3.5 主要投资领域：暹粒

暹粒位于金边西北约314公里处，由6号国道连接。暹粒分为11个区，有一个中心镇和13个桑卡，包括87个社区和921个村庄。根据2019年人口普查，该省人口约为100多万

该省是洞里萨湖的所在地，洞里萨湖是东南亚最大的湖。1997年，联合国教科文组织将这条巨大的水道视为第一个生物圈保护区，因为它具有丰富的生物多样性，并且为了促进该区域的可持续性。这个地区也是许多越南人和查姆人居住在湖边漂浮村庄的家园。

荔枝山国家公园也在省内，距暹粒市中心约48公里。它对游客的吸引力来自它的两个瀑布和1000个浮雕的河床，创作于公元前900年充满了对文化的独特见解。鉴于其文化遗产和生态特征，暹粒省是柬埔寨全国旅游产业的重要贡献者。

该省的吴哥窟寺庙已使暹粒成为世 界著名的旅游目的地，每年有超过 一百万的国际游客。暹粒国际机场 是柬埔寨第二大机场。截至2019年 第三季度，它就已经接待了超过120 万国际游客。明显的对比是，2018 年全年共接待140万国际游客。我们可以预测，到2019年底的游客数量 将突破2018年的累计数字。

2016年10月，柬埔寨政府与中国国 营云南投资控股有限公司签署协 议，建设一个新的8.8亿美元的机 场，为暹粒提供服务。建设工作已 经开始，大约5亿美元将用于第一和 第二阶段。而最后阶段将额外花费3 亿美元。一旦完成，机场每年最多 可承载1000万人次。预计施工将需 要长达五年才能完成。

在住宅方面，暹粒没有任何大型的公寓开发项目。不同的是，发展一直集中在旅游和酒店业，尤其是酒店物业。跟踪城市中酒店的开发运营本身就是一个挑战，因为几乎每个月都酒店开张或停业，主要是体现在精品酒店这一范畴。根据莱坊的数据，目前有4家各拥有50间以上客房的4家新酒店项目，全部建成后可新增740间客房。不过，该数字不包括正在建设的精品酒店。

截至2019年上半年，莱坊的研究录得暹粒的85家酒店总共11,848间客房，每家酒店平均约139间客房，并对即将开放和现有的暹粒酒店总数进行了分类和相应调整：豪华与高端（58 %）和中高端（42%）。莱坊没有在其报告中记录任何中端和经济型酒店。

但是，暹粒的游客开始看到一定程度的消费节制。游客增长同比稳定在5.4%。根据旅游部的数据，柬埔寨近40%的游客来自中国，而来自西方国家的游客则呈稳定下降趋势。

莱坊《2019年上半年房地产亮点》反映了旅游人口统计的这一变化。建议暹粒酒店业兴趣投资者在进入该市竞争激烈的酒店市场之前，先研究一下当前旅游人口的概况及其偏好。

虽然酒店业的竞争策略主要服从于该地区的游客，但正在开发一个新的市场，以服务希望在暹粒常住的人。在过去的几十年中，大规模住宅开发方面的记录显示这座城市一直步伐缓慢。直到最近几年，开发商才对暹粒的住宅开发潜力产生了兴趣。

暹粒的住宅市场密度远不及金边。 别墅、家庭商店和低层公寓仍然是 常态。由于在寺庙群周边的领空周 围有保护性限制，因此暹粒的大型公寓或高级公寓建筑受到限制。但是，随着今年有更多的新项目进入市场，这种趋势开始发生变化。 由于越来越多的柬埔寨人移居该省生活和工作，暹粒市郊区的排屋园区开发也成为一个新兴主题，而暹粒当地人则从市中心的房屋中移走，以充分利用手中的高价土地获利。

根据莱坊的报告，由OCIC开发的园区旅游城是目前省内最大的项目，占地面积超过60公顷。该项目提供独栋别墅、双子别墅、联排房屋以及休闲设施。第一阶段和第二阶段的房源100％已售罄，因此OCIC似乎是挖到了金矿。

此外还有，比如Les BijouxD’Angkor、Borey AngkorPalace、Bakong Village、AngkorGrace和Vnom Empire等其他大型项目仍在开发进行中。暹粒的土地价格主要由基于暹粒游客流量的商业价值驱动。价格还受到保护区内（寺庙周围的土地）执行的分区严格限制的影响，这将房地产开发推向了城市的郊区。

游客和居民的增加为计划进入暹粒的零售商提供了成熟的商机。暹粒的主要道路依然以商店和小型市场为多数，围绕旅游消费活动的需要。但是，这些传统的零售形式正逐渐面临来自专门建造的购物中心的竞争——这表明了本地市场对新事物的兴趣。

根据莱坊（Knight Frank）的资料，暹粒目前拥有22,000平方米的零售可用净空间，主要来自T Galleria、吴哥免税店和The Heritage Walk。暹粒其他新项目建成后，零售空间累计将增加到70,500平方米可用净面积。

长期以来暹粒一直是国际旅游胜地。但数据显示，金边在国际游客人数方面已开始超越暹粒，由此我们认为暹粒市旅游市场需要多样化。能否使暹粒市的发展不只局限于一个旅游目的地，取决于本地买家对排屋开发项目的需求热度，以及当地市场对零售商场专项开发的兴趣和接受能力。

很显然，暹粒是柬埔寨人口第二大城市，每年还有超过一百万游客的流动人口。每人每次，游客总喜欢采买一些柬埔寨特色产品回家。