ការទិញផ្ទះលក់បន្តអាចជាលាភបើសិនចេះមើលប៉ុន្មានចំណុចនេះ

ការទិញអចលនទ្រព្យដែលដាក់លក់បន្ត គឺជាគុណសម្បត្តិល្អមួយសម្រាប់អ្នកទិញព្រោះថា ការទិញអចលនទ្រព្យប្រភេទនេះអ្នកមិនចាំបាច់រង់ចាំ ពោលគឺទិញភ្លាមបានចូលនៅភ្លាម និងកាន់កាប់អចលនទ្រព្យក្នុងសុបិន្តរបស់អ្នកដោយស្របច្បាប់ភ្លាមៗតែម្តង ។ ជាការណែនាំ ឆ្លង់កាត់តាមបទពិសោធន៍ និងការអនុវត្តជាក់ស្តែង មុននឹងអ្នកសម្រេចចិត្តទិញអចលនទ្រព្យណាមួយ (ប្រភេទផ្ទះដាក់លក់បន្ត) អ្នកត្រូវអនុវត្តតាម ការណែនាំ ជាជំហានៗដូចខាងក្រោម ៖

១) ពិនិត្យផ្នែកផ្លូវច្បាប់

វាមានសារៈសំខាន់ណាស់សម្រាប់អ្នកទិញអចលនទ្រព្យគ្រប់ប្រភេទ ទោះជាប្រភេទដីទទេរ ឬដីមានសំណង់ (ផ្ទះ) ខុនដូ សណ្ឋាគារ ឬអចលនទ្រព្យណាមួយក៏ដោយ អ្នកត្រូវតែសិក្សាស្រាវជ្រាវជាមុនដើម្បីប្រាកដថា អចលនទ្រព្យនោះមានភាពស្របច្បាប់ អាចលក់ និងទិញបាន ដោយមិនមានបញ្ហា ឬវិវាទផ្លូវច្បាប់ណាមួយនោះទេ ។ ការពិនិត្យផ្លូវច្បាប់គឺត្រូវបានធ្វើឡើងក្នុងគោលបំណងចម្បង៣សំខាន់ៗ៖

កំណត់អត្តសញ្ញាណរបស់ម្ចាស់អចលនទ្រព្យដែលលក់បន្តនោះ ថាតើគាត់ពិតជាម្ចាស់ ពិតប្រាកដនិងជាម្ចាស់ស្របច្បាប់ដែរឬទេ? និងដើម្បីកំណត់ពីប្រវត្តិនៃការកាន់កាប់ អចលនទ្រព្យ តាំងពីម្ចាស់ដំបូងរហូតដល់ម្ចាស់ដែលលក់បន្តនេះ តើមានការទិញលក់ ប៉ុន្មានដង  ហើយមានប្រវត្តិនៃការកាន់កាប់យ៉ាងណាខ្លះ?

ហើយក្នុងនេះដែរ អ្នកក៏អាចសិក្សាពីប្រវត្តិនៃការបង់ពន្ធជូនរដ្ឋករណីដីទំនេរមិនប្រើប្រាស់ ពន្ធអចលនទ្រព្យប្រចាំឆ្នាំ ពន្ធប្រថាប់ត្រា សម្រាប់ការផ្ទេរសិទ្ធិពីមុនៗ ។ល។ ជាមួយគ្នានេះដែរ លោកអ្នកត្រូវពិនិត្យមើលឯកសារពាក់ព័ន្ធនឹងអចលនទ្រព្យ ដែលដាក់លក់បន្តនោះ ពិសេសគឺឯកសារកាន់កាប់អចលនទ្រព្យនោះ ឬឯកសារបញ្ជាក់ពីកម្មសិទ្ធិស្របច្បាប់នៃអចលនទ្រព្យ មានដូចជា ប័ណ្ណសម្គាល់សិទ្ធិកាន់កាប់ប្រើប្រាស់ដីធ្លី ប័ណ្ណសម្គាល់សិទ្ធិកាន់កាប់អចលនវត្ថុ​ ឬវិញ្ញាបនបត្រសម្គាល់ម្ចាស់អចលនវត្ថុ ឬឯកសារប្លង់ទន់ មានដូចជា លិខិតផ្ទេរសិទ្ធិកាន់កាប់ប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងផ្ទះ ជាដើម និងឯកសារទិញលក់ ឬឯកសារផ្ទេរសិទ្ធិផ្សេងៗ បានទិញពីម្ចាស់អចលនទ្រព្យដើម ឬម្ចាស់គម្រោងណាមួយ បូករួមនឹងឯកសារបញ្ជាក់ពីការបង់ពន្ធអចលនទ្រព្យ (ពន្ធប្រថាប់ត្រា ឬពន្ធលើការផ្ទេរសិទ្ធិអចលនទ្រព្យ) ពីម្ចាស់ដើមមកអ្នកលក់បន្តនេះ។ 

