为什么要投资柬埔寨的房地产？

转载：智谷趋势 |  王晖

 

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为什么要投资柬埔寨的房地产？

引用吴晓波跨年演讲中的两句话概括投资柬埔寨房地产的理由：买好资产，投穷国家，以及用人民币的泡沫去淹没全世界。

中国人大规模的做海外投资并没有很久，早先把大量的注意力集中在美国、澳洲以及加拿大、欧洲、英国这些市场，但从去年开始，有了越来越多具有国际视野，希望做海外资产配置的中国同胞选择了东南亚市场，重要原因就是大家能更理性客观地看待欧美市场和东南亚市场的优劣。以下是东南亚市场跟欧美市场的横向对比：

在投资美国、澳州、加拿大市场时，看重的是国家稳定，法制、社会健全，令人惊艳的教育资源，以及自然环境、人文方面的一些资源。但不好的地方也有很多，以美国为例，美国是房产税相对来说比较高的国家，购买成本、持有成本，和维护成本都很高。

相对来说东南亚片区，欧美不好的地方往往就是东南亚好的地方，比如欧美市场相对来说比较成熟比较健全，它未来的成长属性可能偏低；近两年中国一带一路的整个大战略在东南亚产生了深刻的影响，它的整个经济在未来的成长属性会比较高，房地产升值预期比较高。在东南亚置业的整体的购买成本、维护成本、持有成本以及出让成本各个方面都偏低，这是东南亚置业的很大的优势。

为什么柬埔寨成为了众人瞩目的焦点？又有着什么样的投资优势？以下从优秀的基本面以及超高的附加值这两个方面说明。

（1）资金安全有保障

• 国家稳定

国家的稳定性，柬埔寨国家的稳定性得益于三个方面：

君主立宪制，结合了中世纪的王权以及资本主义制度民主制的政体，一大特色就是比较稳健保守。

佛教立国，信仰佛教的民族比较平和，柬埔寨90%的民众都是非常虔诚的佛教徒。

政局稳定，柬埔寨和新加坡在东南亚地区都是政局稳定的国家，柬埔寨从19世纪80年代开始至今只有一位国家领导人，就是首相洪森，很多人会觉得柬埔寨是不是独裁政体，这里我想引援一篇文章，是由智谷趋势的史老师写的关于柬埔寨政体的简单介绍，那么史老师把政体称之新威权主义，当经济体处于前期发展阶段，威权政治并不是一件坏事，因为它可以最大程度的保证社会资源有效的集中在能够为社会发展发挥最大效用的这些人，或者是组织、集团手里。

• 对华友好

   

柬埔寨是东南亚极少数跟中国关系非常友好的国家，这种友好不仅仅是停留在了政治和经济的层面，更多的是深入到了民间，跟中国的友好关系已经达到了文化上的认同，这种友好关系是非常稳定的。

（2）经济的成长性

• GDP增速高

GDP增长常年都稳定在了7%，世界上除了中国、印度以外，很难有第三个国家像柬埔寨一样，在经济增长上交出一份令人满意的，甚至令人惊艳的答卷。

• 人口红利

柬埔寨的人口结构是极度的年轻化，绝大多数的人口全部都是分配在30到30周岁34周岁以下的区间之内。

人口结构为柬埔寨的经济增长提供强劲的劳动力的支撑，绝大多数人口全部都是年轻人，全部都是青壮年的劳动力；给国家的内需带来强劲的增长，年轻人的消费能力是最强的，柬埔寨民族因为长期受到法国殖民地影响，人民对于生活品质的追求相对比较高；

年轻人将来都要买房，所以站在房地产的角度来讲，它会给房地产市场注入强劲的刚需的需求，柬埔寨家庭普遍都有四口人，或者是五口人，甚至是六口七口，将来这些人成家立业之后将产生住房需求，这是我比较看好柬埔寨将来的房地产市场的原因之一。

现在柬埔寨的人均收入并不高，但是金边的人口收入不低，柬埔寨不像其的东南亚国家的人那样慵懒，相反因为社会、经济发展比较快，人民是奋发向上的。

• 一带一路战略

一带一路政策已经变得越来越真实，越来越深刻地影响生活，包括东南亚地区各国人民的生活。

金边绝大多数的基础设施建设几乎全部都是中国人投资的，之前投资了柬埔寨的电网、海底光缆、高速路，接下来中国一定会强化投资的态势，中国对于柬埔寨的直接投资的量也是一直在呈几何倍数增长。

（3）高附加值

• 美元资产

在柬埔寨，消费以美金结算，这一点是柬埔寨相对于其东南亚国家来讲最大的优势。

在做海外资产配置时，汇率是最重要的考量指标之一。

在东南亚片区，泰国的房地产其实过去的一年也获得了非常多的关注，很多人也问我可不可以投泰国，那包括我自己在内，我其实个人很喜欢曼谷的房地产，我自己没有买，也没有去推荐大家买，是因为在泰国所有的房地产都是以泰铢来结算的，而泰铢是在历次的全球金融危机里表现最差的货币之一。将来发生系统性的经济危机，资产可能严重缩水。

