人物专访 | 美女律师，解读柬埔寨房产交易法律常识！

柬埔寨房地产网人物采访专栏

（第十三期）

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涉及到海外投资，尤其是柬埔寨房地产投资，时常会因为不熟悉当地法律法规，引起不必要的纠纷，为了避免这类情况发生，投资者应学会了解一些必要的法律知识。

 

本期专访，柬埔寨房地产网Realestate.com.kh特别邀请了华谊律师事务所的陈晓华律师，为大家解读当前投资柬埔寨房地产最常见的法律常识。

 

陈晓华

 

陈晓华是华谊律师事务所中国业务部负责人，也是微信公众号“柬埔寨法律商务咨询”的主要运营者。毕业于广州华南理工大学及澳大利亚昆士兰大学，曾就职于华润集团一级利润中心法律检察部，自2016年起在柬埔寨提供法律服务。

 

一、中国人投资柬埔寨房地产应注意哪些法律问题？

 

陈律师：

 

投资柬埔寨房地产，可以分为前期、中期、后期三个阶段，分别要注意的问题是：

 

考察项目过程中，应关注项目开发商的基础证照是否合规齐全，主要包括：土地产权证、建筑许可证、开工许可证、销售许可证。

 

合同签订过程中，关注定金合同以及房屋买卖合同中约定的权利与义务。有时因对政策法规不熟悉，个人操作起来比较困难，必要时需依靠专业人士的力量，由专业的律师或经纪人陪同，一起完成合同签订事宜。

 

合同执行过程中，要注意实时关注项目进度与市场动向。

 

二、购买柬埔寨房地产的基本流程如何？

 

陈律师：

 

简要来说，购买柬埔寨房地产的基本流程，一般是三个环节：

 

1、确认物业权属清晰，包括物业的真实产权人、确认物业是否存在查封或抵押情况，确认物业类型所需要的户籍问题（土地需要柬籍自然人或者柬籍法人）；

 

2、签订定金合同或买卖协议，确认产权过户和款项支付的重要交易节点以及违约条件；按约定内容缴纳阶段性房款。

 

3、办理与核实过户手续。

 

三、柬埔寨房地产投资中易被忽略的法律风险是什么，该如何规避这些风险？

 

陈律师：

 

我认为目前比较容易被忽略的法律风险是某些楼盘违规销售的风险。

 

销售许可证是一个可以相对全面看问题的证照。由于办理销售许可证时，第一需要开设项目银行监管账户，以及缴纳保证金；第二需针对所开发的物业类型和面积缴纳申请费用；第三开发商需提供投资原始资金证明。因此，需要开发商具备一定的储备金。

 

但是，由于销售行为比较不容易被察觉，尤其是目前很多项目不在柬埔寨本地销售。所以，在开发商没有取得销售许可证的情况下，私自向购房者释放房屋价格，催缴意向金或定金的行为，规避法律规定，不易被柬埔寨财经部监察得知。

 

在未签署正式买卖合同的情况下已经缴纳一部分意向金或定金，这笔资金多数情况下无法退还。如此以来，业主的合法权益更加无法保障。

 

因此，我们建议客户尽量向开发商索要我们所提到的4证，土地产权证、建筑许可证、开工许可证、销售许可证。若开发商未能及时提供，建议购房者再多考察后再下决定。

 

△硬产权

 

四、柬埔寨房地产交易的尽职调查可能涉及哪些内容？

 

陈律师：

 

一般尽调最基本的内容是：权属情况、是否存在查封、抵押等基本情况。

 

由于目前柬埔寨仍在发展过程中，并未有充足透明的信息平台以供公共查询。例如：法院的裁决信息、个人的征信纪录、行政处罚等信息，目前在柬埔寨还未能供予公共合法查询或披露。

 

这一点跟中国的投资环境还是有点差距的。

 

五、中国人投资柬埔寨房地产有哪些常见的误区？您遇到过什么比较特殊的案例吗？

 

陈律师：

 

我想跟大家分享的案子，不是特殊的案子，反而是一个比较典型和全面的案例。

 

我们有一组客户，以3个受害者为代表从海外来到金边咨询律师。

 

