刚过去的2018年里，柬埔寨房地产经过一番中资潮涌并热浪盖顶之下，大规模的新住宅项目陆续扎根落地。
2019年未来的种种可预测的和无法预知的因素，将如何塑造柬埔寨楼市呢？
诚然，柬埔寨总体经济在2018可谓全面完胜的一年，所有的经济数据都非常亮眼。农业和制造业出口、旅游两大支柱产业强势增长，GDP增长率达6.9%。预计2019年增幅相当，GDP大约会达到250亿美元，财政预算占GDP的比重会提高到24%。
然而，世界各主要经济体的2018是比较纠结的。美国要防泡沫。中国要去杠杆，要控楼价泡沫，10大实力开发商在国内一线城市的投资会明显趋缓。中国的资本运作也会因中国国内的不确定因素和柬埔寨住宅楼市有限的承受能力而萎缩。
柬埔寨建筑业2018年全年的投资额超52亿美元，较2017年回落了18%，而工程总体量增加了约10%。2018年的住宅项目总投资额逾18亿美元，占建筑业投资的35%。工程建设遍地开花，摊子铺得广，步子迈得大。随着房地产项目的推进，后续资金链衔接的关键还是要看楼花的预售和开发商自由资金的来源。
2018年也有报道关于个别外资楼盘迟迟未动工也引发购房者的维权事件，风吹草动，一时间弄得沸沸扬扬。
不难想象，在2018年规模的基础上，2019年柬埔寨房地产业要持续同样的扩张态势可能性不太明朗，尤其是在领先的已发展的城市和地区。现在，金边老城中心区的隆边区的房屋价格已接近10,000美元。西哈努克港的楼价早已虚高了不少。旅游热地暹粒还是有相当的潜力可挖。其他后起之秀，波比、贡布白马、国公等潜力地区有可能全面启动并吸引一批新的外资，不过规模较金边、西港会小得多，产品结构也会比较单一，更多倾向于商业地产开发。
回顾柬埔寨房地产2018的投资热潮，笔者认为是热钱运作的结果，瞄准的是浪潮初涌时到来的冲浪者。这批国际投资客关注的不是柬埔寨住宅的出租回报率，更不是炒卖楼花，他们需要的是柬埔寨相对低的投资门槛和有增值潜力的美元资产配置。结果呢，金边的不少公寓卖了，但空置率却很高。这不禁让笔者猜想，这股潮涌能冲多高，能持续多久。更多的观潮人，除了发出惊叹声外，还会做出什么样的进一步的回应？
笔者认为，柬埔寨的房地产业的发展后劲尚有很多欠缺之处，主要还是归咎于需求侧的问题。供需矛盾在柬埔寨住宅产品领域是凸显的，因为民众的城市住房需求由于收入水平低下，远远不能实现买房梦，哪怕是经济适用型的住房。目前供应的产品，却多以高端住宅为主。
需求如何跟进，产业如何更合理地发展？需要业者们去考量，自我调整，自求多福。
因此，市场消化产品库存的力量从哪里来？
还是那句老话，柬埔寨王国自身的吸引力！来自她宜居的自然环境，丰富的文化旅游资源，潜在的商业机会对外籍投资客、外籍移民的吸引力。目前，不完全统计的数据显示，在柬埔寨生活的外籍人士，不包括中国人，有十几、二十万人，他们是中高端公寓的主力消费群体。所以，吸引长期投资为目的国际买家入手购买，逐步扩大已有的外籍人士为对象的物业租售市场，是为相对直接的策略。
以房地产投资带动其产业的下游经济，是本末倒置的愿望。
值得一提的是，2016和2017柬埔寨政府的外债都分别保持为略高于GDP的50%的存量。2019年政府还将计划新增外债19亿美元，假设2018年的比例不变，存量约为118亿美元，那么可以推算出2019年外债可达137亿美元，预计占比GDP约为54.8%。虽然柬埔寨的经济环境依然向好，政府举债能力很强，但是柬埔寨经济命脉中的相当重要的输送和补给是严重依赖于外债，中国占大头。援助和政治利益往往是双生体，这也是联系中柬的真正纽带。
对于中国投资者，机遇和风险永远并存。
因而笔者的浅见是，投机柬埔寨物业者，请做好长期持有的准备，自有资金不足的杠杆玩家慎入！
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