គម្រោង​ការ​ទិញ​ទុក​មុន: ការ​ណែនាំ​ដ៏​សំខាន់

តើ​លោកអ្នក​កំពុង​តែចង់ដឹងបន្ថែមពី​ការ​វិនិយោគ​លើ​អចលនទ្រព្យ ប៉ុន្តែ​មិន​ប្រាកដ​ថា​ត្រូវ​ចាប់​ផ្តើម​ពី​កន្លែង​ណា? អ្នក​អាច​នឹង​ជួប​ពាក្យ​ដូចជា​ “អចលន​ទ្រព្យ​ក្រៅ​គម្រោង ឬ​ការ​អភិវឌ្ឍ​ថ្មី” ​ដោយ​មិន​យល់​ពី​អត្ថន័យ​នៅ​ពី​ក្រោយ​វា​ទេ។ នៅក្នុងអត្ថបទនេះ Realestate.com.kh នឹងនាំអ្នកឈ្វែងយល់ចំណុចដែលអ្នកត្រូវដឹងអំពីការវិនិយោគអចលនទ្រព្យក្រៅគម្រោង គុណសម្បត្តិ ហានិភ័យ និងកន្លែងដែលត្រូវស្វែងរកគម្រោងដែលអាចទុកចិត្តបាននៅឆ្នាំ 2025។

តើ «គម្រោងការទិញទុកមុន» មានន័យដូចម្តេច?

នេះគឺជាការសម្តែងនូវចំណាប់អារម្មណ៍សម្រាប់ការជាវអចលនទ្រព្យនៅខណៈពេលមួយដែលអ្វីៗលោកអ្នកអាចមើលឃើញបានគឺដីមួយកន្លែង និងគម្រោងគេហដ្ឋានមួយប៉ុណ្ណោះ។ លោក-អ្នកចុះកិច្ចសន្យា ឬកុងត្រាមួយដែលចង្អុលបង្ហាញនូវតម្លៃទិញច្បាស់លាស់មួយសម្រាប់ដី និងគេហដ្ឋានដើម្បីនឹងត្រូវបានសាងសង់តាមរយៈគម្រោងស្ថាបត្យកម្មជាក់លាក់មួយ។

ហេតុអ្វីត្រូវមានគម្រោងការទិញទុកមុន?

ការចូលទៅក្នុងដំណាក់កាលគ្រោងទុកនៃការវិនិយោគមួយអាចផ្តល់ឲ្យអតិថិជនទាំងឡាយនូវឱកាសក្នុងការទទួលយកនូវជម្រើសចំណែកដី ឬយូនីតដ៏ល្អបំផុតនៅក្នុងអនាគតនៃអគារណាមួយ។

បន្ថែមពីលើនេះគម្រោងការទិញទុកមុនអាចផ្តល់បាននូវជម្រើសការបញ្ជាទិញកម្រិតខ្ពស់មួយដោយរាប់បញ្ចូលនូវការផ្លាស់ប្តូរគម្រោងជាន់នៃអគារការរួមបញ្ចូលគ្នានូវយូនីតជាប់គ្នាចំនួនពីរទៅជាយូនីតមួយមានផ្ទៃក្រឡាធំជាងមុន និងការសម្រេចចិត្តជាលម្អិតបន្ថែមទៀតដូចជាការបំពាក់ប្រភេទគ្រឿងសម្ភារប្រើប្រាស់ជាច្រើន។ ទោះជាយ៉ាងណាអតិថិជនក៏មានការត្អូញត្អែរហើយតែងប្រាថ្នាចង់បាននូវលទ្ធភាពក្នុងការគ្រប់គ្រងភាពលម្អិតនៃសំណង់គឺតែងតែមានការសប្បាយចិត្តបំផុតជាមួយនឹងការជាវមួយដែលបានបង្កើតឡើងនៅក្នុងដំណាក់កាលមួយនេះ។ វាអនុញ្ញាតឲ្យពួកគេទទួលបានពិតប្រាកដនូវអ្វីដែលពួកគេចង់បាន។

