我一直跟大家强调，目前投资房产，我认可的投资方向只有3个：国内的一线、强二线、环一线，旅居房产和海外房产。
海外房产，也是我们可以投资的一个方向。只不过海外地产的风险和收益并存，你要非常懂得删选出最合适的城市和项目，才有可能获得最高的收益。今天我要给大家分析一个城市，一个穷国的首都，它的房产投资收益回报率在18年去到全球第一。
这背后藏着怎样的玄机，这个城市还能投资呢？我们来一探究竟。
◈ 1.2018金边的房价涨幅、收益回报率全球第一
年初，胡润研究院与不动产管理机构斯维登集团，发布了一份《2018年度全球房价指数》和《2018年度海外置业投资回报指数》。
报告显示，柬埔寨的首都金边以16.7%的房价涨幅位列全球第一。当然中国的房价涨幅也不差，前二十有12个城市是中国的，旅居城市的海口、三亚也位列第4、第15名。
所以我一直坚定看好中国的楼市和旅居房产，虽然近半年楼市有所降温，但大趋势上一定是向好的。
说回金边，它除了房价涨幅第一，还是全球投资回报率第一的城市，投资回报率高达29.4%。
相比而言，中国在这方面就远逊色于金边了，大家都知道中国的租金回报率很低，能有3%、4%就很好了，而且又不存在汇率的升值收益，所以以人民币来衡量，总体的投资回报率不突出也很正常。
那么问题来了，金边，这样一个穷国家的首都，很多朋友可能听都没听过的一个国家和城市，为什么它的房价涨幅和投资回报居然能双双位列全球第一？这就是接下来我要告诉大家的。
◈ 2.凭什么金边房产成为全球收益第一？
（1）柬埔寨政局稳定，国家快速发展
柬埔寨实行的是君主立宪制，这种制度都是由首相来掌握政治强权的。在去年7月的大选中，柬埔寨首相洪森再次连任，从1985年掌权一直到了现在已经快有34年了，他掌权的时候，我们很多粉丝都还没出生。
洪森连任之前，柬埔寨的政权还有一些不确定性，很多人会对投资柬埔寨存在犹豫。
就跟我之前给大家推荐金边一样，我一直有给大家分析柬埔寨的政局，告诉大家洪森连任十拿九稳，大选前正是入手的机会，但是很多人还是在观望。等洪森确定连任之后，政局的不确定性一扫而空，大量投资涌入柬埔寨，这时候房价迅速反应立马涨了一波。
也许有人会觉得，这种政权垄断不是好事，但是正因为洪森的强势掌权，柬埔寨才迎来了30多年和平稳定时期。
一个落后国家要走向发达国家，在特定的时期，非常需要一个强势的政府，看看我们国家就知道了。在洪森的掌控下，柬埔寨经济发展迅速，近8年GDP增速几乎都在7%以上，去年更是达到7.3%，比我们国家6.6%还高。
回顾我们中国过去的房价发展，与高房价涨幅相伴随的不就是我们经济的高速发展，GDP的高增速吗？一个国家的经济快速发展就是房价上涨最大的支撑，柬埔寨的经济发展在迅速发展，首都金边的房价涨幅高就不足为奇了。
（2）城镇化进程的快速推进
柬埔寨的快速发展和房价的迅速上涨，离不开城镇化进程的快速推进。不管是哪个国家，在发展的初中期，城镇化都是对房价推动极其重要的发展力量。
2015年，柬埔寨的城镇化率只有20%，城镇化率虽然低，但20%的城镇化率刚好是迈入快速发展期。咱们中国，在80年代城镇化率达到20%后，城镇化进程就开始加速发展。
当然，这其中离不开中国改革开放的重要作用，但柬埔寨现在同样也是采取积极的对外开放策略，大力吸引投资。
所以，现在的柬埔寨是全球城镇化率最快的国家之一，每年有16.2%的人离开农村到城市寻找工作。根据柬埔寨城市发展战略中心的研究报告，到2030年柬埔寨城镇化率将达到44%，也就是说15年要提高24%，而这个过程咱们中国用了25年。
即使未来15年柬埔寨的城镇化速度只有预计的一半，2035年城镇化率也将达到32%，这个速度仍然不比咱们中国慢，城镇化率从20%-32%咱们中国用了19年。
所以你会发现，柬埔寨到处在搞基建，尤其是金边，还计划今年开建3条轻轨。从金边至西哈努克的全国第一条高速公路也准备在这个月开通了。
其它的水电站、大桥、机场各种基建也都在启动，而且大部分都是中国援建的，连首相府都是云南建工集团承建的。
（3）人口完美的金字塔，外来人口不断流入
一个国家经济要持续高增长，有一个因素非常关键，大家想想过去的中国就知道了。没错，就是人口，而说到底，是红利期人口。就是不用他人抚养，而且能够贡献巨大劳动力的人口。