R&F : One bedroom Condo for SALE (26% off)

បញ្ជាក់៖ ឯកសារទាំងនោះត្រូវតែជាឯកសារដើម (មិនមែនជាឯកសារថតចម្លង)។

• កំណត់ ឬស្វែងរកឲ្យឃើញបញ្ហាវិវាទផ្សេងៗនៅលើអចលនទ្រព្យដែលលក់បន្តនោះ៖ ត្រូវដឹងថា តើអចលនទ្រព្យកំពុងមានវិវាទកើតឡើងដែរឬទេ ដូចជាមានការឈ្លោះដណ្តើមកេរ មានដីកាហាមឃាត់របស់តុលាការ ដីការក្សាការពារ ឬបណ្តឹងជំទាស់មិនឲ្យមានការលក់ដូរ និងផ្ទេរអចលនទ្រព្យនេះពីតតិយជនណាមួយ ដែលទទួលស្គាល់ដោយច្បាប់ជាដើម។
• កំណត់ ឬស្វែងរកឲ្យឃើញនូវបន្ទុកលើអចលនទ្រព្យ មានដូចជា ជាប់ដាក់បញ្ចាំនៅធនាគារ ខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារ ឬគ្រឹះស្ថានមីក្រូហិរញ្ញវត្ថុណាមួយ ឬជាប់ខ្ចីប្រាក់ពីស្ថាប័ន ឬបុគ្គលឯកជនណាមួយ ដោយបានយកប្លង់កម្មសិទ្ធិ ដែលដាក់លក់បន្តនោះទៅដាក់ធានាកម្ចី ជាដើម។ បើរកឃើញករណីនេះ អ្នកមិនត្រូវទិញនោះទេ វានឹងនាំឲ្យមានបញ្ហាថ្ងៃមុខ ប៉ុន្តែប្រសិនបើអ្នកចង់ទិញ អ្នកត្រូវតែដោះស្រាយបញ្ហានោះឲ្យចប់ជាមុនសិន (គឺត្រូវដោះបន្ទុកអចលនទ្រព្យនោះឲ្យជ្រះស្រឡះជាមុនសិន)។

២) ស្វែងរកអ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យ

2 Bed, 1 Bath Condo for Sale in The Penthouse Residence

អ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យអាចជួយពិគ្រោះយោបល់ និងវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យដើម្បីឲ្យអ្នក អាចដឹងពីតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅលើទីផ្សារដែលអាចទទួលយកបាន ។ អ្នកជំនាញអាចជួយប្រឹក្សាយោបល់ផ្សេងៗទៅលើតម្លៃអចលនទ្រព្យ ទីតាំងល្អ ឬមិនល្អ ប្រភេទអចលនទ្រព្យ អាចទិញទុក លក់ចំណេញ អាចស្នាក់នៅធម្មតា ឬអាចបើករកស៊ីអ្វីបានជាដើម ។ ដូច្នេះ ការស្វែងរកជំនួយពីសំណាក់អ្នកជំនាញគឺមានសារៈសំខាន់ណាស់ ប្រសិនបើលោកអ្នកមិនទាន់មានបទពិសោធន៍ និងចំណេះដឹងច្បាស់លាស់ក្នុងវិស័យនេះ លោកអ្នកប្រឹក្សាយោបល់ជាមួយនឹងក្រុមហ៊ុន Realestate.com.kh បានដោយឥតគិតថ្លៃប្រសិនបើចង់ស្វែងរកទិញ លក់ឬជួលអចលនទ្រព្យណាមួយ ។​

