ច្បាប់៖ ស្វែងយល់ពីអគារសហកម្មសិទ្ធិ (ខុនដូ) នៅកម្ពុជា

តើអ្វីជា ឬហៅថា “អគារសហកម្មសិទ្ធិ?”

ជាការពិតណាស់-- កាលណានិយាយពីអគារសហកម្មសិទ្ធិ កម្រនឹងមានអ្នកស្គាល់វាណាស់ថាជាអ្វី ហើយក៏ពិបាកនឹងកំណត់ សម្គាល់ថា ជាអគារប្រភេទដូចម្តេច ទើបហៅថា អគារសហកម្មសិទ្ធិនោះ? ប៉ុន្តែបើនិយាយពី “ខុនដូ” គេពិតជាស្គាល់វាយ៉ាងច្បាស់ ពីព្រោះពាក្យ “ខុនដូ” នេះ ហាក់ដូចគេស្គាល់ឡើងរត់មាត់ទៅហើយ និង ដោយសារថា អគារសហកម្មសិទ្ធិ ឬ “ខុនដូ” នេះ កំពុងតែកើតឡើងព្រោងព្រាត គួរអោយកត់សម្គាល់នៅ ប្រទេសកម្ពុជា ។

ខាងក្រោមនេះ យើងនឹងសិក្សាអោយបានស៊ីជំរៅ និងកាន់តែច្បាស់ថា តើអគារ សហកម្មសិទ្ធិ ឬ “ខុនដូ” នេះ ជាអ្វី ហើយពិសេស អ្នកទិញត្រូវយល់ដឹងអ្វីខ្លះពីវា?

អគារសហកម្មសិទ្ធិ ត្រូវបានគេស្គាល់ជាទូទៅ ឬត្រូវបានគេនិយមហៅថា “ខុនដូ” ដែលជាពាក្យកម្ចីពី បរទេស “Condo” ឬ “Condominium” ។ អគារសហកម្មសិទ្ធិ ឬ ខុនដូ បានចាប់ផ្តើមកើតឡើងនៅកម្ពុជា ក្នុងរវាងឆ្នាំ ២០០៨ ហើយខុនដូ ដែលមានកំណើត ឬចាប់ផ្តើមដំណើរការមុនគេ គឺ Rose Condo ដែលជាគម្រោងរបស់ក្រុមហ៊ុន OCIC Investment ឬ Canadia Bank ។ Rose Condo ត្រូវបានសាង សង់នៅចន្លោះឆ្នាំ ២០០៨ និងបានបញ្ចប់នៅឆ្នាំ ២០១២ ។ ទោះជាយ៉ាងណា អគារប្រភេទនេះ វាមានតាំងពី ទស្សវត្សទី ៥០ សម័យ សង្គមរាស្ត្រនិយមម្លេះ គ្រាន់តែកាលនោះគេមិនហៅវាថា ជាខុនដូ ឬអគារសហកម្មសិទ្ធិស្អីនោះទេ ហើយក៏មិន មានច្បាប់ទំលាប់ត្រឹមត្រូវក្នុងការគ្រប់គ្រង អគារប្រភេទនេះ ដែរ រហូតដល់ឆ្នាំ ២០០៩ ទើបមានអនុក្រឹត្យ ស្តីពីការគ្រប់គ្រង និងប្រើប្រាស់អគារសហកម្មសិទ្ធិ ដែលចេញនូវថ្ងៃទី១២ ខែ សីហា ឆ្នាំ២០០៩ ដែលចេញដោយរាជរដ្ឋាភិបាលកម្ពុជា និងក្រោយមកនៅ ឆ្នាំ ២០១០ រដ្ឋសភាក៏បានអនុម័តច្បាប់មួយ ស្តីពីការផ្តល់សិទ្ធិកម្មសិទ្ធិលើចំណែកឯកជននៃអគារសហ កម្មសិទ្ធិដល់ជនបរទេស ដើម្បីគ្រប់គ្រង និងផ្តល់យន្តការផ្សេងៗនៃអគារប្រភេទនេះ ។

យោងតាម ច្បាប់ស្តីពីការផ្តល់សិទ្ធិកម្មសិទ្ធិលើចំណែកឯកជននៃអគារសហកម្មសិទ្ធិដល់ជនបរទេស ដែលត្រូវបានប្រកាសអោយប្រើនៅថ្ងៃទី២៤ ខែឧសភា ឆ្នាំ២០១០ ដោយព្រះមហាក្សត្រ ព្រះបាទ នរោត្តម សីហមុនី  បានអោយនិយមន័យនៃអគារសហកម្មសិទ្ធិ (ខុនដូ) ថាជាអគារ ឬសំណង់ដែលមានកម្មសិទ្ធិករច្រើននាក់រស់នៅមានន័យថាគឺជាប្រភេទអគារតែមួយ តែមានបន្ទប់ច្រើន ហើយបន្ទប់នីមួយៗអនុញ្ញាតអោយអ្នករស់នៅ ឬអ្នកទិញអាចក្លាយជាកម្មសិទ្ធិករស្របច្បាប់នៃបន្ទប់ /យូនីត ដែលខ្លួនបានទិញនោះ ដែលហៅថា កម្មសិទ្ធិករនៃចំណែកឯកជន។

