人物专访 | 无人问津到一派火热，留柬7年他见证了房地产业风起云涌！

2013年金秋，中国正式提出共建21世纪海上丝绸之路的重大倡议，就此掀开了世界发展进程的新篇章。在中国企业“走出去”的大潮下，大量的领英人才开始输出处于经济高速增长期的东南亚、中东和南亚地区。

 

今天故事的主人翁陈德麒，是最早一批迈入柬埔寨的企业骨干中，一位极具代表性的人物。从2014年随企业“出海”至今，他在柬埔寨已经待了将近7个年头，期间，他从未疏离房地产领域。

 

作为行业发展的见证者和亲历者，他亲眼目睹了中国投资柬埔寨的狂热时期，也深刻感受过行业的凛冽寒冬；他看过市场的恶性竞争及建筑开发非理性的扩张，也看过经不住来快钱诱惑的买家一头栽进大浪里。经过多年历练，他如今坦然处事。

 

△陈德麒

 

01

地主坐地起价

刚迈出第一步就挫败

 

2014年，为发挥开拓“一带一路”东南亚市场的桥头堡作用，很多优秀的国有企业开始集群“走出去”，陈德麒便是在这样的背景之下，和其他考察队员一起进入了柬埔寨，他们所做的工作是对柬埔寨这个国家进行整体的考察，并做可行性分析。

 

起初他们看中了堆谷区的一块土地，想在上面做开发。谈好价格交好订金，他们便开始上交方案，然而国有企业制度非常严谨，每一个申请都需要走很多复杂的流程，尤其是涉及海外投资的大项目都需要获得国资委的批准。从报告提交到获批，大概需要3个月的时间。

 

另一边，柬埔寨的土地为私有制，价格的高低很大程度上取决于地主的决定。当时央企、私营企业都纷纷开始进入，很多中国投资者也转向了柬埔寨，核心区域的土地变得非常抢手。由于短时间内收到了大量的问询，地主开始坐地起价，土地价格以季度为单位飙涨。

 

还没等方案获批，原来谈好的土地价格已经翻了几番。他们赶紧撤下方案，并以新的报价提出申请，可再过一段时间那块地已不是原来的价格。由此，陷入了一个无法破解的死循环。仅仅是拿地的第一步就受阻，陈德麒空有雄心壮志，却不能大展拳脚。

 

正当他一筹莫展之际，太子地产集团正筹备在柬埔寨成立，虽然起步时期的太子公司不大，但决策很快，陈德麒因此选择进入了太子地产集团。

 

 

02

1个月仅10组客户

中柬市场全面打开却收效甚微

 

早在2008年中期，柬埔寨房地产因泡沫破灭而落下之后，就一直处于“有行无价”的萧条期。直到2010年，国会通过了《外国人不动产产权法》，允许外国人购买公寓二层以上（不包括底层）的房产，市场才逐渐开始复苏，但起步阶段依旧很艰难。

 

到了2015年，尽管当时政策已经全面开放，但几乎没有几个人了解东南亚市场，尤其是缅甸50多年的内战还未停歇，武装反抗活动持续发生，东南亚国家留给中国人的印象依然是贫穷、落后，有人甚至连柬埔寨在哪里都没有听说过，更别提让他们买房。

 

除了一些有远见的企业大亨，大部分普通人还没意识到柬埔寨这个新兴市场的投资潜力。而本地人贫富悬殊、 两极分化严重，穷人首先考虑的是温饱问题，富豪阶层虽说有购房投资的实力，但一开始对中国开发商的项目并不认可。

 

因为在大量中国开发商进入之前，受金融危机的影响，很多韩国开发商建设的楼盘出现了烂尾的状况，挫败了本地投资者对外国投资商的信心，他们宁愿选择观望。

 

“偌大的销售大厅没有成群的看房客，只有销售人员。一个月10组客户已经非常不错，都是一些稀稀落落的散客，主要还是靠大客户签约。”陈德麒表示。

 

 

03

转向印尼却遭遇返华潮

睡觉都要随时在枕头下压把刀

 

2017年，陈德麒转向了印尼寻找新的突破口，不料一进入印尼就感受到了“文化差异”的强烈冲击。印尼国民90%是穆斯林，一天固定有五次的祷告膜拜的时间，时间一到就要去祷告。

 

一次，工人们正在工地上工作，印尼工人在下面扶着梯子把砖头递给上面的中国工人，中国工人接过砖头砌墙，一扭头，印尼工人不见了，梯子也被抽走了，原来印尼工人是做祷告去了， 独留中国工人被吊在上面叫天天不应叫地地不灵。还有一次，一名印尼销售正在接待一名大客户，过程中刚好到了祷告时间，他直接撇下客户去祷告了，不了解当地文化的客户一时懵了。

