由柬埔寨房地产网主打采编的《2022 年柬埔寨房地产调查》刚刚新鲜出炉，有超过 2,300 名 受访者在 2022 年 1 月数据采集的 3 周内积极回应。他们为本年度的调研提供了有价值的、关于柬埔寨房地产市场的个人见解，包括租赁和购买需求、金融知识和期望改革等，体现了一切从消费者角度出发的看法。
《2022 年柬埔寨房地产调查》给业界提供的信息不是孤立的。结合过去 4 年的柬埔寨房地产网的调研数据，并基于国家经济和社会变化，我们可以分析这些信息，更充分地识别趋势市场。
随着柬埔寨房地产业的纵深化、规模化的发展，给与反馈的受访者居住地的构成发生着明显的变化。在 2016 年首次调查，柬埔寨回应率 68%。如今，受访者 47.6% 是出生在柬埔寨，而29.3% 是亚洲其他国家的国民，其中 10.3% 为中国人，其余 23.1% 来自西方国籍。 就居住地而言，61% 受访者目前居住在柬埔寨，而2016 年的调查为 80%。
这一构成的变化，有力证明了柬埔寨房地产的国际参与度和知名度大为提高。从另一个侧面解释了私营和个人的外资持续 5 年在柬埔寨增加投入的形势。
受访者代表谁？
年龄相关
近 97% 的受访者年龄在 21 岁以上，66% 受访者年龄超过 31 岁。
在柬埔寨，20 -30 岁的人基本是首次购房者，有计划或开始考虑购置他们的第一个 家。此外，25% 的人年龄介于41-60 岁，通常是更有经验的买家或投资者，有丰厚的储蓄或退休收入。年龄段与地产交易主体参与的产品范畴直接相对应。掌握柬埔寨地产市场消费群体的年龄分布有利于行业各环节的运营机构有的放矢，更高效率地实现经济和社会效益，达至健康地产业循环。
职业相关
各年度地调研结果显示，房地产市场的受众历来几乎都与不错的收入水平、良好教育的身份背景划等号。更突出地，受访者的职业来自银行业和金融（27%）、私人企业主 (24%)，以及房地产和建筑业从业者（22%）。从事零售、教育和政府官员是接下来一个最大的层级。 房地产与建筑，以及银行和金融专业人士自我们成立以来的领先专业2016 年的调查。 总体而言，这些职业表明大多数的受访者可能有。
经济能力相关
每一项市场调研的现实意义都建立在市场消费能力分析上。因此，我们历次的调研都纳入了受访者的平均水平家庭月收入的分类，提供关于购买或出租物业，受访者购买力洞察。 今年这次的答卷表明，大多数受访者的总收入家庭月收入超过 2,000 美元(64.7%)。 此外，占总数的 23% 受访者家庭收入超过每月 5,000 美元。综合收入家庭收入介于 1,000-2,000 美元 (12.3%) 的受访者是较去年显着有所下降。 一项可喜的变化是，预算较低的受访者也有表示对房产感兴趣，特别是付款条件有吸引力的经济适用房。
客观上，新冠疫情 的影响不容忽视，不仅造成家庭收入损失，还左右着大家对财产购置的态度。然而，我们的数据表明，工资或柬埔寨的家庭收入是增加。 这表明新冠疫情期间实施削减工资的企业，现在有许多恢复到疫情前的水平。
不过需要说明一点，此调查来源于柬埔寨房地产网及其渠道和数据库，通常较为集中反映中高净值人士的反馈，也就是那些买得起房产，或者至少开始考虑购买的。因此，该调查可能体现了比柬埔寨正常水平更高的家庭总收入。
柬埔寨家庭置业观
在柬埔寨，居家生活安排因人而异。 尽管柬埔寨等东南亚国家的文化以家庭为导向，城市现代化也深深地影响到了柬埔寨人的行为。
尽管 77% 的本地受访者为家庭居住者，48.2% 自己的直系家庭（配偶/子女），安居乐业往往是买房的动力，尤其是在人口激增大城市，如金边等。28.6% 表示他们与自己的原生大家庭一起居住，即是柬埔寨人牢固的家庭关系，也作为一种经济的生活方式。 参与答卷的本地受访者有 17.7% 独自生活。在金边，单身公寓和一居室公寓受欢迎，倡导和促进了这种生活方式。
