របៀបគណនាថ្លៃសេវាវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា

នៅពេលអ្នកលក់ ឬជួលផ្ទះអ្នកត្រូវការសេវាកម្មវាយតម្លៃពីភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យជំនាញដើម្បីវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យរបស់អ្នកនោះអ្នកក៏នឹងត្រូវបង់ថ្លៃសេវាកម្មសម្រាប់ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យទាំងនេះ។ ដើម្បីធានាថាគ្រប់គ្នាទទួលបានផលចំណេញប្រតិបត្តិការនេះក្រសួងសេដ្ឋកិច្ច និងហិរញ្ញវត្ថុបានចាត់វិធានការដោយផ្ទាល់ដើម្បីធានាថាប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យមានដំណើរការបានយ៉ាងរលូននៅក្នុងទីផ្សារ និងអាចផ្តល់ផលប្រយោជន៍ដល់ភាគីទាំងពីររួមមានភ្នាក់ងារ និងម្ចាស់អចលនទ្រព្យ។ ជាលទ្ធផលថ្លៃសេវាកម្មត្រូវបានកំណត់ជាតួលេខជាក់ស្តែង។ ដូច្នេះប្រសិនបើអ្នកជាអ្នកលក់អចលនទ្រព្យព័ត៌មាននេះពិតជាសំខាន់ណាស់សម្រាប់អ្នក!

ខាងក្រោមនេះជារូបមន្តគណនាចាំបាច់ដែលអ្នកត្រូវដឹងនៅពេលជួលភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យឲ្យវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យរបស់អ្នកនៅប្រទេសកម្ពុជាផ្តល់ជូនដោយrealestate.com.kh៖

ការកំណត់តម្លៃសេវាកម្ម៖

នៅពេលអ្នកលក់អចលនទ្រព្យរបស់អ្នកហើយត្រូវការក្រុមហ៊ុនវាយតម្លៃដើម្បីវាយម្លៃលើអចលនទ្រព្យនោះ​អ្នកនឹងត្រូវចំណាយលើថ្លៃសេវាកម្ម។ ខាងក្រោមនេះគឺជាថ្លៃសេវាកម្ម ដែលអ្នកត្រូវផ្តល់ឲ្យក្រុមហ៊ុនវាយតម្លៃ៖

• សម្រាប់អចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃក្រោម ១០០,០០០ដុល្លារ អ្នកត្រូវបង់ថ្លៃសេវាកម្ម ០.១៧% ឬតម្លៃអប្បបរមា ១៧០ដុល្លារ។

• អចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃចន្លោះពី ១០០,០០១ដុល្លារ ទៅ ១០០០,០០០ដុល្លារ នឹងគិតថ្លៃសេវា ០.១០% ឬ ៩០០ដុល្លារ។

• អចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃ ចន្លោះពី ១០០០,០០១ដុល្លារ ដល់ ៥០០០,០០០ដុល្លារ នឹងគិតថ្លៃសេវាកម្ម ០.០៥០% ឬ ២,០០០ ដុល្លារ។

• អចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃចន្លោះពី ៥០០០,០០១ ដុល្លារដល់ ១០,០០០,០០០ ដុល្លារនឹងគិតថ្លៃ សេវា ០.០៣០% ឬ១,៥០០ដុល្លារ។

• ប្រសិនអចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃលើស ១០,០០០,០០០ ដុល្លារ អ្នកនឹងបង់ថ្លៃសេវាកម្ម ០.០២៥% នៃតម្លៃអចលនទ្រព្យសម្រាប់កម្រៃជើងសារ។

ដើម្បីបញ្ជាក់ពីចំណុចនេះ សូមមើលឧទាហរណ៍ជាក់ស្តែងខាងក្រោយ៖

ឧទាហរណ៍ទី១៖

ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ Key Real Estate​ គឺជាក្រុមហ៊ុនវាយតម្លៃស្របច្បាប់មួយ។ លោក វិចិត្រជួល ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ Keyដើម្បីឲ្យវាយម្លៃលើអចលនទ្រព្យរបស់លោក ហើយលោកយល់ព្រមបង់ ថ្លៃសេវាទៅតាមអ្វីដែលក្រសួងបានកំណត់។ បន្ទាប់ពីធ្វើការវាយតម្លៃរួចអចលនទ្រព្យរបស់លោកត្រូវបានរកឃើញថាមានតម្លៃ១,៥ លានដុល្លារ។ ដូច្នេះតើលោកវិចិត្រត្រូវបង់ថ្លៃសេវាកម្មចំនួន ប៉ុន្មាន?

