金边，一个曾因其法国殖民时期的特色别墅和现代主义“新高棉建筑”而闻名的都市，正在发生着翻天覆地的变化。由于中国建筑商和买家的涌入，柬埔寨首都金边可能正在经历着世界上最快的房地产繁荣发展的黄金阶段。2016年10月，为了扩大“一带一路”的足迹，主席带来了200多名中国投资者，他们将用数十亿美元的新房产项目建设柬埔寨首都天际线。
如今，一个曾在20世纪60年代因其法国殖民时期的特色别墅和现代主义“新高棉建筑”而闻名的城市，正发生着翻天覆地的变化。在一个中等家庭年收入只有11,000美元左右的城市，传统建筑正被昂贵的高层公寓所取代。
“对我来说，发展的步伐是令人兴奋的，”莱坊房地产经济有限公司（Knight Frank）的负责人罗斯威尔说。 “我们能看到高端公寓的销售和租赁正在放缓，这确实反映出高端公寓市场供过于求。只有极少数的柬埔寨人有能力购买这些公寓，而且市场要做到可持续发展，持续不断的客户源是必要的。”
金边是亚洲房地产发展狂潮中一个更为极端的案例，中国开发商和投资者在大陆房地产繁荣期间积累了财富，他们正沿着新丝绸之路寻找愿意为他们提供优质投资土地的政府，这种情况正在亚洲各地不断延伸。然而，许多这样的项目却因首推其实施的政府被投票否决而流产。由此产生了中国所拥有的土地被推高了价格，同时也疏远了当地居民。上个月，马来西亚总理马哈蒂尔警告说要防范新“殖民主义”，他禁止外国人去购买由前任总理纳吉布拉扎克批准的1000亿美元的中国房地产项目。后来他又说道外国人可以购买房产但不会获得签证。
在柬埔寨，中国支持的管道项目几乎没有放缓的迹象。一直支持中柬友好关系的洪森首相在7月的大选中获胜，这使他33年的执政局面得以延续，但美国在他解散主要反对党后表示他的做法既不自由也不公平。
根据世邦魏理仕集团公司（CBRE Group Inc.）的数据显示，2018年第二季度金边高端公寓的平均价格为每平方米3,200美元，比2013年增加60％。引用自当地出版物的隆边商业区的土地价格是每平方米9,000美元——几乎是2014年的三倍。
据世邦魏理仕（CBRE）所称，金边的公寓供应量预计将在今年翻一番，达到20,000多套。对于东南第二贫穷的国家来说，一些批准的项目所投入的资金无疑是巨大的。
广州粤泰集团的粤泰 · 金边港项目包括了城市沿河的20多栋高层建筑。总部位于澳门的新建业集团（Sun Kian Ip），该集团希望以27亿美元建造一座133层的双子大厦世贸中心，这将成为世界上最高的建筑之一。政府的计划更是雄心勃勃，他们计划在城市的北边修建一座价值800亿美元的新首都，以洪森官方头衔和属相命名之后，这座新城将被叫做“Samdech 科技龙城”。
“最终，许多项目会把政权高级官员的腰包塞得满满的，而底层的民众却得不到多少好处。” 华盛顿威尔逊中心亚洲项目副主任迈克尔库格曼说：“这是柬埔寨令人悲哀的现实之一。”
与其他“一带一路”地区一样，这些项目的资金通常来自中国，中国已成为柬埔寨最大的贷款方、贸易伙伴和投资者，是东南亚国家60亿美元外债的主要持有者，持有其将近一半的外债。
最高国家经济委员会高级顾问梅伊卡利安说，柬埔寨欢迎中国到柬投资，但柬埔寨对中国的依赖性不断增强 ，这是值得担忧的。 “我们必须制定相应的策略来管理好投资，以避免将来可能出现的问题，”他说。 “我们不应该只让一个国家主导投资。”
根据柬埔寨发展委员会的数据显示，2017年柬埔寨的外国直接投资金额几乎翻了一番，达到了63亿美元，中国是过去五年来对柬最大投资国。今年初，中国企业又承诺增加70亿美元的新项目，其中包一条连接金边、西哈努克的高速公路。
沿海城市和暹粒是通往著名景点吴哥窟的门户，也是中国投资者的目标。去年，土地管理及城市规划建设部批准了3000多个项目，涵盖柬埔寨全境，价值64.2亿美元，几乎是2015年的两倍。
“就货币和回报而言，他们非常乐意投资美元经济，这种经济更稳定，但对资本增值或租金回报不太感兴趣，”Wheble说。
大部分公寓的新股票都是中国投资者购买的，他们既不住在柬埔寨，又不在柬埔寨租房，他们只在那留下一些空落落的开发区。例如在百色河的黄金河畔地区虽然耸立着数十座高大的建筑，但夜幕下，那里依旧一片漆黑。
中国的开发商他们“边建边等，因为他们并不在乎有没有本地的买家，”当地开发商集团世桥集团（WorldBridge International Co.）董事长里西斯尔说。
对于中国的开发商来说，柬埔寨给他们提供了一种在本国之外创造收益的方式，这个国家经济美元化，政府政策友好。虽然这里的土地和公寓价格正在急剧上涨，但与中国本土市场比起来，也不过只是小巫见大巫。
“这对他们来说就像是花生米一样”里西说。
然而，市场的裂缝已经开始显现。 Wheble表示，曾经享受过每平方米高达30美元租赁费用的公寓业主，今年不得不将租金下降40%。开发商正在寻找具有更小，更便宜的单元区块，或将项目转向到其他用途。
“我认为公寓热结束了，” 因坦科西姆说，他的精品地产开发公司开发了一座13单元的生活公寓。“如今的建设项目真是数不胜数，我认为当这些项目都完成的时候，将会有很多公寓价格的下调。”
神州长城国际工程有限公司今年退出了27亿美元的双塔项目，理由是融资风险和“巨大的不可控风险”。该项目的所有者，泰文隆集团和新建业集团坚称，这个项目还将继续，并于三月破土动工。对此，神州长城国际工程有限公司并没有给予电话或电子邮件形式的相关回复。
与此同时，金边的天际线建设还将继续。 2011年之前，该市没有一座超过15层的建筑。企业就在那些老旧的别墅里或者在那些融合了佛教寺庙和现代主义特点的店铺里工作，这些建筑是上世纪红色高棉时期，持续了20年，到1975年才结束的建筑复兴的产物。
一些最穷的城市居民承受了这场巨变所带来的冲击。成千上万的家庭不得不离开万谷湖周围的区域，万谷湖是市中心修建之前坐落于市中心所在地的一个湖，是中央公园湖的十倍，在后来的开发中被沙子填满用于土地建设。
该项目由执政党参议员的家族所持有，在过去的十年里，项目一直处于起步阶段，直到2016年，才在一位新的中国投资者的支持下重新启动。
“我们非常害怕，”28岁的蒂达说，她居住在曾经的湖边，担心她的房屋可能被拆毁。 “我想改变柬埔寨的一切，但我一个人的力量却无法做到。”
时至今日，柬埔寨的确发生了翻天覆地的变化，成为当今投资热门国家之一。
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