在有个人支付能力的前提下，柬埔寨的年轻一族更愿意独享自己的一室天地。虽然目前还不能确定新冠疫情 如何影响柬埔寨人的家庭居住安排，但最简单易见的是，最小家庭单位比多代同堂更容易应对传染疫症。
旅居者的居住习惯
柬埔寨开放包容的国策受到了许多消费能力相对更高外籍人士和外国投资者的欢迎，相辅相成地，他们促进了柬埔寨的本土经济。
历次受访中，外籍人士现居或曾经旅居柬埔寨的，基本上就是两种情形：直系家庭生活或独自居住。
其中，在本次调研中占比 54% 的是有家室的。一直以来， 外国人拖家带口来到柬埔寨旅居，在主要城市里并不罕见。另外，一些外籍人士觅得柬籍配偶，因而有在本地永久立足的可能性。另一头为 25.8% 的外籍独居者，包括很多自由职业、访问学者、寻求创业机会的各国人士，也有不少乐不思返的退休人员。
外国人参与房地产 2022 年调查的热情很高，尽管他们的许多人在新冠疫情的特殊时期离开了柬埔寨，40% 外籍受访者目前居住在柬埔寨境外。
想拥有什么样的住宅
国民收入平均水平的增长和不断壮大的中产阶级，形成了柬埔寨首次购房的大量需求。总体受访者中，三分之一的人目前租了房，但希望购置自己的第一个家。
多达四分之一的受访者已经是业主，但正在寻找购买另一套物业，有的用以第二个居住点。这表明这些富裕的高棉人越来越多地希望拥有第二住宅作为私人度假物业。比如柬埔寨企业主和专业人士会计划在靠近原住地的第二个城市购置房产，如暹粒或贡布。
以投资增值为目的的业主也占了本次调研受访者的四分之一，他们持有土地和/或多个物业，但仍然希望增加新的物业到他们的投资组合中去。
此涨彼消，2022 调研发现，想要出售房屋的人比往次明显减少，极可能的原因是后疫情市场转售行情的价格和交易量暂时消退。
需求在哪里
在整个调查中，超过 90% 的受访者表示购买房产在柬埔寨是一项不错的投资——作为买家，受访者的这种态度一直都是乐观和高昂的。 64% 的受访者认为目前尤其是购买的好时机。比较而言，市场的信心比 2021 年调查的水平明显增强。当前这样的市场情绪反映了疫情后反弹预期前积极抢点的心态。
71.5% 的绝大多数表示会寻找购买房产而不愿继续付租金，甚至超过一半人预计在接下来的 18 个月内付诸行动。
合理数量的受访者，28.5%，表示他们正在浏览出售和寻找好的物业机会，暗示数量可观的本地、外籍人士以及国际投资者希望购买柬埔寨的资产。
价格心理预期
调查显示了更多柬埔寨人愿意相信现在的房产是可负担的，82% 对比 2017 年的 40%，正面心理预期增加成倍。这种改变源于事情的两个反面，家庭收入提高和产品价格档次趋向亲民。
柬埔寨房地产网 Realestate.com.kh 的自有数据显示房地产价格在过去 12-24 个月普遍有所下降。不过，价格低迷并没有波及土地和带地房产，反而存在价格已经上涨的迹象。三分之一的本地受访者认为价格年内上涨，这样的调查结果进一步证实了上述判断。因此，土地无疑仍然是本地买家投资的核心标的。
从国际和外籍买家看来，地产价格是下降或基本持平。现实地看，目前留在柬埔寨的外籍受访者人数很有限，外籍行情还有赖于离境人士的回流和新人进入柬埔寨。这些参与调研的受访者虽然人在他方，通常有意在柬埔寨投资或长期居住。
找房的途径
在柬埔寨搜索房产的方式已转向以网络搜索为主。此次受访者多达 70% 的人表示他们使用网上的房产搜索平台或渠道。过去一年半的持续防疫限制，大家已经形成了线上搜索的习惯。 柬埔寨房地产网 realestate.com.kh 正是适应了时代的需要，以大量实时的数据和多渠道让用户随时贴近柬埔寨的行业动向。
房产类型
买家最感兴趣的房产是什么？
有地更有保障！
土地仍然是最受欢迎的投入领域，其后依次是公寓、别墅、店屋和联排房屋。
