柬埔寨房地产网人物采访专访
（第十六期）
杨建平
籍贯：中国.吉林
出生：1955年
学历：工商管理硕士
资格：国土部城市土地经济研究员
身份：
北京中关村不动产商会会长（2008-2018）
北京中海联行投资顾问公司董事长
北京中海锐智科技有限公司董事长
共发国际（柬埔寨）投资集团执行董事
柬埔寨宜佳旅游发展有限公司代理总裁
当我接受关于柬埔寨房地产人物采访任务时，看到领导发给我这样一个人物介绍，一时间有点蒙。
“中国国家气象局卫星中心业务科长、中国国家科学院改造建设咨询服务中心主任、中关村科技园区管委会产业规划处处长、北京市中关村科技园区建设领导小组秘书处兼规划建设处处长？北京澳林房地产开发有限公司董事长、北京中海联行投资顾问有限公司董事长、北京中海锐智科技有限责任公司董事长？”
难道这样一个“高纬度、大跨界、深学时”的人物一直在柬埔寨吗？为什么会？
后来我通过一些朋友打听这位“牛”人，才知道他确实在柬埔寨，并且已经在柬埔寨房地产业耕耘和潜心研究柬埔寨多年，名声也很好，他是一位德才兼备的学者，在金边以及西港认识他的朋友的尊称他为“杨叔”或杨老师，我在接下来的描述中也尊称他为“杨叔”吧。
杨叔是1955年出生吉林，1958年随父母进入北京，在中关村科学院大院儿长大，就读中关村小学、人大附中、高中，经历了文革，被下乡务农，后又考上北京理工大学，研读无线电雷达专业，分配到中国国家气象局卫星气象中心工作。在工作中撰写了《气象卫星与国民经济应用》丛书。
后来，他又调到中国沿海开放城市负责科委、开发区建设等工作；再后来，又回到北京参与大规模的国家级中关村科技园区的规划建设；再后来——。
按照他的描述，从科学研究到行政管理、从中央单位到地方科委、从地市级开发区到国家级开发区、从房地产国企到个人咨询公司、从大甲方到小乙方、从土地一级开发研究到小型房地产项目，总之，作为我们房地产网所涉及的所有探索他都亲自参与实践过。约到杨叔，可以说我们柬埔寨房地产网是挖到了一个“宝”。
当我约到杨叔后，他并没有什么架子，很愉快的接受了我的邀请，并如约接受了采访。目前他在共发国际（柬埔寨）投资集团公司担任执行董事，柬埔寨宜佳旅游发展有限公司担任代理总裁，柬埔寨西港新城-金银湾国际旅游度假区管委会担任总顾问。
自我推门进入，从那个清癯的背影看转至慈祥深邃的双眼时，我不得不感叹——这是一位通身充满睿智，沉稳与从容的长辈。
他非常感谢能参柬埔寨房地产网的座谈，并且希望通过我们向目前在柬埔寨耕耘房地产的朋友们分享他对异国他乡从事房地产的感受，在接下来的采访中我们感觉到杨叔所讲的全部，都是在强调“土地是有灵性的”。
01
对房地产了如指掌
跨界追逐梦想的中国公务员
杨叔初识便坦言，他进入房地产已经三十多年。从九十年代开始，沿海开放开发，他就深入广西北海参与了那里的“革命性”的土地开发建设。并亲眼见证了这种“革命性”带来的弊端和房地产毁灭。
九十年代末，他又回到首都，用自己的亲身经验和教训参与中国一级土地开发的模式研究，并与人民大学土地系推出首部《中国土地一级开发试行条例》，自此，中国大地上不再有协议出让土地，全部进入一二级分级土地管理、开发、买卖的程序。
二十一世纪刚刚到来，他毅然决然地辞去国家公务员身份，投身到自己编制的规则里“畅游”，从城市规划到一级土地开发，从一级土地代理到二级土地招投标，从二级土地市场化到房地产建设及销售，他贯穿了整个中国房地产领域的全过程。
