柬埔寨的经济已经高速发展了十几年了，第一波在柬埔寨炒地皮、炒房的是日本人、韩国人和台湾人，现在的柬埔寨房地产市场已经不是圈地盖房就能赚钱的时代了。
随着开发商的越来越多的涌入柬埔寨，特别是首都金边，金边房地产市场成为地产专家的游乐园，谁越精通本地市场，谁就可以获取越多利润。
那外国人如何像本地专家精通市场呢？当然先要找对当地地产专家，稳健投资。过分追求暴利和短平快的结果都不怎么好，但，保持有长期持有的心理准备，挑选地段好且当地卖压不大的区域，在柬埔寨黄金10年一般都取得一定的好成绩。
2012-2014年，亚洲房市大多头，各国建商都追求大坪数、大单价、大总价的豪宅市场。但是，经济环境一旦转差时，这些房子不仅成为烫手山芋，而且遭到竞争对手的猛攻。
有些开发商在国内也许很知名，但在柬埔寨根本没有人认识，如果不好好研究当地市场，基本上就变成虎落平阳被犬欺的结果。
聪明的建商会懂得主动带头降价，追求现金为王，符合三小原则，小面积，小总价，小单价。追求去化的建商，10年内可以盖10栋，成为现金流奶牛。10年后的房企规模，就是现在一刻的现金流所决定。
很多国内发展商在国内有太多的成功例子，脑袋想的都是日光盘，售楼处大排长龙，微信抢房。甚至才刚刚来柬埔寨，东西南北还不分，就发下豪语要一年卖出1000户公寓，豪气万千真令人佩服！
但，经历过了的港台新马日韩发展商已经变得小心谨慎，学会顺势而为。而，本地开发商更会冷眼旁观，看着外资建商盖出莫名其妙且不合民情的怪异产品，内心估计都笑死了。
在柬埔寨开发房地产最好的模式是，在开工到交屋的2-3年内，全部顺利完销，不留余屋，没有任何保留户，如此买家付款不会太急促，开发商也可以顺利销售，这就考验团队的订价本事与年度计划的执行力。
基本上，在柬埔寨2年内没有办法完销的建案，就注定成为中古屋，然后面临着新屋打中古的窘境，不是价钱有问题就是设计有问题，跟打广告力道与业务员专业程度等因素，基本无关。
产品与价钱设计对了，即使售楼处只摆几张桌椅，甚至只有大阳伞，闭着眼睛客户一直上门购买。
产品与价钱错了，业务员再专业、广告再多，请再多大人物加持，也都是错，如果你找调整营销策略、营销团队，估计就已经错过了最好的销售时机了。
其次、挑选中介业者非常重要，有些业者为了成交，虚报投资报酬率，没有完整说明市场情况，包租保证也一变再变，甚至无预警直接关门倒闭。也有物业管理公司以租金不如预期，要求买家降低房租，或是合约中条款过于严苛，隐形成本垫高，让整体获利与投报率不如当初所想象，引起纠纷。
偏偏大多数买家都喜欢听好听的，不愿意听诚实客观的中介公司，过分贪心的买家也需要负责任。
一个好的中介公司，会吸引一批死忠的买家与客户。对中介好一点，多相信优秀的中介，中介会提供市面上没有的绝佳产品，给予隐藏的好对象、好价格，也会跳脱单一建案的格局，提供更宏观的项目比较分析。协助买家处理琐碎麻烦的事宜，帮助买家找到安居乐业的好房子，顺利让资产膨胀，良性循环。
目前市场在重整洗牌，当劣质业者被淘汰出局，能够生存下来的诚信中介公司，就有很大的机会取得市场。市场集中度提高，前几名的中介公司就会共同占领金边市场，买家眼睛也是雪亮的，会向质且有品牌的中介公司取得客观专业的建议并进行投资。
客户挑好中介，中介也会好挑客户，物以类聚、人以群分。
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