中国人对柬埔寨房地产的十大误解，你中枪了吗？

本地人买不起房

 

柬埔寨给人的第一印象就是穷！走在金边的街头就像走入了中国5、6线城市，废弃的电线如蜘蛛网一般盘绕在头顶，汽车、摩托车、嘟嘟车在道路上混乱行驶，交通杂乱无章；大部分人还挣扎在温饱线上，有的一家老小都挤在一个几十平米的狭小空间里，过着艰难的生活。

 

柬埔寨的确还处于贫穷落后的阶段，本地人两极分化严重，贫富差距较大。富人财力雄厚，手握大量的资产，他们喜欢自建别墅，囤积土地，而穷人仅靠一天几美金的微薄收入维持生计。随着经济的发展和社会的进步，柬埔寨国民收入在提高，中产阶级在近几年逐渐壮大起来。

 

据国家银行报告，2019年柬埔寨小额贷款机构发放的贷款总额逾70亿美元，这还不包括客户与住宅区开发商直接办理分期付款的金额。目前，柬埔寨房地产和建筑贷款占所有贷款的三分之一以上，这说明本地人的购房意识在提高。根据市场调查，价格在4万美元至8万美元的经济住宅较受本地人青睐。

 

*金边一排屋园区销售中心满是柬埔寨人

 

本地人总是安于现状

 

在很多人看来，柬埔寨人好吃懒做，工作效率低。因为世代贫穷，加上受教育程度低，很多人只图享乐，不思进取，没有改变生活的欲望，也不会去冒险和行动。

 

其实，这只是片面的看法，如果真正融入到当地的生活你会发现柬埔寨人也有勤奋好学的一面。一个普通的嘟嘟车司机居然可以用英文跟外国游客交流，有的也会简单的中文；一个普通的售货员会在下班后去进修金融会计学专业；不少年轻人即使已经工作还计划申请到国外留学，争取优异奖学金......

 

不可否认，他们的努力上进是为了多一份生存的技能，多增加一些收入，但这种积极向上的心态会感染到你。在城市的商业竞争与压力中，很多人的意识在慢慢改变。

 

 

本地人只会买排屋

 

受祖祖辈辈生活习惯的影响，柬埔寨人较倾向于排屋。在他们看来，排屋相对于公寓价格更便宜，能够让一家人生活在一起。如果靠近路边，一楼还可以改成门面，做点小本生意。

 

然而，他们也深知排屋的缺陷，采光通风不佳，房间阴暗潮湿。而随着城市开发，市区土地资源只会变得越来越紧缺，排屋园区只会离城中心越来越远。一方面，郊区生活机能非常不完善，另一方面住在郊区就要面临下班长时间的奔波，这样便会导致排屋失去原来对许多潜在购房者具备的吸引力。

 

可以预见，尽管目前人们对买排屋的兴趣更多于买公寓。但是在五年或七年内，趋势将逐渐开始改变。

 

指望本地人做“接盘侠”

 

柬埔寨中产阶级将会越来越壮大，本地人的购房思维也会慢慢转变，这是不是就意味着本地人能做接盘侠？

 

对于本地人而言，房子是刚需，随着人口的爆发性增长，投资者的基数会越来越大。但是，别忽略柬埔寨的土地是私有制，很多地二代受祖辈的树荫庇护，他们更宁愿在自己的土地上建造房屋。

 

再者，一些开发商只是粗暴地盖房，并没有结合当地的人文，按照自己惯有的思维开发的楼盘不一定符合当地人的审美。柬埔寨目前处于住宅方式转变的过渡期，很大一部分人不是没有能力负担公寓产品，真正符合需求的产品才能赢得他们的信赖。

 

 

柬埔寨的房闭着眼也能买

 

想要在柬埔寨买房，门槛和流程比大多数人想象中更简单。语言不通、没有熟人、不了解市场都不成问题，只要愿意付钱参加购房团，从行程住宿、参观考察、签合同、转账的每个环节都能找到专人提供服务。

 

有的人盲目跟风，在销售的一番解说之下，脑袋一热立马就下买了，冷静下来才追悔莫及。海外投资需得小心谨慎，开发商实力，承建方资质，周边环境，项目配套，后续管理等都需要认真做功课。

 

 

包租就是赚了

 

物业包租实际是长期的物业托管行为，属于物业管理服务的一项主要内容，它的执行主体必须是运作有效的物业服务机构，不太可能有开发商承诺并付诸行动。因此需要看看清楚，你买房时接到的包租合约是否由合规和优质的专业机构履行，而非一纸空文。

 

至于提前返租，买家应该判断价格和返租回报率的合理性。一般返租率多在3-5年，每年7-8%，这是开发商可以承受的合理范围。假如期限长且比率很高，你就要谨慎衡量售价和成本的对比，要么高回报实际是价格虚高了，要么很可能面临楼盘品质货不对版的风险。

 

 

中介都只想赚我的钱

 

买家的心理：“中介都只想赚我钱，干嘛找中介，自己去踩盘，找直销的中资开发商呀！”然而柬埔寨的地产销售没有中介，你真的玩得转吗？

 

获取信息渠道有限，普通开发商资质背景、建筑施工团队、是否具备开工许可证等更关键的信息很多自己难以考证，市场尚没有透明公开的行业数据口径......

 

所以，要想投资顺利，没有比遵循柬埔寨国家法律、按柬埔寨商业规律仔细评估项目优劣更好的办法。买家还要学会为别人的专业能力和经验买单。

 

 

房产首付越低越好

 

想要在柬埔寨贷款买房，首付不够怎么办？很多人借助按揭等杠杆工具，以较低的首付获得产权。目前很多开发商为了促进销售提出了低首付的购房政策，帮助资金紧张的购房者垫付首付款，只需在约定时间内把欠款还清即可。

 

看似“免费的午餐”实则是面临着两份房贷需要偿还，一份来自开发商，一份来自银行，两份都需偿还利息，有的开发商甚至通过暗地提高房价拿回收益，变相提高了房价。

 

买房一般首付3成，3倍左右杠杆。关键要看自身的能力是否能还得起银行月供，即使首付成数高点，也更保险。

 

 

柬埔寨的房不愁租不出去

 

柬埔寨目前房屋租金收益率约为6-8％，首都金边的租金收益率却位居东南亚第一，公寓的月租金基本都是300美元起步，有些地段能够租到1500美元，甚至更多。柬埔寨的房子真这么好租吗？

 

柬埔寨的公寓租金收益确实可观，但不意味着所有的房都容易租出去，需要注意项目本身的品质、配套，以及项目所在区域的发展情况，并结合自身的资金状况，综合各项因素去选房。

 

柬埔寨房产只适合短线投资

 

很多人抱着炒楼花的心态投资柬埔寨房地产，交了订金便想迅速转手卖给别人，从中套取高额的钱款，而这种投机行为恰恰会催使泡沫滋长，打乱市场秩序。

 

真正好的项目是按照时间节点稳定上涨的，贪图暴利一门心思只想抄底，往往会碰上品质和地段不好的项目，一不小心就会被套牢。投资需理智，避免进入误区。

 

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