អគារសហកម្មសិទ្ធិ មានចំណែក ខ្លះជាកម្មសិទ្ធិផ្តាច់មុខ និងមានចំណែកខ្លះជាកម្មសិទ្ធិរួមដែលកម្មសិទ្ធិករផ្សេងៗទៀតនៅក្នុងអគារ សហកម្មសិទ្ធិនោះអាចប្រើប្រាស់បាន និងបំរើអោយផលប្រយោជន៍រួមរបស់កម្មសិទ្ធិករទូទៅនៅ ក្នុងអគារ ។ ដូច្នេះ ពាក្យថា “អគារសហកម្មសិទ្ធិ” ឬ “ខុនដូ” សំដៅទៅលើអគារ ឬសំណង់ណាមួយ ដែលបានធ្វើ ឬសាងសង់ឡើងក្នុងគោលបំណងដាក់លក់ ឬជួល ជាយូនីត/បន្ទប់ ជូនអតិថិជន (អ្នកទិញ) ទាំងខ្មែរ ឬបរទេស ។ ជាការពិតណាស់ កម្ពុជាបានចាប់ផ្តើមសំឡឹងមើលឱកាស នៃការវិនិយោគរបស់បរទេសនៅ ប្រទេសកម្ពុជា ជាហេតុធ្វើអោយរាជរដ្ឋាភិបាលបង្កើតច្បាប់ និងអនុញ្ញាតអោយមានអគារសហកម្ម សិទ្ធិនេះនៅកម្ពុជាក្នុងគោលបំណងលើកកំពស់ការវិនិយោគ ពីសំណាក់វិនិយោគិនបរទេស អោយចូលមកវិនិយោគអោយបានច្រើនបំផុតតាមដែលអាចធ្វើទៅបាន តាមរយៈការអនុញ្ញាតអោយជន បរទេសអាចទិញផ្ទះប្រភេទអគារសហកម្មសិទ្ធិនេះ នៅប្រទេសកម្ពុជា ក្នុងខណៈដែលច្បាប់ស្តីពីការ វិនិយោគរបស់ប្រទេសកម្ពុជា មិនអនុញ្ញាតអោយជនបរទេសមានកម្ម សិទ្ធិលើ ដីធ្លីនៅប្រទេសកម្ពុជា បាននោះ ។

ថ្វីត្បិតតែជនបរទេសអាចក្លាយជាកម្មសិទ្ធិករស្របច្បាប់នៃ បន្ទប់/យូនីតនៃអគារសហកម្មសិទ្ធិក៏ពិតមែន ប៉ុន្តែជនបរទេសអាចកាន់កាប់ឬទិញចាប់ពីជាន់ទី ១ ឡើងទៅនៃអគារសហកម្មសិទ្ធិ (គឺថា ជនបរទេសមិនអាចទិញ ឬក្លាយជាកម្មសិទ្ធិករនៅជាន់ផ្ទាល់ដី និងក្រោមដីបានទេ ។ មួយវិញ ទៀតជនបរទេស អាចមានសិទ្ធិកម្មសិទ្ធិលើចំណែកឯកជននៃអគារសហកម្មសិទ្ធិ មួយកន្លែង មិនលើល ពី ៧០% នៃទំហំផ្ទៃក្រឡានៃចំណែកឯកជនទាំងអស់នៃអគារ សហកម្មសិទ្ធិ (យោងតាមអនុក្រឹត្យ លេខ ៨២ អនក្រ.បក ចុះថ្ងៃទី២៩ ខែកក្កដា ឆ្នាំ២០១០) ។

