ការណែនាំអំំពីដំណើរការនៃការទិញអចលនទ្រព្យដែលលក់បន្ត

(ផ្ទះក្នុងបុរី ដែលមានប្រជាជនរស់នៅស្រាប់)

ការទិញអចលនទ្រព្យ គឺជារឿងមួយដែលងាយស្រួល ប្រសិនបើអ្នកមានលុយគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ទិញវា ឬមិនចាំបាច់មានលុយគ្រប់គ្រាន់ក៏បាន ដោយលោកអ្នកអាចទិញវាតាមរយៈការបង់រំលស់ ឬខ្ចីលុយពី ធនាគារជាដើម នេះជាការគិតបែបសាមញ្ញ និងទូទៅបំផុតសម្រាប់សាធារណៈជនទូទៅ។ ទោះជាយ៉ាង នេះក៏ដោយ អ្នកទិញភាគច្រើនមិនបានដឹង ឬយល់ឲ្យស៊ីជម្រៅពីរបៀប ឬដំណើរការនៃការទិញ អចលនទ្រព្យណាមួយឲ្យបានត្រឹមត្រូវតាមក្បួន ឬតាមវិធីសាស្ត្រណែនាំរបស់អ្នកជំនាញ មេធាវី ឬអ្នកជំនាញផ្នែកច្បាប់ ឬភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យជំនាញណាម្នាក់។

ឬអាចនិយាយបានថា ការដែលលោកអ្នកមានត្រឹមតែលុយ ហើយចង់ទិញអចលនទ្រព្យណាមួយមិនមែន ជារឿងងាយស្រួលដូចការគិតរបស់អ្នកនោះទេ ប៉ុន្តែគឺត្រូវគិតពីកត្តាមួយចំនួន ឬវិធីសាស្ត្រនៃ ការទិញដែលបានណែនាំដោយអ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យ អ្នកច្បាប់/មេធាវី ជាដើម ដើម្បីជៀសវាងការ ទិញអចលនទ្រព្យខុស ឬគេនិយមហៅថា “ទិញអចលនទ្រព្យត្រូវទទួលបានអចលនទ្រព្យ មិនមែនទិញអចលនទ្រព្យទទួលបានក្រដាសនោះទេ”។ 

ដំណើរការ ឬរបៀបនៃការទិញអចលនទ្រព្យ មានពីរប្រភេទផ្សេងគ្នា គឺការទិញអចលនទ្រព្យដែលប្រកាសលក់នៅក្នុងគម្រោង (សំដៅលើផ្ទះមិនទាន់សាងសង់រួច ឬកំពុងសាងសង់) និងមួយទៀត គឺការទិញអចលនទ្រព្យ ដែលទិញម្តងហើយ ឬច្រើនដងហើយ ប៉ុន្តែអចលនទ្រព្យនោះត្រូវបានម្ចាស់ដែលទិញនោះដាក់លក់បន្ត។

នៅទីនេះ យើងនឹងលើកយកដំណើរការនៃការទិញអចលនទ្រព្យដែលដាក់លក់បន្តនោះមកធ្វើការពន្យល់​។ ការទិញអចលនទ្រព្យដែលលក់បន្ត បានផ្តល់គុណសម្បត្តិល្អមួយសម្រាប់អ្នកទិញ ព្រោះថាការទិញអចលនទ្រព្យបែបនេះ លោកអ្នកមិនចាំបាច់រង់ចាំរហូតដល់ផ្ទះសាងសង់រួចហើយ ដូចការទិញផ្ទះនៅក្នុងគម្រោងនោះទេ គឺទិញភ្លាមបានចូលនៅភ្លាម និងគ្រប់គ្រង អាស្រ័យផល និងកាន់កាប់អចលនទ្រព្យក្នុងសុបិន្តរបស់លោកអ្នកដោយស្របច្បាប់ភ្លាមៗ។

ឆ្លង់កាត់តាមបទពិសោធន៍ និងការស្រាវជ្រាវបន្ថែម មុនលោកអ្នកសម្រេចចិត្តទិញអចលនទ្រព្យណាមួយ (ប្រភេទដាក់លក់បន្ត) លោកអ្នកត្រូវអនុវត្តតាមការណែនាំដូចខាងក្រោម៖

