ប្រវត្តិទីផ្សារបុរីនិងការព្យាករទីផ្សារនៅពេលអនាគត៖ ការផ្ទុះឡើងអចលនទ្រព្យកម្ពុជា

ក្នុងឆ្នាំ១៩២៩ “ទស្សនៈបុរីបានចាប់ផ្ដើមនៅខណៈដែលការបង្កើតគម្រោងលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ” ដើម្បីសម្រួលដល់គ្រួសារកម្មករដែលរស់នៅកន្លែងដែលសមាជិកគ្រួសាររបស់ពួកគេធ្វើការនេះបើយោងតាម (ប្រវត្តិបុរីរបស់កាសែតភ្នំពេញប៉ុស្តិ៍)។ បុរីបានចាប់ផ្ដើមរីកចម្រើនចេញពីទីក្រុងភ្នំពេញ ការអភិវឌ្ឍន៏បានរីកចម្រើនយ៉ាងឆាប់រហ័សហើយខ្លាំងក្លាទៀតផង។ ក្នុងរយៈពេលត្រឹមតែ២ឆ្នាំមានដីឡូតិ៍ដែលទំនេរជាច្រើនរហូត មកដល់ពេលបច្ចុប្បន្នដែលក្លាយជាតំបន់អភិវឌ្ឍន៏ជាមួយនឹងផ្លូវខ្វាត់ខ្វែងប្រព័ន្ធភ្លើង លូ និងផ្ទះជាជួរជាច្រើន។

បុរីសំដៅទៅបណ្តុំលំនៅដ្ឋានជាច្រើនជាពិសេសមានបណ្តុំប្រភេទ៖ វីឡា និងផ្ទះល្វែងនៅក្នុងសហគមន៍មួយ។ ទីផ្សារបុរីកំពុងតែរីកចម្រើនយ៉ាងខ្លាំងនាពេលបច្ចុប្បន្ន។ បុរីវាគឺជាពាក្យដែលពេញនិយមខ្លាំងបំផុតនៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យក្នងប្រទេសកម្ពុជា។ បុរីគឺជាផលិតផលអចលនទ្រព្យដ៏ពេញនិយមក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យពីព្រោះប្រជាជនកម្ពុជាចូលចិត្តរស់នៅក្នុងអគារដែលសង់ឡើងពីដីផ្ទាល់ ហើយការរស់នៅក្នុងបុរីផ្ដល់នូវសន្តិភាព និងសុវត្ថិភាព។ “ការផ្ទុះឡើងនៃការរស់នៅក្នុងបុរីគឺព្រោះសុវត្ថិភាព”និង“កត្តាពិសេសមួយផ្សេងទៀតនោះគឺ បរិយាកាសស្រស់ស្រាយ” នេះបើតាមលោក Sonina Thon ដែលជាអ្នករស់នៅក្នុង CamkoCity បានប្រាប់ទៅកាសែតភ្នំពេញប៉ុស្តិ៍។ បុរីផ្ដល់នូវលក្ខខ័ណ្ឌងាយៗដែលប្រជាជនកម្ពុជាកំពុងតែងស្វែងរកទិញ ផ្ទះដែលជាប់ដីមានសុវត្ថិភាព និងបរិយាកាសរីករាយ។