បច្ចុប្បន្ន អគារសហកម្មសិទ្ធិ ឬខុនដូ កំពុងតែមានភាពរីកចំរើនគួរអោយកត់សម្គាល់ពិសេស នៅទីក្រុងភ្នំពេញ និងក្រុងព្រះសីហនុ ដែលជាក្រុង និងខេត្តដ៏មានសក្តានុពលផ្នែកសេដ្ឋកិច្ចរបស់កម្ពុជា ។ មានគម្រោងអគារ សហកម្មសិទ្ធិ ឬខុនដូ ប្រហែលជាង ១០០គម្រោង ដែលបានសុំច្បាប់សាងសង់ កំពុងសាងសង់ និងបានបញ្ចប់ការសាងសង់នៅភ្នំពេញ មានដូចជា៖ គម្រោង The Bridge គម្រោង The Peak គម្រោង De Castle Diamond គម្រោង Mekong View Tower គម្រោង Vimean Keo Choranai គម្រោ D Castle Royal ។ល។ និងក្រុងព្រះសីហនុ មានដូចជា៖ D’Seaview គម្រោង The Seagate Suite និង Blue Bay ជាដើម (បើគិតមកដល់ពេលបច្ចុប្បន្ន) មានដូចជា The Bridge The Peak។​ ទោះបីជាការរីកដុះដាល នៃវិស័យខុនដូ (អគារសហកម្មសិទ្ធិនៅ កម្ពុជាខ្លាំងបែបនេះក៏ដោយ) ក៏ប្រជាជនកម្ពុជា ហាក់នៅមានភាពក្មេងខ្ចី (មិនសូវយល់ដឹងពីវិស័យមួយនេះអោយបានច្បាស់លាស់នៅឡើយទេ) ទាំងច្បាប់ទំលាប់ ទាំងនិយមន័យ ទាំងរបៀបរបបនៃការរស់នៅក្នុង អគារនេះ គឺនៅមិនទាន់ស៊ីជម្រៅ និងច្បាស់លាស់នៅឡើយ គឺមើលតាមតែគ្នា ធ្វើតាមតែគ្នា ។

តើអគារប្រភេទដូចម្តេច ទើបអាចកំណត់បានថា ជាអគារសហកម្មសិទ្ធិ? តើវាមានលក្ខណៈ សម្គាល់ដូចម្តេច?

ជាទូទៅគេតែងកត់សម្គាល់ថា អគារមួយដែលមានបន្ទប់ច្រើន មានអ្នករស់នៅច្រើនគ្រួសារ គឺហៅថា អគារសហកម្មសិទ្ធិហើយ ប៉ុន្តែការអោយនិយមន័យបែបនេះ គឺមិនត្រឹមត្រូវនោះទេ ។ ថ្វីត្បិតតែ ប្រទេសកម្ពុជាយើង ហាក់នៅថ្មីក្នុងវិស័យមួយនេះក៏ពិតមែន ប៉ុន្តែរហូតមកដល់ពេលនេះ យើងក៏ មានច្បាប់ និងបទបញ្ញត្តិមួយចំនួន ដែលជាមូលដ្ឋានក្នុងការគ្រប់គ្រង និងបកស្រាយទៅលើ វិស័យ ដ៏ក្មេងខ្ចីមួយនេះ មានដូចជា៖ ច្បាប់ភូមិបាល ឆ្នាំ២០០១ អនុក្រឹត្យស្តីពីការគ្រប់គ្រង និងប្រើប្រាស់អគារ សហកម្មសិទ្ធិ ចេញនៅឆ្នាំ ២០០៩ ច្បាប់ស្តីពីការផ្តល់សិទ្ធិកម្មសិទ្ធិលើចំណែកឯក ជននៃអគារសហកម្ម សិទ្ធិដល់ជនបរទេស ប្រកាសអោយប្រើឆ្នាំ ២០១០ អនុក្រឹត្យស្តីពីការគ្រប់គ្រងបុរី និងអនុក្រឹត្យស្តីពី ការកំណត់ចំនួនសមាមាត្រ និងរបៀបគិតគូរចំណែកឯកជនដែលអាចជាកម្មសិទ្ធិរបស់ជនបរទេសនៅ ក្នុងអគារសហកម្មសិទ្ធិ ឆ្នាំ២០១០ ដោយច្បាប់ និងបទបញ្ញត្តិទាំងនេះ មានចែងពីនិយមន័យ យន្តការ និងការគ្រប់គ្រងអគារសហកម្មសិទ្ធិ នៅកម្ពុជា។

តើអ្វីទៅជាវិញ្ញាបនប័តសម្គាល់ម្ចាស់ចំណែកឯកជន ?