១ ស្រាវជ្រាវផ្លូវច្បាប់ (Conducting a Due Diligence) 

វាមានសារៈសំខាន់ណាស់សម្រាប់អ្នកទិញអចលនទ្រព្យគ្រប់ប្រភេទ ទោះជាប្រភេទ ដីទំនេរ ឬដីមានសំណង់ (ផ្ទះ) ខុនដូ សណ្ឋាគារ ឬអចលនទ្រព្យណាមួយក៏ដោយចុះ លោកអ្នកត្រូវតែសិក្សាស្រាវជ្រាវជាមុន ដើម្បីប្រាកដថាអចលនទ្រព្យនោះមានភាពស្របច្បាប់ អាចលក់ និងទិញបាន ដោយមិនមានបញ្ហា ឬវិវាទផ្លូវច្បាប់ណាមួយនោះ​ទេ ។

ការស្រាវផ្លូវច្បាប់គឺត្រូវបានធ្វើឡើងក្នុងគោលបំណងចម្បងៗចំនួន ៣ គឺ៖

-   ដើម្បីកំណត់អត្តសញ្ញាណរបស់ម្ចាស់អចលនទ្រព្យដែលលក់បន្តនោះ ថាតើគាត់ពិតជាម្ចាស់ ពិតប្រាកដ និងជាម្ចាស់ស្របច្បាប់ដែរឬទេ? និងដើម្បីកំណត់ពីប្រវត្តិនៃការកាន់កាប់ អចលនទ្រព្យ តាំងពីម្ចាស់ដើមដំបូងរហូតដល់ម្ចាស់ដែលលក់បន្តនេះ តើមានប៉ុន្មានដំណរហើយ តើអចលនទ្រព្យនោះមានប្រវត្តិនៃការកាន់កាប់យ៉ាងណាខ្លះ? ហើយក្នុងនេះផងដែរ លោកអ្នកក៏អាចសិក្សាពីប្រវត្តិនៃការបង់ពន្ធជូនរដ្ឋ ដូចជា ករណីដីទំនេរមិនប្រើប្រាស់ពន្ធអចលនទ្រព្យប្រចាំឆ្នាំ ពន្ធប្រថាប់ត្រា សម្រាប់ការផ្ទេរសិទ្ធិពីមុនៗ។ល។ 

នៅក្នុងចំណុចនេះផងដែរ លោកអ្នកត្រូវពិនិត្យមើលឯកសារពាក់ព័ន្ធនឹងអចលនទ្រព្យដែលដាក់លក់បន្តនោះ ពិសេសគឺឯកសារកាន់កាប់អចលនទ្រព្យនោះ ឬឯកសារបញ្ជាក់ពីកម្មសិទ្ធិស្របច្បាប់នៃអចលនទ្រព្យដែលលក់បន្តនោះ មានដូចជា ប័ណ្ណសម្គាល់សិទ្ធិកាន់កាប់ប្រើប្រាស់ដីធ្លី ប័ណ្ណសម្គាល់សិទ្ធិកាន់កាប់អចលនវត្ថុ​ ឬវិញ្ញាបនបត្រ សម្គាល់ម្ចាស់អចលនវត្ថុ ឬឯកសារប្លង់ទន់ មានដូចជា លិខិតផ្ទេរសិទ្ធិកាន់កាប់ប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងផ្ទះសម្បែងជាដើម និងឯកសារទិញលក់ និងឯកសារផ្ទេរសិទ្ធិផ្សេងៗ ដែលអ្នកលក់បន្តបានទិញពីម្ចាស់អចលនទ្រព្យដើម ឬម្ចាស់គម្រោងណាមួយ បូករួមនឹងឯកសារបញ្ជាក់ពីការបង់ពន្ធអចលនទ្រព្យ (ពន្ធប្រថាប់ត្រា ឬពន្ធលើការផ្ទេរសិទ្ធិអចលនទ្រព្យ) ពីម្ចាស់ដើម មកអ្នកលក់បន្តនេះ។ 