បើយោងតាមក្រសួងរៀបចំដែនដីនគរូបនីយកម្ម និងសំណង់ “ប្រទេសកម្ពុជាត្រូវការលំនៅដ្ឋាន ១០,០០០ខ្នងក្នុងមួយឆ្នាំ ហើយត្រូវការលំនៅដ្ឋានសរុប១,០០០,០០០ខ្នងចាប់ពីបច្ចុប្បន្នរហូតដល់ឆ្នាំ២០២៣។” តម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតជាកើនឡើងខ្លាំង និងច្បាស់លាស់ទៀតផង។ ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានមានភាពខ្លាំងខ្លានិងច្បាស់លាស់ជាង។ ជារៀងរាល់ថ្ងៃ ក្នុងការផ្សព្វផ្សាយតាមទូរទស្សន៏និងការសែតបានទាក់ទាញការចាប់អារម្មណ៏របស់អតិថិជនជាមួយនឹង“ការបញ្ចុះតម្លៃពិសេស” និង “Big Promotion”។ ផ្ទាំងប៉ាដាធំៗផ្សាយពាណិជ្ជកម្មពីគម្រោងអភិវឌ្ឍន៏បុរីថ្មីៗត្រូវបានដាក់ផ្សាយក្នុងមហាវិថីសំខាន់ៗក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញ។ ការផ្សាយពាណិជ្ជកម្មមាននៅលើប៉ាដាផ្សាយពាណិជ្ជកម្មធំៗការផ្សព្វផ្សាយគម្រោងការអភិវឌ្ឍន៏បុរីមានការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងក្នុងទូរទស្សន៏ វិទ្យុ ការសែត ទស្សនាវដ្ដី និងថែមទាំងតាមរថយន្តក្រុងមួយចំនួនទៀតផង។ វាហាក់បីដូចជាមានការកើនឡើងការអភិវឌ្ឍន៏គម្រោងបុរីថ្មីៗជាច្រើនឥតឈប់ឈរ។

ការកើនឡើងនៃតម្លៃផ្ទះ៖

បើទោះបីជាមានការផ្គត់ផ្គង់គម្រោងអភិវឌ្ឍន៏បុរីច្រើនសន្ធឹកសន្ធាប់យ៉ាងណាក៏ដោយ តម្លៃផ្ទះតែងតែកើនឡើងជានិច្ចជាក់ស្តែងចាប់តាំងពីឆ្នាំ១៩៩៣តម្លៃដីនិងផ្ទះបានកើនឡើង។ បន្ទាប់ពីនោះដីមិនបានកើតទៀតនោះទេ ការកើនឡើងតម្លៃគឺព្រោះតែការរួមបញ្ចូលកត្តាជាច្រើនដូចជាការកើនឡើងចំនួនប្រជាជនតំបន់ដីក្រុងមានកំណត់ និងការកើនឡើងអតិផរណា(តម្លៃនៃរបស់របរសាងសង់និងកម្លាំងពលកម្ម) ហេតុដូច្នេះហើយបានជាតម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើង។ ជាក់ស្ដែង “តម្លៃបុរីបានកើនឡើងពី១០ទៅ២០ភាគរយ” ក្នុងឆ្នាំ២០១៥នេះបើតាមការសិក្សារបស់ក្រុមហ៊ុន World Trust Estate ដែលជាក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យដ៏ល្បីឈ្មោះមួយ។ តម្លៃផ្ទះក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញកើនឡើងជាធម្មតាពី៥ទៅ១០%ជាមធ្យមក្នុងមួយឆ្នាំខណៈដែលតម្លៃដីជាមធ្យម កើនពី១០ ទៅ២០%ជារៀងរាល់ឆ្នាំ។

