ច្បាប់អចលនទ្រព្យកម្ពុជា ជាមួយ Allen Pheap Prak នៅ Realestate.com.khTV

ចាប់តាំងពីការប្តេជ្ញាចិត្តរបស់រដ្ឋាភិបាលពីទសវត្សរ៍កន្លងមកនេះក្នុងធ្វើឲ្យប្រសើរឡើងនូវតម្លាភាព និងកំណើនសេដ្ឋកិច្ចតាមរយៈច្បាប់វិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា ព្រះរាជាណាច ក្រកម្ពុជា ជាទីផ្សារឈរនៅជួរមុខគេ  ហើយជាការពិតមួយ គឺជាប្រទេសដែលមានសេដ្ឋកិច្ចរីកលូតលាស់ លឿនបំផុតនៅក្នុងតំបន់អាស៊ី។

នេះដោយសារគោលនយោបាយជាច្រើនដែលត្រូវបានអនុម័ត និងដាក់ឱ្យចូលជាធរ មានក្នុងអំឡុងពេលនេះ។ ចំណុចមួយចំនួនទាំងនេះត្រូវបានពិភាក្សាដោយ Allen Pheap Prak ទីប្រឹក្សាច្បាប់នៃក្រុមហ៊ុន P&A Asia ក្នុងអំឡុងពេលការធ្វើបទបង្ហាញរបស់គាត់នៅក្នុងពីធី បើកសម្ពោធ កម្មវិធីពិពណ៌អចលនទ្រព្យកម្ពុជាដែលបានរៀបចំឡើងដោយ Realestate.com.kh និង Property Guru។

ការទិញខុនដូនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា (ដោយមានលក្ខខណ្ឌច្បាប់ត្រឹមត្រូវ)៖

លោក Pheap Prak បានរៀបរាប់ថាមុនពេល ដែលច្បាប់ស្តីពីកម្មសិទ្ធិរួមរបស់ជនបរទេសលើការកាន់ កាប់អគារត្រូវបានអនុវត្តន៍ និងការលក់ខុនដូមានកម្រិតទាបពិតជាត្រូវការការជម្រុញឲ្យឆាប់រហ័ស។ នេះគឺជាមូលហេតុដែលកម្ពុជាបានទទួលការវិនិយោគពីវិនិយោគិនបរទេស - តាមរយៈវិញ្ញាបនបត្រសម្គាល់ម្ចាស់អចលនទ្រព្យ (Strata Title)ដើម្បីបង្កើនការលក់។

ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដែលជាសំណុំបែបបទវិញ្ញាបនបត្រសម្គាល់ម្ចាស់អចលនទ្រព្យដែលមានរយៈពេល 50 ឆ្នាំ ហើយអាចត្រូវបានដាក់ហ៊ី ប៉ូតែជាវត្ថុបញ្ចាំមួយ។ ប៉ុន្តែបើយោងតាមលោក Pheap Prak គោលនយោបាយនេះមិនមានការផ្តល់ការពារមួយដល់ប្រជាជនក្នុងតំបន់ឡើយ។

ដូច្នេះបន្ទាប់ពីមួយឆ្នាំក្រោយមកក្រសួងសេដ្ឋកិច្ចនិងហិរញ្ញវត្ថុបានសម្រេចចិត្តថាជនបរទេសគួរតែត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យទិញតែលំនៅដ្ឋានជាន់ខាងលើនិងគួរតែត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យមានសិទ្ធិកាន់កាប់រហូតដល់ទៅ ៧០ ភាគរយនៃទ្រព្យនោះ។ វិធីនេះអាចជួយឲ្យការអត្រានៃការលក់ ឬជួលកើនឡើងដោយផ្តល់ភាពប្រសើរឡើង និងស្មើរភាពគ្នាទំាងជនបរទេស និងអ្នកនៅក្នុងតំបន់។

លោកបានបញ្ជាក់ថាក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ជាច្រើនបានធ្វើការនៅជុំវិញបញ្ហានេះដោយ ដាក់ជំនួសកន្លែងចតរថយន្តនៅជាន់ទីមួយ ឫប្តូរជាន់ផ្ទាល់ដីទៅជាកន្លែងអាជីវកម្មដែលអាចជួលបាន។

ប្រសិនបើអ្នកសម្លឹងមើលទៅលើទីផ្សារខុនដូនៅថ្ងៃនេះលោក Pheap Prak បានលើកឡើងថា បច្ចុប្បន្នប្រជាជនក្នុងតំបន់ត្រូវបានទិញ ៤០ ភាគរយទៅ ៥០ភាគរយនៃអគារខុនដូទាំងនេះសម្រាប់ជួល។ ដូច្នេះវាមិនមែនជាច្រើននៃបញ្ហាទាំងនេះទៀតទេ!