最后，他发起并组建了中关村不动产商会，该商会一直运营到今天。他的跨界运管，也仅是拾阶而上。他每一份工作，皆是在了解这个领域的需求，都是在研究和解决领域里的问题。
但于我而言，杨叔的从气象专业到科技兴市，从华侨投资区主任到中关村城市规划，从国家政策到房地产开发，以及后来的企业投资顾问、管理，杨叔的工作跨度不可谓不大，工作所需要的专业也不可谓轻易。
我手中这份履历，能看到杨叔每一份工作在漫长的岁月中沉淀积累硕果，而硕果也越发的令杨叔一转身便能散发出沉甸甸的厚重气息——
杨叔是在1998年进入北京中关村工作，并与同事们一起获得了世界对中国硅谷——中关村的认可。从1998到2004年，随着中国房地产界的飞速猛进，杨叔领悟到我国房地产与世界房地产直接的差别，决定探求国际房地产市场和了解国际房地产的问题和经验。
2004年，杨叔考取了美国房地产投资师的资格证，并把国际房地产注册投资师（CCIM）等类资格教育与朋友们一起引进到中国。与此同时，杨叔发现了中国地产与其它国家的不同，也发现许多地区和国家还没有房地产的意识。杨叔借着2006年中国政府“走出去”的政策号召，在挚友的关照下和引导下，进入柬埔寨西港这片还未开发的淳朴之地——金银湾。
西港云壤金银湾，一块三十三平方公里，九十九年开发使用权的城市建设土地，这里由山丘、雨林、阳光、沙滩、海岸，是一个充满异域风情的世界。诸多的旅游因素基存，完全不同于中国的科技园区地产，甚至可以说在中国这样的可开发土地已十分难寻，云壤“金银湾”这片还未开发的土地令他怦然心动，杨叔在一瞬间决定为之而来，愿意与土地拥有者为伍，用自己一生对房地产知识的积蓄，挥洒在这片土地上。 这一扎头，就是十五年。
这十五年，不但那片土地改变了，杨叔也为中国投资者奉献出了他在柬埔寨的见闻等宝贵资讯，著两书名为《今日柬埔寨》与《尊重土地的灵性》。
02
宏观观事
微观处理解决问题的智者
杨叔年轻时的工作是从事气象卫星资料研究。这份从太空俯瞰地球的气象信息分析工作，在长达十年的工作中，为他养成了“提纲挈领”、“俯视微观”的宏观观事到微观处事工作态度，这种思想和能力的培育，也使得他极有敏锐的洞见能力及未雨绸缪的解决问题能力。
杨叔笑言，放眼全球，只有柬埔寨的国旗是以房子为标识的，而不是像其它国家是动物或者植物等标识。这从宏观角度看待，表明在柬埔寨1400年的近朝代历史中，柬埔寨的王朝历史一直都是在以人居演变为主的建筑文明发展史中渡过的。这个国家能保留下来的基建文明中，建筑文化是其中之一。这也足以说明，前赴后继，蜂拥而至的各国房地产投资人被引入柬埔寨，一定还有这一神力。
这个靠天吃饭的王国，半年雨半年旱。高棉历史上的多个王朝，至最著名的吴哥王朝，所有的朝都是非常考究的，大雨和干旱的防御和避险都可以在这些建筑中找到了答案。大小吴哥城池的穿水而建，与中国的皇都浅水为辅不同，这些城池与河湖滋养着高棉民族，相辅筑就高棉王朝历史的灿烂辉煌。也因此，柬埔寨的王朝君主似乎也都是以建筑成就来彰显自己治理王朝的主要能力，历史上多个王朝的君主几代才筑就如今遗留的恢弘建筑。
为此，杨叔认为，柬埔寨是一个很崇拜建筑文化、房产文化的王国。那么，在柬埔寨的房地产和建筑行业，一定也是对柬埔寨建筑历史的延续，一个属于柬埔寨高棉民族几百年未来的铺垫。
