土地资源永远是一个国家一个地区的经济命脉，它的稀缺性意味着土地的价值只会增加和浓缩，因此国家土地政策与其经济发展的命运是密切相关，也是重中之重。
柬埔寨投资风险不少，土地纠纷是一项。柬埔寨的农业根基厚重，耕地的人均占有率比较高。在高棉人民的生活中，拥有土地来种植农作物，特别是稻米，是最重要的事情，才让他们感到安全，社区和家庭。 柬埔寨大约1600万人口中有85％的人依靠自给自足的小型生态农业维持生计。
为了加快经济发展，近二十年当中，洪森政府向国际上关系密切的许多规模投资者陆续提供了大片土地，来创造国家收入。本是无可厚非的国策，但由于法律的不透明、执法混乱以及贪污严重等诟病，土地纠纷一直是柬埔寨最具争议的社会问题之一。大量柬埔寨私人合法拥有的土地被剥夺或低价收购，维权事件在全国各地天天上演。
*2018年5月，因土地纠纷蒙多基里省爆发村民抗议
柬埔寨土地纠纷的历史根源
1975年到1979年，红色高棉政权结束了柬埔寨土地私有制。1979年政权倒台，大多数柬埔寨人生活在农村社区，并没有意识到需要担心自己是否拥有正式的土地所有权。但随着时间的推移，对正式土地保有制度的需求变得越来越迫切。
2016年，洪森在接受纪录片“吴哥觉醒”制片人采访时说，他的政府没有做好及时发放土地所有权的工作，而且这项工作应该始于20世纪80年代。
“遗憾的是土地改革的姗姗来迟。 应该更快速地向人们提供土地所有权，但是我们推迟了10年的时间......问题在于是否在1975年之前的居住在土地上的人所有权，还是承认现有的占有人。 我们花了很多年时间讨论。 这是我感到遗憾的错误之一”
洪森推行的土地特许权政策
从20世纪90年代开始，政府开始允许私人投资者租赁大片国有土地，但当时缺乏全面的私人所有权分类登记制度。 2001年，“土地法”正式确定了这一制度，明确允许了约有200万公顷的土地以99年的租约出售给270多家私营公司，从而获取所有权证。
柬埔寨人权中心的土地权利协调员Vann Sophat曾指出：“经济土地特许经营进行得如此之快，并没有就其可能对环境和社会造成的影响进行评估。”
由于内战和动乱之后，许多地区土地所有权界定仍然模糊不清。在这样的地区获取的土地特许权，往往导致了富裕的特许经营者和小农之间的强烈冲突，甚至多年的争端和抗议，其中一些仍在继续。
人权组织曾指出，上千个家庭从居住劳作的土地上被驱离，却没有得到政府的合理补偿。更多的时候，补偿实际无济于事，居民们更希望能重新在自己的家乡获得一块土地，生活繁衍。
2012年，经过多年的强制拆迁和抗议活动，政府暂停发放新的特许权，并将未来租约的期限限制在50年。
陷入土地纠纷中的中资企业
中资企业投资的项目大多涉及矿产，能源，农业等，而大面积的土地开发会给当地生态环境和居民生活带来很大的影响，这就不可避免地要面对土地纠纷问题。当地村民通常会采用栽种水泥桩圈地画地，种植农作物等方式抢占土地。一些土地上搭建了简易的木屋，事实上里面根本没有住人，可见侵占的意图已经非常明显。
国际非政府组织和人权组织则以“村民土地被剥夺”大肆渲染，再有非执政党为达到拉拢选票的目的和政治利益恶意煽动，以及不了解实际情况的网民不断声讨，多方因素推波助澜之下，拥有合法手续的开发企业却成了致使村民丧失家园的“恶霸”，非法圈占土地牟取的暴利的人却越发猖狂。
在严重的情况下，村民会集结到一起，与警方对峙。他们甚至会燃烧轮胎，封锁道路，并朝试图进入的人投掷石头和自制的燃烧瓶。土地纠纷不仅伤害了投资者的利益，也影响了投资的热情。
新背景下的土地侵权事件
2018年4月，西哈努克省政府颁布了一项分级令，将高龙岛和高龙撒冷岛两个社区的528.37公顷土地提供给居住在这两个地区的298户家庭，同时还为学校、行政办公室，公社、村部、军事单位寺庙分配了一些土地。省政府共发放了637份土地证，登记工作在三天内完成。
这是政府促进地区经济平稳发展落实土地管理职能的很好例证。众所周知，这两个社区在西哈努克省皆是旅游发展前景非常乐观的重点地区，居民有了充分的产权保护，旅游开发才有健康有序的自然环境和法律环境。
西港房地产价格的剧烈波动程度已经抛离了首都金边，尤其是土地价格节节攀升，引来了一些浑水摸鱼的逐利者。
近日，200多个家庭在西哈努克省Stung Hav区Keo Phos公社Rithy 2村的国家和私人土地上非法建造临时棚屋，并插种边界标记。他们的行径已促使至少一名有效的产权持有人提出投诉。
投诉人称，“在过去的几天里，主谋和他的人马一来就清理我的土块，然后就搭盖茅草屋，完全无视法律和土地所有者。我有政府颁发的硬卡，证明我完全合法拥有我的土地。”
地方当局已经劝解甚至警告这些非法占地的家庭，Keo Phos公社负责人也向这200多个家庭发了通报，表明政府绝对不会承认他们的合法性。省当局已经确定了事件的主谋，现在正在做进一步调查。前来抢夺土地的人多是外地人，而非当地人，许多人是受个别作蛹者蛊惑而参与其中的。
今年3月，西哈努克省当局就以涉嫌侵占国有和私有土地，并申报其私人所有权的罪名，逮捕了11名当地人和外地人。
Stung Hav区总监分析，最近“无政府主义”的土地掠夺是在西哈努克省近几年来土地价格快速上涨的发酵产物。在Stung Hav地区，土地掠夺仍然存在，特别是在红杉树林地带。
土地纠纷之下投资者的利益在何方？
柬埔寨土地纠纷是长期就存在的问题，短期内难以根治，并且从西港地价上涨引发的土地纠纷事件看来，情况仍在加剧。为避免陷入土地纠纷，投资者应该在购买和租赁之前进入当地社会，实际体验和考察了解周边环境，并找相关土地管理机构核查，确保土地性质安全可靠。
此外，在柬埔寨房地产业全面跃进的背景下，政府加大力度理顺土地管理，在近两年密锣紧鼓的展开。明晰土地管理法规，规范土地所有权形式和证书，落实经济征地的合理补偿制度化等等。
预计2020年，全国私人土地统一的硬卡登记会基本完成初始化，对于广大土地所有者，尤其是乡村居民，是一个很有力的法律保障。这一重大举措有利于社会化解纠纷，保障人权，抵制不法占有土地的行为。
随着土地法的有效实施和严格执法，私有土地的转让和租赁会更加活跃，投资者选择开发用地时能获取清晰的法律信息和指引，并能确定取得的业权也能充分得到法律保护。
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