一名聪明的投资者，一定要掌握多方面的知识。尤其要具备投资地的一切信息。今天开始，柬埔寨房地产网Realestate.com.kh将推出一系列《地理指南》文章，为各位投资者打开一片新天地。
《概述》
金边位于洞里萨湖和湄公河的交汇处。自1866年以后，金边正式成为柬埔寨的首都。后来，金边逐渐发展成为柬埔寨的经济，政治和外交的中心，外国投资源源流入。据世界银行指出，2015年，在东南亚国家中，柬埔寨的城市空间拓展速度最快，仅次于老挝。而每年的经济增长率平均为7%。
金边的经济繁荣，在这座城市里你能发现亚洲大都市的一切。如：购物中心、商场、摩天大楼、五星级酒店和各式各样的餐馆，同时还有丰富多彩的夜生活，金边正在吸引来自世界各地的人士。
奢华的现代建筑让金边成为柬埔寨新一代中产阶级人士，国际投资者和当地精英的游乐天堂。但尽管如此，柬埔寨的财富分配仍然是不平等的，贫富差距大。
据世界银行统计，柬埔寨大约有21%的人口每天生活费少于1.50美元，属于贫困线以下；报告还指出50%以上的人口生活处于十分脆弱的状态,极容易再度重返贫困，每天支出最高2.60美元。而约20%的高棉人被认为是中产阶级。另外，只有3%的人被认为是富有的，这意味着这些人每天能够在商品和服务上花费超过5美元。当然，随着中产阶级人口的持续增长，柬埔寨和金边市的产品和服务也出现了前所未有的增长速度。
《历史》
原本柬埔寨的首都是在暹粒。据历史记载在十四世纪，因为不堪忍受暹罗（泰国）的侵犯，为躲避战乱，国王决定从暹粒吴哥迁都金边，在金边建立了新的首都。
据传说故事，“金边”这个名字是来源于当地一位老大妈。“金边”柬埔寨语称为“普农奔”(Phnom Penh)，“普农”的意思是“山”，“奔”就是这位大妈的名字。奔大妈是一位虔诚的佛教徒，有一天奔大妈到河边打水，看见河里漂着一棵大树，树里有4尊佛像。奔大妈将佛像供在一个小山上，就是我们熟知的“塔仔山”。而大妈所在的地方就被人们命名为金边（普农奔）。
金边，这座城市因其美丽的建筑和吸引人的景点而久负盛名。它曾经是法国殖民城市的中心，宽阔的马路，美丽的花园和精致的豪宅，让它被公认为东南亚最美丽的城市之一。正因此如，在20世纪20年代，金边被誉为“亚洲明珠”。
在之后的40年里，金边迅速发展。随着，修建了通往西哈努克的铁路，以及开设了第一个国际机场——金边国际机场。20世纪中叶，在西哈努克国王的统治下，金边的基础设施现代化实现重大飞跃。但是，20世纪70年代，发生了红色高棉大屠杀，金边市被控制。波尔波特发出号令，以战备为借口把城市居民遣散出城，金边变成一座“鬼城”。
简而言之，1979年越南军队攻陷金边，将红高棉赶走，金边被解放后，人民便陆续回到这座城市居住。但是，战后的金边，土地所有权的全部记录被摧毁。这意味着战后，所有权证明几乎不存在。人民回来后，都说随机抢占房子，因为房子根本没有人居住。
20世纪90年代至21世纪初，由于获得世界银行及各机构的资助，柬埔寨迅速回复生机。柬埔寨通过了《土地法》，并创建了土地登记系统。但时至今日，战争仍然影响着土地所有权，土地纠纷仍然存在。
1993年，诺罗敦西哈努克国王重返柬埔寨。他从中国流亡归来后，再次成为国王。但是，后来他将权利移交联柬权利机构，组织和举行大选。因此柬埔寨的国体是君主立宪制，实行自由民主制。洪森亲王为柬埔寨王国的首相，至今仍担任这个角色。
战争结束后的一段重建时期，柬埔寨在联柬权利机构的组织和监督下，国情相对稳定，获得各国的投资和援助，包括法国、澳大利亚、和日本等，这些都是主要的援助国。与此同时，国际认可的新政府通过各种有利的投资条件，吸引外国投资。自由市场经济模式，使柬埔寨经济发展获得前所未有的飞跃。
柬埔寨的官方货币是瑞尔（KHR），但是美元也正式在柬埔寨推行。直至今日，美元还是作为柬埔寨最常用的货币之一。近年来，柬埔寨国家银行已实行一些政策来鼓励使用瑞尔。这也是作为“去美元化”的一种尝试。以减少美元对柬埔寨本国货币的冲击。
在上世纪90年代初期，柬埔寨获得多个机构的贷款，帮助重建国家。比如来自世界银行和亚洲开发银行提供的资助项目配套，建设基础设施，包括：提供干净的水源，修建道路等。
现在，柬埔寨的人口增长迅速且稳定。据1998年的人口普查，金边人口大约为86.2万人。2008年人口普查结果显示，人口增长至130万人。如今，金边的人口已增长至250万人。
《经济与主要产业》
金边的经济主要基于商业贸易，服装制造、中小企业。金边的中央商务区（CBD）是许多银行和企业的所在地。金边郊区至干拉省是巨大的纺织工厂区与其他主要工厂。低技能行业如农业，一直是柬埔寨战后经济发展的重要支柱。2015年，制衣制鞋业占柬埔寨经济总量的26.1％，农业占29％，服务业占39.4％。农业出口产品主要有大米、橡胶、玉米、木薯和棕榈油。第二产业占22%左右，第三产业占经济总量的38%。在第三产业中，旅游对柬埔寨经济的持续增长是最有价值的。近年来，建筑业也成为金边经济增长的主要动力。
