◎原创 作者：震谷子| 东南亚掘金（ID：asia-gold）
今年，全球经济扩张临近结束，避险情绪正浓时。如果还想搏一搏，东南亚仍然不错，但问题是，我们拿着一百万人民币，该怎么投呢？
接下来这十五分钟，你将可以了解到海外选盘的核心指标、基本逻辑，为你避开常见思维误区，找到最简单的海外买房技巧。
本文将以金边选盘为典型案例，来看看在海外买房的核心方法。当然，各个国家有各自的法律和政策要求，掌握了普遍逻辑后，也要留意各国的最新政策，别亏在了购房政策上。
事不宜迟，我们马上开始。
1、先来一个一分钟速读大纲：
投资是要动真金白银的，所以首要问题是：我们准备拿多少钱投资？
以金边为例，目前优质公寓的小户型总价10-20万美元不等，所以，有100万人民币就可以考虑在金边投资了。
第二步，要选到好房，总结下来有四个评判指标：分别是现金流（租金回报）、房价涨幅、买家偏好和性价比。
以金边为例，2018年金边毛租金回报率为6%左右，扣除税费和后期管理的一些杂七杂八的费用，净租金回报在5.32%。
房价增值潜力则跟当地的人口增长、土地供应和具体政策要求息息相关。基本来说，人口大量流入、但土地供应不足的地区，值得我们特别关注。
了解买家偏好是为了后期能够顺利转手变现，所以需要找到本地人以及在当地长居的外国人真正喜欢的户型和设计。
性价比则是在特定预算下选到品质最高的房产，更好的房屋品质可能意味着更高的租金，更强劲的现金流。
了解预算和核心选盘指标，我们就可以开始关注具体地段了。
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以金边为例，目前比较有投资潜力的有四个地段，BKK1区、水净华区、洪森大道附近的ING新城，以及传统富人区堆谷区。
BKK1是金边核心中的核心地区，也被称作“使馆区”，聚集了学校、市场、银行、医院、公共区域等一系列配套，以及柬埔寨行政部门和外国大使馆，东边就是Naga赌场和永旺商场。所以BKK1也是外籍工作人员最多的一个区域。目前BKK1品相稍微好点的公寓都是供不应求的，不用担心找不到租客。
（BKK1区北边是西哈努克大道、东边是诺罗敦大道、南边是毛泽东大道，西边是莫尼旺大道）
水净华岛位于金边东北部，因形似鸭头而被称为“鸭子岛”。水净华区是柬埔寨其他省份进入金边的必经之路，在总理洪森的计划中，未来将成为一个国际高端生活区，拥有国际五星级酒店、商业中心、动物园、水上公园、国际学校、国际医院等。政府甚至有想把水净华岛打造成金边的“浦东”的野心。
目前，这里已经有了柬埔寨海外柬华投资集团（OCIC）斥资打造的水净华卫星城，以及象征柬中友谊之城的“唐人街”项目等。相比起人口密度较低的钻石岛，这里的住房需求更庞大。
早在2015年，新加坡TEHO集团就直接砸了5亿美元到水净华区开发酒店和公寓，项目预计明年年底完工。
水净华区目前有2座桥连通市区，穿过下面图中的那座桥就是英、法、美三国的大使馆。再加上这里的居住环境远远优于桥对岸周边区域，配套设施也更现代化，所以使馆工作人员更倾向于选择住在水净华区。
（上图红色线条框起来的就是鸭子岛的核心区域）
除了水净华岛，金边目前重金打造的另一个区域叫做ING新城，又叫做“花园城市”。
ING新城占地2,572公顷，其中1,673公顷将用于住宅，零售，医疗保健，教育，酒店和商业，剩下的则是湿地和水库。
（ING新城规划图）
为了能更便捷地连通到金边其他区域，ING新城的交通规划也是高标准。
例如60米宽的洪森大道、30-50米宽的跨省公路城际公路、5座跨湖大桥。另外，将建造3座水库、5座污水处理厂和9个主要供电站。