បញ្ជាក់៖ ឯកសារទាំងនោះត្រូវតែជាឯកសារច្បាប់ដើម (មិនមែនជាឯកសារថតចំលង)។

- ដើម្បីកំណត់ ឬស្វែងរកឲ្យឃើញបញ្ហាវិវាទផ្សេងៗនៅលើអចលនទ្រព្យដែលលក់បន្តនោះ ថាតើវាកំពុងមានវិវាទឬទេ មានការឈ្លោះដណ្តើមកេរ្តិ មានដីកាហាមឃាត់របស់តុលាការ ដីការក្សាការពារ ឬបណ្តឹងជំទាស់មិនឲ្យមានការលក់ដូរ និងផ្ទេរអចលនទ្រព្យនេះពីជនណាមួយ ដែលទទួលស្គាល់ដោយច្បាប់ជាដើម ។

-  ដើម្បីកំណត់ ឬស្វែងរកឲ្យឃើញនូវបន្ទុកលើអចលនទ្រព្យ មានដូចជា ជាប់ដាក់បញ្ចាំ នៅធនាគារ ខ្ចីប្រាក់ធនាគារ ឬគ្រឹះស្ថានមីក្រូហិរញ្ញវត្ថុណាមួយ ឬជាប់ខ្ចីប្រាក់ស្ថាប័ន ឬបុគ្គលឯកជនណាមួយ ដោយបានយកប្លង់កម្មសិទ្ធិ ឬប្លង់ភោគៈនៃអចលនទ្រព្យ ដែលដាក់ លក់បន្តនោះទៅធានាកម្ចីនោះជាដើម។ បើរកឃើញករណីអស់នេះ លោកអ្នកមិនត្រូវទិញ វានោះទេ វានឹងនាំឲ្យមានបញ្ហាឈឺក្បាល ឬបើលោកអ្នកចង់ទិញត្រូវតែដោះស្រាយបញ្ហា នោះឲ្យចប់ជាមុនសិន (គឺត្រូវដោះបន្ទុកអចលនទ្រព្យនោះឲ្យជ្រះស្រឡះជាមុនសិន) ។

២ ស្វែងរកអ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យ 

នេះគឺដើម្បីឲ្យជួយពិគ្រោះយោបល់ និងវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ ដើម្បីឲ្យលោកអ្នកអាចកំណត់ ដឹងពីតម្លៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យមួយ ដែលអាចទទួលយកបាន និងសាកសមសម្រាប់ដំណើរការនៃ ការលក់ទិញនោះ។ អ្នកជំនាញអាចជួយប្រឹក្សាយោបល់ផ្សេងៗទៅលើតម្លៃលក់ទិញអចលនទ្រព្យ ទីតាំងសមរម្យ ឬមិនសមរម្យ ប្រភេទអចលនទ្រព្យល្អ ឬមិនល្អ ទីតាំងមានសក្តានុពល ឬមិនមាន អាចទិញទុកលក់ចំណេញ ឬគ្រាន់តែអាចស្នាក់នៅធម្មតា ឬអាចបើករកស៊ីអ្វី បានខ្លះ? ជាដើម។ ដូច្នេះ ការស្វែងរកជំនួយពីសំណាក់ អ្នកជំនាញអលចនទ្រព្យគឺវាមានសារៈសំខាន់ណាស់ ប្រសិនបើលោកអ្នកមិនទាន់មានបទពិសោធន៍ច្បាស់លាស់ ឬមានចំណេះលើ ការលក់ទិញអចលនទ្រព្យនេះ ។

៣ ចរចារតម្លៃលក់ទិញអចលនទ្រព្យដែលដាក់លក់បន្តនោះ

ដំណាក់កាលនេះ លោកអ្នកអាចរួមបញ្ចូល ការដាក់សំណើទិញ (Make an Offer) ឬ លិខិតស្នើទិញ (Letter of Intent) ដើម្បីស្នើសុំទិញអចលនទ្រព្យណាមួយដែលលោកអ្នកចង់ទិញ ដោយស្នើតម្លៃទិញ ភ្ជាប់នឹងលក្ខខណ្ឌបង់ប្រាក់ និងលក្ខខណ្ឌអនុវត្តមួយចំនួនទៀត។ 

