新冠疫情猖獗了近两年，给各个国家各项经济领域带来的冲击是显而易见的，为防控疫情，柬埔寨在过去采取了封锁、旅行限制等严厉措施，可以观察到整个市场因此发生了巨大转变，首都金边公寓住宅、办公地产、商业地产等都出现了下跌，但地价却依旧不降。
据柬埔寨CBRE世邦魏理仕发布的报告，过去10年，金边各地区的地价大幅上涨，隆边区、桑园区、玛卡拉区升值幅度最大，这几个区域10年前的土地均价为$2000/㎡，2019年升涨至$6000/㎡，堆谷区是新兴的开发区域，2019年年底，堆谷区的地价由2010年的$1000/㎡升涨至$3500/㎡。
究竟哪些因素推动着金边地价保持稳定上涨？
| 图源：柬埔寨CBRE ，自2010年以来金边地价一直在稳步上涨
政治经济环境稳定
政治环境和宏观经济稳定是吸引外国投资最坚实的基础。柬埔寨与世界上大多数国家保持友好关系，尤其与中国的关系堪称“柬铁”友谊，两国还签订了柬中自由贸易协定。柬埔寨经济体制开放，为外国投资商创造了友好的投资环境，据世界经济论坛《2017-2018年全球竞争力报告》显示，柬埔寨在全球137个经济体中竞争力排名第94位。
柬埔寨经济增长迅速，是世界上增长最快的10大经济体之一。2011年到2019年，柬埔寨GDP连续9保持着7％以上的年增长率，比东盟平均GDP增长速度高出2.5%。尽管受疫情冲击，2020年柬埔寨GDP萎缩了3.1%，2021年这一局面很快得到扭转，据国际货币基金组织预测，2021年柬埔寨GDP增长率为1.9%，2022年柬埔寨GDP将跻身东盟前五，达到5.7%。
外国投资日益增加
高速增长的经济、有利的商业环境和投资立法，让柬埔寨吸引着众多本地和外国投资者的目光。2019年，柬埔寨吸引外国直接投资（FDI）35亿美元，同比增长12%。大部分投资者的目标是投资建筑，包括基础设施、商业和住宅建筑，及旅游等产业，还有一些投资者则选择在制造业和农业领域进行投资。
根据国家银行《2019年银行监管年度报告》数据显示，2019年流入柬埔寨房地产领域（包括所有类型的不动产和公寓）的外国直接投资总额逾4.373亿美元。其中，中国是投资最大来源国。2009年至2019年，柬埔寨的建筑业累计投资额达430亿美元。
强劲的经济增长和外国投资的不断涌入推动着房地产业的蓬勃发展，金边的土地价格在过去10年几乎每年都以15%-20％的涨幅保持稳定增长，住宅物业的租金回报为每年6%至 8%，平均租期为12个月。
人口和城市化因素
随着柬埔寨经济快速发展，人民的生活水平也不断提升，人口年均增长1%到1.5%之间。目前柬埔寨正处于有利于经济发展的“黄金时期”，34岁以下的年轻人占总人口的70%，人口红利至少能释放30年。洪森总理曾表示，未来10年，柬埔寨的人口将持续爆发，大部分人口将集中在城市地区生活。
根据土地管理、城市规划和建设部公布的2035年金边城市发展总体规划，金边土地半径将扩大至100公里，人口将增至600万人，住房需求将进一步上升。城市的发展也在带动金边城区和郊区的土地价格连年上涨，即使是遭遇疫情，地价的刚性并没有被撼动，尤其是关注热度较高的区域，地价保持着稳定，发展中的新区地价涨幅可高达77.5%，14个区总体保持上升和平稳，无下降趋势。
基建推动地价上涨
为促进国家经济发展，柬埔寨正在大力兴建机场、桥梁、高速公路等基础设施项目。2021年疫情给建筑业带来阻碍，但政府仍在积极推进各项大型工程建设，这些工程将拉动柬埔寨发展，并在疫后国家经济快速复苏。大型基建的发展会促使土地出让频率增加，地价不断上涨。
截止8月30日，金边新国际机场已完成工程总量25%以上，第一阶段工程的客运大楼已拔地而起，由于土地征用、住房商业开发，新机场周边10公里范围内一直吸引着投资者的目光，曾经的农田和湖泊价格仅为每公顷5000至10000美元，现在已上涨至每公顷30万至100万美元，具体取决于位置和大小。
耗资3亿美元的三环路正如火如荼的推进，带动沿线地区土地价格飙升10倍。目前道路周边的土地价格每平方米上升至200至250美元，而在道路开工前，该地区的土地价格每平方米仅20至25美元。四环路建设计划的公布也激起了土地投资爱好者的兴趣，沿线地价不断上涨，目前每平方米在15到50美元之间。
早在去年11月，政府计划兴建衔接金边市至干拉省阿雷沙乡跨河大桥的消息传出后，两岸掀起了买卖土地热潮，目前阿雷沙区的土地价格在$80/㎡-$100/㎡之间，住宅用地的价格在$350/㎡-$500/㎡之间，商业用地价格最高，市场售价位于$500/㎡-$750/㎡之间。
房产热拉高地价
近年来，柬埔寨房地产市场堪称“爆炸式”增长，随处可见紧张忙碌的商业楼盘施工现场，2020年金边公寓市场的过热因疫情而降温，但全年仍新增了3778套房源，同比增长17.6%。2021年下半年，柬埔寨成为全球疫苗接种竞赛的领跑者，公寓租金和售价降幅开始收窄，疫情让国际投资者更加冷静和慎重。
尽管短期内国际房产买家数量很难恢复到疫情前的水平，但柬埔寨中产阶级比重仍在继续增加，房屋所有权仍然是本地年轻家庭和富裕投资者的首要资产配置。很多大型开发商都瞄准了本地人青睐的连地（排屋）住房市场，甚至一些传统的公寓开发商也转向这一市场。2021年第三季度，共有22个项目新宣布，排屋园区市场表现非常强劲。
大量排屋项目的开发带动着新兴区域地价飞速上涨，本地买家的房地产投资意识在增强，于他们而言，房产投资也是一种赚钱的方式，相较于银行每年2%到3%的利率，不少人更愿意选择土地投资，因为好的地段价值增长在每年10%到20%之间。
工厂迁移潮带动郊区地价上涨
近年来，东南亚为制造业迁移和增长提供了肥厚的土壤，随着中国的产业升级、人口结构变化、制造成本上升等因素的影响，劳动密集型的制造业正在逐步向技术较落后的东南亚国家迁移，越来越多的工厂将会转移到柬埔寨，给该国经济发展带来增长动力的同时，带动地价上涨。由于交通便利性等原因，金边30公里范围内，国道沿线两侧工业发展充满了活力，这些区域的土地也备受看好。
据全球见证发布的数据报告显示，柬埔寨城市土地均价为2900美元每平方米，相较于中国的10900美元，新加坡的11800美元，泰国、印度的3900美元，仍处于一个价格洼地。目前，得益于新冠疫苗的效率，柬埔寨疫情稳定，政府正逐步恢复各项经济领域，预计市场的回暖又将带动一波地价上涨。
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