最近几年间，柬埔寨房地产市场持续繁荣，新行情不断，层出不穷的新开发项目，涵盖各种物业类型，从适用型住房到高端度假屋，从服务式公寓单体住宅楼到大型综合社区，海量楼盘供买家遴选。
新开发的楼盘多数提供有弹性的分期付款计划，特别适合自住房屋的需求者，尽管您可能会担心将钱投入到还看不到、摸不着的楼花中。但最现实的是，相比购买现楼，买预售房或者说楼花，预算上的弹性和相对便宜的售价，使您的买房梦想更容易兑现。
此篇，柬埔寨房地产网Realestate.com.kh解析了购买预售房的关键节点，简明扼要地告诉您在制定买房大计之前，需要充分了解哪些信息，注意什么事项，如何作出明智的判断和决策。
柬埔寨的许多房地产法规是参照发达国家的而订定的。开发商卖房子先要预备3-5个月的时间，获取预售证。
财经部需审核以下文件：
*房产开发申请书
*商业部注册的公司执照及公司章程
*地方政府对公司地址及开发商地址的证明书
*首都办事处和国土规划及建设部的建筑批文及工程动工批文
*设计规划图
*开发商的公司银行账户
*缴交建筑保证金（预估为建筑成本2%）
*当地保险公司对建筑工程保险的所有数据
*经律师鉴证的销售价格表、销售合约书
为什么可以考虑买预售房？
选择优
当新楼盘项目刚开盘预售，买家的选择是非常充裕的，尤其是内部认购阶段。买排屋的，有机会获得最佳位置的土块；买公寓的，可以更自由地选择最合意的单元。姗姗来迟的买家，他们选择的余地自然就有限得多。挑剔的买主和精明的投资客，他们大多目标明确、尺度清晰，因而行动更具备前瞻性，更积极主动地出击。
性价优
预售房的买家很可能会获得价格上的优惠，就算开发商没有明码打折，预售阶段的定价策略一般是以略低的报价吸引第一轮的买主。
现在开发商的促销手法很多，比如定金加倍抵首期、楼盘交收后包租回报、赠送整装家具、电器等等。而且，楼盘预售期的投入往往能预见高于平均水平的资本增幅。以上两种事实的普遍存在，令投资者和投机者的信心大增。
在首都金边，预售房的升值空间最高可看到30%。然而工程开工后，定价会随即调升，升值空间会压缩到5％到10％。可见买楼花的价值成长空间是计以数倍的。
当然，买预售房的分期付款时间跨度更长，大大缓解个人财务预算的压力。购买连地低层排屋，付款可能会分散10到18个月；共管式公寓，则最多可分散24个月。
涉外优
买预售房对于外国居民存在额外的诱因，迫使他们尽早购买。柬埔寨《外国所有权法》（2010年）允许外国公民购买数量占比有限的公寓：外国国民可享受永久业权，但前提是最多可购买70％的单位。在金边中央商务区，永久业权单位的涉外需求很高。由于需求量大，当您坐等建筑物完工时，可能外国国民可购买的额度比例已满，您就是手里握着大把的现钞也买不到一套一手单位了。
个性定制优
还有一个重点在于，购买预售房意味着买家可以掌控更多自定义的话语权，比如更改选购单元的平面图；购买相邻的公寓单元再作拆分或整合；以及在家居设备、配件等细节上作调整等等。可见，挑剔买家在此阶段入手，往往能获得个人最大的满意度。
‘买预售房’，在柬埔寨具体意味着什么？
柬埔寨的预售房/楼花，与房地产市场当中一种普遍方式一样，只是一块三通一平（水、电、道路）的土地和一份项目计划书/楼书。您签署的预售合同，指明了以特定的价格，购买未来建筑计划中建造的连地房屋或公寓住房单位。
具体过程
通常，在柬埔寨，楼盘处于预发布阶段就可以开始内部认购，也就是说，开发商可能仍在确认计划，接受环境影响评估，提交报建申请等过程中。即便是在这个早期阶段，他们也需要资金筹措到位才能推动项目的顺利进展。
可见，此时入手的买家需要等待整个建筑分期，明显比后期阶段进入的风险要大得多。因此，开发商通常会向早期购房者提供特别激励，除了降价促销，他们还会承诺租金回报、融资选择，早期定制方案及其他优惠措施。
签订合同后，买家必须支付定金。定金的多少因具体项目而异，可能高至定价格的50％，也可能占房价比例很低。除此之外，确切的过程因开发商而异，甚至涉及很多变数。工程规划或布局设计最终都有可能会在买方不知情的情况下作变动和调整。
通常无可厚非地是，柬埔寨的开发商都不例外地精心策划、匠心雕琢出几个示范单位，以增加促销现场的真实感，并拔高潜在买主的未来预期。明智的想法是不期望自己将来到手的单位与示范单位同出一辙，因为这几乎是不可能的。
何时交房？
买预售房确实需要耐心等待，有些摩天大楼或者大型商住综合项目涉及中长期整体规划，可能费时三年五年。当然，预售合同都应详细说明预期的完成日期，以及关于工期延误、逾期交付的具体约定。在柬埔寨，我们建议买家认真查看合同中对开发商履约的约束条款，是否明晰，有无疏漏，外国居民权益首先要采取自我保护。
买房还要找律师？
预售房比准现房或现房交易更为复杂，涉及更多的风险和变数。特别如果您是外国人，有很多制约买卖行为的法律和细节可能您并未没有意识到。
首先，您必须调查卖方的合法合规性，查看开发商的成功历史和本地经验是否有说服力。其次，看看合同有没有‘冷静期’，也就是拥有签署合同后改变主意并退出交易的合法权利。
在这段缓冲期内，开发商可能需要最后落实项目规划、设计定稿和报建等。这些前期的功课能结合律师的协助，是保护自己在最坏情况发生是减少负面影响的最佳方法。
关于买家验收房屋的约定，也最好参考一下律师的看法。因为通常建成的单元可能与前期的计划有出入，差异的理由是否客观合理，有无人为疏忽。通常未经您许可，对房屋建造的实质性更改是不允许的。律师可以根据同类典型和惯例，帮助您了解合理预期的范围。
另一件棘手的事情是承诺的租金回报（GRR），也应与您的律师讨论。它在柬埔寨的最近一两年内才出现，相对较新，因此尚未广为人知。一名称职的律师可以帮助您了解这个细节是否具有实际价值，还是只是书面承诺。
实用温馨提示
如果您对柬埔寨房地产行业不太熟悉，可以尽量通过与同类型项目作比对，或者参照示范单元，确定您的选择方向。然而要注意，在供需行情旺盛的区域，销售或代理方很有可能顺势夸大价格的预估。要接近真实性价比，您就得用挑剔的眼光探访周边区域，多地了解某地区的整体优劣和各种待售物业的行情。
局部和季节性的激烈行情，比如说金边的旺季涌现的机会伴随着比平常更大的风险，因为买家对物业价值预计的判断很容易被带跑。另外不要忘记房地产市场也是周期波动的，没有永远的涨势。在签订预售合同到建成验收的时期内，如果遭遇行情低走，将连带按揭贷款不足以结算尚未支付的楼款。这可能是一个问题。
对于期望租金收入的投资买家，则需要考量购买预售单位的时间价值。这一点很重要。如果您预测时间成本太高，则最好将目光投向已竣工或接近竣工的楼盘。
综上几点，经验丰富的经纪人和老练的本地执业律师可以助您降低投资风险，梳理和顺畅您的置业过程。
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