ក្រោយពីអ្នកលក់បានយល់ព្រមតាមសំណើទិញពីអ្នកទិញហើយ អ្នកលក់អាចចេញលិខិតមួយជូន អ្នកទិញ (Letter of Offer) ទៅឲ្យអ្នកទិញវិញ ដើម្បីបញ្ជាក់ពីការយល់ព្រមលក់ អចលនទ្រព្យរបស់គាត់ក្នុងតម្លៃណាមួយ ដោយភ្ជាប់ទៅជាមួយនូវលក្ខខណ្ឌយល់ព្រមពីសំណាក់ អ្នកលក់។ នៅពេលព្រមព្រៀងគ្នាអស់ហើយ អ្នកទិញអាចណាត់ជួបជាមួយអ្នកលក់ដើម្បីកក់ប្រាក់។

៤ ការកក់ប្រាក់ ថ្លៃទិញ-លក់

(ផ្ទះដាក់លក់នៅតាមបណ្តោយផ្ទះធំ)

ការកក់ប្រាក់ថ្លៃលក់ទិញអចលនទ្រព្យអាចមានពីររបៀប ឬពីរយ៉ាងតាមការនិយម និងអនុវត្តកន្លងមកសម្រាប់វិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា ៖

ទី១  ការកក់ពាក្យសម្តី កក់ភ្ជាប់ពាក្យសម្តី ឬអ្នកច្បាប់ហៅថា “កក់ធានា” ។ ការកក់ប្រាក់ធានានេះ គឺជាការកក់ប្រាក់ដើម្បីភ្ជាប់ពាក្យសម្តី ឬដើម្បីបញ្ជាក់ថា អ្នកទិញចង់ទិញអចលនទ្រព្យនេះហើយ ប៉ុន្តែត្រូវការពេលវេលា ទៅពិចារណាជាមួយដៃគូ ឬត្រូវការពេលវេលាដើម្បីប្រមូលលុយឲ្យគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់យកមកទិញអចលនទ្រព្យនេះជាដើម។ ការកក់នេះ ជាទូទៅអ្នកទិញសុំពេលវេលាពីអ្នកលក់ត្រឹមពេលខ្លី ៣ ថ្ងៃ ឬយ៉ាងយូរ ១ អាទិត្យ ដោយអ្នកទិញស្នើសុំឲ្យអ្នកលក់បិទការលក់អចលនទ្រព្យនេះទៅឲ្យអ្នកផ្សេង ក្នុងរយៈពេលកក់ប្រាក់ធានានេះ ហើយប្រសិនបើផុតកំណត់ រយៈពេលស្នើសុំនោះហើយ អ្នកលក់មានសិទ្ធិយកប្រាក់កក់ធានានោះ ហើយបើកការលក់អចលនទ្រព្យបន្ត ។

ទី២ កក់ប្រាក់នៅក្នុងកិច្ចសន្យា៖  នេះជាដំណាក់កាលកក់ប្រាក់នៅក្នុងកិច្ចសន្យា លក់ទិញអចលនទ្រព្យ ដោយការកក់ប្រាក់របៀបនេះ គេអាចកក់ប្រាក់ចន្លោះពី ៥% ១០% ឬ២០%​ជាដើម ហើយពេលខ្លះគេនិយម ហៅប្រាក់កក់នេះ ថាជាប្រាក់បង់លើកទី១ ក៏បាន។ ការកក់ប្រាក់នេះជាទូទៅត្រូវបានធ្វើឡើង ដើម្បីបើកឱកាសឲ្យអ្នកទិញធ្វើការសិក្សា ស្រាវជ្រាវផ្លូវច្បាប់ដើម្បីកំណត់ថាអចលនទ្រព្យ ដែលដាក់លក់នេះមានភាពស្របច្បាប់ មិនមានបញ្ហា ឬ​ វិវាទ ហើយជាទូទៅគេទុករយៈពេល ១ អាទិត្យ ដើម្បីឲ្យអ្នកទិញធ្វើការស្រាវជ្រាវ និងពិនិត្យផ្ទៀងផ្ទាត់។