 

文化的摩擦碰撞在陈德麒看来是非常能理解的，去到一个国家必然要尊重当地人的信仰和文化。真正迫使陈德麒离开印尼的原因是排华潮，印尼历史上曾数次在局势不稳的情况下出现排华潮，尤其是快到选举的时候，光是2017年就出现了3次十几万规模的排华潮。

 

“每天担惊受怕，连睡觉都要带把菜刀放在枕头下。人身安全都成问题，我是绝对不会把家人带到印尼生活的。”陈德麒说。

 

一番深思熟虑，陈德麒还是决定返回柬埔寨。柬埔寨地缘近，当地人对华友好，经济增速，美元化等各方面都具备优势。

 

 

04

再度折返柬埔寨

目睹金边、西港投资的狂热时期

 

再次回到熟悉的柬埔寨，时间已经来到了2018年，陈德麒顺利进入了富力地产工作。作为知名的房地产巨头，富力借助品牌联动优势，在国内70多座城市发起了“轰炸式”的宣传，并集中向100多万老业主进行推广，金边的热度在2018年一下就上涨起来。打开百度一搜索“海外房产”，最先出现的都是关于柬埔寨金边，很多人开始认识到了这座潜力城市。

 

市场全面打开之后，为帮助投资者走进柬埔寨实地探访，团队也开始组织发动旅游团过来看房，基本上每个月可以组3~4个团，一个团12个人起步。期间，有一些项目利用高佣金点位吸引分销商，而富力佣金订得很低，基本上都补贴到了旅行团上，导致很大一批客户流失。

 

△陈德麒和同事

 

2018年年底，柬埔寨也发生了一个较大的情况。在中国警方不断整治跨境网络赌博犯罪专项行动的高势打压下，原本辗转在菲律宾、马来西亚等国家的菠菜大军把阵线转移到了西港。发达的网赌经济带动了赌博、色情等系列的畸形产业链，大量淘金客闻风涌入，迅速炒热了房价、地价、租价、物价。

 

紧接着，有关西港的负面消息铺天盖地席卷而来，甚至一度盖过了金边的房产热度。尽管西港房价已经被炒到虚高，不断滋长膨大的泡沫随时都有破灭的风险，但很多中国人仍抵不住来快钱的诱惑一头往里扎。

 

“很多人听朋友讲，听别人介绍，不听劝说坚持要到西港开店、看地，结果最后一个不拉全栽进去了。”陈德麒回忆。

 

网赌经济覆灭之后，房地产断崖式崩溃，买了房的人进退两难，不继续交钱，前面的投入全部打水漂，继续交钱，房价已经被腰斩，同样是赔本！

 

“当然，这里面也有一些分销作祟，不停忽悠买家过去。西港佣金点位可以高到25，这已经超出了常理。在柬埔寨，首都金边的经济结构才是最稳定的。”陈德麒表示。

 

 

05

长久定居柬埔寨

未来将挖掘本地顶级富豪市场

 

如今，陈德麒已经带着妻儿在柬埔寨长久定居下来。和柬埔寨房地产市场发展走过了一段特殊历程的他，对本地市场已经有了深入的了解和看法。

 

他对于市场上粗暴的盖房方式不以为然，一些开发商没有把结合本地市场的文化需求当作第一要素，他们惯有的思维是毫无顾忌地加盖，打造出超高的容积率，只图将土地利用到极致。一栋楼房里超出常理的户数，水电、配套的能力根本供不上，想想都是个灾难。

 

另一边，他也发现很多投资者是不够理智的，他们并没有深入地了解本地市场，也没有深度考察项目本身的品质，投资线往往只设定在短短3年，有些局限，也就是所谓的炒楼花。还有一些投资者到了柬埔寨总是以高傲的姿态看待别人，殊不知别人有更高的资本。

 

在柬埔寨房地产市场打磨了多年，陈德麒最终决定未来将开拓本土的高端市场，他认为真正顶级富人阶层完全具备实力，重要的是找准符合他们需求的产品。为此，陈德麒转到了Sky Villa项目，Sky Villa是金边的稀世大平层豪宅，能在空间尺度上满足富人阶层的需求。

 

△Sky Villa

 

尽管高价位的豪宅比中端项目的推广更具挑战难度，但他坚信本地富豪市场的潜力是不可估量的。

 

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《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。

 

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本期作者：静静

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