2019年3月，柬埔寨金边。
和年近六旬的李姐首次见面那天，她说：“我根本不会买，太远管理不来。”
然而，金边考察团解散的前夜，李姐和朋友分别下定2000美金，各买了一套约50平的公寓，折合人民币不到60万/套。
李姐，深圳外贸公司老板，她告诉房姐，开公司赚了几百万，前瞻性的资产配置，又让她身家两三千万。
看房前和看房后，截然不同态度，这是为什么？
房姐希望经过6天5夜的金边考察，尝试理解为何柬埔寨成为中国买房客的又一热门选择。
▲飞机落地前，初识金边
暴利——房租8000元！堪比珠江新城
柬埔寨是一个神奇的国家，贫富差距肉眼可见，这里有嘈杂的街头，摩托车、小轿车穿梭而过，抬头是杂乱的电线和一些在建或已入住的高楼。
但这里也拥有诸多豪车，你可能不知道，金边之世界上劳斯莱斯幻影保有量最多的城市。2017年全球共卖出50辆劳斯莱斯幻影，其中17辆被卖到了金边。
▲街边的劳斯莱斯
让房姐产生兴趣的，是一个远近闻名的街区，它叫BKK1。
▲金边，BKK1街景
房姐没法想象，这就是人们口中租金奇高的金边万景岗BKK1，中文名也叫万景岗1分区。
传闻这里一房租金最高可顶破8000元。
房姐总共走访了BKK1三个在租的公寓，震撼的是，一套45平的一房一厅，租金高达900-1200美元/月。
是的，千真万确。
▲一套正在出租，面积约45平的一房一厅
而租金回报可观，源自于片区聚居了不少外来人士。诸如大使馆工作人员，据房姐了解，也有中国房企在此租做宿舍，供员工居住。
同时，片区投入使用的公寓，空置率并不高，如房姐走访的时代广场（TIME SQUARE），45平的一房单位，仅6楼和16楼两套可选。
▲时代广场租金
这是什么概念？一房租金折合人民币6000-8000元/月，这样的租金水平，秒杀很多珠江新城房源。
▲BKK1租金水平
那么，这样的地段，楼价几何？租赁回报率几何？
房姐走访BKK1在售的一个新盘，销售均价约2800-3200美元/平，折合人民币约1.9万-2.2万/平。
也有开发商实力相对强的项目，销售均价达到3400美元/平，折合人民币约2.3万/平。
▲BKK1在售项目计价
具体折扣还可再谈
换算下来，BKK1的租赁回报最高顶破8%，而房价高企的珠江新城，租赁回报多在1%—2%之间。
▲BKK1和珠江新城租赁回报对比
实际以成交为准，仅供参考
第三方数据也说明问题。
在今年1月份，胡润研究院发布的《斯维登置业•胡润2018年度全球房价指数》显示，2018年金边的租金收益率达到了6.5%，位处全球第四位。
▲来源《斯维登置业•胡润2018年度全球房价指数》
房价年涨17%，楼价最高达2.7万/平
令投资金边的人振奋的还有，在胡润研究院发布的报告中，金边房价涨幅全球排名第一的，不是中国任一个城市，而是金边。
这个城市，刚刚挤进榜单，就以高达16.7%的年涨幅，位居全球第一。
▲来源《斯维登置业•胡润2018年度全球房价指数》
让人意外的，还有柬埔寨GDP的涨幅。
2018年，柬埔寨的GDP涨幅高达7.3%，位居东盟国家首位。而在过去多年，柬埔寨GDP均保持7%左右的增速。
▲来源“智谷趋势”
每一个数字都在挑动投资客的神经。如今，中国房企富力、粤泰等均有进驻金边。而当地的太子、星汇等房企旗下项目，也为中介热推。
目前金边已有楼盘最高卖出4000美元/平的价格，如钻石岛、BKK1等区域个别楼盘个别单位，折合人民币约2.7万/平。
▲金边部分项目报价
但这些数字的背后，有些真相我们需要知道：高收益往往伴随着高风险。
● 挖个坑就敢开始收钱卖楼。
金边之旅，房姐看了超10个楼盘，各售楼部多数张贴着各种证件，据介绍，有土地证、施工许可、销售许可、规划许可等。
▲某售楼部张贴的证书
证书齐全就代表安全吗？
目前，柬埔寨并没有相关的预售制度，某项目老板告诉房姐，他们要拿到销售许可，需要向相关部门交200万美元。
