第二季度报告出炉！外籍人员逐渐回柬，酒店式公寓需求或回暖

文章转载自《柬埔寨圈儿》

 

2020年3月，新冠肺炎在全球爆发，柬埔寨房地产市场受到波及。日前，柬埔寨世邦魏理仕（CBRE）发布关于柬埔寨房地产市场第二季度的报告称：“疫情给房地产市场带来的恶果依旧没有完全显现出来，柬房地产市场的大部分领域，仍然呈现负增长。”这是自2016年以来，柬埔寨房地产市场首次进入“寒冬”时期。

 

 

那么，房地产市场的“寒冬”有多严重？

 

抛开这一未免惊悚的结论，尽管房地产市场的“大部分领域呈现负增长”，据可靠消息源称，柬埔寨房地产市场在某些方面还是保持稳定发展趋势，甚至在某些地区还出现了新的项目和新的增长。

 

例如由国土资源部批准的关于城建的投资项目，同比去年增长了21%，写字楼租赁和商铺租赁均有增长（虽然其租金整体呈现下行压力），工业用地开发呈稳定发展趋势。

 

公寓：

市场供应无变化 价格下行

 

今年第一季度（01-03月）伊始，因疫情防控需要，柬埔寨政府对社会经济活动实行了歇业和隔离政策，该政策在第一、二季度中（01-03月、04-06月），深刻地影响了房地产市场的发展，这种影响体现在市场对楼盘销售价格和公寓租金进行了一番调整，房地产服务业受到的打击最大。

 

世邦魏理仕的报告称，第二季度中，柬埔寨全国公寓的建成数目并未达到预期，这是由第一季度建筑材料的供应缺乏和项目歇业所导致的。

 

随着疫情缓和，趋势有所好转。记者近期到金边街头实地走访发现，已经有很多工地陆续复工，工地上机械轰隆运作，工人们紧张作业，独立碑附近的工地甚至到了晚上还在加班赶工，仿佛回到了疫情前的火热状况。

 

整体上，第二季度建成的公寓供应量和第一季度并无差别，尽管当前有少量公寓建筑正在逐步竣工，但余下的大多数项目，将要等到年底才能建成。

 

记者调查发现，报告中提到的“少量”公寓竣工项目，即包括Leedon Heights、王府观邸和 Grand Condo 7等三所新公寓项目，在第二季度中，它们正式向市场宣布出售。

 

而据柬埔寨最权威的房地产门户平台柬埔寨房地产网Realestate.com.kh的消息，一些实力项目在疫情影响下表现坚挺，仍旧有条不紊地施工，例如威尔斯公馆、紫晶壹号、sky villa、保利公馆，利鑫西港新城等。

 

△威尔斯公馆如期推进

 

第二季度，中、高端公寓项目的销售价格有所下行，其中，中端公寓销售价格下降了4.6%，而高端公寓的销售价格则下降了4.0%。开发商的推出的限期折扣公寓数目有所增加，但有开发商接受记者采访时直言，购房者通过和开发商谈判，最终成交价往往比折扣价还要低。

 

中、高端公寓的租赁也面临着压力，在租金上，两者分别出现了5.71%和7.25%的下调，其中，中端公寓的平均月租金为每平方米11.12美元，高端公寓的平均月租金为每平方米13.18美元。

 

▲金边市某区的公寓价格进一步下行

 

有专家分析，价格下行对以房地产租赁业为主的服务商来说，或许影响很大，但对于以销售为主的开发商来说，价格的下行，会导致回笼资金缩水，进而导致资金链断裂，这种打击往往是致命的。

 

也有专家表示，近年来柬埔寨房地产市场价格虚高，疫情带来的销售价格下行，客观上来说会淘汰一部分投机者，有利于缓解较为严重的市场泡沫。

 

酒店式公寓：

外籍人员逐渐回柬 市场需求或回暖

 

第二季度，金边市没有新竣工的酒店式公寓，该领域也没有新的项目推出。目前，该领域的供应数量是2,725个单位。

 

报告显示，第二季度中，A级和B级酒店式公寓的月租金，分别下调至每平方米19.24美元和15.42美元，与2019年下半年相比分别下降了13.45％和10.08％。

 

记者走访市场，发现不少原以外国租户为主的酒店式公寓，目前仍然空置。第二季度早期，有租户反映，一些业主担心租户逃离，甚至主动要求租户提前预付3-6个月的租金。

 

但疫情刚爆发时期，仍有大量外国租户逃离，这从根本导致了酒店式公寓的市场需求量急剧下降。

 

 ▲酒店式公寓租赁低迷

 

此外，某些进入出租屋市场的酒店，也给酒店式公寓的运营商们带来额外的压力。库存供应的积极增长，和市场需求量的减少，使该行业的租金进一步降低。

 

但随着柬埔寨对外逐渐开放，入境要求逐渐放宽，以及柬埔寨学校的逐步开放，预期将会有更多外籍人员返回柬埔寨，届时酒店式公寓的经营压力或会得到缓和。

 

值得一提的是，在该领域，目前，BKK1仍是酒店式公寓供应的重点区域，其他区域包括隆边区和百适河区，也是酒店式公寓市场的显著构成部分。堆谷区预计在未来的供应中占更大份额。

 

尽管外籍人员逐渐回柬或将使酒店式公寓的租售行情回暖，但金边市某房产租赁经纪人却显得相当谨慎，他认为疫情虽然缓和但仍在持续，这给未来的房地产市场增加了很多不确定性，“最有可能的情况是，酒店式公寓出租依旧面临下行压力。”

 

虽然下半年政府鼓励经济实体积极恢复经营活动，但该经纪人表示，为了吸引租房客，不少物业的租金仍在继续下调。

 

写字楼：

B级办公面积增7500㎡ 

C级写字楼空置率较低

 

世邦魏理仕的报告称，第二季度中，在金边中心地区，有五个新的写字楼项目竣工，其中包括位于BKK1区的Amass商办大楼，它的推出，为金边B级写字楼办公面积，增加了7500平方米。

 

余下的四座C级写字楼，分别位于BKK区、桑园区、棉芷区和隆边区，目前均已建成，为金边增加了约19600平方米的办公面积。整体上而言，金边的办公面积增长了9.45％。

 

该报告指出，到今年年底，金边中心市区办公写字楼面积（含A/B/C级）还将增加64,000平方米。

 

与此同时，办公室的使用面积却在下降，报告给出的数据为“使用率下滑4.51％”。记者调查发现，导致这一情况出现的主要原因是——一方面，新写字楼建成导致总供应面积的增加，而另一面，写字楼出租除已租赁出去的办公室有续订外，并无新增的租赁成交数据。

 

△AMASS商办大楼

 

总的来说，金边中心地区B级写字楼的租金价格，在第二季度中出现了较大幅度的下滑，报告显示，B级商业区和非商业区的写字楼租金分别下降3.14％和2.89％，但C级商业区和非商业区的写字楼租金却分别上涨了近8.00％和4.50％。

 

租金价格的变动，实际上反映了写字楼细分领域的入驻率，就目前而言，C级写字楼的空置率相对较低。

 

据了解，相比于西哈努克、暹粒等地区，金边写字楼租售受到疫情的影响更大。有行业专家分析认为，受疫情影响，参与经济活动的实体公司和人员减少，经营商业房地产的人员也在相应减少，整个市场体量也就变小了，而柬埔寨不少经济活动原来是由海外投资客组成，目前也未充分回归，而金边作为海外投资者的首选之地，自然首当其冲。

 

商铺：

客流量剧减 物业租金下降

 

2020年，一个不可否认的事实摆在所有开发商的面前，那就是因由疫情对建筑材料供应所产生的影响。不少开发商均有类似观点：材料供应的延迟，工人的被动休假，大大地推迟了开发项目的工期。

 

记者调查发现，目前，位于金边市区的一些楼盘项目，最迟将在年底完工，一些项目的复工则遥遥无期。

 

在商铺、商超物业开发版块，不少开发商已将其复工计划推迟到今年下半年，甚至是2021年或者更迟。但已推出的商超物业，由于合同义务和租户装修已经开始，预计商超物业保有量不会过分走低。

 

世邦魏理仕的报告显示，2020年底，柬埔寨将有三个大型社区购物中心建成，将增加47,968平方米的商铺面积，例如Khalandale购物中心的竣工，就将贡献12,000平方米的商铺面积。

 

在租金方面，由于疫情的影响，国内大多数购物中心和零售商铺的客流量在第一季度大大下降，第二季度虽有所起色，但仍同比下降25%-42%。客流量是商铺的生命，没有客流量意味着商铺的关门大吉，由此而引起商铺物业租金的下降，就在所难免了。

 

▲疫情之下，物业租赁价格下行

 

报告显示，柬埔寨各大城市的购物中心租金下降11.7％，零售展演场地租金下降2.48％。

 

持续的疫情影响，给租户和商超业主都带来了经营压力，记者发现，不少业主均通过与长期租户达成临时优惠协议，以挽留租户的续约。例如，曾有租户网上发帖表示，其店租于5月份开始，被物业主动要求下降300美元，此类案例并不少见。

 

工业用地：

土地价格无变化 交易活动较少

 

一组世界银行给出的数据显示，由于全球新冠肺炎的爆发，在第一季度中，柬埔寨的服装、鞋类和旅行用品的出口增长率为7.5％，低于去年同期的17.7％。因此，工业领域受到疫情的影响也不容乐观，有专家表示，疫情对工业领域的冲击，将会持续一整年。

 

世邦魏理仕的报告显示，第二季度中，柬埔寨境内的工业厂房租金并无显著增长。当前，租金最高的厂房，主要集中在经济特区中，每月的租金为2.80-5.00美元每平方米，其完善的基础设备，可满足租户的需求。

 

而租金最低的厂房，则在城市边缘的工业集中地区，每月租金为每平方米1.80-2.50美元。值得留意的是，私人订制的工业用地如小型仓库、有空间品质或专业用途的规格厂房，它们的月租金介于每平方米1.80-5.00美元之间。

 

据本地媒体的相关报道，过去6年，金边市的土地价格一直在上涨，尤其是工业用地，诸如Street 2004、永盛路等路段的土地价格，当前已经因为太高而无法作为工业用地，因此，工业区也正在逐渐搬向金边市近郊。

 

▲工业用地价格无显著增长

 

目前，国道3号、国道4号和环市3号等公路，因为土地价格适宜，正逐渐发展为新的工业区和物流中心，因为交通上的便利，为柬埔寨商品的进出口提供了方便。

 

总体而言，柬埔寨的工业用地价格并无多大变化，但受到疫情影响，工业用地交易活动，也几乎停摆。

 

结语：

随着柬埔寨当局逐渐开放航空管制，鼓励经济实体恢复经营活动，越来越多的外籍投资者回柬，或将促使本国社会经济逐渐复苏，进而刺激房地产市场交易再次活跃。但是，柬埔寨各个经济领域普遍依赖外资，在因疫情而导致的全球经济衰退的大背景下，经济活动是否会如预期那般回到正轨？房地产市场是否会顺利度过这个“寒冬”？依旧需要再观望一段时间。

 

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