សូមមើលរបៀបគណនាខាងក្រោម៖

• តម្លៃដំបូង ១០០,០០០ដុល្លារ ត្រូវគណនាដោយយក៖ ១០០,០០០ដុល្លារ X ០.១៧ / ១០០ = ១៧០ដុល្លារ

• តម្លៃចន្លោះគឺ ៩០០,០០០ ដុល្លារត្រូវគណនាដោយយក ៩០០,០០០ ដុល្លារ X ០.១ / ១០០ = ៩០០ដុល្លារ។

• តម្លៃដែលនៅសល់យក ១,៥០០,០០០ដុល្លារ - (១០០,០០០ដុល្លារ + ៩០០,០០០ដុល្លារ) = ៥០០,០០០ដុល្លារ។

ដូច្នេះគេគណនាដោយយក ៥០០,០០០ X ០.០៥ / ១០០ = ២៥០ដុល្លារ។​

យើងអាចទទួលបានថ្លៃសេវាកម្មនីមួយៗដោយបូក ១៧០ដុល្លារ + ៩០០ដុល្លារ + ២៥០ដុល្លារ = ១,៣២០ដុល្លារ

ដូច្នេះលោកវិចិត្រត្រូវការបង់ថ្លៃសេវាកម្មចំនួន១,៣២០ដុល្លារ។

ឧទាហរណ៍ទី២៖

ក្រុមហ៊ុនអចលនទួ្រព្យ Cambodia Properties Limited (CPL) គឺជាក្រុមហ៊ុនវាយតម្លៃស្របច្បាប់នៅកម្ពុជា។  លោកសុវណ្ណជួលក្រុមហ៊ុន CPL ដើម្បីវាយតម្លៃទ្រព្យសម្បត្តិរបស់លោក ហើយគាត់យល់ព្រមបង់ថ្លៃសេវាកម្មតាមអ្វីដែលក្រសួងបានកំណត់។ បន្ទាប់ពីធ្វើការវាយតម្លៃ អចលនទ្រព្យរប​ស់លោកត្រូវគេកំណត់ថាមានតម្លៃ ១៣ លានដុល្លារ។ ដូច្នេះតើលោកសុវណ្ណត្រូវចំណាយប៉ុន្មាន សម្រាប់ថ្លៃសេវាកម្មវាយតម្លៃ?

សូមមើលរបៀបគណនា៖

• តម្លៃដំបូង ១០០,០០០ដុល្លារ ត្រូវគណនាដោយយក៖ ១០០,០០០ដុល្លារ X ០.១៧ / ១០០ = ១៧០ដុល្លារ

• តម្លៃចន្លោះ ៩០០,០០០ ដុល្លារត្រូវគណនាដោយយក ៩០០,០០០ ដុល្លារ X ០.១ / ១០០ = ៩០០ដុល្លារ

• តម្លៃចន្លោះ ៤,០០០,០០០ដុល្លារត្រូវគណនាដោយយក ៤,០០០,០០០ដុល្លារ X ០.០៥ / ១០០ = ២,០០០ដុល្លារ

• តម្លសចន្លោះ ៥,០០០,០០០ដុល្លារត្រូវគណនាដោយយក ៥,០០០,០០០ដុល្លារ X ០.០៣ / ១០០ = ១,៥០០ដុល្លារ

• បន្ទាប់មកត្រូវរកតម្លៃដែលនៅសល់ដោយយក ១៣,០០០,០០០ដុល្លារ - (១០០,០០០ ដុល្លារ + ៩០០,០០០ដុល្លារ + ៤,០០០,០០០ដល្លារ + ៥,០០០,០០០ដុល្លារ) = ៣,០០០,០០០ដុល្លារ  ដូច្នេះតម្លៃ៣,០០០,០០០ X ០.០២៥ / ១0០០ = ៧៥០ដុល្លារ