អ្នកទិញយូនីត ឬបន្ទប់ នៃអគារសហកម្មសិទ្ធិនីមួយៗ នឹងត្រូវបានអ្នកអភិវឌ្ឍ ឬម្ចាស់អគារផ្តល់អោយ នូវវិញ្ញាបនប័តសម្គាល់ម្ចាស់ចំណែកឯកជន ដើម្បីសម្គាល់ថា អ្នកទិញនោះ គឺជាកម្មសិទ្ធិករស្របច្បាប់ នៃបន្ទប់ ឬយូនីតដែលខ្លួនបានទិញនោះ (សូមមើលគំរូ វិញ្ញាបនប័តសម្គាល់ម្ចាស់ចំណែកឯកជន ខាង ក្រោមនេះ ) វិញ្ញាបនប័ត្រនេះ គឺជាប្លង់រឹងស្របច្បាប់ ដែលបញ្ជាក់ថា អ្នកទិញគឺជាកម្មសិទ្ធិករ ស្របច្បាប់ នៃចំណែកឯកជនក្នុងអគារសហកម្មសិទ្ធិដែលខ្លួនបានទិញពីម្ចាស់គម្រោង ជារៀងរហូត មិនមែនជា កម្មសិទ្ធិ ៩៩ឆ្នាំ ៧០ឆ្នាំ ឬ ៥០ឆ្នាំ ដូចអ្នកខ្លះបានគិត ឬលើកឡើងនោះឡើយ ។ មានន័យថា បើលោក-អ្នកបានទិញខុនដូ (អគារសហកម្មសិទ្ធិ)ណាមួយ អ្នកលក់ ឬម្ចាស់គម្រោងនៃអគារសហកម្មសិទ្ធិនោះ ត្រូវតែចេញ វិញ្ញាបនប័តសម្គាល់ម្ចាស់ចំណែកឯកជនជូនលោក-អ្នក ជាដាច់ខាត បើគេមិនចេញអោយ ឬផ្តល់អោយ មានន័យថា អគារសហកម្មសិទ្ធិនោះមានបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ ដែលអ្នកទិញគ្រប់រូបមិនគួរទិញ គម្រោងនោះទេ។

តើអគារសហកម្មសិទ្ធិអាចធ្វើបាននៅលើដីជួលបានទេ? 

អគារសហកម្មសិទ្ធិមិនអាចសង់នៅលើដីជួលបានទេ ហើយដីដែលយកទៅសង់អគារសហកម្មសិទ្ធិ ឬខុនដូ នោះ ត្រូវតែជាដីដែលបានចុះបញ្ជីនៅរដ្ឋបាលសុរិយោដីរួចរាល់ មានន័យថា ដីដែលត្រូវយកមក សង់អគារ សហកម្មសិទ្ធិនោះ ត្រូវតែមានប្លង់កម្មសិទ្ធិ (ប្លង់រឹង) ប្រភេទ៖ ប័ណ្ណសម្គាល់សិទ្ធិកាន់កាប់ប្រើប្រាស់ដីធ្លី ឬប័ណ្ណសម្គាល់សិទ្ធិកាន់កាប់អចលនវត្ថុ ឬ វិញ្ញាបនប័តសម្គាល់ម្ចាស់កម្មសិទ្ធិ ហើយបើដីនេះមានច្រើន ក្បាលដី ឬច្រើនប្លង់ ត្រូវតែយកទៅបង្រួមអោយទៅជាក្បាលដីតែមួយសិន ទើបអាចស្នើសុំ ច្បាប់សាងសង់ ឬធ្វើអគារសហកម្មសិទ្ធិដើម្បីដាក់លក់ ឬជួល ជូនសាធារណៈជនបាន។

ជាការពិតណាស់មានអតិថិជនជាច្រើនបានមានចំងល់លើកឡើងថា ពួកគាត់មិនហ៊ានទិញខុនដូ ទេ ដោយសារឮគេនិយាយថា ខុនដូគេសង់នៅលើដីជួល ឬដីសម្បទាន ៥០ឆ្នាំ ៧០ឆ្នាំ ឬ៩០ឆ្នាំ ជាដើម មិនមែនជាកម្មសិទ្ធិរហូត ដូចយើងទិញដី ឬទិញផ្ទះនៅក្នុងបុរីទេ ។ ដូច្នោះហើយ ទើបមានអតិថិជន មួយចំនួន គាត់មិនហ៊ានទិញទេ ដោយសារតែពួកគាត់គិតថា ទិញហើយមិនបានជាកម្មសិទ្ធិ រហូតដូច លើកឡើងខាងលើ ។ ការយល់ដូច្នេះ គឺពិតជាមិនត្រឹមត្រូវទេ ព្រោះថា រាល់ការសាងសង់លក់ ឬជួលអគារ សហកម្មសិទ្ធិ ត្រូវបានអនុញ្ញាតតែនៅលើដីដែលបានចុះបញ្ជីនៅរដ្ឋបាលសុរិយោដីរួចរាល់ និងបានសុំ ច្បាប់ ទំលាប់ត្រឹមត្រូវ (ច្បាប់សាងសង់ និងអាជ្ញាប័ណ្ណអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋាន) ពីស្ថាប័នពាក់ព័ន្ធផ្សេងៗ មាន ដូចជា៖ ក្រសួងសេដ្ឋកិច្ច និងហិរញ្ញវត្ថុ ក្រសួងរៀបចំដែនដី នគរូបនីយកម្ម និងសំណង់ និងសាលាខេត្ត-ក្រុង ជាដើម ។

ស្វែងរកខុនដូសម្រាប់លក់នៅភ្នំពេញ ឬខុនដូសម្រាប់លក់នៅខេត្តព្រះសីហនុ?