柬埔寨投资指南​（简版）

当提及“柬埔寨”，你或许不会立即联想到摩天大楼、工厂和蓬勃发展的经济。

然而，事实是，这个东南亚国家在过去几十年里经历了翻天覆地的变化。疫情前，柬埔寨的GDP连续多年保持7%以上的增长率，预计在2030年迈入中等偏高收入国家行列。

柬埔寨的长期增长很大程度上是由自然的人口趋势驱动的，该国国民的平均年龄仅约26岁，未来至少30年内都将保持充足的劳动力供给。

同时，目前柬埔寨的城市化率不足25%，这意味着城市的扩张和基建的发展热潮。

随着农村人口向城市迁移，金边和暹粒等城市的房地产价值几乎不可避免地会上升。此外，人口增长进一步加剧了这一趋势。

柬埔寨是一个相对较小的国家，它东邻越南，北接老挝，南连泰国，正处于东盟的核心区域。从金边出发，仅需90分钟航程即可抵达泰国、印尼、新加坡等主要亚洲市场。

以西部海岸线、中央平原以及湄公河和洞里萨湖等多条河流为主，金边正是这些水系的交汇点，它们于金边汇合后，继续向东流入越南。

柬埔寨受益的一件事（其他许多前沿市场并不具备）是旅游业。

相比许多发展中国家需要长期努力攀登经济阶梯，柬埔寨早已成为东南亚著名的旅游目的地之一。2024年，该国接待国际游客约670万人次，同比增长22.9%，比2019年增长1.4%，这一增长势头直接带来了36.3亿美元的收入。

除了旅游业，柬埔寨核心支柱产业还包括农业、制造业、建筑和房地产业。2024年，制造业产值达到150亿美元，其中纺织品和成衣仍是柬埔寨最大的出口品类。

尽管人口规模相对较小，但柬埔寨却拥有多样化的城市和乡镇。

从拥有约300万人口的首都金边，到马德望和贡布等区域中心，再到仅有几十名居民的小村庄，柬埔寨的城镇规模各不相同。

主要投资城市包括：

• 金边——首都及经济中心，房地产市场相对成熟
• 西哈努克城——沿海经济特区，吸引大量外资和赌场业
• 暹粒——世界著名的旅游城市，吴哥窟所在地
• 马德望&贡布——生活成本较低，适合养老或生态旅游投资
• 波贝——毗邻泰国的边境贸易城市

超过90%的外国投资者选择在金边、暹粒或西哈努克城购买房地产或开展业务。

虽然柬埔寨的法定货币是瑞尔（KHR），但该国经济高度美元化。

柬埔寨瑞尔于1980年发行，最初是自由浮动的。自2000年代起，自2000年代起，瑞尔兑美元的汇率基本稳定在1美元≈4000瑞尔,波动幅度极小。

然而，日常经济活动中，几乎所有主要交易都是以美元进行的。小额交易时可能会使用瑞尔，但房地产等大额交易基本上都用美元结算，当地人通常也更喜欢用美元进行储蓄和银行业务。

柬埔寨政府近年来开始逐步减少小额美元纸币（如1美元和5美元）的流通，以推动瑞尔的使用。

由于柬埔寨经济高度美元化，跨境汇款比其他东南亚国家更为便捷。此外，使用美元交易的投资者在买卖柬埔寨资产时，无需承担汇率损失。

过去十年，柬埔寨的房地产市场随着经济增长迅速扩张。

此前，公寓主要由外国投资者购买，而本地居民较少涉足。然而，随着本地收入水平的提高，这一趋势正在发生改变。

柬埔寨的法律允许本国公民拥有土地和房产，并享有永久产权，外国投资房比例可以达到一栋共管公寓大楼的70%。换句话说：投资者并不像附近的越南那样局限于租赁权，你可以在柬埔寨真正拥有房地产。

柬埔寨全国各地的发展差异巨大，这意味着柬埔寨的房地产市场在各个城市和省份之间也存在差异。

几乎没有任何城市可以与金边相媲美。大多数情况下，任何具有经济或政治重要性的事情都发生在这里。

与此同时，暹粒、西港、贡布等二线或三线城市提供了度假房产、养老房产、土地等不同的选择。工业地产则大多在干拉、实居等省份。

健康的人口趋势，加上制造业出口增长、旅游业复苏，以及农业的发展，将在未来至少几十年内支撑柬埔寨的经济增长。

城镇化率的提高几乎必然导致长期房地产价值的上涨。包括金边和西哈努克城在内的大型房地产市场有足够的增长空间。

疫情冲击加上供应过剩，导致柬埔寨房价回归至较低水平，购房者甚至可以以每平方米不到 1,000 美元的价格在金边购买市中心的房产，专门面向外国人的高端公寓则通常在2000至3000美元/平方米之间。

与大部分房地产投资市场相比，柬埔寨房地产的进入门槛仍相对较低。然而，值得注意的是，柬埔寨的房地产市场仍在发展中，投资前沿市场存在风险，投资者需要对市场做充足的研究，必要时需要专业律师或房地产经纪人协助。

2025 年，全球房地产市场继续发展，柬埔寨仍以较低的投资成本和高租金收益受到关注，该市场仍是寻求多元化投资组合的外国投资者的首选目的地之一。