ព័ត៌មានមួយចំនួនបានឲ្យដឹងថាមនុស្សមួយចំនួនបានក្លាយជាអ្នកមានយ៉ាងឆាប់រហ័សតាមរយៈការលក់ដី និងផ្ទះគឺកំពុងតែរីករាលដាលដូចមេរោគ។ ទោះបីជាអចលនទ្រព្យដូចគ្នានៅក្នុងទីផ្សារក្នុងរយៈពេលយូរ និងបានលក់ហើយក៏ដោយការលក់អចលនទ្រព្យនៅតែកើនឡើងពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។ ក្នុងប្រទេសកម្ពុជាម្ចាស់អចលនទ្រព្យបានលក់ក្នុងតម្លៃថ្លៃទោះបីជាពួកគេមិនអាចលក់អចលនទ្រព្យរបស់ពួកគេជាច្រើនឆ្នាំពីមុនមកក្ដី។ ជាឧទាហរណ៏៖ប្រសិនបើអ្នកជិតខាងរបស់អ្នកបាននិយាយថាដីរបស់ពួកគេបានលក់ក្នុងតម្លៃ៥០០,០០០ដុល្លារម្ចាស់ដីនៅជិតៗនោះនឹងទាមទារតម្លៃដូចគ្នា ឬអាចថ្លៃជាងនេះដោយមិនពិចារណាពីទំហំ និងទីតាំងដីនោះឡើយ។ ក្នុងប្រទេសកម្ពុជាការទាមទារតម្លៃដីជាពិសេសដីហាក់បីដូចជាស្ថិតនៅខាងក្រៅស្តង់ដារ“តម្លៃទីផ្សារ”ដែលត្រូវបានសរសេរឡើងក្នុងការកត់ត្រាមួយ។ ការវាយតម្លៃស្តង់ដារនៃសាកលវិទ្យាល័យ Royal Institution Chartered Surveyors “ដែលបានព្យាករណ៍បរិមាណនៃទ្រព្យសកម្ម និងបំណុលរវាងអ្នកទិញនិងអ្នកលក់។ ប្រតិបត្តិទិញលក់ត្រូវបានធ្វើឡើងដោយប្រុងប្រយ័ត្ន ប៉ុន្តែការលក់ឬទិញធ្វើឡើងដោយគ្មាន កំហិតអ្វីឡើយ ដូចនេះការបញ្ជាទិញលើអចលនទ្រព្យត្រូវបានបង់ប្រាក់ដោយច្រើនសម្បើមហួសស្តង់ដារលក់ ដូចនេះទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជាត្រូវបានផ្ទុះឡើង។

កម្ចីទិញផ្ទះ៖

ប្រាកដណស់អ្នកទិញនៅតែត្រូវការប្រាក់ជាច្រើនដើម្បីទិញផ្ទះ អ្នកទិញមួយចំនួនក៏បែរទៅរកកម្ចីពីធនាគារដើម្បីទិញផ្ទះ។ នៅពេលដែលធ្វើសំណើខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារយើងត្រូវបា្រកដថាត្រូវមានឯកសារសំខាន់ៗមួយចំនួនដល់ធនាគារដូចជា៖ ការបញ្ជាក់ពីប្រាក់ចំណូលប្រចាំខែ កិច្ចសន្យាការងារ ការបញ្ជាក់ពីការបង់ពន្ធប្រចាំខែនិងឆ្នាំ និងអត្តសញ្ញាណប័ណ្ណដែលនៅមានសុពលភាពឬលិខិតឆ្លងដែន។ តាមរយៈធនាគារអ្នកទិញផ្ទះតម្រូវឱ្យមាន៣០%យ៉ាងតិចនៃតម្លៃសរុបពួកអាចខ្ចីបាន៧០%ដែលនៅសល់បាន។ ជាឧទាហរណ៏ប្រសិនបើផ្ទះមានតម្លៃ១០០,០០០ដុល្លារអ្នកទិញត្រូវមាន៣០,០០០ដុល្លារហើយអាចខ្ចីបាន ៧០,០០០ដុល្លារពីធនាគារ។ នេះត្រូវបានគេចាត់ទុកថាដោយមានឯកសារគ្រប់គ្រាន់ហើយក៏ពីព្រោះទីផ្សារ លំនៅដ្ឋាននិងសេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជាត្រូវបានគេចាត់ទុកថាមានហានិភ័យជាងប្រទេសអភិវឌ្ឍន៏។ ដើម្បី ទូទាត់និងហានិភ័យខ្ពស់នេះធនាគារតម្រូវឱ្យបង់ប្រាក់តម្កល់ខ្ពស់ ហើយថែមទាំងការប្រាក់ខ្ពស់ទៀតផងចន្លោះពី៩ទៅ១៣%ក្នុងមួយឆ្នាំ។ មនុស្សមួយចំនួនទៀតបានបន្ថយការកម្ចីពីធនាគារហើយមួយចំនួនទៀតស្វែងរកមធ្យោបាយផ្សេងៗដើម្បីទិញផ្ទះរបស់ពួកគេ។ មានមធ្យោបាយងាយមួយទៀតដើម្បីទទួលបានកម្ចីទិញផ្ទះអ្នកអភិវឌ្ឍន៏បុរីអាចដើរតួជាធនាគារសម្រាប់អ្នកដែលចាប់អារម្មណ៏រស់នៅក្នុងបុរីរបស់ពួកគេ។