ចុងក្រោយយើងអាចទទួលបានថ្លៃសេវាកម្មនីមួយៗដោយបូក ១៧០ដុល្លារ + ៩០០ដុល្លារ + ២,០០០ដុល្លារ  + ១,៥០០ដុល្លារ  + ៧៥៩ដុល្លារ = ៥,៣២០ដុល្លារ

ដូច្នេះលោកសុវណ្ណត្រូវចំណាយលើថ្លៃសេវាកម្មវាយតម្លៃចំនួន ៥,៣២០ ដុល្លារ។

ទោះជាយ៉ាងណារួបមន្តនេះនឹងត្រូវអនុវត្តន៍សម្រាប់អចលនទ្រព្យទូទៅសូមចងចាំថាសម្រា​ប់អចលនទ្រព្យពិសេសមួយចំនួនដូចជា៖ រោងចក្របរិក្ខានិងធុរកិច្ចមិនកំណត់ថ្លៃនៃការវាយតម្លៃទេប៉ុន្តែវាអាស្រ័យលើករណីនីមួយៗហើយរួបមន្តគណនានឹងត្រូវកំណត់ដោយមានការព្រមព្រៀង មុនរវាងម្ចាស់អចលនទ្រព្យ និងក្រុមហ៊ុនវាយតម្លៃ។

ការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ

(ទិដ្ឋភាពអគារខ្ពស់ៗក្នុងតំបន់ចំការមន ទីក្រុងភ្នំពេញក្នុងឆ្នាំ២០១៨)

ទោះបីជាទូទៅការវាយតម្លៃត្រូវបានអនុវត្តដោយអ្នកជំនាញក៏ដោយ គេនៅតែមើលឃើញថា អ្នកដែលពាក់ព័ន្ធក្នុងប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យក៏នៅតែអាចទទួលបានប្រយោជន៍ ដោយគ្រាន់តែយល់ដឹងពីវិធីសាស្ត្រផ្សេងគ្នានៃការវាយតម្លៃជាមូលដ្ឋានតែប៉ុណ្ណោះ។

ការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យគឺជាមធ្យោបាយដ៏មានប្រជាប្រិយភាព និងមានប្រសិទ្ធភាពក្នុងការធានាបង្កើនទ្រព្យសម្បត្តិរបស់មនុស្សម្នាក់ៗ។ ជាពិសេសប្រសិនបើអ្នកសំឡឹងឃើញផល ចំណេញរយៈពេលវែង។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ដើម្បីធ្វើឲ្យការវិនិយោគមានលក្ខណៈត្រឹមត្រូវ អ្នកត្រូវដឹងថាអ្នកគួរវិនិយោគចំនួនប៉ុន្មាន និងក្នុងកម្រិតណា។

ការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យអាចមានភាពស៊ីជម្រៅ និងបត់បែន ដោយហេតុថាវាមានកត្តាជា ច្រើនត្រូវពិចារណា ដើម្បីវាយតម្លៃឲ្យបានត្រឹមត្រូវ។ ការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា មានភាពងាយស្រួលជាមួយនឹងស្តង់ដារដែលបានកំណត់ និងការអនុវត្តដ៏ល្អបំផុត។

 តើអចលនទ្រព្យមួយត្រូវបានវាយតម្លៃដោយរបៀបណា?

