新冠肺炎疫情无疑是2020年最瞩目的话题。在社会各界的努力下，柬埔寨的疫情已经基本稳定，各行各业均已复工，抓紧今年最后的一个季度大冲击。
疫情震荡过后，柬埔寨房地产也面临一些危机和困境。曾经每当夜幕降临后一盏盏亮起的万家灯火，因为租赁市场的短期低迷而陷入沉寂。
那么如今柬埔寨房地产的现状如何？租金售价是否下降？疫情过后将迎来怎样的发展机遇？
近日，《高棉时报》（Khmer times）记者对话柬埔寨房地产网Realestate.com.kh首席执行官汤姆·奥沙利文Thomas O'Sullivan，针对上述问题做出了探讨。
一、贵司针对房地产例如租金、售价等的数据收集有多广？疫情是否对你们的数据收集产生影响？
汤姆·奥沙利文：在当下柬埔寨房屋租赁市场，我们对于服务型公寓或其他类型房产的租赁数据收集是有限的。但可以肯定的是，由于疫情和出行的限制，今年的入住率会有所下降。不过在此前，这个数据一直以来是非常可观的。
受疫情影响，柬埔寨部分地区的租金下降高达30%，整个行业的房东不得不通过减免租金或采用其他措施以留住租客。
疫情也加剧了酒店经营者和公寓业主、房东之间的行业竞争，因为旅游业的停滞，不少酒店都转型将重心放在了长租服务，而且价格非常优惠。例如Naga金界娱乐城推出的超值房价，还有Patio等精品酒店，月租低至$350。
二、现在许多投资者购买的房屋都没有出租，是因为没有租客吗？还是因为房东不想出租？
汤姆·奥沙利文：这和社会经济发展有一定的关系，一些房屋即使在疫情期间也保持正常的入住水平，部分房屋则被空置。
柬埔寨公寓市场有供过于求的预测趋势，尽管在未来5年内计划有超过10万套房源即将交付，但目前很少有大型公寓项目已经完工。这些公寓大部分由外国投资者购买，但租客却不全是外国人，而是蓬勃发展的本地中产阶级。虽然因为疫情使本地中产阶级的增长受阻，但未来将会快速回升。
此外，很多已经成功交付的房源在购买时都包含了开发商包租方案，所以这些房东不用担心没有租客，这变成了开发商或物业管理公司应该担心的问题。
疫情期间也有一些房东因为不想降低标准而选择不降租，但是大部分人都根据现状暂时降租，想等到市场回暖再恢复原价。另一点还要注意的是，这些房东在近几年获得了7%的投资回报率，我认为他们还是满意的，虽然现在的租金比以前少。
三、相比于去年，今年的租金是否下降？百分比是多少？租客是否能获得很高的租金优惠？
汤姆·奥沙利文：当然，今年整个房屋租赁市场都陷入低迷，特别是写字楼和零售领域，租金至少下降了30%，住宅产品的租金则至少下降了20%。当然市场均价和最终租金是两个不同的概念，所以具体数据很难计算得出。不过租客在这一时期可以获得租金优惠，房东也能获利。
四、今年有多少套房源即将或已经交付使用？2021年又有多少个公寓项目完工？
汤姆·奥沙利文：根据柬埔寨房地产网统计的数据显示，目前共有120个公寓项目正在建设中。这一数据会有所误差，因为我们对一些开发商的营销策略尚不清晰。
在接下来的3年内，这120个在建项目将为房地产市场提供超过9.1万套房源，其中约2.4万套计划将于今年交付。
但是我们预测一些项目会推迟到明年竣工，这并不是因为开发商现金流短缺，因为2020年完工的项目销售量可观。相反，推迟的原因为缺少建筑材料及来自中国和越南的技术工人。
值得注意的是，尽管受到疫情影响，社会经济遭到冲击，一些公寓项目如 Urban Village 一期等已成功交付。2021年，我们预测将会有超过4万套房源完成交付，这个数据可能还会更高，因为一些项目没有被我们统计到，而一些原定于今年交付的项目也推迟到了2021年第一季度。
五、本地购房者投资公寓是用于自住还是投资？二者占比如何？
汤姆·奥沙利文：按照以往，公寓多受到国际投资客和在柬外籍自住者的追捧，但是在疫情期间，我们发现很多开发商产生了转变，将重心放在本地市场。现在越来越多本地年轻人及中产阶级倾向于购买公寓，这种热潮是以前没有出现过的。
此前只专注于国际投资客的地产开发商不得不调整策略以适应变化的市场，以提供更多受本地客户群欢迎的住宅产品。
六、房地产领域的现状如何？如今政府已制定法律限制开发商向买家贷款，这会对房产交易造成影响吗？
汤姆·奥沙利文：地产开发商在疫情期间不可避免地会受到轻微影响。另外，大多数情况下房地产行业的细分领域非常广，我不认为政府对开发商的贷款限制会影响地产交易，因为本地银行才是柬埔寨房地产市场发展的主要支持者，他们会为买家提供贷款。
七、目前在首都金边有多少个排屋园区项目呢？
汤姆·奥沙利文：目前金边至少有108个排屋园区项目，进度各不相同，其中有相当一部分已完工交付，非常适合租住。相比于公寓，排屋似乎比较难出租，但是在一些封闭式管理的社区中，排屋仍然具有较高的市场需求。目前还有一种观点认为，投资排屋的价值并不在于租金回报而是在于转售，当下大多数购买排屋的人还是用于自住。
八、金边新国际机场附近的房地产市场如何？是否已经开始活跃？
汤姆·奥沙利文：目前这一区域的土地价格和房产价格已经明显上涨，未来随着新机场的建设，道路基建的逐步完善和大金欧市的发展，该区域的房价地价将迎来新一轮飙升。
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