柬埔寨房地产网人物采访专栏
（第五期）
如何让地产项目从立项开始就占据行业潜力价值榜的一角？如何让地产项目的产品线及终端产品带来最大利润值？
解决行业这些问题的人员，叫做地产规划，或者是地产策划师。他们通常是博学多闻、又能抓住时代与专业精髓的菁英阶层。但社会予以他们的关注度并不高，只有那些惊艳绝伦的项目爆红后，才能窥探到他们存在的一角。
我们今天故事的主人翁冯焱，便是这个菁英群体中的其中一位。来，听听他的故事吧！
冯焱 Mok Feng
深圳星空梦想咨询顾问联合创始人 恩泽艺术设计策划顾问
冯焱是地产界多闻少见的一位资深策划师。
从业17年来，他曾就职国企、私企，独立操作住宅项目380万平，无人机科技产业园4万平，商业规划项目22万平；主要涉及bot、boo等项目落地、前期产品规划与测算、开发策略制定、市场营销方案制定、团队组建及执行项目入市推广策略及执行。
他表示，未来主要业务核心是在东南亚区域，以柬埔寨为主，从事地产的前端产品策划，包括轻资产开发管理。
01
老师教不了的学生
从计算机专业到地产资深策划师
遇见冯焱的时候，正是柬埔寨疫情出现第一例时期。
为了解决工作上的一个疑问，我硬着头皮捂紧口罩前往Naga的办公室去见冯焱。没想到，会遇见一位地产界默默无闻，却又是博学多闻的菁英。至今想来，只能用这样的话来形容：
他有沈南鹏式菁英阶层特有的商务风格，却又有多数从事商业领域菁英所没有的那种儒雅与淡然。
冯焱说，进入房地产领域是他年少时的顺势而为。
冯焱在高三时就拿到微软认证的微软认证产品专家(MCP)、微软认证系统工程师(MCSE)、思科认证网络工程助理（CCNA）、思科认证网络工程专家（CCNP）证书，在计算机交换机类领域，当时能拿到这些证书的全球才1万多人，放在中国就更可谓是屈指可数。
如果不出意外，冯焱可能在大学时期深造计算机行业后会成为中国计算机领域的一枚专家，但2002年国内的大学计算机教材比较落后，北京普通大学里的老师已经教不了他什么了，他有时候还要反过来教老师，补充老师所不能提供的一些专业知识。
于是他选择利用多余的时间兼职在房地产行业广告领域工作。在兼职工作的时间里，他发现他所能触及的房地产策划营销几乎算是泥潭状态，非常有市场但又缺乏人才，因此他毅然转学地产营销及策划方面的专业。
从此，冯焱于2004年在北京入行房地产广告领域，再转战国企、私企各类地产策划，历经金壁、恒大等知名商业地产、工业地产项目，至今已经整整17年了。
年少时期的冯焱
02
地产策划师
不是大多数人理解的广告策划师
三十岁的冯焱，曾独立操盘策划过沈阳玫瑰小镇百万平米住宅项目。从项目前端的立项、产品设计、园林景观、销售团队组建、广告销售、落地等一系列，他带领团队将大型项目完整的落地实操，曾取得不菲成绩。
这在地产领域的策划职业里，极少见。
而对于我这个同样出身于建筑工程领域的人来说，我在与冯焱结识之前，也对于地产策划师这个职业的概念非常模糊，并不能完全理解地产策划师这个职业。
冯焱笑道，大多人理解的策划一般是销售端的广告策划，就是投什么样的广告，组建什么样的活动，最终为企业项目达成一定的销售业绩或品牌推广。
但地产策划师的职业其实是非常广泛的，地产策划师大致可分为前端项目及产品策划师、中端产品定向及调配策划师、终端产品营销及品牌价值策划师。
地产策划师基本可归结为：为房地产企业解决最终产品落地盈利所产生的一系列问题中，所提交关键方案、主导运营走向的思想人物。
简而言之，策划师的关键就是解决问题这四个字。
通常中国的许多地产项目考虑成本，以及本身的运营能力，所以难以企及有产品线的品牌巨头企业，常常少于考虑产品所能组成的产品更高利润或价值，而少有前端、中端地产策划师这个专业职务。
03
房地产策划师
究竟在领域中有多重要？
冯焱表示，在地产领域，一个一流的策划师可以将三流的项目做成一流，三流的策划师则会把一流的项目做成三流。
前端项目及产品策划包括项目立项方向、产品线、最终消费者群体设立。中端产品定向及调配策划包括产品设计好后先销售哪栋、后卖哪栋、产品价格、价格浮动时刻。而终端产品营销及品牌价值策划则包括销售形象、本地&当地元素融入、广告策划、活动组织吸引消费者，最终让消费者愿意买单并认可项目品牌。
例如一个集团的地产项目，类似太子地产，它属于多盘联动。那么如何来设立它的开发策略，解决开发节奏——先卖哪个，后卖哪个项目，哪个项目是高利润盈利主打销售，哪个项目可以做为辅助完善产品线，就需要策划师团队融合考虑三端策划。
因为这样的地产项目产品线要解决的不单单是资金回流的问题，它还要考虑项目产品线的节奏紧凑而能带来的利润最大化，并且以开发商自身的情况，结合实地遭遇的问题，而时刻随机调整，为企业品牌增添价值。
这样看来，三端的策划师工作是环环相扣，可见策划师一职对于企业项目能起到的潜在作用，在企业盈利的目的途中是至关重要的。
——地产策划师可以让一块普通的土地价值转变成一个金融或商业生态系统，生生不息的繁衍出无限的未来。
在柬埔寨这个投资热土，短短几年时间，房地产领域的产品竞争已经进入一个炽热化极端。冯焱作为地产策划师，似乎在2019年进入柬埔寨房地产领域显得正好。
冯焱谈及柬埔寨房地产的现状，表示疫情这一波大清洗，房地产行业影响表现尤甚。当下的房地产领域有两个现象：
中小、没有实力的房地产企业因为疫情因为没有收入产出就干耗、直销、或停掉。央企、大型企业受疫情影响则会综合考虑部门KPI，暂停项目。
但本身有实力、有运营能力的大型房品牌地产企业会在这个时候加强打造自身团队能力、综合结合本地环境，调整经营状态。加上抗风险产品（例如综合体）就能够在疫情当更好的生存下来。
这其中，房地产企业自身的运营、策划销售团队的能力就显得尤其重要。例如摩根的一些项目产品就打磨成体验式的销售，在玩乐互动中加深销售目的，这个便是很强有力的一个竞争点。
04
爱工作
更爱柬埔寨的生活
冯焱是更偏向于前端项目产品策划的策划师。他表示从自己的角度看，柬埔寨当前的地产已经陷入缺乏文化的状态。
柬埔寨当前许多地产，本身的高棉建筑风格已经退去，城市的高速发展又令当下的地产无法迅速的与当地人文环境充分结合起来，成为一个国家、或者一个时代的标志。
很多地产企业只是在粗暴直接的建立房子、销售房子。但没有太多地产企业还没有意识到结合当地文化、环境、以及本地人所缺乏的一些元素来创建更多划时代的建筑产品。
目前疫情中能够活下来的实力房地产企业，多数也会对柬埔寨本地环境有更深的考量，从而让地产策划师充分体现自己的价值，为市场创造更多具有特色、竞争力的各形态地产产品，这是一件好事。
并且在疫情之后，由于柬中自贸协议的签订，势必会牵动一大批的产业、企业涌入柬埔寨。涌入的人群会购入大量的土地，而土地最终的转化也必然 是各种形态的地产产品来供各行各业使用。
那么这些涌入的企业自拿地起，就需要与地产开发商合作，认真来策划土地使用、企业地产建筑的设计与建造。这会增加柬埔寨房地产领域更急剧的竞争，因此前端产品策划师将在其中起到重要的作用。
比如当前柬埔寨因为建筑材料产业及工艺的落后，国际企业入驻为了节约时间成本或者其它物力、人力成本，那么好的地产策划师可以结合实际情况，使用新型的建筑设计与建造方法来为企业争取时间及其它成本的缩减，从而为企业争取更多利润。
这样的前景让冯焱对柬埔寨未来的工作充满信心和期望。他还曾表示，在柬埔寨可能更多的快乐是来自于与中国相比的惬意——
想想总统府门前乘凉散步的那些人群，从嘟嘟车夫到政府官员，常常有人困了可以直接就地睡一晚，这在中国是不可想象，也是不可能拥有的体验。
还有不知不觉就能遗忘时间，让生活节奏慢下来的高棉生活，好像为他提供了更多的安静思考、以及重视家庭生活的影响，这对于工作、生活、身心，都很有利。
因此，冯焱坚定表示，在疫情褪去后，仍然会重点布局柬埔寨房地产行业，将生活和工作重心都留在柬埔寨，继续从事前端产品策划领域。
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《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。
本期采访作者: Lucky
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