៣) ចរចារតម្លៃទិញលក់អចលនទ្រព្យ 

2 Bed, 3 Bath Villa for Sale in BKK 1

ដំណាក់កាលនេះអ្នកអាចរួមបញ្ចូលការដាក់សំណើទិញ ឬ លិខិតស្នើទិញ ដើម្បីស្នើសុំទិញអចលនទ្រព្យណាមួយដែលអ្នកចង់ទិញ ដោយស្នើតម្លៃទិញ ភ្ជាប់នឹងលក្ខខណ្ឌបង់ប្រាក់ និងលក្ខខណ្ឌ អនុវត្តមួយចំនួនទៀតដែលលោកអ្នកជាអ្នកទិញចង់បាន។ ក្រោយពីអ្នកលក់បានយល់ព្រម តាមសំណើទិញពីអ្នកទិញហើយ អ្នកលក់អាចចេញលិខិតមួយជូនអ្នកទិញវិញ ដើម្បីបញ្ជាក់ពីការយល់ព្រមលក់អចលនទ្រព្យក្នុងតម្លៃណាមួយ ដោយភ្ជាប់ទៅជាមួយនូវលក្ខខណ្ឌយល់ព្រមពីសំណាក់អ្នកលក់។ នៅពេលព្រមព្រៀងគ្នារួចហើយ អ្នកទិញអាចណាត់ជួបជាមួយអ្នកលក់ដើម្បីកក់ប្រាក់ ។

៤) ការកក់ប្រាក់

4 Bed, 5 Bath Link House for Sale & Rent in Phnom Penh Thmey

ការកក់ប្រាក់ថ្លៃទិញលក់អចលនទ្រព្យអាចមាន ២ របៀបតាមការនិយម និងអនុវត្តកន្លងមកសម្រាប់វិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា ៖

• ទី១ ៖ ការកក់ពាក្យសម្តី ឬអ្នកច្បាប់ហៅថា “កក់ធានា” ។ ការកក់ប្រាក់ធានានេះ គឺជាការកក់ប្រាក់ដើម្បីភ្ជាប់ពាក្យសម្តី ឬដើម្បីបញ្ជាក់ថា អ្នកទិញចង់ទិញអចលនទ្រព្យនេះហើយ ប៉ុន្តែត្រូវការពេលវេលាទៅពិចារណាជាមួយដៃគូ ឬត្រូវការពេលវេលាដើម្បីប្រមូលលុយឲ្យគ្រប់គ្រាន់ សម្រាប់យកមកទិញអចលនទ្រព្យនេះជាដើម ។ ការកក់នេះជាទូទៅអ្នកទិញ សុំពេលវេលាពីអ្នកលក់ត្រឹមពេលខ្លី ៣ថ្ងៃ ឬយ៉ាងយូរ ១ អាទិត្យ ដោយអ្នកទិញស្នើសុំឲ្យអ្នកលក់បិទ ការលក់អចលន ទ្រព្យនេះទៅឲ្យអ្នកផ្សេងក្នុងរយៈពេលកក់ប្រាក់ធានានេះ ហើយប្រសិនបើផុតកំណត់រយៈពេល ស្នើសុំនោះហើយ អ្នកលក់មានសិទ្ធិយកដាច់ប្រាក់កក់ធានានោះ ហើយធ្វើការបន្ដលក់អចលនទ្រព្យនោះ។
• ទី២ ៖ កក់ប្រាក់នៅក្នុងកិច្ចសន្យា នេះជាដំណាក់កាលកក់ប្រាក់នៅក្នុងកិច្ចសន្យាទិញលក់អចលនទ្រព្យ គេអាចកក់ប្រាក់ចន្លោះពី ៥% ទៅ ២០%​ ហើយពេលខ្លះគេនិយមហៅប្រាក់កក់នេះថា ជាប្រាក់បង់លើកទី១ ក៏បាន ។ ការកក់ប្រាក់នេះគឺជាទូទៅត្រូវបានធ្វើឡើង ដើម្បីបើកឱកាសឲ្យអ្នកទិញធ្វើការសិក្សាស្រាវជ្រាវផ្លូវច្បាប់ ដើម្បីកំណត់ថាអចលនទ្រព្យ ដែលដាក់លក់នេះមានភាពស្របច្បាប់ មិនមានបញ្ហា មិនមានវិវាទ និងមានម្ចាស់ពិតប្រាកដជាដើម។ ជាទូទៅ គេទុករយៈពេល ១ អាទិត្យ ដើម្បីឲ្យអ្នកទិញធ្វើការស្រាវជ្រាវ និងពិនិត្យផ្ទៀងផ្ទាត់។

