在柬埔寨买房买地，常常会碰到两种产权：硬产权和软产权，那么究竟什么是硬产权，什么是软产权，两者之间有什么区别？同样的一块土地为什么会有不同的产权类型存在，投资者在选择过程中又应该注意什么问题呢？
柬埔寨土地所有权的历史
首先，了解柬埔寨的历史对投资者正确解读柬埔寨土地所有权至关重要。柬埔寨曾有着动荡不安的过去，红色高棉和多年内战带来的影响至今仍存在于多方面，土地市场就是一个影响较明显的领域。
1975年至1979年间，红色高棉废除了财产所有权，并销毁了所有官方财产记录。那时，土地都属于国家，不属于私人。红色高棉倒台后，在接下来的十年里，财产所有权仍未得到承认，所有财产都归政府所有。
直到1989年柬埔寨通过了《土地法》，私人土地所有权才得以恢复。2001年，柬埔寨发布了《土地法》修订版，2001年《土地法》创建了土地登记系统，个人可以在法律框架下登记土地并在国家政府层面得到承认，迄今为止仍然适用。
柬埔寨登记土地的任务是复杂且具有挑战性的，尤其是在大部分土地所有权文件已被销毁或不足的情况下。过程中也发展出一个多层次的系统，不同土地所有权代表不同的级别，主要区别在于土地/财产注册所在的政府级别。
什么是硬产权？
硬产权是由国土管理规划局 （MLMUPC）所颁发的所有权证书，土地详细信息均获得国家级认证，是柬埔寨房产权中最强有利的形式。硬产权转让须交付4%的转让税，大约需要花费4到6周的时间办理。
什么是软产权？
软产权是从当地区/县办公处获得，不是国家级的，但仍被视为一种所有权。软产权在柬埔寨是普遍存在的，主要城市约70%的房产拥有软产权，而这一数字在农村地区高达80%。办理软产权非常快，通常只需10个工作日左右。
硬产权和软产权的优缺点是什么？
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硬产权 |
软产权 |
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优点 |
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缺点 |
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硬产权和软产权的根本区别是什么？
软产权代表您只是土地的合法占有人，并不能作为拥有产权的充分证据，这就是为什么当同一块土地出现两个地主时，拥有软产权的一方最终会失去土地。
软产权还可能存在边界没有正确划分或者与相邻地块重叠的风险。但软产权也并非只有缺点，与硬产权相比，办理软产权的成本较低。为了避交转让税，大部分房地产交易仍然以软产权的方式进行。
如何辨别硬产权和软产权的真假？
为了辨别产权的真实性，或者避免一块土地同时存在硬产权和软产权，买家可以向地主获取产权证和复印件，然后通过国土、城市规划和建设部与当地土地管理办公室的登记来调查核实。
你也可以了解这片土地的历史，看看土地已经连续流转了多少期，每一期是否严格按照法律的规定程序流转，有没有按期缴税等，以验证地主所持有的软产权是否是合法的。
柬埔寨的土地登记官员是按照区域来办理硬卡的，例如轮到一个村庄办理硬卡了就会通知所有的村民前来登记。你可以通过咨询邻居是否拥有硬产权，如果这些邻居都拥有硬产权，这就说明政府已经给这个地区颁发了硬产权。
如果房产/土地只有软产权，还能考虑吗？
软产权是值得考虑的，具体取决于您打算如何处理该物业。例如，一个较流行的趋势是将老房产重新翻新，再以更高的价格转售，目的不是最终持有财产，而是在较短时间内转售。如果您打算长期持有，或者在该物业的基础上投入大量的资金，那么硬产权将是更好的选择，因为它更安全。
此外，很多软产权都是可以转为硬产权的，您可以在下定金前询问是否可以转为硬产权。埔寨房地产网Realestate.com.kh建议各位读者在通过任何一种方法购买柬埔寨房地产之前，都应该咨询专业经纪人，并考量专业法律机构的意见。
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