但是，如果我们将别墅、店屋和联排房屋等有地房产归为一类，则会发现过半数的受访者钟意于带地房产。也正因为如此，近一两年柬埔寨的封闭式住宅社区的开发热度持续未减。排屋园区的连地产品也渐渐受到国际买家的青睐。在新冠疫情期间，许多本地和国际投资者出手购买低于市值的土地，而非其他任何类型的不动产。
期楼项目会考虑吗？
当受访者被问到他们会购买什么样的楼花，40% 的人选排屋园区。至于选择公寓项目产品的受访者，喜欢现楼公寓的比接受期楼的多了几个百分比，现楼或准现楼能给与受访者更多的信心，因为一些公寓受疫情影响项目已延迟工期或搁置开发计划。总体上，公寓和排屋在新开发项目的产品受众占了绝对大多数。商用楼盘的受众占比也不小，达 14.6%。
本土受众的兴趣
经济十多年的长足发展，柬埔寨新兴中产的负担能力显著增长。
土地仍然是最受柬埔寨人欢迎的，但 2022 年的 35.3% 较 2021 年的 45.8%，受众比例下降了10%。很明显，从地块投资流失的兴趣转向了有地房屋，许多优质的大型园区项目因丰富的产品系列和较完善地配套备受瞩目。
那么，公寓产品在本地潜在买家看来就不香了吗？
当然不是。年轻一代的城市生活方式推动了公寓产品的后续力。许多在城市中心工作或经营业务的青年出于通勤的考虑，会希望在离城市核心区不远的新兴地带购买公寓住宅。
海外受众的兴趣
外国买家的偏好显示柬埔寨公寓仍然是最受他们欢迎的，不论是现楼还是楼花，受众占比几近 40%。
虽然持有土地或带地别墅、店屋等物业，对于外国人来说并不像分契式产权公寓或商用单位那么简单，西方和中国受访者对土地和有地财产的兴趣也大大增加了。受众占比的总和超过了公寓的。这也可能是由于外籍受访者有直系亲属是柬埔寨公民。
然而，近年营运而生的商业信托机构为柬埔寨的外国人持有土地所有权创造了可操作性。中国潜在买家对地块和别墅的兴趣旗鼓相当，西方潜在买家更青睐别墅。
什么类型的新开发项目产品（公寓、排屋、商用）外国人最有可能购买？答案是，公寓最受欢迎，与去年一致。 74.3% 的中国潜在买家和 59.3% 其他的国际潜在买家选择此类物业。 其次，20% 中国受访者欢迎的新开发项目是排屋园区，而 20% 其他国际买家则把兴趣投向了商用地产开发。最终，国际买家的主要偏好仍是分契式产权下的项目产品：公寓或商用空间。
区域偏好
金边是柬埔寨所有潜在地产买家视野的绝对焦点，2022 年的调研结果也不意外。不过仍有 7% 的受访者心仪暹粒市，3% 的人偏爱西哈努克港。
水净华区自 2017 年以来的稳步增长是板上钉钉的事实。它跑赢各个新兴地区的关键因素是持续的发展、乐观的未来与水道环绕的半岛地理环境。新基建项目及其靠近新的国家体育场在该地区也很有名。2017 年 水净华区在受访者心目中的地位排名第四名， 落后于堆谷区、桑园区和森速区。而 2022 年的数据显示，水净华区讨喜度为 21.05%，森速区、桑园区、堆谷区跟随其后。
调查对象对隆边区的兴趣已经下降，人气指数相当于五年前的大多数郊区。尽管隆边区事实上一直被认为是中央商务区，是许多办事处，大使馆和政府机关在金边的驻地，但区内价值成长空间和开发潜力已处于颈瓶段位。同样，堆谷区的热度也明显下降，相邻的森速区后来居上。有心人不难发现，水净华区和森速区均有大片可用于房地产开发的土地，因此越来越受买家关注。金边中心四大老区合计也占据了三成的市场偏好。不过，二、三线新楼盘的陆续推出似乎是真正带动首都未来需求的动力供应。
房产价格与投入预算
调查对象最接受的总价预算介于 50,001 至 75,000 美元，占调查对象的 27.8%。不少排屋和公寓的价格落于这个价格范围，尤其是疫情期间开发商的促销价。