យោងតាមច្បាប់អចលនទ្រព្យប្រទេសកម្ពុជាប្រតិបត្តិការធម្មតាសម្រាប់ការទិញសហកម្មសិទ្ធិអគារនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាតម្រូវឱ្យមានកិច្ចព្រមព្រៀងទិញនិងលក់។ការលក់ទាំងអស់និងការទិញអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាគួរតែមានវិញ្ញាបនប័ត្រឬមេធាវីដែលជាមេធាវីជនជាតិខ្មែរ។

ប៉ុន្តែលោក Pheap Prak បានលើកឡើងថាប្រសិនបើអ្នកត្រូវបានគេចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចព្រមព្រៀងលក់និងទិញនៅក្រៅប្រទេសកម្ពុជា វាជាការសំខាន់ណាស់ដែលអ្នកទទួលបានមេធាវីដើម្បីធ្វើជា សាក្សីលើកិច្ចព្រមព្រៀងរបស់អ្នក។

លោកបន្ថែមទៀតថាប្រសិនបើអ្នកចង់ជួលកន្លែងសម្រាប់លក់ម្ហូបអាហារ និងភេសជ្ជៈ អ្នកមិនបាច់ ធ្វើកិច្ចព្រមព្រៀងជួលពីរដ្ឋបាលក្នុងស្រុក។ ទោះជាយ៉ាងណា ប្រសិនបើអ្នកជួលការិយាល័យឬលំនៅដ្ឋាន ហើយអ្នកជាជនបរទេសដែលមានជួលដែលគួរត្រូវបានចុះឈ្មោះជាមួយនឹងការសារការីដូច្នេះអ្នកអាចទទួលបានវិញ្ញាបនបត្រលំនៅដ្ឋានមួយដើម្បីបង្ហាញថាអ្នកអាចនឹងមានសិទ្ធិរស់នៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជានិងអាចធ្វើអាជីវកម្មនៅទីនេះបាន។

សម្រាប់ក្រុមហ៊ុនមួយ, ប្រសិនបើអ្នកកំពុងប្រើវាជាអាសយដ្ឋានការិយាល័យ អ្នកក៏ចង់ចុះឈ្មោះក្រុម ហ៊ុននោះដែរ ព្រោះអ្នកនឹងមានការកាត់ទុក ១០ ភាគរយក្នុងការបង់ប្រាក់ទៅឱ្យរដ្ឋាភិបាល ជាប្រាក់បង់ពន្ធ។

ប៉ុន្តែវាជាការសំខាន់ក្នុងការសំគាល់សម្រាប់ការជួល វាធ្វើឱ្យការជួលមួយមិនត្រឹមត្រូវប្រសិនបើអ្នក មិនបានចុះឈ្មោះធ្វើសំណុំបែបបទផ្សេងៗ។ ចុះឈ្មោះអ្នកគ្រាន់តែមានន័យថាអ្នកត្រូវធ្វើតាមវិធានច្បាប់ដែលបានកំណត់។ ការជួលច្រើនជាង ១៥ ឆ្នាំ ហើយទោះជាយ៉ាងណាគួរតែត្រូវបានចុះបញ្ជីជាមួយក្រសួងដែនដី។ ពួកគេបានផ្ដល់ឱ្យអ្នកនូវវិញ្ញាបនបត្រនៃការជួលរយៈពេលវែងដែលជាទ្រព្យបញ្ចាំត្រឹមត្រូវដើម្បីប្រើ ប្រាស់កម្ចីទិញផ្ទះនិង អ៊ីប៉ូតែក ផងដែរ។

ប្រសិនបើអ្នកមានការជួលរយៈពេលវែងនៅលើអចលនទ្រព្យមួយអ្នកដែលជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិគឺថាពួកគេមិនអាចលក់អចលនទ្រព្យរបស់ពួកគេបានទេ។ មានជនបរទេសច្រើនចង់ចុះឈ្មោះជួលរបស់ខ្លួននៅក្នុងគោលបំណងដើម្បីការពារផលប្រយោជន៍របស់ពួកគេ ដើម្បីធានាទំនុកចិត្តលើអចលនទ្រព្យដែលពួកគេបានជួល។

ចំណុចសំខាន់លោក Pheap Prak ក៏បានលើកឡើងផងដែរថា ប្រទេសកម្ពុជាកំពុងស្ថិតនៅក្នុងដំណាក់ការអភិវឌ្ឍច្បាប់មួយដើម្បីផ្តល់ការជឿទុកចិត្តក្នុងការផ្តល់នូវបទប្បញ្ញត្តិក្នុងការកែលម្អវិធីប្រតិបត្តិការដែលត្រូវបានគ្រប់គ្រងបានបន្ថែមទៀត។