“这个规定是近年才有，但要盖多少，才能卖？并没有类似规定。”
各项目交楼时间不一，有的为现楼销售、有的年底交楼，有的则需要等待2年或者更久。
▲金边在建的楼盘也不少
也有楼盘，仅仅是挖个坑，就敢开始卖楼回款。
那么，在金边又是否存在烂尾楼？当然。如隆边区一栋大楼，最先是韩国人投资，其后资金断裂，如今已被中国人接手。
而钻石岛上，一名中国中介告诉房姐，有项目因早期定价太高，销售回款跟不上而造成资金断裂。但目前仍有国内中介向客户推介这个楼盘。
● 中国人买楼，中国人来接盘，这样很危险。
投资房产要有收益，那么要搞清楚，谁来买，谁来租？
▲ 柬埔寨一项目售楼处
此前，根据界面报道，中国开发商在柬埔寨开发的楼盘，有80%的房源卖给了中国的投资客，仅有少部分是卖给当地的富人。
房姐此行，采访了一些金边本地人，他们对于中国前来投资消费，持欢迎或半欢迎的态度。但会否选择购买商品房，则多是犹豫态度。
其一，购买2楼以上的物业，只有物业产权，没有土地产权。
其二，金边目前的房价，对于金边当地中下阶层而言，太高。
一名服务于中国公司的司机阿灿告诉房姐，他年近40，育有两儿，妻子在赌场工作，各自月工资约1000美元，家庭月收入折合人民币约为1.4万。
这样的收入，对于金边家庭而言，已是相当不错的水平。但他认为要买商品房，依然比较吃力。
▲金边的排屋
目前金边人多数住在排房里，而从柬埔寨其他地方前往金边打工的人，则多租住排房。据了解，市区排房一房单位，200美元/月，或更低即可租到。
也有机场附近酒店的服务员告诉房姐，他租住的排房单间仅需30美元/月，而他的工资也只是300美元/月。
众所周知，柬埔寨是东南亚最穷的国家之一，人均GDP只有1230美元（2017年统计，来源：新浪财经）。
▲金边的街景
纵然近年GDP增速居于东南高位，但人均可支配的收入并不多，拥有大额购买力的依然是少数人。
那么，购买这里的房子，若没有更多高端人士进入，高端公寓供不应求的局面终会扭转，而高租金的神话也有一天会被打破。
▲金边在建楼盘
另一方面，若本地大额购买力没有被培养起来，中国人买下的房子，最终还是要中国人来接盘，当红利逐渐被吃透，最后的“接盘侠”就相当被动。
● 产业支撑薄弱，难以支撑快速上涨的房价。
过去一年，柬埔寨房价涨幅高达16.7%。如此快速的上涨，外来热钱涌入是最大原因。
那么，其产业发展，以及GDP增速又是否能支撑起房价的快速上涨呢？
目前柬埔寨的四大支柱产业为建筑业和房地产业、制衣业、旅游业、农业，产业层级相对较低。
房姐走访金边最顶级写字楼安达大厦。的确，这座A级写字楼的租金并不低，高层单位可以去到38美元/月/平，折合人民币约260元/月/平。
▲安达大厦租金情况
和广州相比，顶级写字楼西塔300元/月/平+。这样的租金水平，有人来租吗？
房姐在楼下大堂等待招租销售的过程中，来访人员也是不断。并且参观了两个楼层，均有公司在办公。
其中有不少就是从中国而来的公司，包括一间租用写字楼作销售中心的中国公司。
▲安达大厦
不过，需要正视的是，目前金边投入使用的高端写字楼主要是安达大厦、加华大厦、交易广场。
而规划在建的高端写字楼还有很多，当供应量上升，租赁市场会产生什么变化，目前下结论都为时尚早。
▲左为加华大厦，右为安达大厦
数据显示，2011年-2017年，柬埔寨由外资公司开发的房地产项目共有287个，其中近四成来自中国。
这意味着，若无其他产业进入，单靠基础建设以及房地产业支撑的GDP，增速再猛，其中有多危险不用多加描述。
而在踩盘过程，房姐和多个中介聊天，关于产业、关于世界500强企业，中介始终未能作出有内容的有干货的回答。
借用“国民经略”一段评论：
国民经略