人口红利期的国家，有一个非常重要的特征：那就是人口结构呈现的年轻化。柬埔寨就是这样的一个国家，50%的人口年龄在22岁以下，全国人口平均年龄仅27岁。
这么年轻化的人口结构的最主要原因就是柬埔寨过去的高生育率。尤其是在1980年-2000年，柬埔寨保持着5左右的的生育率，也就是一个家庭至少有5个孩子。
这不就是60-70年代的中国吗？到现在这些人口基本已成年，这不就是赤裸裸的青壮年劳动力吗？尤其对于一个国家发展的前期，以低端制造业为核心的柬埔寨来讲，这就是推动经济发展的最大引擎啊。
作为首都的金边更是柬埔寨的人口黑洞。由于柬埔寨全国的人每年都在陆续不断的涌向首都金边，就跟我们涌向北京深圳一样，2018年金边人口近300万人，其中有150万人是外省人口。有统计数据显示，2011-2016年间，金边人口增速高达5.1%。而且在金边的人口中，外籍人口占了很大比例，常住外籍人口有20-30万。
就像90年代的上海一样，金边这个城市充满了年轻、活力的气息，而且不断地有外资和外国人涌入。既有大量的年轻人口流入，又有有钱的外国人支撑，所以金边的租金回报率才能达到6.5%。
（4）一带一路下的柬埔寨
一带一路战略是中国的国家级核心战略，紧邻中国的东南亚是一带一路的重要辐射区。而柬埔寨，即使位于东南亚的中心位置，又是咱们中国历来的铁杆粉丝，自然就成了我们一带一路的首要合作伙伴和受益对象。截至2018年底，中国累计投资柬埔寨162亿美元。
从2015年的4.2亿美元，增长到2016年的6.26亿美元，到17年14.31亿美元，再到去年的36亿，芝麻开花节节高，3年时间增长了8倍多，中国对柬埔寨的投资增速惊人。
更关键的是，18年中国对柬埔寨的投资已经占了柬埔寨外国投资额的53%了，也就是说柬埔寨一半的外国投资都来自中国。
很简单的道理，资金往哪流，哪里的资产就会上涨。咱们国家投上百亿美元，也就是上千亿人民币到柬埔寨这个18万平方公里的小国，房价上涨有什么有奇怪的呢？中国这么大一个市场，14亿人，960万平方公里，08年救市也只是4万亿而已。
（5）东南亚唯一以美元计价的房产
整个东南亚，几乎所有国家流通的货币都是本国货币，唯独只有柬埔寨这个国家是流通美元。
实际上，柬埔寨已经是全球第三大美元资产国，从这张全球美元使用区的划分图你会发现除了美国本土之外，全世界以美元为主要流通货币的地方其实是屈指可数的，但是美元又是一个全球硬通货，作为全球的第一大货币，美元拥有比其它货币更加稳定的信用和价值。
所以，买这个国家的房产就等于持有美元资产，意味着资产的保值和升值，这是很多国家房产所没有的优势。
所以金边的投资回报率为什么这么高，这离不开它美元升值的收益，足足6.2%，几乎相当于租金收益的6.5%了。
好，金边为什么投资收益率为什么这么高相信大家已经很清楚，也很理解。很明显，金边的房产是有强大的价值体系支撑的。但是海外投资除了价值分析，我们还必须关注一个非常关键的，那就是风险。
风险和机会并存，投资柬埔寨这样投资才能实现翻倍
◈ 1、你必须清楚投资柬埔寨的风险
（1）不买首都，买西港
近年来随着柬埔寨经济发展，西哈努克这个柬埔寨的港口城市也成为了很多投资者的投资标的。
西哈努克是柬埔寨唯一的一个港口城市，很多人把它对标为中国的深圳。的确它也是全柬唯一一个经济特区，同时也是免税港。中国来柬埔寨投资的公司，除了首都金边最多之外，其次就是西哈努克，“一带一路”政策里很多项目便选址在西港。
所以很多人去到西哈努克买地、建房、买房，地价一路攀升，去年西哈努克部分地区的土地价格甚至翻倍增长，有的公寓租金甚至一年涨5倍。
但在我看来，西港就是柬埔寨房产投资的一个坑。近几年，西港发展的迅猛主要还是由博彩业带动起来的。
早在2014年就有博彩进入西港了，而且西哈努克港是柬埔寨唯一可以合法博彩的地方。正因为如此，国人很多在西哈努克港搞赌场，最近几年，西港的酒店、客栈、排屋等不动产都被中国人包下来开赌场，导致大量热钱涌入。
而房地产市场一向是资金最大的蓄水池，热钱的涌入导致短期内西港地价猛涨，大有与金边土地价格一争高下的趋势。很多开发商拿地建设，向国人进行售卖。
其实这种模式跟国内三四线城市的现状非常类似，炒房客疯狂涌入，虽然看起来房价是上涨了，但是风险极大，谁都不敢保证自己是不是最后一波韭菜。
在我看来，西哈努克虽然是柬埔寨的热点城市，但是博彩业难以对这个城市的产业形成支撑。
