អតិថិជន (អ្នកទិញផ្ទះ) ត្រូវតែគិតឱ្យបានច្បាស់លាស់ជាមុន មុនពេលសំរេចចិត្តទិញផ្ទះពីគម្រោងលំនៅដ្ឋានណាមួយ ជៀសវាងបញ្ហានៅពេលខាងមុខ ។ ជាការពិតណាស់ដើម្បីទិញផ្ទះឱ្យបានត្រឹមត្រូវ មានរូបមន្ត និងការណែនាំផ្សេងៗគ្នា ហើយការណែនាំទាំងអស់នោះសុទ្ធតែត្រឹមត្រូវដូចៗគ្នា គ្រាន់តែការប្រើប្រាស់តាមកាលៈទេសៈ និងបរិបទប៉ុណ្ណោះ ។
ចំណុចខាងក្រោមនេះគឺជាការណែនាំខ្លះៗក្នុងការទិញផ្ទះឱ្យបានត្រឹមត្រូវសម្រាប់លោកអ្នកដែលចង់ទិញផ្ទះដើម្បីស្នាក់នៅធម្មតា សម្រាប់ប្រកបអាជីវកម្ម ឬការវិនិយោគ (លក់យកចំណេញ) ៖
ទី១) ជ្រើសរើសទីតាំង ឬតំបន់
ជាទីតាំងដែលមានសក្តានុពលសេដ្ឋកិច្ច និងអចលនទ្រព្យ (ទីតាំង ឬតំបន់ដែលកំពុងអភិវឌ្ឍ ឬមានសញ្ញាណអភិវឌ្ឍល្អក្នុងពេលអនាគត) ។ ទីតាំងគម្រោង ឬតំបន់ដែលគម្រោងកំពុងអភិវឌ្ឍនេះគឺជារឿងទីមួយដែលលោកអ្នកត្រូវជ្រើសរើសមុនគេ មុនពេលសំរេចចិត្តទិញផ្ទះ ទោះក្នុងគោលបំណងណាមួយក៏ដោយ ។
លោកអ្នកត្រូវជ្រើសរើសទីតាំងណាមួយដែលកំពុងអភិវឌ្ឍខ្លាំង ឬមានគម្រោងអភិវឌ្ឍនាពេលអនាគតដ៏ខ្លីតំបន់ដែលដីអាចឡើងថ្លៃ តំបន់ឧស្សាហកម្ម (រោងចក្រ) ឬតំបន់ពាណិជ្ជកម្ម ហើយទាក់ទាញការអភិវឌ្ឍខ្លាំងជាដើម ។ ប្រសិនបើលោកអ្នកមិនអាចជ្រើសរើសទីតាំងល្អ និងមានសក្តានុពលល្អដោយខ្លួនឯងបាន លោកអ្នកគួរពឹងពាក់អ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យណាម្នាក់ដើម្បីផ្តល់ការប្រឹក្សាយោបល់ជូនអ្នក ។
ទី២) ភាពស្របច្បាប់
មុនពេលលោកអ្នកទិញផ្ទះពីគម្រោងណាមួយត្រូវស៊ើបសួររកច្បាប់ទំលាប់ពីម្ចាស់គម្រោង ឬអ្នកលក់ជាមុនសិន ហើយបើមានមន្ទិលសង្ស័យលើគម្រោងនោះ លោកអ្នកត្រូវស្រាវជ្រាវ ឱ្យច្បាស់លាស់ពីគម្រោងនោះដោយខ្លួនឯង ឬជួលអ្នកជំនាញផ្នែកស្រាវជ្រាវគម្រោង ឬអ្នកស្រាវជ្រាវណាមួយក៏ដោយដែលលោកអ្នកទុកចិត្តឱ្យសិក្សា និងស្រាវជ្រាវពីច្បាប់ទំលាប់នៃការអភិវឌ្ឍគម្រោងនោះមានដូចជា៖ តើគម្រោងនោះបានធ្វើការចុះបញ្ជីក្រុមហ៊ុនហើយឬនៅ? មានប័ណ្ណប៉ាតង់ត្រឹមត្រូវដែរឬទេ? មានអាជ្ញាប័ណ្ណអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានទេ? មានច្បាប់សាងសង់ទេ?