柬埔寨与其他国的贸易往来一直保持强劲，主要的出口国与地区是美国、香港、中国、欧洲、加拿大、越南。除武器之外的一切，柬埔寨还可免稅出口至歐盟。而柬埔寨进口产品主要来自周边国家和地区，包括越南，泰国，以及中国大陆，香港和台湾。
柬埔寨主要出口的是服装和鞋类，占出口总额的80%以上。汽车、纺织品和能源产品是主要的进口产品。
在过去几年，房地产行业蓬勃发展，首都金边的房地产价格也全面上涨。金边步入房地产建设热潮，新开发的项目层出不穷。
旅游业也是金边经济的主要贡献者。丰富的旅游资源，且随着越来越多的购物中心的开放，使得金边成为柬埔寨除了暹粒和西哈努克外，主要的旅游目的地之一。
每年，柬埔寨的外国直接投资（FDI）逐渐增长。据柬埔寨国家银行公布的报告，2016年柬埔寨收到了超过20亿美元的外国直接投资。柬埔寨外国直接投资迅速流入的主要原因，包括廉价的劳动力，城市化快速，柬埔寨的中产阶级越来越多，对外企提供宽松自由开放的政策，英文作为主要的商业语言，税收优惠以及提供进出口免税，积极改善基础设施和物流网络，美元优势等。
随着柬埔寨加入东盟，金边的地理优势日益显著，周边地区经济发展强劲。而且当地人的电话普及率越来越高，柬埔寨与世界建立关系，金边便是它的中心。2015年，柬埔寨有超过500万的互联网用户，占当前人口的三分之一。
自2010年，驻柬埔寨本地的外国人也可拥有某些特定房产的产权。即可购二层以上（不包括底层）的房产。在法律通过后，2010年的房地产交易税收收入为1950万美元，比2009年的1220万美元，增长了60%。了解更多柬埔寨的外资所有权，请阅读我们的往期文章。外国产权法对金边的增长有着巨大的影响，许多开发项目就是针对外国所有权市场建立的。
外国人想投资柬埔寨土地，可以通过长期租赁土地，或通过与柬埔寨人合伙成立公司进行投资。如果对比那些禁止外资拥有的其他邻国，柬埔寨的这些方法相对更安全。
《主要开发地区》
热点地区：
万景岗（BKK），位于桑园区，是金边地价最贵的地区之一，6000美元/平方米。以前，该地区多设有别墅。但是，现在这些别墅大多已被拆除，或卖给开发商，或将其改良为精品酒店或餐馆。
由于高端公寓，服务式公寓和酒店项目日益增多，开发商缺乏开发空间，因此高密度的生活变得越来越流行。金边住宅区包括金边的西部和南部，这些地点离金边中心很近，但是地价相当便宜。另外，市中心及周边地区日益拥堵和缺乏停车位正在为金边市的居民带来问题。
《2035年金边总体规划》旨在规划和扩张城市，建设新的基础设施，以适应柬埔寨日益增长的人口。但目前为止，城市还没有制定明确的发展规划。
商用物业和办公空间趋势：
过去，金边还没有高楼大厦。别墅是作为办公空间的首选物业。但是近年来，企业正在寻找更适合商用物业，金边对甲级和乙级办公空间的需求越来越大，一些新的办公空间正在供应中，或将于明年完成建设。随着新的办公楼的出现，传统的物业如老式别墅、公寓和其他物业被淘汰。B级和C级办公楼是当地人的热门选择。因为对于大多数当地企业来说，A级办公楼的租赁价格太贵。
金边的商用物业市场获得不错的发展，尤其是在柬埔寨加入了东盟经济共同体(AEC)之后，不少开发商都意识到这种新兴的物业前景。
零售物业趋势：
金边零售物业市场正在发生巨大的变化，这些变化正在改变城市的面貌。国际品牌正以前所未有的速度加入柬埔寨市场，这些新品牌中的一些专门追逐日益增长的中产阶级， 其他则专注于高棉和外籍的高端零售市场。 与此同时，本地零售商继续发展并扩大其业务。
由于大多数人口的收入相对有限，随着收入开始上升，金边的零售市场仍有很大的增长和扩张空间。为了应对这一增长，金边零售物业市场增长迅速，该市某些地区对零售空间的需求，正在推升租金价格，比以往任何时候都高。然而，市中心拥挤，缺乏停车位，以及缺少廉价住房等因素，重新定义首选的零售区，从而调整金边的房地产市场。
万景岗1（bkk1）地区，百色河地区和隆边区都是很受欢迎的零售空间区域，特别是餐饮行业，由于人流量大，这些地区通常缺乏停车位。
交通拥堵问题成为金边市中心的一大难题。越来越多地知名品牌选择在铁桥头地区置业，因为他们已经意识到零售业的发展趋势，他们知道在哪里的中产阶级高棉人增多。 实际上，正因交通原因，零售业不得不往城市的西部和北部发展，如森速和新金边地区，以及现在非常受欢迎的堆谷地区。TK广场就是一个非常典型的发展例子。其他主要项目还包括森速区的永旺商场2，以及百盛购物中心，也计划在今年投入营业。
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