只有了解了高棉民族的历史，沿着柬埔寨的民族人居演变史，才能因地制宜的结合实地做好本地人所能需要和认可的地产。此外，杨叔表示，土地有灵，拥有灵性的土地如果被烂耕，破坏了地脉，损坏地下水资源，或者破坏了环境，也将造成无可挽回的自然灾害。
因此，杨叔告诫大家，如果拿中国的地产方式和文化来这里建造房子，用中国人的购房心理去向当地人推销房子，那肯定是不行的，2020年的疫情就很好的突显了这点。如此，中国的地产商想要在柬埔寨做好地产行业，是一定要做精品地产、做柬埔寨人需要的地产。
因柬埔寨土地制宜，以高棉民族人为本。结合柬埔寨的建筑发展历史，消化本地佛教文化，按照当前柬埔寨新生代的消费理念来开发房地产，是每个开发者都要意识到的问题，做好了它，中国的地产商才会无往不利。
03
不可复制的中关村
同样不可欺负的柬埔寨
杨叔说，微观柬埔寨的地产，柬埔寨人的地产思维很有趣。现在的柬埔寨自己的大房地产商已经竖立了柬埔寨人对于地产购买的消费习惯与思维。以前柬埔寨人买房，偏爱天地和商铺，也就是目前的排屋。因为柬埔寨高棉人的佛教信仰，诚信、内敛，对于他们而言，贷款买房是新事物，一旦接受也非常诚信。这里人买房，如果贷款，土地贷款是土地贷款（无限资产），房屋贷款是房屋贷款（有限资产），在推销房子时也是这样分开说明的，这是因为他们的土地是永久使用权的。不像中国，一款贷到底，因为中国只有有限产权。
现在中国的按揭贷款等新概念进入柬埔寨后，这对于他们来说是无法理解的。因此，中国的房地产商如果想要赢取柬埔寨新贵阶层的认可，至少要尊重本地文化，充分结合本土国情与他们的惯性思维来改变他们的认知，赢取信任。
目前，在柬埔寨，尤其在西港，有很多房地产商都在考虑转型，但转型不能盲目。
例如，老一点的柬埔寨人，买的是田地，因为他们要生活，耕种粮食；中年的柬埔寨人，买的是天地铺，因为他们要做生意，又不与别人分享房子；新的柬埔寨人，接受了海外地产的影响，新贵阶层就会偏好楼中楼，既有独立，又有分享，既需要公寓的服务，又拥有舒适奢华的私密家居生活。SKY VILLA就是这样一个应市场需求而出现的产品。
我在好奇之余问了下，中关村在全球的成功有目共睹，那么柬埔寨可以复制中关村的哪些成功之处过来呢？
杨叔答复，你问的是科技产业问题，回答是：不可复制。
中关村的成功发展是全球的个例，硅谷亦然。硅谷和中关村有相同之处，是在于这两处都是科技教育和产业聚集区，是小型科技产业公司及研究所扎堆的地方。它们不可复制的主要原因是教育资源和企业创新资源，例如中关村，仅中关村就有100多个本科大专院校、30多个研究生院校（没有本科生，只有研究生）、多学科的科研院所50多个、国家级实验室50多个。
这意味着国家的权力资源、高科机密研究，几乎都在此处完成。因此它的资源造就了这个特殊的地产产业（写字楼、办公楼、孵化器）。一开始国家并没有注意到这里，也不是国家发起的中关村建设。而是它已经聚集的资源，推动了国家整改此处，给予了一些政策，形成一个产业聚集区并活跃起来。
柬埔寨目前是不具备形成这等规模的产业园区条件的。唯一可能的，可能就是现在柬埔寨理工大学和综合大学附近，它已经形成了一个科技及新的商业区的雏形，那里的创新咖啡吧，已经说明了一切。
04
不同需求造就不同地产
功能特性将显现各省市的发展潜力
杨叔表示，微观看待城市发展，不同的需求造就不同的地产。城市的发展一定是分特性的。区域不同，为城市提供的功能不同。