*ចំណាំ ៖ ជាគោលការណ៍ប្រសិនបើគម្រោងលំនៅដ្ឋានដែលលោកអ្នកចង់ទិញនោះ ជាគម្រោងស្របច្បាប់គេតែងដាក់តាំង (ភ្ជួរ) នៅក្នុងការិយាល័យលក់ នូវច្បាប់ទំលាប់ទាំងអស់នោះឱ្យអតិថិជនមើលឃើញជាសាធារណៈមានដូចជា ៖ វិញ្ញាបនបត្របញ្ជាក់ការចុះឈ្មោះក្នុងបញ្ជីពាណិជ្ជកម្ម, ប័ណ្ណប៉ាតង់, លិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់, លិខិតអនុញ្ញាតបើកការដ្ឋានសាងសង់, អាជ្ញាប័ណ្ណអភិវឌ្ឍអចលនទ្រព្យ និងវិញ្ញាបនបត្រសម្គាល់ម្ចាស់អចលនវត្ថុជាដើម ។
ទី៣) ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លី
ជាការពិតណាស់ រឿងមួយដែលលោក-អ្នកត្រូវតែចង់ចាំ គឺថា រាល់ការអភិវឌ្ឍគម្រោងលំនៅដ្ឋានដែលស្របច្បាប់ត្រូវតែធ្វើឡើងលើទីតាំងដីមួយកន្លែងដែលមានប្លង់រឹងជាដាច់ខាតដែលអាចជា (វិញ្ញាបនបត្រសម្គាល់ម្ចាស់អចលនទ្រព្យ ឬប័ណ្ណសំគាល់សិទ្ធិកាន់កាប់អចលនទ្រព្យ) ។ ប្រសិនបើដីទាំងមូលដែលយកមកអភិវឌ្ឍជាគម្រោងនោះ មិនមានប្លង់រឹង គឺគេមិនអាចស្នើសុំច្បាប់សាងសង់លំនៅដ្ឋានដើម្បីដាក់លក់ជូនអតិថិជនបានទេ ។
*ប័ណ្ឌបំបែកក្បាលដី
ដូច្នេះលោកអ្នកគួរតែទិញផ្ទះពីគម្រោងលំនៅដ្ឋានណាមួយដែលមានប្លង់រឹង ហើយបានបំបែកក្បាលដីរួចជាស្រេច សម្រាប់ទុកកាត់ឈ្មោះជូនអតថិជន (អ្នកទិញ) នៅពេលដែលអតិថិជនបង់លុយគ្រប់លក្ខខណ្ឌ ។ មូលហេតុសំខាន់មួយទៀត ប្រសិនបើដីរបស់គេមានប្លង់រឹង តែគេមិនកាត់ឈ្មោះប្លង់រឹងឱ្យអ្នកទិញគឺកាត់ឈ្មោះត្រឹម ឃុំ-សង្កាត់ ឬស្រុក-ខណ្ឌ លោក-អ្នកមិនគួរទិញផ្ទះពីគម្រោងនោះទេ ដោយហេតុផលថា ដីរបស់គម្រោងទាំងមូលនោះ ប្រហែលជាត្រូវជាប់ធនាគារបាត់ទៅហើយ ឬជាប្លង់ក្លែងក្លាយ ជាដើម ។
ទី៤) គម្រោងខ្យល់
ពាក្យថា «គម្រោងខ្យល់» នៅទីនេះមានច្រើនរូបភាពមានដូចជា គម្រោងខ្លះអត់មានទាំងរៀបចំ ឧបករណ៍ និងសម្ភារៈទីផ្សារ ប្លង់ស្ថាបត្យកម្មនៃសំណង់លំនៅដ្ឋានរបស់ខ្លួន ហើយចេះតែមកលក់មានតែដីទទេ និងធ្វើជាឈូសឆាយបន្តិចបន្តួច គម្រោងខ្លះក៏មានធ្វើជាបុកគ្រឹះចោលឱ្យគេមើលប៉ុណ្ណោះ អត់មានទុន អត់មានផែនការ អត់មានយុទ្ធសាស្ត្រ (ទាំងយុទ្ធសាស្រ្តលក់ យុទ្ធសាស្រ្តគ្រប់គ្រង និងការដឹកនាំ) ជាដើម ។