កម្ចីទិញផ្ទះងាយៗ៖

តម្លៃផ្ទះក្នុងបុរីមិនថោកនោះទេក៏ប៉ុន្តែទោះយ៉ាងនេះក្ដីដំណើការទិញដូចជា៖ ផែនការនៃការបង់ប្រាក់ និងឯកសារចាំបាច់មានភាពងាយស្រួល។ ការកម្ចីទិញផ្ទះពីអ្នកអភិវឌ្ឍន៏បុរីមានភាពងាយស្រួលក្នុងការទទួលបាន និងតម្រូវការបង់ប្រាក់មុនដែលមានចំនួនតិចហើយមិនមានឯកសារពាក់ព័ន្ធច្រើន។ សម្រាប់ដែលមិនមានលទ្ធភាពខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារដើម្បីទិញផ្ទះ ពួកគេអាចបែរទៅរកហិរញវត្ថុពីអ្នកអភិវឌ្ឍន៏បុរីវិញដើម្បីទិញផ្ទះក្នុង ក្ដីសុបិន្តរបស់ពួកគេបាន។ នេះគឺជាវិធីងាយៗដើម្បីទទួលបានកម្ចីទិញផ្ទះ អ្នកអភិវឌ្ឍន៏បុរីរីករាយក្នុងការ ផ្ដល់ជូន អ្នកទិញផ្ទះអាចខ្ចីដោយផ្ទាល់ពីគម្រោងអភិវឌ្ឍន៏បុរី។ ក្នុងមធ្យោបាននេះអ្នកអភិវឌ្ឍន៏បុរីគឺជាអ្នកលក់ និងជាធនាគារផង។ មានកង្វល់តែមួយគត់គឺអ្នកទិញត្រូវទិញផ្ទះរបស់ពួកគេពីអ្នកអភិវឌ្ឍន៏តែមួយដែលបានផ្តល់ប្រាក់កម្ចីឱ្យអ្នកទិញនោះ។ អ្នកទិញមិនអាចខ្ចីប្រាក់ពីអ្នកអភិវឌ្ឍន៏មួយទៅទិញអ្នកអភិវឌ្ឍន៏មួយផ្សេងទៀតបានឡើយតម្រូវការឯកសារតែមួយគត់គឺអត្តសញ្ញាណប័ណ្ណសញ្ជាតិខ្មែរ។ ហើយការបង់ប្រាក់តម្ដល់ក៏មានតម្លៃទាបទៀតផង។

គម្រោងអភិវឌ្ឍន៏បុរីធំៗពីរដែលយើងឃើញបច្ចុប្បន្នដូចជា៖ បុរីពីភពថ្មី និងបុរីប៉េង ហួតបានផ្ដល់នូវការបង់មុនទាបរហូតដល់១០%។ ហើយមានលក្ខខ័ណ្ឌពិសេសមួយចំនួនទៀតអ្នកទិញមានត្រឹមអត្តសញ្ញាណប័ណ្ណសញ្ជាតិខ្មែរដើម្បីទិញផ្ទះ និងប្រាក់មួយចំនួនបង់មុនចន្លោះពី៥០០ដុល្លារទៅ២០០០ដុល្លារដើម្បីចុះកិច្ចសន្យាលក់និងទិញដែលបញ្ជាក់ថាតើអ្នកទិញត្រូវបង់ប៉ុន្មានប្រចាំខែដូចជា៖ ៦២៥ដុល្លារក្មុងមួយខែក្នុងកាលកំណត់ ណាមួយជាធម្មតាមានរយៈពេល១៥ឆ្នាំ។ ក្នុងកិច្ចសន្យាដដែលបង្ហាញថាផ្ទះដែលអ្នកទិញបានទិញនឹងសាង សង់រួចរាល់ហើយអាចកាន់កាប់បាននៅពេលខាងមុខ ឬអាចក្នុងរយៈពេល១៨ខែជាដើម។

