2.1 柬埔寨所有权法概述

1975年至1979年间，柬埔寨土地 所有权的全部记录被摧毁。这意味着战后，所有权证明几乎不存 在。 1989年，柬埔寨通过了《土地 法》，2001年发布了《土地法》修 订版，允许公民拥有私人土地所有权。2001年《土地法》创建了土地 登记系统，迄今为止仍然适用。

自2001年以来，已经向柬埔寨人颁发了超过200万个土地所有权。所有权或占有权可以通过以下三种不同形式的柬埔寨土地所有权中的一种来证明：占有书（通常称为软产权），所有权证书（通常称为硬产权），其中包括新的证书（称为“ LMAP产权 ”）和一种共同拥有建筑物中的私有形式（也称为分契式产权）。

注：这些只是对现有法律机制的概述。柬埔寨房地产网Realestate.com.kh建议各位读者在通过以下任何一种方法购买柬埔寨房地产之前，应考量其他专业法律机构的意见。

2.2 硬产权

硬产权是柬埔寨房产权中最强有利的形式，也是最好的土地产权。它是国土管理规划局 (MLMUPC)提供的所有权证书。

硬产权是得到国土部的国家级认证的土地详细信息。 只有柬埔寨公民才可拥有。

硬产权是得到国土部的国家级认证的土地详细信息。硬产权转让需交付4%的转让税，大约需要花费4到6周的时间办理。

2.3 软产权

软产权是柬埔寨最常见的所有权形式。现在正在慢慢的被取代，以便在全国范围内实行硬产权。从软产权到硬产权的更替过程已经花了若干年时间，目前还在进行中。

软产权是从当地区/县办公处获得，不是国家级的，但仍被视为一种所有权。办理软产权非常快，通常只需10个工作日左右。

而且与硬产权相比，办理软产权的成本较低。为 了避交转让税，大部分房地产交易 仍然以软产权的方式进行。

2.4 LMAP产权

LMAP（土地经营管理项目）产权是柬埔寨另一种产权类型。

LMAP产 权与纯粹的硬产权不同的是LMAP 会注册GPS坐标。 所以在这种模式 下，明确标识了房产的实际边界， 与周边各方都达成边界协议，那么 所有的边界争端都能解决。

LMAP产权的背景：

土地经营管理项目在政府批准后于2002年由世界银行引入柬埔寨。目的是通过明确注册、产权颁发来提高土地所有权的安全，保护业主利益。柬埔寨国土、城市规划和建设部（MLMUPC）是该项目的主要执行机构。

LMAP产权的优点：

LMAP是目前柬埔寨最强、最安全、和最现代化的土地所有权类型。

在建立LMAP产权之前，柬埔寨国土、城市规划和建设部主要解决土地所有权争议，明确土地所有权的界限。而这些主要是为了建立既高效又诚实的土地管理系统。

对于现在拥有LMAP产权的土地所有者来说，这意味着他们的地块已由有关地籍官员明确衡量，他们的土地边界已经商定，并已经画押按手印。LMAP产权帮助业主明确他们的物业的各个方面，而且它是防止未来发生土地纠纷的有力工具。LMAP 产权也被认为是更可靠的产权，潜在买家会溢价估值。

获得LMAP产权的流程：

由于LMAP产权是国家级认证的土地产权，申请LMAP产权会涉及柬埔寨国土、城市规划和建设部（MLMUPC）以及有关地籍官员的沟通。

对于已经在地籍图上编制索引的土地或其他物业，LMAP产权大约需要12周的时间来办理。

LMAP产权不收取任何特定的服务费用。

此外，在申请过程中，土地所有者要向柬埔寨国土、城市规划和建设部办事处提交正确的文件和申请表。必要的文件包括：证明所有权的任何收据、信件或协议（对于尚未拥有所有权的物业）、所有权证书、软产权或硬产权、以及买卖协议。

其他文件还包括：身份证、家庭手册、出生证明和结婚证（如果适用的话）等补充证件也是申请该产权的必要文件。

一旦提交申请，柬埔寨国土、城市规划和建设部指定的官员将审查所有文件的合法性。在申请期间，国土、城市规划和建设部将判定土地是否属于私人财产。如果土地存在纠纷，相关的土地管理人员可以将其提交给有关的地方委员会以解决冲突，而不会将案件提交法院。

另一个需要考虑的主要因素是,LMAP 的标定过程尚未在全国各地实施。这个国家的许多地方还没有使用 GPS 进行测量。

业主可获得LMAP产权的3种可能：

首先，如果国土、城市规划和建设部正在有产权问题的村庄或地区进行必要的LMAP产权处理工作。在这种情况下，地方当局有义务通知该地区的业主可以注册LMAP产权。

其次，如果物业所在地区的LMAP产权已经完成注册工作，业主也可以直接向国土、城市规划和建设部申请。

最后，如果物业所在地区未受到政府支配发放LMAP产权，业主就无法申请该产权。 不过，这些地区的业主仍然可以申请硬产权。

如何知道在某特定地区是否设有LMAP产权？业主可以与当地当局，如乡区负责人核实。此外，相关地籍办公室也能够就可用性提供建议。

2.5 分契式产权

2.5.1分契式产权概述

2009年柬埔寨发布了所有权法律条规，驻柬埔寨的外国人也可享有某些特定房产产权。这些所有权仅限于获得分契式产权的大楼。该产权的实施是为了刺激外国投资进入柬埔寨房地产市场。为需要获得柬埔寨住宅和商业地产所有权的外籍人士提供便利。

分契式产权是指共有建筑中单个单位的所有权。分契式产权同时适用于住宅和商办物业。例如办公大楼、住宅、公寓楼、或者混合开发的共有建筑等.

共有建筑物是指有几个业主居住的建筑物或建筑。该空间由私人单位和其他共同拥有的空间（如休息室、游泳池和健身房）组成。

根据分契式产权条规，外国人不能合法获得“底层房产”（只能购买第二层以上的房屋）。所有外国投资房比例最多只能达到一栋共管公寓大楼的70%，而其余30%的单位必须是由柬埔寨公民拥有。但需要注意的是，这只适用于在2009年投资法通过之后所登记的分契式产权的建筑物。因此，在法律通过之前建造的建筑物不适用于分契式产权。

2.5.2 购买分契式产权的项目

开发商如何创建分契式产权：

在第一阶段，开发商以开发公司的名义获得项目开发的地块的硬产权。

而且，即使已经获得了硬产权，开发商也不能直接转让私人单位给个别买家。 这些被划分出来的硬产权其实代表了最终向买家提供的共有所有权的比例。

在这个阶段，开发商还必须提交整个项目的总体规划。如果土地部门对这个总体规划感到满意，并且共有区域也得到正确的管理，那么分契式产权将被发放给开发商。

一旦所有权被授予开发公司，他们就可以分发给买家。在获得施工关闭许可证的前提下，至少80%的施工完成后，正式申请最终地层所有权。

如何确保项目拥有合法的分契式产权：

分契式产权是在国土、城市规划和建设部注册。国土、城市规划和建设部是所有权注册的最高级别政府。为了在购房之前确定产权的合法性，买家应该检查开发商的硬产权和项目的总体规划，并与国土、城市规划和建设部核实。这些文件为买家提供关键信息，例如业主的详细信息、项目信息、以及产权分类，以确保这是在开发商名下的原始硬产权。

买卖协议里也应明确提及共有所有权的细节。如果在协议中没有提到这些内容，这对于投资者来说是一个危险信号。

Realestate.com.kh（柬埔寨房地产网）建议您，在柬埔寨购买房产之前，应考量专业法律机构的意见和寻求法律援助。

2.5.3 分契式产权需支付的费用和税金

业主将硬产权转变为分契公寓需支付服务费。而将每个单位发放到买家名下，也需支付服务费，同时还要支付过户税。就过户税而言，在证明文件经过土地部门审核通过之后，同样的文件以及其它表格需要提交给税务总局。

从这里起，税务官员将对应缴纳的转让税金额进行评估。转让税按公寓价值的4%计算。当应用4%时，应考虑的价值是基础买卖协议中为公寓支付的对价或使用经济和财政部发布的规定费率的公寓价值之间的较高者。

在税务总局出具买家的缴税证明后，土地部门就可以完成产权过户。

买方和开发商必须出席土地管理部的最终转让批准。这意味着计划外买家需要在获得分销资格后返回柬埔寨进行最终处理和移交地层所有权。

2.6 通过与柬埔寨人合伙成立公司进行投资

为了获得土地所有权，其中一个方法就是在本地创建公司。创建土地控股公司的成本可能比建立其他类型的公司更昂贵，而且税收和管理成本也会更高。然而，对于大型投资者或房地产开发商来说，这些成本与在柬埔寨自由购买土地和房产的好处相比，可能是微不足道的。因为这样的公司有权购买任何可用的土地产权。

A foreign entity may own land through a company, provided that 51 percent of the company is owned by a Cambodian entity. Foreigners can also protect their investments by forming two companies. The Law of Investment allows for investors to use land and take out long-term leases of up to 50 years, which can also be renewed. The property acquired by one company can then be leased to a second one created by an investor. This method can be useful to separate the land and business aspects of a firm.

通过该公司获得的财产租赁后，外方可对该土地行使长期控制权。在这种情况下，未经承租人和出租人双方同意，土地不得出售。这意味着任何与土地有关的交易必须由外国投资者批准。

许多人认为通过一家老牌公司获得财产更安全、更有效。它使外国投资者能够通过合法和适当的文件获得对公司的管理控制权。

2.7 通过本地人代替购买

根据柬埔寨法律，提名结构不被承认，也不是有效的法律结构。房地产网realestate.kh,坚决建议在这种情况下寻求独立和专业的法律援助

2.8 通过获得本地国籍购买

1996年，国籍法允许外国人根据在柬埔寨境内投资的金额申请柬埔寨国籍。

以投资者的身份申请入籍可免去一 般入籍程序中的一部分，如拥有至 少7年的居住权（如果在柬埔寨出生 则为3年），流利的高棉语（说写） ，入籍的其他要求仍然适用。为了 获得柬埔寨公民身份，必须得到内政部，部长理事会和总理的共识。

如果外国人向国库捐赠33万美元，可以免除7年居留权的要求。然而，所有其他要求都不能放弃，必须仍然得到满足。一旦获得公民身份，外国人就能以自己的名义拥有不动产。此外，外国人可以向政府申请一些只有柬埔寨国民才能享受的优惠。

由于公民身份的好处，国际公司派代表申请公民身份，以代表公司取得土地或财产已成为一种普遍做法。当局目前正在修订关于柬埔寨公民法的立法。

2.9 通过长期租赁投资土地

长期租赁土地是外国人常用的一种方法。长期租赁可以管理和使用柬埔寨土地。长期租赁被给予权利发展土地和施工建设。但是，产权登记仍然是以柬埔寨公民的名义存在的，当然也不允许外国人转售该不动产。

租赁期限非常灵活。租赁一般可持续50年、70年、或99年。但是请记住，长达15年以上的租赁必须在土地办事处登记才能生效。长期租赁包含开发土地及施工所需的权利和相关建设许可。

2.10 通过获取特许经营权投资土地

土地特许权允许个人或法人对土地进行占有、使用和行使权利。特许权是根据合同或政府当局颁发的。

经济土地出让金是最受欢迎的出让金，一般用于农业项目。此外，ELC允许投资者为工业目的清理土地。它们是通过50年的特许权授予的，并且可以续签。优惠只适用于10000公顷及以下的土地。

投资者必须通过农业部申请其特定土地的权力。农业部、环境部、柬埔寨发展委员会、有关省政府当局和商业部的代表也需要批准申请。

在这些部门批准特许权后，总理办公室必须签署并授权农业部正式缔结特许权协议。特许权申请工作大致花费6至9个月时间。