另有 22.3% 的受访者表示他们的预算为 75,001 至 100,000 美元。这个价格区间里，便利设施、室内装潢、设计美学和地段等因素的配合更加灵活多变。显然具备现代化硬件的中端产品非常适合许多‘家的寻觅者’。
此外，18% 的受访者心目中的预算低于 50,000 美元，属于经济适用型住宅价格范畴。它们多位于城市的郊区，人气慢慢积聚。
预算为100,001 美元到 200,000 美元的高端价格段位的受众占比和去年一样。考虑到它的价格，这类产品更注重设施和选址，瞄准的是追求都市时尚生活方式的高薪族，一般以单身公寓和一居室单元为主打。
预算为 200,000 美元以上的受访者占比保持在 14.7%， 他们着眼于大开间的豪华公寓或高级联排别墅。
在新冠疫情时期，价格实惠的期房需求一直比较强劲，不管它是带地排屋或公寓。柬埔寨的家庭收入的增加直接改变了购房预算区间的比例构成。预算低于 50,000 美元的受访者在 2017 年为 42%，现在只占到 17%。
买家的选房标尺
了解买家心目中的标准轻重，以及财务规划，可以帮助开发商、代理商和经销商更好配合市场来规划他们的产品。在之前的调查中，房产物业或开发项目的地理位置是最重要的考虑，而今年，某个地区的‘未来的发展’最为重要，21.7% 的受访者选择这个因素。这是非常客观和实在的，新道路、新学校、新商场增加宜居性和吸引力投资潜力。本地买家似乎更关心未来的发展经常在某区域开发成熟之前入手，锁定较低的价格。
具备良好发展预期的前提下，地段和价格是两个潜在买家最重要的考虑。
对于本地买家，价格始终是一个重要的考虑因素；但对于外国买家，位置是最重要的因素。
每月还款额或分期付款的时间表对所有买家都很重要，但特别是对于柬埔寨买家。
设计和施工质量(9.5%)、潜在租金收益率 (8.8%)、物业布局和空间（8%）是买家考虑的其他主要因素。
什么样的物业会吸引什么样的租客
尽管只有不到五分之一受访者表示他们会租房子。了解具体潜在租户的租房要求是至关重要的，它投射出房产类型、位置和预算如何影响租房者的选择。今年的数据发生了变化，一起来细看一下。
45.7% 的调查对象选择租用房屋型住宅（店屋，排屋和别墅），31% 的受访者表示他们想租一套公寓，普通的或共管的。
对房屋型住宅的偏好集中体现在柬埔寨受访者当中，房屋占他们近三分之一的偏好。而租用土地，同时满足居住和营生的需求，也是为数相当的柬埔寨人的解决方案，有 16% 的当地受访者有这样的倾向。外国人在柬埔寨租用不动产主要为了解决居住需要，因此 60% 的中国受访者和 47% 西方人选择经济实惠的公寓住宅。选择别墅的比例也不低，他们多是出于经济能力、家庭人口和业务经营的多重考虑。
租客们的区位偏好
从区域的角度来看， 83.3% 的受访者压倒性地首选金边作为他们的理想租住地。随后是暹粒5.3%、河畔小镇贡布 4%、以及著名的港口城市西哈努克港 2.7%。我们注意到了人们对暹粒和西哈努克的兴趣下降了一半，但这很可能是疫情障碍还残余着影响，并非结构性变化。在今年的这次民意调查中，人们对达克茅市和干拉省的兴趣有所抬头。白马市和波贝市也录到了受众偏好，这有可能是与柬越、柬泰边陲关口的基础设施提升相关。
毕竟首都金边提供最多样化的住宿和设施，然而柬埔寨地产开发已扩展到其他主要人口城市。热门城市以外的其他城市和地区的城市化节奏的加快也渐渐吸引着新的移民。对于据守金边为重心的开发者，这无疑是他们业务外扩的良好契机。
金边住宅的租金水平和租客偏好是多层面的，归功于城市的近十年发展迅速，金边住宅项目的选址也非常顺应新区域内各种业态投资的涌现。
在受访者中，约 12% 月租金预算在 2,000 美元以上，表明对高端住宅有需求的也非凤毛麟角，尤其是在万景岗区。在其余的绝大多数中，45% 月预算在 $500 - $1,000 之间，而将近 20% 在 1,000-2,000 美元之间。