• របាយការណ៍វាយតម្លៃអចលនទ្រព្យរួមបញ្ចូលគ្រប់លក្ខណៈសម្បត្តិនៃអចលនទ្រព្យនឹងជួយដល់ម្ចាស់កម្មសិទ្ធិ និងអ្នកទិញឲ្យយល់ពីលក្ខខណ្ឌពិតប្រាកដរបស់អចលនទ្រព្យនោះ។ 
• គោលបំណងនៃការវាយតម្លៃគឺដើម្បីកំណត់ពីតម្លៃទីផ្សារបស់អចលនទ្រព្យ [ដូចជា តម្លៃ ដែលលអាចមានខ្ពស់បំផុត បើធៀបនឹងតម្លៃប្រកួតប្រជែងលើទីផ្សារ និងទីផ្សារទូទៅ]។
• ការប៉ាន់ស្មានពីតម្លៃអចលនទ្រព្យរបស់អ្នក ឫ “តម្លៃទីផ្សារ” គួរពិចារណាលើការវាយតម្លៃ អចលនទ្រព្យ [របស់អ្នក] ពីមុនមក និន្នាការនៃការវាយតម្លៃតំបន់ជាយក្រុង ព័ត៌មានពី ម្ចាស់កម្មសិទ្ធិ ប្រវត្តិនៃការលក់ ប្រវត្តិនៃការផ្ទេរសិទ្ធិ និងការប្រៀបធៀបការលក់នៅក្នុងតំបន់។
• ការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យផ្តល់ជូនការប៉ាន់ស្មានតម្លៃទីផ្សារសម្រាប់អចលនទ្រព្យ ដែល ត្រូវបានកំណត់ ជាកត្តាគោលសំខាន់ៗ ដែលមានប្រភពព័ត៌មានសំខាន់ៗពីការិយា ល័យសុរិយោដីដែលពាក់ព័ន្ធ ស្ថិតិនៃការទិញលក់ក្នុងពេលថ្មីៗ ព័ត៌មានលម្អិតអំពីអចលនទ្រព្យ និងការប្រែប្រួលនៃតម្លៃ។ 
• មិនដូចជាផលិតផលសម្រាប់ប្រើប្រាស់ផ្សេងៗទេ ដែលមានអ្នកអ្នកប្រើប្រាស់លឿន អចលនទ្រព្យ អាចផ្តល់ផលប្រយោជន៍ដោយត្រូវប្រើរយៈពេលយូរ។ ដូច្នេះ ការប៉ាន់ស្មានពី តម្លៃនៃអចលនទ្រព្យត្រូវតែពិចារណាពីនិន្នាការសេដ្ឋកិច្ច និសង្គម ព្រមទាំងការគ្រប់គ្រង របស់រដ្ឋាភិបាល ឫបទបញ្ញត្តិ និងលក្ខខណ្ឌបរិស្ថាន ដែលមានឥទ្ធិពលលើតម្លៃទាំងនោះ។

សេវាកម្មវាយតម្លៃប្រកដោយវិជ្ជាជីវៈ

អ្នកវិនិយោគគួរត្រូវជួលអ្នកវាយតម្លៃចលនទ្រព្យឲ្យជួយធ្វើការងារដល់ពួកគេ។ ស្ថាប័នផ្តល់ប្រាក់កម្ចី ក្រុមហ៊ុនធានារ៉ាប់រង និងអ្នកប្រមូលពន្ធ ក៏គួរជួលអ្នកវាយតម្លៃអាជីពផងដែរ។ ប៉ុន្តែមុនពេលអ្នកសម្រេចចិត្តជួលអ្នកវាយតម្លៃណាមួយ អ្នកត្រូវតែដឹងពីចំណុចសំខាន់ៗជាមុនសិន។ 

ការវាយតម្លៃដែលមានជំនាញវិជ្ជាជីវៈច្បាស់លាល់នឹងពិចារណាទៅលើ៖

• តម្រូវការរបស់អចលនទ្រព្យ៖ អចលនទ្រព្យនីមួយៗមានទីផ្សារ (ទិញ ឬជួល) ផ្សេងៗគ្នា អាស្រ័យ ទៅតាមការចង់បានរបស់អតិថិជន។
• ការប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យ ៖ សមត្ថភាពនៃអចលនទ្រព្យរបស់អ្នក ក្នុងការបំពេញទៅតាម ការពេញចិត្ត និងតម្រូវការរបស់ម្ចាស់កម្មសិទ្ធិនៅពេលអនាគត។
• ការខ្វះខាត៖ ការផ្គត់ផ្គង់ ដែលមានដែនកំណត់ នៃប្រភេទអចលនទ្រព្យ ដែលមានការប្រជែងនៃ អចលនទ្រព្យស្រដៀងគ្នា។
• លទ្ធភាពក្នុងការផ្ទេរសិទ្ធិ៖ ងាយស្រួលក្នុងការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិកាន់កាប់លើអចលនទ្រព្យរបស់អ្នក។