ជាក់ស្ដែងកម្ចីទិញផ្ទះដែលងាយស្រួលគឺការត្រូវបានធ្វើឡើងជាមួយតែផ្ទះដែលមិនទាន់សាងសង់រួច។ ក្រៅពីនេះក្នុងករណីដែលអ្នកទិញខកខានមិនបានបង់ក្នុងខែណមួយដូចដែលបានសរសេរក្នុងកុងត្រា ម្ចាស់បុរីមានសិទ្ធិយកផ្ទះរបស់ពួកគេវិញបាន ហើយលក់ផ្ទះនោះបន្តទៀតក្នុងទីផ្សារ។ ដូចនៅក្នុងកិច្ចសន្យាដែលអ្នកទិញដែលបានចុះហត្ថលេខាហើយត្រូបានសរសេរថាអ្នកទិញបានយល់ព្រមដាក់ប្លង់កម្មសិទ្ធិផ្ទះរបស់ពួកគេជាទ្រព្យបញ្ជាំ។ ក្នុងករណីដែលអ្នកទិញមិនបានបំពេញការយល់ព្រមដូចជា៖ ការបង់ប្រាក់ប្រចាំខែទាន់ពេល នោះទេ ម្ចាស់បុរីមានសិទ្ធិស្របច្បាប់ក្នុងការលក់ផ្ទះទាំងនោះវិញក្នុងទីផ្សារ។

ប្រជាជនកម្ពុជាត្រូវការផ្ទះ១០លានខ្នងក្នុងមួយឆ្នាំ៖

អ្នកទិញផ្ទះអាចចែកចេញជាពីរក្រុម៖ អ្នកទិញផ្ទះលើកដំបូងនិងអ្នកមានផ្ទះស្រាប់ទិញផ្ទះទិញផ្ទះថ្មី។ អ្នកទិញ ផ្ទះលើកដំបូងភាគច្រើនគឺជាអ្នកដែលទើបតែរៀបការ និងមិនធ្លាប់មានផ្ទះពីមុនមកខណៈដែលអ្នកដែលមាន ផ្ទះស្រាប់គឺជាអ្នកដែលធ្លាប់កាន់កាប់ដីពីមុនមក។ អ្នកដែលមានផ្ទះស្រាប់កំពុងតែស្វែងទិញផ្ទះលើកទី​ពីរទីបីក្នុងគោលបំណងដើម្បីវិនិយោគ។  សម្រាប់អ្នកដែលទិញផ្ទះលើកដំបូងគឺមានតម្រូវការខ្ពស់ក្នុងការទិញផ្ទះជាងអ្នកដែលមានផ្ទះស្រាប់។​ ហើយព័ត៌មានថ្មីមួយគឺប្រទេសកម្ពុជាត្រូវការផ្ទះ១០លានខ្នងសម្រាប់អ្នកដែលមិនធ្លាប់មានផ្ទះកាន់កាប់ពីមុនមក។ មនុស្សទាំង១០លាននាក់នេះនឹងក្លាយជាប្រេងសាំង ដើម្បីបញ្ឆះឱ្យអលចនទ្រព្យកម្ពុជាផ្ទុះឡើងក្នុងរយៈពេល២០ឆ្នាំខាងមុខ។

