3.0 柬埔寨房地产行业概览
3.3 主要投资领域:金边
根据《 2019年人口普查》,金边拥有200多万居民,每平方公里约3,136人。由于它是该国人口最多的城市中心,并且是政府所在地,因此仍然是柬埔寨的外国投资的重心所在地。柬埔寨房地产网2019年消费者信心调查显示,有54%的受访者表示,地理位置是影响其购房的决定性因素。同时,有76%的购房者表示,金边正是他们寻求购买房产的地方。像堆谷、桑园和森速,这样的区域在首选项中排名前列。
现在,金边能满足人们对大都市的 所有期望。 它的购物中心、商城、 摩天大楼、酒店以及餐馆和娱乐场 所,有助于吸引来自世界各地的游 客,并给外籍人士家的感觉。
金边的整个经济体系涵盖了从服装、农业加工到多种形式的商品交易的一系列产业。近年来,金边的金融业取得了长足的发展,尤其是在2012年成立柬埔寨证券交易所(CSX)之后。CSX在2019年通过证券和公司债券交易筹集了1.51亿美元的新纪录。与2018的1.2亿美元相比增长了26%。
每当谈到柬埔寨的旅游业时,就会想到吴哥神庙。但根据旅游部的数据,截至2019年第三季度,金边的游客人数已超过暹粒。2019年前9个月,超过150万人抵达金边的国际机场。
政府预计,到2030年,每年到达金边的游客数量将翻一番以上,故此,选址干拉省的新金边国际机场应时势之需,在4到5年的时间内建成运行。
金边市中心的房地产是全国均价最高的,但仍对外国投资者有强大的吸引力。基于柬埔寨蓬勃发展的零售业,零售场所的价格定位在每平方米18美元到40美元不等,视其地理位置而定。
至于共管公寓,当前项目的价格从每平方米1,500美元到3500美元不等。排屋园区开发项目尤其吸引当地人的极大关注,现在售价从每平方米800美元到1,700美元不等。
首都的零售物业市场同样发生了巨大的变化。国际品牌以前所未有的速度加入本地市场。虽然一些品牌的目标锁定本地中产阶级,但更多品牌都是针对外籍人士或当地上流社会。受此影响,本土零售商正在实现跨越式发展。
最值得注意的是高质量的购物选择涌入王国首都。2014年夏天,日本永旺购物中心(AEON Mall)开业时,是同类购物中心中的第一家。事实证明,它很成功,经常挤满了周末从农村省份赶来的购物者。永旺购物中心的第二个位置于2018年启用,第三个永旺购物中心宣布于2023年在金边南部完工。
随着越来越多的购物中心和商城开业,零售空间在不久的将来,3、4年内,将会持续不断地大量增长。根据莱坊的数据,截至2019年上半年,当前的零售空间供应量为338,505平方米可租净面积。随本地和国际开发商业务的扩张,到2021年将增加到超过100万平方米的可租净面积。
随着外国需求的增加,金边的公寓项目也将继续建设,而居住在市中心对于当地买家来说同样具有很强的吸引力。目前公寓的总供应量略高于17,000套,预计到2022年底将增加三倍,达到52,000套。这些在建的公寓中的大多数都定价在中档范围,一般介于7.5万至12.5万美元,针对本地买家市场。尽管有大量外资,但仅依靠外国需求并不是一种可持续的战略。
柬埔寨房地产网预测2019对于园区开发商来说可能是又一个突破性的一年。根据莱坊的数据,仅在2019年上半年,排屋住房的当前供应量就达到51,278套。同时,金边周围启动了18个新的排屋项目,预计将再增加22,549个单位,计划在2022年底前交付。
这些单位中的大多数(59%)归属中端产品,房屋市场上各式各样的买家都会对这种有地房产感兴趣。 2019年消费者信心调查》的数据还显示,在2000多名受访者中,近三分之一表示他们喜欢联排别墅。
森速、雷西、Kam Boul区集中了金边大部分的园区,其次是朗哥、棉芷、铁桥头和水净华区等。
在金边市中心对面,洞里萨河的对 岸,是水净华区,它在未来几年将 成为一个值得关注的地区。柬埔寨 海外投资公司(OCIC)正在水净华 打造一个拥有金边市区舒适设施的 人造卫星城市,无需扎堆在市中心 日益拥堵的繁忙交通里。
根据《 2019年消费者信心调查》,大多数购房者(55%)视地点为购房的主要考量因素。可以很确定,当地居民一直在考虑日益拥堵的交通问题,这种焦虑是置换房产的动机。
金边办公空间市场增长显著。根据莱坊的数据,办公空间供应已增加至463,701平方米可出租净面积,并在2019年上半年新增了3座B类办公楼。办公空间预计将继续增加,到2022年,首都A类写字楼的存量有望增长75%。但是,就目前情况而言,B、C类写字楼仍然是最受柬埔寨企业欢迎的选择。
具有分契式产权的办公空间的介入是一个引人瞩目的新投资领域。根据莱坊的观点,随着公寓市场达到供需平衡,可能会吸引以收益为导向的投资者转向分契式产权的办公空间投资。如本指南前面各节所述,分契式产权的办公空间对于市场来说仍然是新鲜事物的,能否被市场广泛接受,尚待确定。
金边日益多样化的房地产市场, 只会在未来持续成长,特别是在政府鼓励其本地市场对外开放的前提下。而且还有更多积极因素,如不 断涌入的来自中国的投资者,许多 新发布项目针对不断壮大的中产阶 层。故此在柬埔寨,本地中产形成 的市场应该是开发商和投资者都寻 求可持续的长期回报的方向。
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