例如，金边的塔仔山向西至加华、安达大厦，就已经自主形成了一条金融街区，它并不是政府主导的；金边的BKK区，它已经成为所谓的“蛋黄使馆”区；万古湖地区则是一个集中的办公商业区域，往南三环路沿线将是新的城市住宅开发区；钻石岛区域则将会是一个娱乐区，而这些都是由市场推动的。
再从柬埔寨全国宏观来看：主要功能城市：金边市将是一个政治、军事、经济、文化、医疗、金融的中心；西港市将是一个保函多国文化、多未来文化的不夜城，可以是堵城、欢乐城、旅游城，等等资源促使它会演变成一个类似香港的贸易及娱乐、旅游之城。杨叔所在的西港金银湾就是一个旅游区域。
暹粒市将会发展成为一个佛教或者宗教文化、旅游交流中心；马德望市将依托泰国经济，成为柬埔寨至带过经济的陆路交通口岸，也是柬埔寨老牌富裕阶层所隐藏地区，很像美国芝加哥，将来会是一个农业产品贸易主输出城。磅湛省，离金边最近，优势众多的领袖家乡，拥有资金和资源，东侧及湄公河流域交通必经之城，则会是一个新兴的繁荣教育和产业城市。因为道路基建已经大幅度开展，大学也在逐渐聚集，它已经具备了一个新经济形态城市的基本要素。
再看东南侧及东北侧与越南接壤的几个城市，白马、茶胶、干丹、菠萝勉、吉井、蒙多基里、腊塔纳基里，这些城市，不是沿海，就是沿边，都有一个特点，就是靠近越南。我们不要忘记，东南亚各国中，只有越南的超前发展的，也就是说，这些城市都会随着越南的发展而先于西北面的城市发展，再加上这些城市的自然环境。
就拿蒙多基里来说，常年温度保持在28度，位于一个气象学上所谓的“平流层”，这里森林资源丰富，不干旱不潮湿，天蓝地绿，沟壑水影清澈，将会成为一个精品旅游城市。 因此，地产行业的开发商一定要清楚市场与区域需要什么样的房产，或者什么样的房产能够引领市场。在经历了疫情洗礼后的实力地产商，就更要为此选择慎重。
话锋提到关于2020年疫情对柬埔寨的房地产影响时，杨叔表示：
虽然2020年的疫情对柬埔寨的冲击非常严重，近期疫情也有复燃的迹象。但疫情是全世界型的，它不是仅柬埔寨有。它对于全世界的国家来说都是有影响的，只不过国情不同，每个国家发展的阶段不同，那么受到的影响内容也不同。
柬埔寨在一个很疯狂的建设状况中遭遇疫情，因此我们会下意识认为疫情对柬埔寨房地产影响最重。
但实际上，比如我们看疫情中的中国，中国是在一个转轨过程中的。这催化了中国的转轨过程，使得中国的互联网商业进入一个炽热化的状态。虽然疫情对很多实体行业造成严重打击，但很多商业实体与互联网的结合，将中国的产能转化进入一个自供链接状态，这也是一种意想不到的业态，至于这个业态能不能长期延续还是一个问题，因为这个业态在莫种程度上制约和限制的基础生产行业的维系，会丢掉武术中国人的饭碗。
那么我们再看柬埔寨的地产，疫情为疯狂的建设带来了冲击的同时，也降温了一下很多疯狂的市场。在这一场疫情后，能够生存下来，成为赢家的房地产商，必然是以本地人为本，能解决本地人需求，并能布局未来的实力者，这也将能使柬埔寨的地产行业进入一个相对良性的发展阶段。
05
把握机遇
以本地人为出发点去经营
至于此外的其它，杨叔笑道，在柬埔寨的房地产行业投资，还要考虑这以下两大因素：一是宗教因素；二是气候因素。