គ្រាន់តែបោះពុម្ពក្រដាសផ្សព្វផ្សាយបន្តិចបន្តួចក្រុមលក់៤-៥នាក់ក៏តាំងផ្តើមលក់គម្រោងលំនៅដ្ឋានរបស់ខ្លួនលក់១ឆ្នាំដាច់បាន៤-១០ផ្ទះដល់កាលបរិច្ឆេទកំណត់ត្រូវប្រគល់ផ្ទះឱ្យអតិថិជន តើត្រូវធ្វើដូចម្តេច? លុយមិនគ្រប់គ្រាន់ក្នុងការអភិវឌ្ឍអាងលើការបញ្ជាទិញរបស់អតិថិជន ចុះបើលក់មិនដាច់តាមការរំពឹងទុក តើវានឹងមានរឿងអ្វីកើតឡើង? បើមិនទុកចិត្តកុំទិញផ្ទះពីគម្រោងណាមួយដែលមិនច្បាស់លាស់ ។
គម្រោងខ្លះអភិវឌ្ឍក្នុងរូបភាពចូលហ៊ុនគ្នា ដោយយកដីរបស់អ្នកផ្សេងយកមកអភិវឌ្ឍជាគម្រោង លំនៅដ្ឋាន (ធ្វើផ្ទះល្វែងលក់) ។ ប៉ុន្តែដល់ធ្វើមិនបានជោគជ័យគ្មានលុយបង្វិលជូនម្ចាស់ដី គម្រោងត្រូវជាប់គាំងក្នុងករណីនេះ តើអតិថិជនដែលបានបញ្ជាទិញរួចហើយត្រូវគិតយ៉ាងម៉េច? នេះជាចំណុច «ហានិភ័យ» ដែលអតិថិជនខ្លះ ផ្ទះក៏មិនបាន លុយក៏យកវិញមិនបាន។ តើត្រូវធ្វើដូចម្តេច? មានតែប្តឹងផ្តល់ ប៉ុន្តែប្ដឹងផ្តល់ហើយ បានអ្វីមកវិញ? ខាតលុយ និងពេលវេលា ថែមទៀត ។
ទី៥) តម្លៃផ្ទះ និងលក្ខខណ្ឌបង់ប្រាក់
តម្លៃផ្ទះ និងលក្ខខណ្ឌបង់ប្រាក់ក៏ជាប្រការសំខាន់ណាស់ដែរដែលអ្នកទិញគួរតែពិនិត្យ និងជ្រើសរើសឱ្យបានត្រឹមត្រូវ ។ គម្រោងមួយចំនួន តម្លៃផ្ទះក៏ថ្លៃ លក្ខខណ្ឌបង់ប្រាក់ក៏តឹង បូករួមនឹងការប្រាក់ថ្លៃទៀត មិនសាកសមនឹងទីតាំង ។ អ្វីដែលគួរឱ្យកត់សម្គាល់ជាងគេគឺករណីការប្រាក់សម្រាប់លោកអ្នកទិញផ្ទះទុកលក់យកចំណេញ មិនគួរទិញផ្ទះបង់រំលោះដោយមានជាប់ការប្រាក់នោះទេ ព្រោះបច្ចុប្បន្ននេះតម្លៃផ្ទះក្នុងមួយឆ្នាំៗឡើងបានតិចណាស់ចន្លោះពី ១០-២០% ប៉ុណ្ណោះ ហើយបើលោកអ្នកទិញផ្ទះបង់រំលោះដោយមានអត្រាការប្រាក់ ១% ក្នុងមួយខែ គឺលោក-អ្នកត្រូវចំណាយអស់ ១២% ក្នុងមួយឆ្នាំទៅហើយ ។