柬埔寨处于城镇化和工业化初期阶段。2017年城镇化率仅为22.9%，而30岁以下的人口占比高达70%，且GDP增速多年保持在7%左右，可以说经济发展红利、人口红利和城镇化红利都一应俱全。
但任何一个落后国家，城镇化率和老龄化率都很低，但这并不意味着能产生城镇化红利和人口红利。这其中，最为核心的因素，就在于能不能保持强劲的经济增长势头。
显然，在金边是要打问号的。
无论是经济规模、人口体量还是发展水平，柬埔寨都还处于初级发展阶段。即便认为柬埔寨存在后发优势，可以复制中国改革开放的历史进程，但以如此之小的经济规模和人口总量、相对贫弱的人均GDP和均居民收入，显然支撑不起快速上涨的房价。
● 政治风险和外汇管制。
目前，柬埔寨政局相对稳定。2018年，柬埔寨人民党在柬埔寨大选中取得胜利，从1985年起即任总理的洪森，也得以继续执政。
但变数也是存在的。三联生活周刊便曾对此作出过相关评论：
三联生活周刊
洪森领导的人民党虽然在柬埔寨境内地位稳固，但是也面临很大的外部压力，尤其是逮捕了反对党主席金速卡之后，美国和欧洲均对此表示强烈不满。除了口头警告之外，最近更是直接在经济上对柬埔寨施压。
长期以来，欧盟一直对柬埔寨实施EBA待遇，也就是除了武器以外所有产品零关税，这对提升柬埔寨的出口水平是一个相当重要的税收优惠。但是今年2月13日，欧盟正式决定启动撤销对柬埔寨的EBA待遇。
在今年一月份，欧盟已经决定对柬埔寨征收大米进口税，此举预计每年将给柬埔寨带来5000万美元的损失。
再者，还有外汇管制风险，则是关乎中国人重大问题，柬埔寨主要流通的美元，而按照我国规定，每人每年只能兑换5万美元。
▲金边银行
那么，我们的钱如何变成外汇购房呢？虽说，目前大多数柬埔寨在售房源，针对中国客，会设置国内账户，也就是支付人民币或美元均可购房。
币种之间如何切换，则是开发商考虑的事情。但需要指出的是，地下换汇已被列入严打范围。
越来越严格的外汇管制，也令海外资产配置风险升高。
Q：外国人可以在柬埔寨买房吗？
A：可以。外国人买房享受和柬埔寨本国人一样的产权证，可以自由买卖。
Q：柬埔寨房屋有哪些产权？
A：第一种是带土地证的产权，仅限柬埔寨人购买，柬埔寨禁止外国人买地；
第二种是99年产权证（俗称软卡），主要是政府性质的用地都是这种产权，柬埔寨人和外国人都可以购买，但外国人只能购买二楼以上的；
第三种是永久产权房产证（俗称硬卡），这次土地性质为私人用地，允许柬埔寨人和外国人购买，但外国人只能购买二楼以上的。
Q：柬埔寨房子能不能买？
A：钱多可买，钱少别碰。柬埔寨目前流通的是美元，房产买卖也是美元，有意配置美元资产，这是方式之一。只要项目不烂尾，选择金边好地段的房子，短期内不会亏。
热钱继续流入，金边房价预计还会走高。
但目前，二手房子是没有市场的，因为一手供应选择多。要买就买好地段的房子，卖不出去还能租。
钱多的概念是，闲钱至少有几百万。钱少则是，闲钱只有几十万。
Q：在柬埔寨买房，能贷款吗？
A：视开发商政策而定。大多数楼盘只能分期付款。部分楼盘针对外国人，有提供贷款政策，但无论是柬埔寨人还是外国人购房，利率都一样高，贷款利率在8.5%或以上。
Q：在柬埔寨购房能获得“居留权”和“永居权”？
A：没有这样的说法。当然，这个国家，相信有移民想法的人，还是少数。
Q：在柬埔寨购房，税费有哪些？
A：硬卡，买家必需缴纳售价4%的房地产买卖交易税。
Q：买房之后，可以办理当地银行卡吗？
A：可以。据某楼盘销售说法，带上护照和购房合同即可前往银行办理，存折当天可以拿到，卡则要等上三五个工作日。（实际请以当地银行为准）
Q：外国人如何在柬埔寨获取土地？
A：柬埔寨禁止外国人买地，想要获取土地只能入籍、和当地人结婚、让信托公司代持等。
（文中人名均为化名）
*文章转载自广州房产
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