宗教因素： 柬埔寨高棉民族的98%都信奉佛教，从通俗理解上讲，柬埔寨佛教是自教、小乘教、修自我的教；而对应的大乘佛教是上乘教，是高级教化的传承教。通俗一点说，大乘教像是一艘大船载人，船上百人意为普渡众生，船上不会允许有太富的人，也不允许有太穷的人，如果有人掉下去了，也一定要救上来，因为众生平等。所修炼的人，都有责任保护这一艘大船的所有人，都要修行到愿意普渡众生。而小乘佛教是一艘小船，船上一个人，修行自己也就修行了别人。如果遇难受到别人帮助，就会认为帮助他的人就是佛的化身。如果没能力救助别人，他们会觉得那要先保护好自己，修行好自己，保持干净和底线。
以此反观到柬埔寨的国情，在柬埔寨富人的财富毫无忌惮的外露，就是因为柬埔寨人认为如果自己没有财富，那就是自己没有修行到位，羡慕不来别人的财富。住大房子的人不担心住小房子的人仇富，那是自己修来的。而住小房子的人也不会去苛求自己一定要买大房子，只要能够生存就可。
了解了柬埔寨的佛教信仰，在考虑产业、产品、客户、用工的时候，你就会对柬埔寨的奇怪现象觉得理解了。否则，你死抱着中国开放三十年的人文处事经验，面对这里的人群，你会被折磨死的。
气候因素： 柬埔寨人因为是东南亚族群，是没有过冬思维的。他们不懂得，也不明白冬天是什么，就不会懂得要在夏天准备过冬的衣物和食品。什么是冬季思维？就是需要有存钱存粮的思维，这是高纬度地区国家的人群所必须考虑的，不存米粮水，不盖好房子就难以过冬。而低纬度地区的国家，千万年来的舒适环境令他们无需考虑冬季。
这种夏季思维久而久之就形成了，不愁吃（到处有可以待食的果品），不愁穿（没有寒冷冻不死人），大自然给了他们幸福，他们拥抱大自然（节假日去自然环境中度假），所以他们的幸福点不高，但幸福指数非常高。
了解了柬埔寨人的生活思维模式，也就知道了他们的生活需求，尽管现在住上了高楼大厦，融入自然的民族思想不会变。
把这两个思维综合一下，我们将它反观到柬埔寨的地产上，就要更谨慎了。因为柬埔寨人不一定需要大房子，他们对于房地产商品的需求是特殊的。而我们从事房地产行业的人群，一定要了解他们的宗教与气候因素，先把自己基本功做扎实了，扎实的做柬埔寨人所需要的产品，向百年老牌方向去发展，是绝对无往不利的方法之一。
金银湾就是此思维。在当初金银湾创始人跟总理谈话时，就表明金银湾将来会是“北上吴哥体验历史文化，南下金银湾休闲度假”的一个大型旅游基地，将会把国际游客及投资者的访问线拉长，从3天的行程至少增至7日。这将增加柬埔寨的国家旅游资源，为柬埔寨王国及居民都带来实质性的经济与文化发展。
金银湾目前的建设也真的做到了以人为本，以自然为基。杨叔认真的向我讲道，他们甚至在修路时遭遇古树拦路，就生生的修改设计，保留下那棵大树成为景观。金银湾的大片森林绿地中，房产寥寥。但，被它吸引的游客已越来越多。
这，大概就是杨叔所悟的，尊重土地的灵性吧。
后记：采访时间有限，文本有限。但与杨叔聊天真的是一种享受，那个短短的一个多小时，着实令我意犹未尽。我诚挚的希望能再次与杨叔有谈天论地的机会。
并且，在我们聊天的最后，杨叔温馨提醒在柬投资地产的同胞们，不要拿中国的经验来这里试探，搞规模化，因为那很大可能不会成功，只会成你人生的为败笔。
——请牢记，这里不是中国，这是柬埔寨，一个佛佑的，有灵性的土地。
柬埔寨房地产网 · 人物采访专栏
《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。
本期作者: Lucky
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