ដូច្នេះ មានន័យថា លោកអ្នកស្ទើតែអស់ប្រាក់ចំណេញទៅហើយ ហើយផ្ទះបច្ចុប្បន្នទៀតសោត លក់ចេញមិនសូវដាច់ទៀត ប្រហែលជាលោកអ្នកត្រូវខាតបង់់ប្រាក់ក្នុងការបង់ការប្រាក់ ជូនម្ចាស់គម្រោង ហើយក្តីសង្ឃឹមលើប្រាក់ចំណេញ ហាក់នៅឆ្ងាយទៅហើយ។ មួយវិញទៀត ប្រសិនបើលោកអ្នកទិញផ្ទះនៅកន្លែងខ្លះមិនមានប្រាក់ចំណេញទៀត ។ ដូច្នេះការទិញផ្ទះមិនមែនឱ្យតែឮគេថា ទិញចំនេញ ឬល្អ ក៏ទិញភ្លាមនោះមិនកើតទេ គឺត្រូវវិភាគ និងពិនិត្យពិច័យឱ្យបានច្បាស់លាស់ ។
ទី៦) ព័ត៌មានបំប៉ោង ឬបោកប្រាស់
គម្រោងមួយចំនួនចូលចិត្តប្រើប្រាស់ព័ត៌មានបំប៉ោង ឬបោកប្រាស់អតថិជនតាមរយៈរូបភាព បង្កើតជាគម្រោងផ្សារនៅក្នុងគម្រោងរបស់ខ្លួនមានកន្លែងកំសាន្ត មានរមនីយដ្ឋាន កន្លែងហាត់ប្រាណ សាលារៀន សួនលំហែកាយ ជាដើម ។ល។ ប៉ុន្តែធាតុពិតពួកគេដឹងច្បាស់ណាស់ថា មិនអាចដំណើរការផ្សារ ឬគម្រោងនានាដែលបានអះអាងនោះបានដោយស្រួលឡើយ ។ ព្រោះគម្រោងរបស់គេ ជាគម្រោងខ្នាតតូចមិនគ្រប់តម្រូវការនៃការអភិវឌ្ឍជាផ្សារ ឬរមនីយដ្ឋានដូចដែលពួកគេបានលើកឡើងនោះទេ ហើយណាមួយការដំណើរការផ្សារមួយ មិនមែនជារឿងងាយស្រួល ដូចការផ្សព្វផ្សាយនោះទេ ត្រូវមានធនធានលុយកាក់ មានអ្នកគ្រប់គ្រង និងដឹកនាំដំណើរការច្បាស់លាស់ ត្រូវមានផែនការ និងយុទ្ធសាស្ត្រ ដោយមានទាំងអ្នកលក់ក្នុងផ្សារ និងអ្នកទិញប្រសព្វគ្នា ទើបអាចដំណើរការទៅរួច។
ទី៧) ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធគម្រោង
មានគម្រោងមួយចំនួនបានអភិវឌ្ឍហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធមិនត្រឹមត្រូវតាមស្តង់ដារបុរី ឬគម្រោងលំនៅដ្ឋានឡើយ ដោយធ្វើផ្លូវត្រឹមតែ៦ម៉ែត្រ ឬត្រឹម៨ម៉ែត្រ ប៉ុន្តែមិនទុកចំណីផ្លូវមុខផ្ទះឡើយ គឺមានតែតួរផ្លូវ ៨ម៉ែត្រ រីឯផ្ទះធ្វើដល់គែមផ្លូវតែម្តង ឬសល់ត្រឹម១ម៉ែត្រដល់គែមផ្លូវតែម្តង ។ ចំណែកការអភិវឌ្ឍក្នុងគម្រោងវិញ យឺតយ៉ាវហួសពីការស្មាន ម្តងលើកទៅថ្ងៃនេះ ម្តងលើកទៅថ្ងៃនោះ ជាដើម។ មួយវិញទៀត ប្រព័ន្ធលូបង្ហូរទឹកក៏មិនបានរៀបចំត្រឹមត្រូវតាមស្តង់ដារ ។ នេះជាហេតុផលមួយដែលអ្នកទិញគួរពិនិត្យ ឱ្យបានច្បាស់លាស់មុនពេលទិញផ្ទះពីគម្រោងនោះ ៕
Comments