柬埔寨房地产发展背后的产业和投资逻辑

在你没去过柬埔寨的时候，总会从别人那里“听说”柬埔寨很穷，很破。但是你却从没亲眼见过。如果我说，我去柬埔寨买房，我的朋友们都笑我。是呀，放着二三线城市的房产不买，跑到一个“穷”国去买房子？问题就在这里? 如果你想投资房地产，你真有自信未来房价一定是会涨的吗？如果把房子当财富现象的一部分，那么，你就要去思考下一步财富去哪里了，未来这里的经济还能再上一个台阶吗？同样的，房价上涨的空间又是多少？

根据过去的经验，当你嫌房价太高的时候，房价还能涨得更高，为什么？高房价的地区自然有高的经济发展做支撑，就算你不想投资海外房产，你会发觉国内房价涨得好的地方，当地的产业都很牛逼。产业升级、消费升级，升级的背后靠的就是研发。那么我们有那个实力吗？别说我们国家的科研投入不足，其实已经赶超很多欧洲国家了。

2016年我国的研发投入强度，已经达到了2.108%，超过了英国，意大利，加拿大，挪威，荷兰这样的发达国家，也超过了欧盟1.935%的平均水平，而且还在不断提升。

从全国范围看，北京2017年经济总量只占到全国第12位，但是科研经费投入却排到了全国第5位，是科研经费领先经济总量最多的省市。同样领先非常多的是上海，经济总量全国第11位，科研经费全国第6位。北京和上海，在可见的将来都不会衰落。唯一的问题是这些地区的房价本身都很高了。要投资房产，也只能用价值投资的方式了！ 当然，不是所有的产业都需要研发的，比如纺织业每年30亿美元多点的研发费用，但能创造高达1100亿美元的出口金额。 

不只是纺织业，服装产业，鞋类，箱包之类产业也是一样，技术早已成熟，不需要太高的技术门槛，出口可达到几百亿和几千亿美元，越南2017年服装纺织和鞋类箱包出口就接近500亿美元，这几年越南经济飞速增长，就是这个原因。在国内，也有一些低附加值产业的省份，这些产业都形成了规模效应。比如河南省。

河南省引进富士康等发展电子产业集群，其他还发展装备制造集群，食品产业集群等，现在是我国北方省份发展最快的之一，经济总量排在全国第5位。虽然经济总量上，河南领先不少，但是一看研发经费，湖北700.6亿，四川600多亿，而河南是500多亿，反而差了不少。对于高端产业，能玩得起的只有是大国，在亚洲由于日本的研发经费投入基本算是停滞了，韩国体量暂时上不去，因此亚洲基础研究崛起的希望还是只能在中国身上。

更多的国家还是在发展承接大国的产业转移和发挥自身优势上。目前东南亚国家中，泰国、印尼、大马是有一定的产业优势，特别是泰国提出了东部经济走廊计划后，将来基础设施建设和物流基础改善，会吸引更多产业聚集到泰国。越南、柬埔寨、菲律宾的优势不仅是人力和土地成本低、而且基础设施比如道路、水电、人口素质等配套设施服务较完善，比缅甸、老挝更加有吸引力。

同样的问题，多少人看好北上深的房产，但是买不起，就算是买得起，投资回报率也不见得高。新马泰的房产就是如此的问题，房价已经到了不便宜的地步，但是，各方面条件也非常的宜居，如果你偏重养老、医疗、宜居，甚至是稳健地投资，这些国家都有不错的选择。相信更多的人还是希望通过房地产实现财富的增值和保值。那么，就要选择那些更穷（但不是最穷的），更有发展潜力的国家的房产，比如柬埔寨。

别看柬埔寨房价便宜，关键是该国的GDP增长一直都很强，每年都以7%的速度增长，这一数据也只有中国能超过。

柬埔寨房价为什么相比比较便宜呢？主要是该国和平的时间比较短，从1993年柬埔寨正式进入和平建设时期，甚至很多人印象中还停留在红色高棉时期。因为起步晚，柬埔寨在劳动力和土地成本上的优势非常明显，现在柬埔寨全国人口平均年龄不过30岁，绝大多数的人口全部都是分配在34周岁以下。

人口结构为柬埔寨的经济增长提供强劲的劳动力支撑，一项调查显示，柬埔寨现在每年有16.2%的人离开农村到城市寻找工作，有3.1%的人不再从事农业，转行当工人。金边每年都能吸引30多万的年轻人来到这里打工，这些都构成金边房地产潜在的消费者。

柬埔寨有四大产业，其中农业、旅游、建筑业三大行业都很大的潜力可以发展，将来甚至还有会成为柬埔寨新兴产业的石油化工产业。 千万不要小瞧了柬埔寨的农业，比如柬埔寨大米。

柬埔寨大米在2012年、2013年、2014年及2018年的世界大米会议上，曾4次夺得桂冠，被授予‘世界最好大米'称号。我们熟悉的泰国香米，其实很多也是来柬埔寨收大米去包装贴牌后出口到国内的。014年柬埔寨有10万吨出口中国的配额，2016年上升到20万吨，今天已经提升到30万吨。不仅是大米，还有香蕉、木薯等农产品都会进入中国，有了中国市场，未来柬埔寨的农业是不是就有更多的发展动力！

其次就是旅游和建筑业，为什么要将两个行业放在一起说呢？

据柬埔寨旅游部公布的数据报告显示，2018年上半年，柬埔寨共接待300万1660人次的外国游客，比2017年上半年的266万2679人次外国游客同比增长12.7%。为了满足不断增长的旅客的需求，柬埔寨到2030年全国需新增10万间客房的酒店（其中4星级和5星级酒店占60%，相当于约6万间客房）。

什么制约了柬埔寨旅游？酒店。

以西港为例，曾经是背包客的天堂，如今到处都在新建酒店，而仅西哈努克省就需要约3万间客房（其中星级酒店客房约2万间），两者将是相互促进，共同发展。

柬埔寨房地产最直接的动力当然还是来自于柬埔寨人口红利。

目前柬埔寨人口增长率为2.5%，人口红利平均年龄为27岁，这正值结婚、生子的最佳年龄，未来房地产刚性需求市场极大。据柬国土规划和建设部统计显示，每天仅全国建筑行业就为国人创造了约22万个岗位，建筑业已成为推动国家经济发展的重要经济支柱之一。

于石油产业，新加坡克里斯能源公司（KrisEnergy）日前透露，该公司在海域A区块“仙女油田”将于2019年年底可日产3万桶原油。柬埔寨的石油资源已经吸引了阿拉伯联合酋长国王子对柬埔寨油气的投资。

石油产业不仅是一个庞大的产业，还可以解决柬埔寨的能源紧张问题。

如果你实际到金边生活一段时间你就会发觉这里有两个现象特别引人注意：

1、外国人多

2、“土”多。

金边地域不大，但大街上很多地方都是热火朝天的施工场地。这里实在是太缺少现代化的公寓了，整个金边可以说就是一块大工地。

据当地一位华裔建筑商介绍，在柬埔寨传统建筑中，居民均以“接地气”的别墅、吊楼为主，包括酒店建筑都在三楼以下。此前，包括金边在内，民房基本见不到三层或三层以上的。随着柬埔寨近年的发展，大量的外来投资者涌入，建筑业得到了飞速发展，五层以上的住宅楼宇已成为时尚。

柬埔寨国土规划和建设部12日公布的报告显示，截至目前，柬国内五层楼以上的高层建筑物达到1088栋，仅今年头9个月，新建5层楼以上的建筑物就有92栋。

到今年年底，金边将建成的公寓数量是2.5-2.8万套，而金边的常住外国人就有30万人，也就是说金边公寓的数量连老外都满足不了，更何况是柬埔寨当地人了。有了如此旺盛的需求，金边的租金回报率高也就不足为奇了。根据一项调查显示，金边房产租金的回报率高达6.93%，位列全球城市租金回报的第四位，秒杀国内一线城市。

柬埔寨市中心核心区域的一套公寓，即使装修比较一般，面积也不是很大，出租的价格也能达到每个月1500美金，也就是说月租将近1万块钱人民币。过去几年金边房价每年都以15%的速度递增，而金边租金回报率高达6%到10%。投资金边房有双重收益，回报都不低。

总结：今年，特别是刚刚过去的国庆，各地的楼市凉凉。大家手里面握有资产的人就面临一个很大的疑问，就是我的钱要放在哪里？

财富自然是跟谁着产业的转移而去，中国房地产的牛市诞生的背景就是中国逐步地变成世界工厂的时代，如今，中国产业正经历痛苦地产业升级，如果你长期看好中国楼市，那么，投资的重点依旧是北上广或其他有竞争力的产业聚集区。或者，你也可以转向投资的下一个产业转移地，比如柬埔寨。

经济持续高速发展、人口红利充足、资源丰富...关键是金边的供需矛盾太大，在相当长一段时间都没法满足，这为房价长期上涨提供了坚实的基础。发现其实有越来越多的人开始意识到海外投资的机会，今年，有越来越多的朋友咨询关于金边房产的问题，他们在考察金边房产后，也都非常认同金边房产投资的价值。

房产投资看得见的是房价上涨，看不见的是经济潜力。