本次调研中，约 25% 的受访者的预算低于每月 500 美元，主要是由 59% 本地租房者构成。市场上，这个价格范围内的待租物业最实惠，一般都能提供舒适城市生活基本必需的要素。当被问到租房什么因素最重要，46.32% 的调查对象会考虑安全性最重要，30.15% 认为是价格，21.32% 最在意噪音问题， 18.38% 注重物业服务。
虽然本地租房者和外籍人士偏好略有不同，但价格和噪音是两个群体主要关心的因素。
付款计划与融资安排
支付能力及首期比例
56% 的受访者表示他们需要抵押贷款来实现他们买房梦。大约三分之一的受访者目前已有银行提供的一般贷款或房屋贷款。房产买家中， 43% 为首次购房者，38% 是投资者，19% 是寻找物业置换的业主。在柬埔寨，银行历来专注于带地现房和排屋园区的住宅物业。随着越来越多的柬埔寨买家开始考虑公寓，一些银行也开始向本地公寓买家提供特殊的融资选择。
通常，银行在开发项目完工或接近完工的前提下才向买家提供房贷。当然，这也会因不同的开发商而异。
很多开发商在推进零首付促销政策，仅仅基于对买家有能力偿还每月的本金和利息的预判。虽然有这样的操作摆在明面上，但实际并不简单，买家需要非常小心注意小字印刷的附注条件。
过去，有一种现象是柬埔寨的本地买家没有受过较充分的市场教育，或没有足够的知情权。比较历次关于首付预期的民意调查，很明显，2017 年有近三分之一 的买家期望以零首付买房，而 2022 年则只有 13% 的人有这样的期望。本次调查采样中，三分之一的受访者计划安排 10% 的首期，这主要是柬埔寨籍买家。然而，超过三成受众的财务计划是为未来的房产支付 30% 作为首期。这种理性的付款方式更符合市场正常的逻辑。
同时，这种好的迹象本身就证明了本地住房需求端的负担能力正在增加。 同时，希望购买现房或准现房的买家的受众占比有明显增加。疫情前，价格较便宜和房源充足的期房备受追捧。疫情下呢，本土或外资房地产开发商都有延迟工期的情况发生，买家希望买入的物业能保证按时完成，现楼或准现楼的信心指标肯定更高。也恰恰是这种倾向才更符合银行为公寓提供按揭的安全性原则，房贷融资市场更健康更稳妥，可持续性更好。
贷款机构的选择
当涉及融资问题与银行住房贷款时，两个关键的因素——付款方式的灵活性以及提供住房贷款的银行的专业性，受访者最为关切。其次，贷款规模和银行声誉也是重要因素。受访者还表示，融资来源渠道的决策也要考虑流程快捷的分支机构及其良好的客户服务。
财产保障
柬埔寨楼市产业化依然比较新，财产险一直被许多当地业主认为是额外费用。 在今年的调查中，65.4% 受访者会考虑为新购置的房产购买财产保险，这其中一半的受访者表示他们会为他们的财产投保，而另外一半受访者会高度重视并积极考虑。其余 34.5% 的受访者认为不需要投保他们的财产。
很明确的一点是，如果买家利用房屋贷款购买房产，银行将要求业主持有家财保险。 对于那些预备购买财产保险的人，保单的覆盖范围比保费成本高低更关键。另外，考虑到柬埔寨的财产保险市场相对较新，许多那些希望为其财产投保的人极为看重保险机构的声誉。然而，客户服务水平以及获得保险赔付的难易程度是较次要的优先级别。看来这有可能是一个成熟的财产保险公司切入柬埔寨财险市场很好的角度。
地产经纪行的角色
房地产经纪人在柬埔寨的房地产业中起着至关重要的作用。
当要求受访者在考量房地产经纪人时给出一个“极其重要”和“根本不重要”的衡量因素时，不出所料，大多数人选择的权重先后次序为声誉、专业、知识、响应时间、诚实和佣金费用。 其实，最最重要的选择依据是代理人的诚实，其次是响应时间、对市场的熟知程度。而佣金高低和声誉相对不是很关键的因素。
柬埔寨购买房产，尤其是涉及土地产权的转让，需要熟知和遵循法律程序，不是花钱就能一蹴而就的事情。大部分行业都遵循有关政府部委制定的指导方针。但不受监管、未注册的代理人或机构，又或者是和‘自售的业主’发生交易，这时应该更是谨慎对待。
本次调查还询问了受访者希望看到房地产行业发生什么样变化。在以往历次的调查中，“更容易获取的土地所有权证明”是最需要实现的变革。然而 2022 年的调研关于这个议题出现了变化，33.3% 的受访人把“满足经济适用房更多的需求”列为首要，其次是 27.7% 的人依然关注于土地产权证明的简便性，21.1% 的人提出代理佣金的监管，17% 的人重视价格法规的完善。
行情信息来源
对于大多数人，房子和家是一生中最重大的财务计划。买家不惜花费无数个小时做市场研究，以求做出最明智的决定。
地产行业门户网站
柬埔寨房地产网 Realestate.com.kh 仍然是柬埔寨房产信息的主要来源。大多数受访者表示正在利用，或计划利用 Realestate.com.kh 在柬埔寨的财产找房屋或投资。柬埔寨房地产网 Realestate.com.kh 列出了柬埔寨的所有可用的房地产，并提供快速精准的线上搜索功能，以及定期更新行业信息。
社交媒体平台
社交媒体，也是一个主要来源信息。随着新冠疫情限制了人们的社会活动，在线信息需求迅速增长，柬埔寨的房地产业者积极采用线上市场策略，以维持和潜在置业者之间联系。
报纸现在在提供房地产市场信息通常扮演着辅助的角色。一些柬埔寨主流报刊，比如高棉时报，设有每周房地产专栏，通过传统发行和电子刊物传递行业新闻。
以往柬埔寨大规模的房地产博览会和研讨会举办得有声有色，也是被广泛认为是有价值的来源信息。疫情缓和后，知名度高的专题展会和营销活动会以线上、线下互补的形式在 2022 年回归。
结论
像柬埔寨各主业一样，2020-2021 年对房地产来说是极具挑战的两年。2022 年则是充满期待的一年。
尽管 2022 年第一季度柬埔寨也受到奥密克戎毒株输入的影响，但疫情依然可控。市场正在重拾信心，调查数据本身就是有力的证明。而且，柬埔寨房地产网网站流量和客源生成的增加，也向业内传递着一种征兆，2022 年柬埔寨房地产市场处于反弹的有利形势。相关利好还会延续到 2023 年的重大事件，例如东南亚运动会 (SEA)、重大基础设施项目接踵启动等。同时，柬埔寨国家银行和世界银行预测 2022 年国民经济将增长 4.5-6.5%。
关于负担能力的关键问题，调查显示，大多数受众觉得柬埔寨的地产产品是可负担的。同时，当地经济房型买家（投资预算低于 50,000 美元）的需求在增长，我们开始看到更多的开发企业进入这个市场领域。随着经济型和中端住宅的需求日渐盛行，地产开发商已认识到迎合当地市场偏好所赚取的利润更可持续，只关注国际投资者的公寓开发商的面临的局限不言而喻。
对于租房者来说，2022 年仍然有很多好的房源和价格弹性空间，由于后疫情游客稀缺和外籍人士的缓慢回流，租赁市场仍处于萎缩的状态。
现业主有计划转手物业的可能仍得等到 2022 年下半年，如果他们不愿意在目前随行就市。 同样地，过去 24 个月内新增的商用/零售空间进一步稀释了短缺的人流，这仍然是许多零售商面临的棘手问题，因为他们不同程度上都依赖外来的消费。商业地产开发商竞相设法留住租户竞争无疑更为加剧。但是，也有不少新品牌和连锁经营权借此契机进入零售市场。
柬埔寨房地产网 Realestate.com.kh 自信满满地发布这份 2022 年柬埔寨房地产调查报告，并籍此希望读者能利用它，更清晰全面的知晓如何抉择，无论您是买家、投资客、承租人、或代理人。
我们由衷感谢每位在本次调查中的分享他/她对柬埔寨房地产市场的想法和观点的人。
柬埔寨房地产调查报告 2022:
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