សារៈប្រយោជន៍នៃការវាយតម្លៃស្តង់ដារ

• ការលក់អចលនទ្រព្យរបស់អ្នក៖ ប្រសិនបើអ្នកចង់លក់អចលនទ្រព្យរបស់អ្នក និងត្រូវការស្វែងរកតម្លៃលក់ដែលសមរម្យ នោះការប្រើប្រាស់សេវាវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យគឺជាជម្រើសដ៏ល្អបំផុត។
• ការទិញអចលនទ្រព្យ៖ នៅពេលដែលអ្នកមានចំណាប់អារម្មណ៍ក្នុងការទិញអចលនទ្រព្យថ្មី និងត្រូវការវាយតម្លៃមុននឹងទិញ អ្នកអាចរកព័ត៌មានទាំងអស់ ដែលអ្នកត្រូវការតាមរយៈ សេវាវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ។
• ការអនុវត្តច្បាប់ពន្ធ៖ ក្នុងករណីទាក់ទងនឹងការបង់ពន្ធ ការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ ដោយអ្នកវាយតម្លៃគឺជាការចាំបាច់ ដើម្បីកំណត់ពីបំណុល ពន្ធដារ ដោយស្មើភាពគ្នា និងដោយបើកចំហរ
• ការវាយតម្លៃអត្រានៃការជួល៖ ក្នុងស្ថានភាពដែលអ្នកចង់ជួលអចលនទ្រព្យរបស់អ្នក និង ត្រូវការកំណត់ពីតម្លៃជួលសមរម្យឲ្យសមស្របតាមគុណភាពនៃអចលនទ្រព្យរបស់អ្នក សេវា កម្មវាយតម្លៃមានសារៈសំខាន់ក្នុងការកំណត់ពីចំនួនដោយពឹងផ្អែកលើតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យ របស់អ្នក។
• ការដោះស្រាយទំនាស់ស្របច្បាប់ ៖ សម្រាប់ការដោះស្រាយទំនាស់អចលនទ្រព្យ រវាងសមាជិកគ្រួសារ អ្នកដែលទើបរៀបអាពាហ៍ពិពាហ៍ លំនៅដ្ឋានមានជម្លោះ។ល។ អ្នកត្រូវ ដឹងពីតម្លៃសមរម្យនៃអចលនទ្រព្យដើម្បីបែងចែកឲ្យមានភាពស្មើគ្នា។
• អ៊ីប៉ូតែក និងប្រាក់កម្ចី៖ ដើម្បីខ្ចីលុយពីធនាគារ អ្នកត្រូវផ្តល់ព័ត៌មានពីអចលនទ្រព្យរបស់អ្នក ដោយអាចធានាលើប្រាក់កម្ចីបាន។ ការវាយតម្លៃមួយដែលល្អនឹងធានាលើប្រាក់កម្ចី ឬ អ៊ីប៉ូតែកក្រោយៗទៀតរបស់អ្នក។
• ការធានារ៉ាប់រង៖ នៅពេលអ្នកត្រូវតែធ្វើការតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យរបស់អ្នកសម្រាប់គោលបំណង ដាក់ជាការធនារ៉ាប់រង  គ្មានអ្វីដែលលឿនជាងជួលអ្នកផ្តល់សេវាកម្ម វាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ ប្រកបដោយវិជ្ជាជីវៈទោះទេ។
  
• ការបង្កើនតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យរបស់អ្នក៖ តាមរយៈការស្វែងយល់ពីរបៀបបង្កើនតម្លៃទីផ្សារ អចលនទ្រព្យ យោងទៅតាមលក្ខខណ្ឌរបាយការណ៍នៃការវាយតម្លៃ អ្នកអាចបង្កើនលក្ខណៈ សម្បត្តិឲ្យអចលនទ្រព្យរបស់អ្នក ដើម្បីបង្កើនតម្លៃនៅពេលវាយតម្លៃពេលក្រោយ។ របាយណ៍នៃការនៃការវាយតម្លៃអនុញ្ញាតឲ្យអ្នកវិភាគពី អចលនទ្រព្យ ឬអាជីវកម្មណាមួយ ដែលទាក់ទងទៅនឹងអចលនទ្រព្យនោះ និងធ្វើឱ្យតម្លៃអចលលនទ្រព្យកើនឡើង។

ដើម្បីទទួលបានព័ត៌មានថ្មីៗអំពីវិស័យអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា និង ការវិវត្តន៍នានានៅក្នងវិស័យនេះ សូមធ្វើការទាញយកកម្មវិធីប្រើប្រាស់នៅលើទូរស័ព្ទដៃរបស់យើងឥឡូវនេះ។ សម្រាប់កម្មវិធី iOS និង Android។

អត្ថបទដោយ