案子发生在2013年-2014年，暹粒，项目占地22公顷，为集商城、酒店、公寓和游乐场一体的大型发展计划。项目过去1年多后，客户们察觉到不对劲，通过当地导游的传达才了解到项目停工了。倘若项目顺利，应该是在2019年就竣工了。

 

客户向我们律所提供了部分文件，我们发现，第一，当时销售合同不是地主或者项目开发公司签署的，只是区域代理公司签署的；第二，销售代理的授权文件也是授权关系不清；第三，客户交款也不是直接汇款给地主或者项目开发公司的账户，而是指定的其他人的账户。

 

随后我们对开发商公司的背景信息进行调查，发现公司的董事会成员已经发生了变化，当年有出面宣传或者作为法人代表签署文件的人，也陆续卸任。另一方面，由于土地产权信息缺失，土地的现存产权情况也不明了。

 

△网络配图

 

当时律师给客户的初步建议是，由2-3名损失金额较大的受害者先共同起诉，进一步搜集证据申请财产保全、将关联的公司和法人代表作为共同被告。但是，客户认为海外打官司太过麻烦，都持观望态度，受害者都不想做领头羊，不想折腾。

 

的确，由于案件发生于5、6年前，主导涉事代表人均为外国人，关联企业在管理人员、财务、经营场所、业务代理等方面混同，证据文件的整理和收集耗时耗力，法律关系错综复杂。在法律关系及法律责任的认定上，柬埔寨的法官也不容易做出认定。

 

最后我们给予客户的建议是整理整个案件情况，向柬埔寨财经部的一站式服务窗口递交维权申请。也许这个方式未能马上立即奏效，但借此希望政府为了更好的房地产发展，陆续提供更多的保护投资者的措施。

 

目前我们已经看到了柬埔寨政府在政策法规以及监察的力度方面所做出的努力和应对，例如，2019年11月，柬埔寨政府签发了《消费者保护法》以及《建筑法》；2020年1月20日，柬埔寨政府签发了不动产行业管理次法令。

 

△《建筑法》获国会审议通过

 

六、疫情给全球经济带来了前所未有的危机，柬埔寨房地产也遭受重创，您对此有什么看法？

 

陈律师：

 

此次疫情，全球各个国家都会受影响，无一幸免。所以即便柬埔寨房地产遭受重创，我认为也只是一个阶段性的调整。

 

在调整期间，柬埔寨的房地产市场会逐渐回归本地化市场或者本地化策略，这大趋势是一个理性且健康的调整。从长期来看，这未尝不是一件好事。

 

目前，据我们观察，本地项目的开发策略已经开始与外资项目的开发策略互相参照与调整融合。例如：本地的排屋项目所提供的长周期付款流程，已体现在公寓领域。

 

公寓领域的所做的市场营销策略，也被本地的社区项目学习借鉴。

 

七、您对接下来想到柬埔寨投资置业的同胞有什么建议？

 

陈律师：

 

我们的建议，

 

第一，做好前期的法律调查。在支付定金或者全款前，对该房产展开产权背景调查，由于现社会管理环境还在完善过程中，前期的产权背景调查虽然不能100%避免未来可能产生的纠纷或者造成财产损失的可能，但是这在前期，是相对有效的避坑途径。

 

第二，由于国际局势及外汇政策的收紧收严，我们建议客户要预留更多的时间做外币兑换和国际汇款的安排。

 

第三，我们建议客户在签订房屋买卖合同时，对相对重点的合同约定要谨慎博弈。

 

目前，由于疫情和全球局势的变化，开发商延期交房的现象屡见不鲜，违约金的约定是购房者维护自身权益的“有力武器”。

 

违约金成立条件、违约金比例，均需消费者认真考虑，只有合适比例的违约金以及有利成立条件，才可挽回损失，维护合法权益。

 

柬埔寨华谊律师事务所

ETC LAW GROUP（柬埔寨华谊律师事务所） 是在柬埔寨王国律师协会合法备案之律师事务所，律所可提供中文、柬文、英文等多种语言服务。律所专注于提供柬埔寨房地产行业的法律服务，由于柬埔寨目前的法制环境仍在发展中,我所会在法律可⾏的基础上,从战略层面提出商业可行及合理的操作方案,从风险和收益的层面提供独立意见。目前为多家中资企业担任常年或专项法律顾问。

 

柬埔寨房地产网

本期作者：静静

微信号码：Hj1375348353

 

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