ប្រជាជនកម្ពុជាជាង១០លាននាក់ស្ថិតនៅក្រោមអាយុ២៩ឆ្នាំហើយអ្នកដែលមានអាយុ២៩ឆ្នាំភាគច្រើន មិនធ្លាប់មានផ្ទះកាន់កាប់ពីមុនមកប្រជាជនជាង១លាននាក់នេះគឺជាអ្នកទិញផ្ទះលើកដំបូង។ “ប្រជាជនជាង៥លាននាក់មានអាយុចាប់ពី១៥​ទៅ២៥ឆ្នាំ នេះបើតាមការបញ្ជាក់របស់លោកលោកហ៊ុនសែននាយករដ្ឋ មន្រ្តីនៃព្រះរាជាណាចក្រកម្ពុជាថ្លែងក្នុងសន្និសិទ្ធភាពជាអ្នកដឹកនាំលើកទី៥ក្នុងសាកលវិទ្យល័យមួយក្នុងឆ្នាំ២០១៤។ មានប្រជាជនកម្ពុជាជាង៥លាននាក់ទៀតដែលប្រហែលជា៣១%នៃប្រជាជនសរុបមានអាយុចាប់ពី០ឆ្នាំទៅ១៤ឆ្នាំ នេះបើតាមការអះអាងរបស់ភ្នាក់់ងារសើបការសម្ងាត់(CIA)។ ប្រជាជន១០លាននាក់នេះគឺជា អតិថិជនគោលដៅដែលធ្វើឱ្យអចលនទ្រព្យប្រទេសកម្ពុជាផ្ទុះឡើងសារជាថ្មីនៅពេលអនាគត។ ជាងនេះទៅទៀតប្រជាជនកម្ពុជាក៏បន្តកើនឡើងផងដែរ។ ប្រជាជនកម្ពុជានឹងកើនឡើងដល់“១៩លាននាក់ក្នុងឆ្នាំ២០៣០” នេះបើយោងតាមការពិនិត្យមើលក្នងឆ្នាំ២០១៥របស់អង្គការឃ្លាំមើលប្រជាជនពិភពលោកដោយអគ្គនាយកដ្ឋាន សេដ្ឋកិច្ចនិងសុខុមាលភាពសង្គមរបស់អង្គការសហប្រជាជាតិ(DESA) នេះមានន័យថាប្រជាជននឹងកើនឡើងជាង៤លាននាក់ទៀត។ នេះគឺជាឱកាសល្អមួយសម្រាប់អភិវឌ្ឍន៏គម្រោងបុរីមានប្រជាជនជាង៥លាននាក់ដែលស្ថិតនៅក្នុងអាយុដែលត្រូវការទិញលំនៅដ្ឋានហើយ៥លាននាក់ទៀតនឹងដល់អាយុរៀបការហើយត្រូវការលំនៅដ្ឋានហើយប្រជាជនជាង៤លាននាក់ទៀតនឹងកើនឡើង ក្នុងឆ្នាំ២០៣០។

ដូច្នេះហើយមិនមានអ្វីជាចម្ងល់នោះទេចំពោះទីផ្សារបុរីដែលកំពុងផ្ទុះឡើយនោះ។ ការផ្ទុះឡើងនាពេលបច្ចុប្បន្នមិនគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីឆ្លើយតបនឹងចំនួនប្រជាជនជាង១៤លាននាក់ដែលត្រូវការលំនៅដ្ឋាននាពេលខាងមុខនោះទេ។ ប្រជាជនជាង១៤លាននាក់វាស្ទើរតែស្មើនឹងប្រជាជនសរុបទៅហើយ។ វាពិតជាពេលដ៏ល្អមួយសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍអចលនទ្រព្យក្នុងប្រទេសកម្ពុជាព្រោះស្ទើរតែប្រជាជនទាំងអស់ទៅហើយដែលត្រូវការលំនៅដ្ឋាននោះ។

តាមដានព័ត៌មានសំខាន់ទាក់ទងនឹងអចលនទ្រព្យសូមចូលកាន់ Realestate.com.kh