这是什么概念？按照2017年上海常住人口2000万人配备50座污水处理厂来计算，ING新城至少有200万人左右的居住需求。
而ING的地理位置也非常特殊，它紧邻政府正在规划的交通要道——洪森大道。这条大道连接的是即将启用的金边新国际机场和市中心。可以说，洪森大道及其邻近区域是未来整个金边最有确定性的区域之一。
2018年1月，洪森政府批准了位于洪森大道南边的新国际机场的建设申请；2018年10月，日本永旺官网上也挂出了通知，位于ING新城的金边永旺第三期将于2023年营业。
前面提到的60米宽的洪森大道也已经如火如荼地动工建设了，而且既然以自己的名字命名，现任总理洪森没有理由不把这里建设成全金边最具新时代气息的新城区。
金边还有一个值得关注的区域是传统富人区，位于北边的堆谷区，洪森政府曾花费了整整十年来将这片地区打造成中央商务区的延伸。堆谷区最大的特点在于它是一个富人聚集的混合商业区。
在这里，你可以看到商业办公楼下是一条商业步行街，城市中心商业广场周围是密集的高端住宅，邻近还有一大堆豪宅，走在路上或许还能偶遇国王女儿或者武装部部长。
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选好地段，我们就可以去看房了。在踩盘过程中，中国投资者经常会有以下几大思维误区：
房屋朝向；贷款；套内面积；开发商背景……
我们一个个来说。
朝向在东南亚国家真没那么重要，反而是窗外的风景更重要。比如面对着小区泳池，或者游乐场，或者风景好的地方。所以有很多小区的住宅楼，都是围绕着小区里的泳池修建的。
甚至金边一些楼盘的朝西单位卖得很好，因为租客们喜欢下班回到家还能看看夕阳，这在大部分中国人看来是难以理解的。
外国人在东南亚买房一般不能贷款，即便开发商可以提供贷款，利率也很高，接近8.5%，有的甚至达到10%的贷款利率。这是因为柬埔寨当地银行存款利率就已经很高了，一年期存款利率基本在4.75%~6%左右。
当然如果有人愿意以租养贷，觉得8.5%的贷款利率都不是事儿，那你的资金压力自然也没那么大。金边可以贷款的楼盘，一般可以贷三成，个别楼盘可以提供四成贷款。
与中国按建筑面积计算房价不同，国外买房依据的是套内面积。不过目前金边楼盘里也有了中国开发商的身影，所以这类项目还是按照国内的操作方式，按照建筑面积计价。
（图片里的户型配备了一个L型大阳台）
挑选开发商也是海外购房最重要的考虑因素。目前参与金边房地产市场的，有海外开发商、柬埔寨本地开发商和中国大陆开发商。
外国的开发商则要多去了解他们曾经做过哪些房产项目，选择有资历的开发商，才能保证项目按期交付，后续的管理也会更靠谱。
一般来说，中国开发商在设计上和国内楼盘类似，走进样板间仿佛置身在中国。不过，一些大的开发商也在逐渐朝欧美风的设计转变，所以最好是实地看房对比，再做决定。
一旦碰上了那些只想捞钱的中国开发商，交房出租的那一天，就是你捶胸顿足的那一天：
第一，买到的房子注定很难获得合理的租金收益。假如一个楼盘绝大多数买家都是中国投资客，那么等到交房的那一天，90%的房子都要出租，则必然会形成一个供应量极大的卖方市场：为了形成竞争力，你租500美金，你的邻居租450美金，你的楼下租400美金……
第二，转卖套现更是难上加难。如果现在本地人不愿意买，未来五年本地人就会以更高的价格购买？
另一方面，非中国开发商的房子更能考虑到当地租客的生活习惯，毕竟柬埔寨是一个被法国殖民了整整90年的国家。我们在考察时，在这些楼盘里看到了很多小细节，例如储物间、咖啡机、杯架，就连冰箱顶上都预留了专门用来放红酒的位置。
*示意图