一个城市产业必须要提供大量的创业、就业人群才是经济发展的根本，而靠博彩业带来的繁荣只是表面繁华，并不能给西港的房地产市场形成支撑。
而且西港人少地多，地价都已经被炒了起来，泡沫也越来越大，如果选择盲目跟头，那就无异于击鼓传花，到你手上只能成为烂摊子，房价涨不了就不说了，更为严重的是，以后你的房子转手给谁呢？如果有人拉你去西港买房、买地，在我看来都是骗子，你可以直接把他拉黑。
（2）来路不明的开发商
投资有个原则：赚钱是后话，资金安全才是基础。在柬埔寨投资房产，选择开发商很重要，要对开发商的实力和背景做一个清晰了解。
柬埔寨有一部分开发是国内一些私人去城建的，拿着千万都不到就敢去建房子卖，能不能收楼都是个大问题。
从去年到现在，很多私人小老板都有找到过我，让我帮他推荐金边他们自建的房子，给我允诺佣金很高，了解完他们项目基本上都被我拉黑了。
买了之后，得当心收楼，收楼之后当心质量不好，住进去之后又担心管理不好，我们为什么要花钱去国外遭这个罪呀。我大胡子说房专业客观做分析，实实在在做生意都照样活得很好，我凭什么要赚这些对不起良心的钱呢？
另外，在金边还有一些金边当地人开发的项目，因为经验和开发能力问题，整个建筑的质量是非常堪忧的，我看过几个项目，那些墙体的厚度都没有我的手指并列那么厚，承重柱横截面的大小只有我们平常见的一半左右，建好没多久墙皮就脱落了，这种质量的房子，看着就摇摇欲坠，你敢买吗？
所以，在金边选开发商，我们都会详细调查开发商的背景、资金实力、过往的建成项目情况等等，买一套房子，挣钱是目标，但是确保能收楼收到质量好的楼市基本保障啊。到现在，我们推荐了近两年的柬埔寨，我们也只给大家推荐过两个开发商的项目。
（3）用非闲置资金进行投资
我要提醒大家一点：千万别因为金边的投资回报高就冲动投资！买房不是买股票，随随便便就能买入卖出。投资金边可以，但要用你闲置的资金投资。投资金边，你必须要报着起码持有5年的心态去投资，持有5年，你会迎来一波真正的大涨幅，同时5年后才是转手成熟的第一时机。
那些国内刚需都没解决，或者手头钱是有其他用途的，哪怕金边的房价涨幅再高，都与你无关。
从去年到现在，我们已经陆陆续续拒绝了好些个粉丝跟我去考察柬埔寨。自己的刚需都没解决就想跑去柬埔寨投资，计划着1年内涨一波之后卖掉之后，再回到国内买。
你节奏都搞乱了，我先不说你1年内转手难，涨幅小。哪怕就算成立，我希望在刚需没解决之前一定要集中火力搞定刚需先，不然踏错一步，就全乱了。记住，柬埔寨的房产投资收益是你的资产分散配置、复制中国似发展红利的额外投资，而不是你用来解决国内高房价、帮你在国内买房的途径。
好，风险给大家明确了。接下来，教大家在金边如何选房，如何才能选好房。
◈ 2.金边怎么挑到高回报的项目？
（1）地段永远第一
不管在什么地方买房，地段都是最重要。正常发展过程中，一个城市的房价肯定是市中心最先领涨的，所以买房一定要紧抓核心地段。
而金边最繁华的中心地段就是安达大厦周边，所以金边买房，要以安达大厦为中心，向南、向西、向北的6公里左右范围内，至于向东，由于河流的阻隔，价值的传递比较艰难。
所以，综合整个金边的发展格局，可以不挑最核心的区域，毕竟最核心区域也最贵。也至少要挑金边的近中心区域，具有很大发展空间的项目。
（2）大开发商
选错开发商的危害，前面已经跟大家说得很清楚了。开发商不仅是你投资海外房产资金安全的保障，而且还是你后期转手难易程度和房产增值空间的重要因素。但是大家又往往不了解国外的开发商，所以，最靠谱的，就是挑一些大家熟悉的，国内知名开发商开发的楼盘。
先不说产品质量，就算万一出了问题，你好歹还有个解决的去处。
（3）性价比高
大家去金边买房肯定是投资而不是自住，所以不一定要去挑那些房价最贵的项目。金边有一些项目房价已经去到3000美元/㎡甚至3500美元/㎡，说实话有点不太划算了。
投资讲究低买高卖，我更建议大家挑2000-2500美元/㎡的项目，价格不会太高，地段也靠中心，这个价位的项目， 5年内大道高投资回报完全没问题。当然，也不是越便宜越好，那些1000多美元/㎡的项目很多都是偏僻到连路都没修好，大家宁愿不买也不要去贪那个便宜。
来源：大胡子说房（dahuzishuofang），已获得授权
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