រសើរឡើង។ សម្រាប់កម្ចីទិញផ្ទះគួរផ្តល់ទៅឲ្យអ្នកមានជីភាពមធ្យមឡើងទៅ ប្រាក់កម្ចីនឹងផ្តល់ទាំងការរស់នៅ ដោយជួយផ្តល់ឲ្យប្រជាជនមានជីវភាពរស់នៅសមរម្យហើយវាក៏ជាផលចំណេញសម្រាប់ធនាគារ ឫស្ថាប័នហិរញ្ញវត្ថុផងដែរ។

អនុសាសន៍ទាំងនេះហាក់មានឥទ្ធិពលនៅក្នុងទីផ្សារនៅឆមាសទី២ឆ្នាំ២០១៦។ បទបញ្ញត្តិសម្រាប់គ្រប់គ្រងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ចាប់ផ្តើមកើតមានឡើងក្នុងពេលថ្មីៗនេះ ដោយតម្រូវឲ្យបង្កើតច្បាប់បញ្ញាតិ្ត និងការបញ្ជាក់អាជ្ញាប័ណ្ណពីគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ទំាងអស់ឲ្យបានច្បាស់លាស់។ ក្នុងពេលជាមួួយគ្នាអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីឯកជន ហាក់មានការរឹងបណ្តឹងលើកម្ចីទិញអចលនទ្រព្យ ជាពិសេស ការទិញដោយបង់ប្រាក់ជាមុនពេលគម្រោងចាប់ផ្តើមសាងសង់។

ស្វែងយល់បន្ថែមអំពីចំណេះដឹងនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា!