3.6 房地产投资者助手

3.6.1 物业管理和法规

柬埔寨的房地产开发在过去十年中呈指数增长，同时伴随着国家的整体经济增长。有效的物业管理在生活方式最大化、公共区域、资产和建筑物的全面美学方面发挥着关键作用。

物业管理涉及共有物业的清洁、安全、保险和会计，对柬埔寨快速增长的房地产业，尤其是服务式公寓和公寓方面，变得越来越重要。

传统上，地产物业由业主管理，不管有什么样的资格或特定专业知识。这就意味着物业管理的经验参差不齐。与此同时，监管框架仍然模糊不清，也就是说买家在决定投资时，只能对开发商或物业经理给予更多的信任。

2009年关于共有建筑物管理和使用的二级法令规定，“建筑物的共同所有者建立管理委员会或执行委员会，按照协商的规定进行物业管理。

它还指出，“五个共同所有者以上 共有的物业，应组建建筑物业管 理组织，具体通过管理委员会或执 行委员会来履行共同管理职能。 ” 共同所有者可以选择自己承担管理 职能，也可以指定代理的第三方管 理。然而，该子法令没有详细说明 如何组建管理委员会，以及管理委 员会成员各自的角色。

无论如何，投资者可以通过调查开发商的声誉、物业管理代理的声誉、物业管理预算、建筑法规、内部规定、服务费、物业管理注册和结构以及偿债基金来限制风险。

投资者可要求开发商出示财务和发 展计划，表示投资者需要对物业管 理有长远的考虑。投资者必须考虑 开发商的退出计划和物业管理的安 排。如果开发商不能按要求提供这 些内容，说明他们可能还没有这样 的计划。

这是潜在买家值得注意的 风险信号。然而，柬埔寨的许多国际甚至当地开发商从项目一开始就开始面对物业管理问题，并且正在引用世界级的机制，以确保在完工后保持该物业的价值。投资者应该关注这方面的运营商，以买到价值可持续的资产。

3.6.2 房地产投资者的税务考虑因素

在计划购买，出售或出租柬埔寨房产时，投资者考虑财产税是至关重要的。无论投资者是柬埔寨国民还是外国投资者，财产税都是一项要求。

一旦投资者获得被视为“不动产”的所有权，税收将在每年的9月30日之前每年支付。任何类型结构的不动产不动产，无论是公寓、公寓楼还是办公楼，都包括土地本身。此税仅适用于房产或土地价值超过25,000美元的情况。

即使土地所有权归同一投资者或实体所有，也对土地所有权及其所在的财产分别征税。税收取决于房产或土地价值的80％，并从该数额中扣除25,000美元（因为价值低于25,000美元的房产免征此税）。

然后，这个数字乘以百分之0.1，就是财产或土地的年度税额。并非所有土地都需缴纳年度财产税，豁免对象包括农业用地，国有土地和一些工业区。

即使土地所有权归同一投资者或实体所有，也对土地所有权及其所在的财产分别征税。税收取决于房产或土地价值的80％，并从该数额中扣除25,000美元（因为价值低于25,000美元的房产免征此税）。然后，这个数字乘以0.1％，就是财产或土地的年度税额。并非所有土地都需缴纳年度财产税，豁免对象包括农业用地，国有土地和一些工业区。

根据房产的价值，对房产登记的收购和转让还征收4％的税。

对于出租物业，柬埔寨当地人的租金税率为10％，外国人每年的税率为14％。至关重要的是要支付这些税款以避免因税务合规问题而受到处罚。

政府已经起草了一项征收20％资本利得税的法规，但尚未实施。目前，公司实现的所有利润（包括出售房地产的资本收益）均按现行利得税率征税。

3.6.3 银行系统和房地产贷款

在柬埔寨开设银行账户对外国人来说非常容易，并且通常是免费的。存款和取款可以美元或瑞尔进行。 ATM网络遍布全国各地。

根据资格标准，所有主要银行都可向柬埔寨公民提供住房贷款方案。虽然外国投资者购买房产可以申请贷款，但贷款机构并非全面提供服务，而且贷款的资格要求可能使外国人更难以获得购房融资。

对于向外国人提供住房贷款的主要 银行，首付和利率通常也有竞争性的高低不同。困难的是，如果要符合资格，许多银行需要“硬产权抵押 物”。硬产权抵押是借款人提供现有 硬产权房产作抵押，向贷方担保这 笔借款。由于银行对未建成的房产放贷缺乏信任，购买柬埔寨的期房 也难以获得融资。

房地产金融市场是一个快速发展的 领域，预计未来几年外国人将有更 多渠道，把资金用于购买房产。目 前，许多外国投资者利用其本国的 融资来购买柬埔寨的房产。或者， 通过柬埔寨及其原籍国组成的跨国银行筹集资金。还有一种最终 机制，是直接通过开发公司进行融 资，这是柬埔寨许多老牌开发商提 供的手段。

3.6.4 开发商尽职调查

由于柬埔寨房地产开发的立法和执 法方面的弱点，一些开发商（本地 和国际）的运营对买家的透明度和 问责制很少。

简而言之，如果您要避免出现问题，对您打算购买的项目的开发公司进行尽职调查极为重要。

在同意任何销售和购买协议之前，买方需要与开发商核实四个重要的法律文件。这些文件包括：

整个项目土地的硬产权，及细分硬产权（这里指分契式产权）

开发公司注册

经批准的总体规划

施工许可证

这些文件可以与土地管理，城市规划和建设部（MLMUPC）登记的相同文件进行交叉核对。至于分契式产权的房产，销售和购买协议还应明确分契式产权和共同所有权细节。

买家还应关注开发商的财务实力。 一些开发商没有足够的资金支持他 们的项目，有些开发商甚至借钱购买开发项目的土地。一些项目的施工进度表是依据整体销售收入情况 灵活变得动的。从像这样的开发商 那里购买房产，需要承担他们退出 市场的风险，因为他们资金不足， 一旦买房预付款用完，而没有后续资金来完成项目，或者由于资金不足而项目延期。

柬埔寨现在有许多开发商的母公司在其本土市场证券交易所上市。这一类开发商对买家来说是一个安全的选择，因为他们的财务记录和运作标准是公开上市公司的义务，是开放和可预测的。与此同时，柬埔寨各地很多本土的开发公司在项目中展示了良好的财务可预测性和质量标准。选择这样的开发商以获得可预测的结果。