អតិថិជនក្រៅគម្រោងទាំងឡាយក៏ប្រហែលជាទទួលបាននូវការបញ្ចុះតម្លៃជាច្រើនទៅលើតម្លៃ ឬក៏ក្រឡេកឃើញដ៏ត្រឹមត្រូវនូវការកើនឡើងនៃធនធានបន្ថែមជាងកម្រិតមធ្យម។ វិនិយោគិន និងអ្នកស្ទាបស្ទង់ទាំងឡាយយល់ឃើញថាមូលហេតុទាំងពីរនេះហើយដែលជាភាពទាក់ទាញជាពិសេសគឺនៅពេលដែលអតិថិជនទទួលបានទាំងពីររួមគ្នា។ នៅទីក្រុងភ្នំពេញការជាវនៅក្នុងកំឡុងពេលដំបូងនៃការលក់អាចនាំឲ្យមានការកើនឡើងតម្លៃរហូតដល់ ៣០ ភាគរយនៅទីបំផុតហើយអត្រានេះវាអាចមានចំនួនច្រើនជាង ៦ ដងនៃការជាវក្រោយការដ្ឋានត្រូវបានចាប់ផ្តើមដែលជាធម្មតាគឺត្រឹមតែ ៥ ទៅ ១០ ភាគរយតែប៉ុណ្ណោះនោះ។

បន្ថែមលើសពីនេះគម្រោងការទិញទុកមុនបែបនេះអនុញ្ញាតឲ្យអតិថិជនធ្វើការបែងចែកការបង់ប្រាក់ជាដំណាក់កាលៗ។ នៅពេលដែលជាវនូវផ្ទះវីឡាមួយការបង់ប្រាក់អាចនឹងមានរយៈពេលចន្លោះពី ១០ ទៅ ១៨ ខែ។ ជាមួយនឹងអគារខុនដូវាអាចមានរយៈពេលរហូតដល់ ២៤ ខែ។

ជនបរទេសទាំងឡាយនឹងមានការលើកទឹកចិត្តបន្ថែមក្នុងការសម្រេចចិត្តទិញកាន់តែឆាប់តាមដែលអាចធ្វើទៅបាន។

យោងតាមច្បាប់ស្តីពីម្ចាស់កម្មសិទ្ធិជាជនបរទេស (ឆ្នាំ ២០១០ )អនុញ្ញាតឲ្យជនបរទេសទាំងឡាយធ្វើការទិញនូវចំនួនកំណត់មួយនៃយូនីតទាំងឡាយនៃអគារខុនដូគឺរហូតដល់ ៧០ ភាគរយនៃយូនីតទាំងឡាយអាចនឹងត្រូវបានជាវដោយជនបរទេសដែលផ្តល់ឲ្យពួកគេនូវប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិត្រឹមត្រូវ។

អត្ថប្រយោជន៍នៃគម្រោងការទិញទុកមុន

អត្ថប្រយោជន៍សំខាន់នៃអចលនៈទ្រព្យក្រៅគម្រោង គឺអ្នកទិញមានឱកាសកែប្រែអចលនទ្រព្យតាមចិត្តរបស់ពួកគេ។ នេះអាចរាប់បញ្ចូលទាំងការជ្រើសរើសការបញ្ចប់ គ្រឿងបរិក្ខារ និងឧបករណ៍ប្រើប្រាស់ និងការផ្លាស់ប្តូរប្លង់ និងការរចនានៃអចលនទ្រព្យ។ អត្ថប្រយោជន៍មួយទៀតនៃអចលនទ្រព្យក្រៅគម្រោងគឺថា អ្នកទិញអាចទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ពីការឡើងថ្លៃដើមទុនដែលមានសក្តានុពល។ នៅពេលដែលអចលនទ្រព្យកំពុងត្រូវបានសាងសង់ តម្លៃរបស់វាអាចនឹងកើនឡើង ដែលផ្តល់ឱ្យអ្នកទិញនូវឱកាសក្នុងការរកប្រាក់ចំណេញ ប្រសិនបើពួកគេជ្រើសរើសលក់មុនពេលបញ្ចប់។ នេះជាការពិតជាពិសេសនៅក្នុងតំបន់ដែលតម្លៃអចលនទ្រព្យកំពុងកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័ស ដូចជានៅក្នុងទីផ្សារដែលកំពុងរីកចម្រើន និងនៅក្នុងតំបន់ដែលមានតម្រូវការខ្ពស់សម្រាប់លំនៅដ្ឋានថ្មី។

ហានិភ័យនៃគម្រោងការទិញទុកមុន

ទោះបីជាមានគុណសម្បត្តិជាច្រើនក៏ដោយ អចលនទ្រព្យដែលមិនមានគម្រោងនឹងមកជាមួយនឹងហានិភ័យមួយចំនួន។ ជាឧទាហរណ៍ វាតែងតែមានហានិភ័យដូចជាការអភិវឌ្ឍន៍អាចនឹងត្រូវពន្យារពេល ឬសូម្បីតែលុបចោលការសាងសង់ ដោយទុកឱ្យអ្នកទិញមិនអាចកាន់កាប់ ឬលក់បាន។ លើសពីនេះ អ្នកទិញអាចនឹងត្រូវបង់រំលោះពេញមួយដំណើរការសាងសង់ ដែលអាចជាបន្ទុកហិរញ្ញវត្ថុ ប្រសិនបើពួកគេមិនអាចធានាបាននូវហិរញ្ញវត្ថុ ឬប្រសិនបើកាលៈទេសៈរបស់ពួកគេផ្លាស់ប្តូរ។ វាជាការប្រសើរក្នុងការមានកិច្ចព្រមព្រៀងជាមុនជាមួយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ មុនពេលចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចព្រមព្រៀងលក់ និងទិញរបស់អ្នក (SPA) ជាពិសេសដំបូន្មានផ្នែកច្បាប់។

តើដំណើរការនេះមានលក្ខណៈដូចម្តេច?

ដំណាក់កាលនៃការអភិវឌ្ឍដែលជាធម្មតាកិច្ចព្រមព្រៀងទាំងឡាយនៃគម្រោងការទិញទុកមុនអាចទទួលបាននូវការផ្តល់ជូនជាពិសេសដោយត្រូវបានហៅថាដំណាក់កាលមុនពេលសម្ពោធ។ ចំពោះអ្នកវិនិយោគក៏ស្ថិតនៅក្នុងដំណើរការបញ្ជាក់គម្រោងទទួលបានការអនុញ្ញាត និងធ្វើការប៉ាន់ប្រមាណនូវផលប៉ះពាល់បរិស្ថានផងដែរ។ យ៉ាងណាមិញទោះជានៅដំណាក់កាលដំបូងនេះក៏ដោយពូកគេត្រូវការថវិកាដើម្បីរុញច្រានគម្រោងឲ្យទៅមុខ។

ដោយហេតុថា ការជាវនៅចំណុចនេះរួមបញ្ចូលនូវការរង់ចាំពេលវេលាវែងឆ្ងាយសម្រាប់អចលនទ្រព្យដើម្បីឲ្យមានការសម្រេច និងវាមានហានិភ័យច្រើនជាងដំណាក់កាលបន្ទាប់ៗហើយជាធម្មតាពួកគេផ្តល់ជាគ្រឿងលើកទឹកចិត្តជាច្រើនទៅកាន់អតិថិជនដំបូងៗទាំងឡាយ។ បន្ថែមពីលើការបញ្ចុះតម្លៃទាំងនេះពួកគេប្រហែលជាផ្តល់នូវការធានានៃការបង្វិលប្រាក់ជួលទាំងឡាយនូវជម្រើសហិរញ្ញវត្ថុឱកាសផ្សេងៗក្នុងការទទួលបញ្ជាទិញនូវយូនីតដំបូងៗ និងការលើកទឹកចិត្តផ្សេងៗទៀត។

តាំងពីការផ្សព្វផ្សាយពីដំបូងៗរហូតមកដល់ពេលនេះតើលោក-អ្នកពេញចិត្តនូវអត្ថបទទាំងនេះមែនទេ? ខណៈពេលដែលការរំភើបនេះលេចជារូបរាងនៅក្នុងបរិយាកាសដែលមានលក្ខណៈប្រកួតប្រជែងមួយនេះដូចជាអ្វីដែលអ្នកមើលឃើញនៅក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញនៅក្នុងការកើនឡើងនូវខុនដូ និងបុរីថ្មីៗនាពេលនេះវាកាន់តែមានលក្ខណៈងាយស្រួលក្នុងការធ្វើការសម្រេចចិត្តដោយមិនបានគិតទុកជាមុន។ នៅក្នុងគេហទំព័រ Realestate.com.kh យើងខ្ញុំតែងតែសង្កត់ធ្ងន់ថាលោក-អ្នកត្រូវធ្វើការស្រាវជ្រាវដើម្បីពិចារណាមុនពេលធ្វើការទិញគម្រោងទុកមុន។ ពួកយើងនៅទីនេះដើម្បីជួយជាគន្លឹះការបំភ្លឺផ្លូវសម្រាប់ការវិនិយោគរបស់លោក-អ្នកសូមចូលទៅក្នុងគេហទំព័រ www.realestate.com.kh/news ដើម្បីស្វែងយល់បន្ថែមនៅថ្ងៃនេះ៕  

ស្វែងរកគម្រោងការទិញទុកមុនបន្ថែមនៅលើ Realestate.com.kh!