នៅក្នុងលក្ខខណ្ឌនៃការបង់ពន្ធប្រទេសកម្ពុជាបច្ចុប្បន្នបានចុះហត្ថលេខាលើសន្ធិសញ្ញាពន្ធដារមួយជាមួយនឹងប្រទេសសិង្ហបុរី ដែលមានន័យថាសិង្ហបុរីមិនមានការបង់ពន្ធ ១៤ ភាគរយសម្រាប់ការផ្ទេរប្រាក់បរទេស។ ឥឡូវនេះពួកគេគ្រាន់តែមានការបង់ប្រាក់ ១០ ភាគរយដែលមានដូចគ្នាចំពោះជនជាតិខ្មែរ។ លោក Pheap Prak លើកឡើងសេណារីយ៉ូផ្សេងទៀតផងដែរដូចជាការមានពន្ធអាករលើតម្លៃបន្ថែម ១០ភាគរយលើការលក់ខុនដូមួយហើយប្រសិនបើអ្នកផ្ទេរអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាជាពិសេសសម្រាប់អចលនទ្រព្យដែលមានសិទ្ធិកាន់កាប់ដែលមិនជួបពាក់ព័ន្ធកម្មសិទ្ធអ្នកដ៏ទៃ ត្រូវបានយកពន្ធប្រថាប់ត្រា ៤ ភាគរយសម្រាប់ការផ្ទេរ។

លោកបានបន្ថែមទៀតថា នៅពេលអ្នកទិញខុនដូ ច្បាប់អចលនទ្រព្យកម្ពុជាបញ្ជាក់ថា អ្នកត្រូវតែយក ចិត្តទុកដាក់លើការបង់ពន្ធនៃអចលនទ្រព្យក្នុងរយៈពេល ១ ឆ្នាំម្តង។ ចំនួន ០.១ % ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ពន្ធអចលនទ្រព្យមិនប្រែប្រួល ឫថយចុះនៅក្នុងទីផ្សារទេ។ ត្រូវចង់ចាំជានិច្ចថា ក្រសួងសេដ្ឋកិច្ច និងហិរញ្ញវត្ថុ មានបញ្ជីផ្ទាល់ខ្លួនមួយ សម្រាប់អចលនទ្រព្យរបស់អ្នក ថាមានតម្លៃប៉ុន្មាន នៅតំបន់ណា ហើយ តម្លៃជាធម្មតាមានតម្លៃពាក់កណ្តាល។

ប្រសិនបើអ្នកកំពុងសម្លឹងរកមើលការទិញសម្រាប់បង្កើនដើមទុនវាជារឿងដ៏ប្រសើរមួយ លោកPheap Prak បាននិយាយថា មិនមានពន្ធលើផលចំណេញនោះទេ អ្នកអាចទិញក្រុមហ៊ុនក្នុងនាមជានិតិបុគ្គល។លោកបានផ្តល់អនុសាសន៍ឱ្យទិញជាបុគ្គលដោយសារតែ "ប្រសិនបើអ្នកទិញក្នុងនាមជាក្រុមហ៊ុនមួយដែលអ្នកត្រូវបង់ពន្ធលើប្រាក់ចំណេញ ២០ ភាគរយ ឬ ១ ភាគរយនៃប្រាក់ចំណូលរបស់អ្នក។ ទោះបីជាមិនមានប្រាក់ចំណេញនោះ វានឹងត្រូវគិតពន្ធនៅពេលដែលអ្នកប្រកាសប្រាក់ចំណេញ ឬភាគលាភ"។

វាជាការងាយស្រួលក្នុងការបើកគណនីធនាគារមួយនៅប្រទេសកម្ពុជា។ បង្កើតគណនីធនាគារជាធម្មតាគ្រាន់តែទាមទារឱ្យមានលិខិតឆ្លងដែនដែលមានសុពលភាពរយៈពេល ៦ ខែ។ ធនាគារមួយចំនួនទាមទារឱ្យមានភស្តុតាងបញ្ជាក់បន្ថែមទៀត ដូចជាភ័ស្តុតាងនៃភាពជាម្ចាស់នៃទ្រព្យសម្បត្តិ។