៥) ដំណាក់កាលរៀបចំកិច្ចសន្យាទិញលក់

នេះជាដំណាក់កាលសំខាន់សម្រាប់ទាំងអ្នកលក់ និងអ្នកទិញ ដោយភាគីត្រូវជួបចចារគ្នាយ៉ាងហ្មត់ចត់ទៅលើតម្លៃទិញលក់ លក្ខខណ្ឌបង់ប្រាក់ កាតព្វកិច្ចផ្សេងៗរបស់គូភាគី ការចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យ ការផ្ទេរសិទ្ធិ និងការបង់ពន្ធអចលនទ្រព្យជាដើម ដើម្បីរៀបចំ កិច្ចសន្យាទិញលក់អចលនទ្រព្យមួយឲ្យបានត្រឹមត្រូវ មានវិជ្ជាជីវៈ និងអាចទទួលយកបានទាំងសងខាង។ ដើម្បីជៀសវាងបញ្ហា អ្នកគួរស្វែងរកសេវាផ្នែកច្បាប់ ឬមេធាវី ដើម្បីឲ្យជួយរៀបចំកិច្ចសន្យាទិញលក់អចលនទ្រព្យនេះ និងឲ្យមានអ្នកជួយប្រឹក្សាយោបល់លើការទិញលក់ អចលនទ្រព្យនេះផង។

៦)   ការចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យ ការផ្ទេរសិទ្ធិអចលនទ្រព្យ និងការបង់ពន្ធ

នេះជាដំណាក់កាលសំខាន់មួយដែរ ក្នុងដំណើរការនៃការទិញលក់អចលនទ្រព្យ។ មុនពេលទិញអចលនទ្រព្យ អ្នកត្រូវជជែកគ្នាជាមុនថា តើអចលនទ្រព្យដែលត្រូវទិញនោះ ជាអចលនទ្រព្យប្រភេទប្លង់រឹង (ចុះបញ្ជីរួច) ឬប្លង់ទន់ (មិនទាន់ចុះបញ្ជី) ហើយត្រូវជជែក និងព្រមព្រៀងគ្នាឲ្យច្បាស់ថា តើភាគីណាមួយជាអ្នកទទួលខុសត្រូវរត់ការចុះបញ្ជី ឬផ្ទេរសិទ្ធិកាត់ឈ្មោះអចលនទ្រព្យពីអ្នកលក់មកឲ្យឈ្មោះរបស់អ្នកទិញ ហើយភាគីណាមួយជាអ្នក ទទួលបន្ទុកបង់ពន្ធលើការផ្ទេរសិទ្ធិ (ពន្ធប្រថាប់ត្រា) ជាដើម ។ ភាគីអ្នកលក់ និងអ្នកទិញត្រូវ ជជែកគ្នាឲ្យច្បាស់ និងសរសេរចូលក្នុងកិច្ចសន្យាទិញលក់ ជៀសវាងការភ័ន្តច្រឡំ ឬប្រកែកគ្នា នៅពេលក្រោយ។

ជាទូទៅការងារចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យ (ធ្វើប្លង់រឹង) ការផ្ទេរសិទ្ធិកាត់ឈ្មោះ និងការបង់ពន្ធ គឺជាការទទួលខុសត្រូវទាំងស្រុងរបស់អ្នកលក់ ខណៈដែលការបង់ពន្ធប្រថាប់ត្រា ក្នុងច្បាប់បានសរសេរយ៉ាងច្បាស់ថា គឺអ្នកទិញគឺជាអ្នកទទួលបន្ទុក ដោយសារអ្នកទិញជាអ្នក ទទួលផលចុងក្រោយ ។ ម្យ៉ាងវិញទៀតសម្រាប់ការរត់ការចុះបញ្ជី ឬផ្ទេរសិទ្ធិកាត់ឈ្មោះ ពេលខ្លះដើម្បីផ្តល់ទំនុកចិត្តខ្ពស់ អ្នកទិញគឺជាអ្នករត់ការផ្ទាល់ ដោយមានកិច្ចសហការណ៍យ៉ាងរលូនពីអ្នកលក់អចលនទ្រព្យ។

៧) ដំណាក់កាលប្រគល់ប្លង់ និងបង់លុយផ្តាច់ថ្លៃទិញលក់អចលនទ្រព្យ

នេះជាដំណាក់កាលចុងក្រោយគេបង្អស់ ក្នុងដំណើរការលក់ និងទិញអចលនទ្រព្យ ដោយក្រោយពីដំណើរការនៃការចុះបញ្ជី ឬផ្ទេរសិទ្ធិកាត់ឈ្មោះអចលនទ្រព្យ និងបង់ពន្ធបានចប់សព្វគ្រប់ហើយ អ្នកលក់មានកាតព្វកិច្ចត្រូវប្រគល់ប្លង់ដែលបានចុះបញ្ជីរួចហើយ  ឬផ្ទេរសិទ្ធិរួចហើយនោះឲ្យទៅអ្នកទិញ ហើយអ្នកទិញត្រូវប្រគល់លុយបង្គ្រប់ថ្លៃទិញលក់អចលនទ្រព្យនោះទៅឲ្យអ្នកលក់ ដើម្បីបញ្ចប់ការទិញលក់ អចលនទ្រព្យជាស្ថាពរ ។

នេះជាការអនុវត្ត និងបទពិសោធន៍កន្លងមកដែលសេវាកម្មមេធាវី ឬអ្នកច្បាប់គេតែងផ្តល់យោបល់ ឲ្យអនុវត្តតាមសម្រាប់រាល់ការលក់ និងទិញអចលនទ្រព្យប្រភេទលក់បន្ត។ ប្រសិនបើអ្នកធ្វើតាមការ ណែនាំខាងលើនោះការទិញលក់អចលនទ្រព្យរបស់អ្នកនឹងមានសុវត្ថិភាពខ្ពស់ និងអាចជៀសផុតពីហានិភ័យ។ 

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយមិនមែនខ្លឹមសារ ឬ រូបមន្តខាងលើគឺជាវិធីសាស្ត្រដាច់ខាត ឬល្អតែមួយគត់ដែលត្រូវតែអនុវត្តតាមនោះទេ វាក៏អាចនៅមានចំណុចបន្ថែម ឬដកចេញខ្លះ អាស្រ័យទៅលើការទិញលក់នោះវាមានទំហំប៉ុនណា ទឹកប្រាក់ប៉ុនណា? ស្មុគស្មាញប៉ុនណា? មានន័យថា បើអចលនទ្រព្យ ដែលជាកម្មវត្ថុនៃការទិញលក់នោះមានទំហំធំ ទឹកប្រាក់ច្រើន វាអាចនឹងមានដំណើរការស្មុគស្មាញជាងនេះ ហើយដំណើរការទិញលក់នេះក៏មានភាពស្មុគស្មាញជាងនេះ​ដែរ ៕

កំពុងស្វែងរកទិញ លក់ ឬជួលអចលនទ្រព្យមែនទេ? ចុចប៊ូតុងនេះយើងនឹងជួយលោកអ្នក !