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当你觉得这个楼盘地段不错，户型设计也受本地人喜欢，也先别急着下订，因为房子后期租不租得出去，也是一个大问题。
海外购房之后，就需要考察房子出租的问题。例如，我们的房子是包租还是托管？包租多久？出租期间的额外费用？
幸运的是，金边的公寓出租基本不用担心。
在所考察的项目当中，大部分都可以包租，期限在2年到3年不等，其中还有一些在前三年可以作为酒店出租。还有一些项目开发商也可以提供托管服务。
目前金边租客来源包括但不限于：
周边各省来到金边的柬埔寨人；
世界各国来到金边的政府工作人员；
驻外企业高管；
外籍教师；
就读国际学校的外籍学生家庭；
……
为什么是这些人呢？有两点背景需要清楚。
第一，目前金边楼市只是一个新房市场，二手房市场还不成型。目前进入市场流通的公寓只有2万套左右，即便算上两年后的交房潮，整个金边可供销售的中高端公寓也不过4万套左右。而根据柬埔寨央行的数据，金边的外国人就接近20万人。
第二，“学区房”在中国和东南亚是两种完全相反的概念。中国是先有了房子才能在附近就读学校，金边没有依据住所划定学区的政策，而且学校一般都是走读制，所以学校周边的房子就很抢手。
至于出租期间的额外费用，备受关注的就是物业管理费了。东南亚的物业费为什么这么贵？
国内一般超过2块钱/平的物业费，大家就开始喊贵了。但这个价格的物业费，放在全球主要国家和地区，还真是算很便宜了。
东南亚的物业费，一般在10块人民币/平。因为它们提供的服务和配套设施，与国内的小区差别还是蛮大的。
泳池、健身房、活动室基本是东南亚公寓的标配了，有些公寓大楼里还配有儿童活动室、家庭聚会厅。只要是业主或者租客，就可以免费使用。冲这一点，就帮很多家庭省了一大笔去健身房和游泳池的会费。
而且，东南亚的物业管理费包含了物业维修基金，后期房子里的设施出现问题，物业可以免费维修。
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在金边考察期间，连续跑了近20个楼盘，根据单价、突出优势、房屋品质和后续管理方式，为大家总结出目前金边的top10楼盘：
排在前二的UV和半岛分别是2018年的销冠神盘，以及最佳室内外设计大奖获得者，不过UV的价格更低一点，相比同品质的半岛，性价比更高。
分列三、四位的两个楼盘就是作为北桥国际学校配套的“学区房”，甚至北园还是因为学校教职工抱怨没房子住才开建的。
排名较后的大部分都是中国开发商。并不是说中国开发商就不值得考虑，而是要多一份心眼，去到现场瞧一瞧，来买房的本地人多不多。太子和星汇两大开发商的优势也很明显，太子可以贷款，利用杠杆。而星汇在传统的富人区堆谷区，刚好符合在中心区上班然后回非中心区居住的欧美人生活习惯。
最后，划个重点，我们还有几句针对性的建议希望你能听听：
短期持有，关键在房价增值潜力。因此那些即将完成发展的地段就符合短期持有的需要，例如时下最热门的BKK1区域和钻石岛，以及传统富人区堆谷区。
长期持有，关键在稳定的现金流即租金回报。因此那些明确在未来一段时间内能得到发展的地段就可以被纳入考虑，例如政府已经发布规划，企业也已经进驻的鸭子岛和ING新城。
都说中美相争，东南亚得利，但机会越多的地方，风险自然也越大。如果你毫无规划地进入这个市场，你可能只能赚到别人的十分之一，甚至亏钱。如果你嫌麻烦，想一键买房，那也可以把这些研究工作交给专业的机构。
机会留给有准备的人，这句话我们都知道，不过如何做准备，才是真正的大问题。
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