ប៉ុន្តែលោក Pheap Prakបាននិយាយថាជាទូទៅជនបរទេសភាគច្រើនមិនចូលចិត្តការបើកគណនី និងការខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាដោយសារតែអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់។ ដូច្នេះអ្វីដែលជនបរទេសភាគច្រើនប្រើប្រាស់កម្ចីហិរញ្ញវត្ថុនៅក្នុងប្រទេសរបស់ខ្លួន ដែល យកអត្រាការប្រាក់ទាប ហើយបន្ទាប់មកធ្វើការវិនិយៅគនៅក្រៅប្រទេស។

ប៉ុន្តែវិស័យធនាគារនៅកម្ពុជាមានអត្ថប្រយោជន៍មួយ ធនាគារកម្ពុជាគាំទ្រប្រជាជនក្នុងស្រុកនិងបរទេសដើម្បីទទួលបានការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានរហូតដល់ ៧០% នៃតម្លៃនៃអង្គភាពនេះ។ នេះគឺជាកត្តាចម្បងដោយសារតែធនាគារជាធម្មតាធ្វើការជាមួយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ពីការចាប់ផ្តើមនេះដើម្បីគាំទ្រដល់គម្រោងទាំងមូល។

លោកPheap Prakបានពន្យល់ថា “ពួកគេមិនចូលចិត្តក្នុងការចែករំលែកអ្នកប្រើប្រាស់ទៅក្នុងធនាគារផ្សេងទៀត។ ហើយជាធម្មតាពួកគេមានកិច្ចព្រមព្រៀងដែលក្នុងកិច្ចសន្យាធនាគារនឹងគាំទ្រដល់គម្រោងនេះ។ ដូច្នេះជាធម្មតាអ្នកទិញមានទំនុកចិត្តកាន់តែច្រើននៅពេលដែលធនាគារជាអ្នកទំនុកបម្រុង។”

ដែលទាក់ទងទៅនឹងការផ្តល់ហិរញ្ញវត្ថុឡើងវិញលោកបានបញ្ជាក់ថាធនាគារមិនរឹតបណ្តឹងលើដាក់លើការផ្តល់ហិរញ្ញវត្ថុឡើងវិញនោះទេប៉ុន្តែវាអាស្រ័យទៅលើការផ្គត់ផ្គង់និងតម្រូវការទីផ្សារ។ ធនាគារផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់អ្នកអភិវឌ្ឍជាធម្មតា ប្រសិនបើពួកគេមានកិច្ចព្រមព្រៀងសហប្រតិបត្តិការជាមួយគ្នា។លោកបានទូន្មានថាអ្នកគួរយកប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លីរបស់អ្នកត្រឡប់មកវិញនិងយកទៅដាក់ជាមួយនឹង ធនាគារផ្សេងទៀត។ ភាគច្រើនធនាគារអន្តរជាតិគឺយល់ព្រមក្នុងករណីនេះ ប៉ុន្តែអ្នកធនាគារក្នុងស្រុកប្រហែលជាស្ទាក់ស្ទើរក្នុងការទទួលយក។ អ្នកអាចធ្វើដូចនេះនៅពេលអ្នកមានវិញ្ញាបនបត្រសម្គាល់ម្ចាស់អចលនទ្រព្យ (Strata Title) ដោយស្របច្បាប់ ដូចនេះធនាគារមិនមានសិទ្ទិទុកប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិអ្នកនោះទេ។

ប៉ុន្តែនៅក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង, ពួកគេនឹងមិនផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដោយដាក់ទ្រព្យបញ្ជាំ(អ៊ីប៉ូតែក) ជាលើកទីពីរទៀតទេ។ នេះគឺជាមូលហេតុមានច្រើននៃជនបរទេសមួយចំនួនសុខចិត្តប្រើប្រាស់កម្ចីពីប្រទេសរបស់ពួកគេ និងបន្ទាប់មកទិញអចលនទ្រព្យនៅក្រៅប្រទេស។

ចំណុចជាច្រើនបានផ្លាស់ប្តូរនៅក្នុងរចនាសម្ព័ន្ធនៃគោលនយោបាយនិងការគ្រប់គ្រង ជាពិសេសនៅក្នុងច្បាប់វិស័យអចលនទ្រព្យប្រទេសកម្ពុជា ប៉ុន្តែវាពិតជាបានផ្តល់លក្ខណៈល្អប្រសើរជាច្រើនសម្រាប់សេដ្ឋកិច្ច  និងសម្រាប់ប្រទេសនេះ។ ហើយខណៈពេលដែលច្បាប់ជាច្រើននៅតែមាននៅក្នុងដំណើរការនៃការអនុម័ត នោះយើងអាចជឿជាក់ថានាពេលអនាគតនឹងកាន់ល្អប្រសើរជាងមុន ដោយសារតែឱកាសទាំងនេះ។

ស្វែងយល់បន្ថែមអំពីការវិនិយោគនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា