在柬埔寨，排屋园区开发项目（Borey）内的住宅是最具吸引力的房地产投资选项之一，无论是联排别墅、双边别墅、独栋别墅，还是店屋，这种连地的物业不仅带来了家庭生活的舒适性，其永久土地产权的特性也让居住者内心更加踏实安稳。
社区内通常会提供业主生活所需的各类设施，封闭式的管理又极大地增强了安全性。与此同时，开发商针对本地客户群体的需求，提供了低首付、免息分期、可长期贷款等灵活的付款方式，让更多人负担得起房。一直以来，大多数希望投资新房产的高棉家庭都会首选Borey住宅，而近些年，信托企业的落地生根，为外国人投资连地物业创造了可行性和便利性。由此，本地和外国两股来自需求房的主要投资力量共同支撑起了带地住宅市场。
在柬埔寨房地产业不断发展的过程中，排屋园区的规模逐渐扩大，为投资者带来了更广泛的选择。为了最大程度规避风险，对打算购买的项目的开发公司进行尽职调查极为重要。针对排屋园区开发项目，我们建议投资者与开发商核实以下几个重要的法律文件，确保社区住宅项目的质量和可信度。
1 开发商营业执照
开发公司需要登记自己，从相关部门获得必需的施工批准。不过，施工并不表明他们有批准。你可以要求查看营业执照，确保项目和开发商的程序都是合法的。
2 施工许可证
柬埔寨法律明令规定，各种建筑项目须获得政府相关部门颁发“施工许可证”，违反规定的建筑项目将被强制拆除，无建筑施工许可证擅自施工将面临最高15年的刑期和15000美元的罚款。
施工公司需通过土地管理部门的背景审核。社区住宅必需有单独的注册建筑公司建造房子和基础设施，确保项目的持续性和质量。一旦这些理清了，施工公司应该给出执照。
3 排屋园区执照
一切都准备就绪的时候，经济和财政部会向社区颁发执照。这意味着开发商在资质，设计，销售计划和文件上都满足了政府的要求。
4 项目总体规划
土地管理部分需要在施工之前批准开发商的总体规划。可信的开发商应该能够向你展示批复，起码展示副本。
5 硬产权
当交易社区住宅的时候，你需要核对两类的硬产权。第一个是整个社区住宅项目的产权，这被称为总地契，覆盖项目的所有土地。第二个是每套住宅的单独产权。这些被称为独立产权。一个合法的社区应该能向买家提供这两种产权。如果不能，不要买房，直到他们可以。
我是否该购买排屋园区内软产权的房子？
事实上，您可以购买有软产权或是硬产权的房子。最重要的是，你一定要确保开发商有主硬产权。
CBL Law Group 的律师Lay Solida女士说：“社区住宅是合法的，已经获得了相关部门的认证。最重要的事情就是社区住宅有主硬产权。”
社区住宅一定要有硬产权。硬产权确保开发商完全拥有社区土地。你可以做额外的工作，核对在硬产权方面是否有待定的法律问题。这些特定的文件将会保护你和你的投资。
Dara先生已经在金边的社区住宅里购买了一套别墅。他说他对上述文件已经很熟悉了。他解释说：“我刚在金边买了一套房子，我选择分期付款。到目前为止，没有硬产权或是软产权方面的问题。这只是一个买卖协议。是对分期付款完成后的担保。如果我需要硬产权，我需要自己处理文件”。
Sleuk Rith Realty的首席执行官Kheang Puthy先生告诉当地的报社：“我们需要核对所有的法律文件，比如产权，施工执照，相关部门的协议。当您购买的社区住宅有所有的文件的时候，你将会是安全的”。
但是如果出售的社区住宅有硬产权但是只给你软产权，怎么办？
ACLEDA Bank的贷款部门员工Cheng Soknov先生很乐观，他说：“当你购买社区住宅只有软产权的时候不是问题，最重要的事情是社区住宅是合法的，我们可以让这个通过”。
如果总地契是硬产权，那么硬产权可以给那些买家购买的单独物业。这依然是最安全的选择，确保你购买的房子会有单独的硬产权。这可以达成，但是需要花费房子价格的4%。一旦通过，你就不用再担心以后的产权问题，可以安心的入住了。
为什么社区住宅总体规划这么重要？
每一个社区项目都需要一个整体规划。这很重要，而且买家也需要知道这点。在开发项目获得其他的许可证之前，他们也需要有详细的规划，向政府部门和监理展示社区在未来是否会获得成功。
在某些情况下，政府部门可能会研究一些销售策略，因为有些时候，业主可能对项目能否被市场消化和周边区域消化没有那么深入的研究。
Socheata也说：“如果项目低于市场价格脱销，我们（政府部门）可能会召集业主，对比销售价格，项目的花费以及其他费用，让项目卖出一个合理的价格”。
社区住宅有施工执照，营业执照以及社区执照的重要性
金融财政部和土地管理部，城市规划和建设部已经一起宣布，部分施工项目没有在相关部门登记，会影响房地产的开发。
Chan Socheata女士－工业和金融部门的房地产开发商务管理办公室主任说：“通常来说，在颁发项目开发许可证之前，部门会根据清单评估，找出项目是否有清晰、强力的收入，资产，抵押品，土地产权，以及其他的资产来支持项目”。
Socheata建议说：“所有的项目开发商必须从金融和财政部获得执照。这也是买家在购买期房之前需要慎重考虑的，不管是共管公寓还是社区住宅。记住询问项目是否获得了执照，以便保护自己的权益，不要浪费钱，惹不必要的麻烦。”
总体来说，如果我们购买任何没有合法执照的项目，都是有风险的。当项目有合法执照的时候，对于打造稳固的金融体系，预防金融风险，很有帮助，可以明确开发商和买家的责任，尤其是保护和预防公司破产的风险。
我是否该核对开发商的执照？
关于开发商还有一些关注点，他们仅仅通过当地的政府登记合法的施工执照，而不是国家层次。
这对买家来说可能非常麻烦，无论是关于土地所有权还是住房，因为国家政府可能不承认当地的注册。
所以，在决定购买任何项目之前，确保它的合法性，他们具有其他合法文件，比如总体规划，硬产权。
社区住宅的预算规划有哪些类型?
总体来说, 社区住宅有3种预算规划。第一种是项目的业主使用他们的资产投资。第二种是项目所有者和银行合作。第三种是所有者首先从客户那集资，以开始施工（楼花）。
第一种情形对买家是最安全的，因为这意味着开发商有充足的资金完成项目，即使没有买家的预付款或是银行的财政支持。话虽如此，和银行合作的项目在柬埔寨的市场上也是比较常见的, 如果开发商有很好的声誉和业绩记录,和值得信赖的著名银行合作，那么就没有什么好担心的了。
第三种情形可能会让买家比较担忧了。如果项目没有像开发商预计的那么快售出，可能项目会停止或是放缓。在这种情况下，如果你购买预售的房子，你可能无法按时拿到房子。最糟糕的情形就是，你可能根本就拿不到房子。并且，如果开发商在项目接近竣工的时候钱用光了，社区住宅的公共设施可能会受到波及，一些不会如一开始承诺的那样建造，比如道路，安保设施和公共区。
我是否该分期付款购买社区住宅?
BTV的经济主编Yin Leangkon先生警告不要分期付款。他说：“事实上,部分开发商使用根本不需要定金的付款方式。意味着客户可以在项目竣工的时候买下他们的物业”。他也强调说，分期付款会花费5到10年的时间，付的钱会超过售价。
买家决定哪种付款方式适合他们。分期付款会让价格比普通价格高，也要求你等待并为施工付款，直到项目结束。筹集的钱要么用于施工，要么用于营销。
我是否该在社区住宅施工开始前购买
在项目竣工之前购买是有利的。距离竣工的时间越长，房子的价格可能就越低。不过当项目开发商不得不等待客户的钱来完成施工的时候，买家就应该考虑项目的资金和预算方案了。你购买这种项目可能会有风险，因为如果客户没有那么早或是那么多购房的话，项目可能会破产。
如果开发商从银行得到了项目贷款，这会给客户信心购买房子，因为银行在批准贷款之前有严格的要求和条款。
有住房贷款吗?
如果你不能马上支付全款的话，有贷款协议帮助你的财政,这将会非常有帮助的。这会给你很大的灵活性，可以按照预先安排好的付款，以更舒适的节奏。不会一下就掏空你所有的积蓄。
有多种房屋贷款，但是都不同，银行的利率也不同。社区住宅有时候也和当地的银行合作进行住房贷款。所以，最好和当地银行以及开发商核对，看哪种适合你。在购房之前决定哪种贷款，而不是购房之后。
我是否该从银行或是开发商贷款？
如果你从银行贷款，可以贷到房子价格70%的钱。但是你需要有稳定的收入，抵押品。如果借贷期限15年，年利息可能7%起。借款人有时可能被要求支付房子价格的30%做首期付款。
直接从社区住宅开发商贷款更容易。你不需要抵押品，收入证明，甚至是首期付款。你只需要确保你有稳定的收入可以付款。但是如果你不能付款，开发商可能会很快收回你的资产。
当你从银行贷款的时候，他们会调查你的财政能力。他们也需要调查社区住宅是否是个安全的投资。这让买家满意困难更大，但是可以长期付清。
社区住宅可能会提供更轻松的贷款条款，但是相比从银行贷款，你需要承担更多的风险。
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