៥ ដំណាក់កាលរៀបចំកិច្ចសន្យាទិញ-លក់

នេះជាដំណាក់កាលសំខាន់បំផុតសម្រាប់ទាំងអ្នកលក់ និងអ្នកទិញ ដោយពួកគាត់ត្រូវជួបចចារ គ្នាយ៉ាងហ្មត់ចត់ ទៅលើតម្លៃលក់ទិញ លក្ខខណ្ឌបង់ប្រាក់ កាតព្វកិច្ចផ្សេងៗរបស់គូភាគី ការចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យ ការផ្ទេរសិទ្ធិ និងការបង់ពន្ធអចលនទ្រព្យជាដើម។

 ដើម្បីរៀបចំកិច្ចសន្យាលក់ទិញអចលនទ្រព្យមួយឲ្យបានត្រឹមត្រូវមានវិជ្ជាជីវៈ អាចយល់ និងទទួលយកបានពីគូភាគីនៃកិច្ចសន្យា។ ជាប្រការល្អដើម្បីជៀសវាងបញ្ហា អ្នកគួរស្វែងរកសេវាកម្មផ្នែកច្បាប់ ឬមេធាវី ដើម្បីឲ្យជួយរៀបចំកិច្ចសន្យាលក់ ទិញអចលនទ្រព្យនេះ និងឲ្យជួយប្រឹក្សាយោបល់ផ្នែកច្បាប់លើការលក់ទិញអចលនទ្រព្យនេះផង ពីព្រោះបើមិនមានមេធាវី ឬអ្នកច្បាប់ជួយទេ វារមែងជួបបញ្ហាមួយចំនួន នេះបើតាមបទពិសោធន៍កន្លងមក ដែលការលក់ទិញអចលនទ្រព្យមិនប្រើប្រាស់មេធាវី ឬអ្នកច្បាប់ជាជំនួយ ទាំងការរៀបចំកិច្ចសន្យា និងការពិគ្រោះយោបល់ផ្នែកច្បាប់។ 

៦ ការចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យ ការផ្ទេរសិទ្ធិអចលនទ្រព្យ និងការបង់ពន្ធ

នេះជាដំណាក់កាលសំខាន់មួយដែរ ក្នុងដំណើរការនៃការលក់ទិញអចលនទ្រព្យ។ អ្នកទិញមុនពេលទិញអចលនទ្រព្យ ត្រូវជជែកគ្នាជាមុនថា តើអចលនទ្រព្យដែលត្រូវទិញនោះ ជាអចលនទ្រព្យប្រភេទប្លង់រឹង (ចុះបញ្ជីរួច) ឬប្លង់ទន់ (មិនទាន់ចុះបញ្ជី) ហើយត្រូវជជែក និងព្រមព្រៀងគ្នាឲ្យច្បាស់ថា តើភាគីណាមួយជាអ្នកទទួលខុសត្រូវរត់ការចុះបញ្ជី ឬផ្ទេរសិទ្ធិកាត់ឈ្មោះអចលនទ្រព្យពីអ្នកលក់មកឲ្យឈ្មោះរបស់អ្នកទិញ ហើយភាគីណាមួយជាអ្នកទទួលបន្ទុកបង់ពន្ធលើការផ្ទេរសិទ្ធិ (ពន្ធប្រថាប់ត្រា) ជាដើម។ 

ភាគីអ្នកលក់ និងអ្នកទិញត្រូវជជែកគ្នាឲ្យច្បាស់ និងសរសេរវាចូលក្នុងកិច្ចសន្យាលក់ទិញ ជៀសវាងការភ័ន្តច្រឡំ ឬប្រកែកទាស់ទែងគ្នាចំពោះការងារទាំងនេះ។ ជាទូទៅ ការងារចុះបញ្ជី អចលនទ្រព្យ (ធ្វើប្លង់រឹង) ការផ្ទេរសិទ្ធិកាត់ឈ្មោះ និងការបង់ពន្ធ គឺជាការទទួលខុសត្រូវ ទាំងស្រុងរបស់អ្នកលក់ ខណៈ ដែលការបង់ពន្ធប្រថាប់ត្រាក្នុងច្បាប់បានសរសេរយ៉ាងច្បាស់ថា គឺអ្នកទិញគឺជាអ្នកទទួលបន្ទុកបង់ ដោយសារគាត់ជាអ្នកទទួលផលចុងក្រោយ។ ម្យ៉ាងវិញទៀត សម្រាប់ការរត់ការចុះបញ្ជី ឬផ្ទេរសិទ្ធិកាត់ឈ្មោះ ពេលខ្លះដើម្បីផ្តល់ទំនុកចិត្តខ្ពស់ អ្នកទិញគឺជាអ្នកយកមករត់ការខ្លួនឯង ដោយមានកិច្ចសហការណ៍យ៉ាងរលូនពីអ្នកលក់អចលនទ្រព្យ។

៧ ដំណាក់កាលប្រគល់ប្លង់ និងបង់លុយផ្តាច់ថ្លៃលក់ទិញអចលនទ្រព្យ

នេះជាដំណាក់កាលចុងក្រោយគេបង្អស់ ក្នុងដំណើរការលក់ និងទិញអចលនទ្រព្យ ដោយក្រោយពីដំណើរការនៃការចុះបញ្ជី ឬផ្ទេរសិទ្ធិកាត់ឈ្មោះអចលនទ្រព្យ និងបង់ពន្ធបាន ចប់សព្វគ្រប់ហើយ អ្នកលក់មានកាតព្វកិច្ចត្រូវប្រគល់ប្លង់ដែលបានចុះបញ្ជីរួចហើយ  ឬផ្ទេរសិទ្ធិរួចហើយនោះឲ្យទៅអ្នកទិញ ហើយអ្នកទិញត្រូវប្រគល់លុយបង្គ្រប់ថ្លៃលក់ទិញអចលនទ្រព្យនោះទៅឲ្យអ្នកលក់ ដើម្បីបញ្ចប់ការលក់ទិញអចលនទ្រព្យជាស្ថាពរ ។

 នេះជាការអនុវត្ត និងបទពិសោធន៍កន្លងមកដែលសេវាកម្មមេធាវី ឬអ្នកច្បាប់គេតែងផ្តល់យោបល់ឲ្យធ្វើ និងអនុវត្តតាមសម្រាប់រាល់ការលក់ និងទិញអចលនទ្រព្យប្រភេទលក់បន្ត (Resale Property)។ ឲ្យតែលោកអ្នកធ្វើតាមការណែនាំខាងលើនេះ នោះការលក់ទិញអចលនទ្រព្យរបស់លោកអ្នកនឹងមានសុវត្ថិភាពខ្ពស់ និងជៀសផុតហានិភ័យ។ 

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ មិនមែនខ្លឹមសារ ឬរូបមន្តខាងលើ គឺជាវិធីសាស្ត្រដាច់ខាត ឬល្អតែមួយគត់ដែលត្រូវតែអនុវត្ត តាមនោះទេ វាក៏អាចនៅមានចំណុចបន្ថែម ឬដកចេញខ្លះ អាស្រ័យទៅលើការលក់ទិញនោះវាមានទំហំប៉ុណ្ណា ទឹកប្រាក់ប៉ុណ្ណា? ស្មុគស្មាញប៉ុណ្ណា? មានន័យថា បើអចលនទ្រព្យ ដែលជាកម្មវត្ថុនៃការលក់ទិញនោះមានវាទំហំធំ ទឹកប្រាក់ច្រើន វាអាចនឹងមានដំណើរកាស្មុគស្មាញជាងនេះ ហើយដំណើរការលក់ទិញនេះក៏មានភាពស្មុគស្មាញជាងនេះ​ដែរ៕

តាមដានព័ត៌មានថ្មីៗអំពីវិស័យអចលនទ្រព្យ ឬស្វែងរកស្វែងរកអចលនទ្រព្យនៅភ្នំពេញថ្ងៃនេះ។ លោកអ្នកក៏អាចចូរអានមគ្គុទេសនៃការវិនិយោគឆ្នំា២០១៩របស់យើងបានផងដែរ! 

អត្ថបទដោយ