 

 

• 租金回报率

左边这幅图是CBRE 2016年的第三季度提供的东南亚片区的租金对比图，那可以看得到曼谷的租金回报率它差不多是在4%到6%之间，胡志明5%到8%，新加坡2%到3%，柬埔寨的首都金边达到了6%到10%。

右图是柬埔寨市中心核心区域的一套公寓，出租的价格是每个月1500美金，它的装修比较一般，面积并不是很大，租金可以达到1500美金每月，也就是说将近1万块钱人民币。

 

02

什么时候买最合适？

我个人认为现在是切入整个柬埔寨房地产投资非常棒的时间节点，原因如下：

1.很多欧美人想投资柬埔寨房地产但持币观望的原因是2018年柬埔寨的大选，因为洪森目前所领导的人民党解散了反对党，所以以美国为首的一些主流的发达国家对此展开了批评，甚至一度不承认这场大选的合法性。很多欧美人就觉得柬埔寨社会在2018年可能会动荡，影响投资。

 

柬埔寨一家地产投资分析机构的高管说了一段话：往往是市场看起来会动荡的时候机会越大。我认为在柬埔寨，在东南亚板块，随着美国的整体在全球的战略收缩，东南亚板块接下来受到中国的影响，尤其是受到一带一路大战略的影响将会不断不断的加深。只要中国的影响力在加深，柬埔寨就一定不会乱，柬埔寨的经济，政治一定是平稳的。

最好的例证就是中国的四大房地产巨头，同时在2008年进场，富力的盘3月份要开盘了，绿地在柬埔寨首相洪森访问中国之前，已经宣布投资70亿美金，碧桂圆已经拿地了，保利也宣布进军柬埔寨市场，随着房地产巨头的进入，柬埔寨地价不断攀升，房价也会跟着不断的涨，房地产投资时间点的卡位是至关重要的，所以时间点是选择现在进场，是非常完美的时机。

 

2.柬埔寨中柬建交的60周年，就在今天,柬埔寨由中英文刊登了目前正在访问的的李总理发布的重要讲话，讲话的主题就是通过路桥建设基础设施的投资等，不断地加深友谊，以及合作伙伴的关系。

所以我认为有理由相信，伴随着中国一带一路战略大战略的深刻的影响，柬埔寨不但不会乱，反而会变得越来越好。

 

 

03

在投资柬埔寨，进入到实操阶段应该选择什么样的片区投资？

 

第一幅图就是金边市的土地价格的变动图，看到其实居民是的土地价格比较高的区域是三个区域，奔夫人区，玛卡拉区以及隆边区。

 

另外一幅图我画出来了几个我个人认为值得大家关注的区域。

 

 

大家在做金边的房地产投资的时候一定要注意一点，就是不要忽略柬埔寨这个民族主义国家的拆迁难度，绝大多数区域它的房子都非常的小，拆迁的难度非常大，而且柬埔寨政府的执行力和中国的政府完全不能比，所以在投资片区时，尤其注意新区这两个字，往往都是要加引号的。

（1）机场片区

 

整体楼盘的供应量并不是很大，只有两三个楼盘，楼盘品质都不是特别好，关于租户，开发商往往都会提到就是机场往西的方向会有很多很多的工业园，那么这公园里边有大量的企业的老外有租房的需求。

随机性的采访了很多很多在这里边工作的一些中国企业的一些高管或者员工，得到的答案是他们不太可能住在新盖的楼房里边，因为相对来说费用比较高，第二就是一般由公司来决定，公司更愿意提供一些宿舍，应该说在机场片区，租金支撑并不是特别强。

（2）万谷湖片区

 

万谷湖片区是真正意义上的金边靠近市中心的新区，这张图片红色的部位标出来的就是万谷湖片区，它的土地全部都已经是整块整块的平整掉了，真正具有新区概念的区域，而且所有的整个每地已经完成规划，同时又处于绿色这条线，城市的主干道之一俄罗斯大道，上边是总理府同时这里马上要开很大的购物中心——百盛，应该说是非常有吸引力的。

但是，非常遗憾的是整个片区没有看到令人满意的建案，而且片区的话并没有几个可以选的选择，它外边是有一整排的类似于商铺的设置，但是排屋，可能开发商没有考虑清楚，真的是没有考虑清楚，开发经验不足，把外围全部设置成了本地人喜欢住的排屋，会出现楼盘真正业主入住的时候，周边的业态及差，因为当地人很多人非常不注重卫生，不注重公共的社区的管理。

再重申一遍，只是没有看到好的建案，希望大家能够对万谷湖片区保持持续的关注，将来如果有一些好的结案，大家可以购买。

（3）水净华岛

 

她离金边传统的市中心非常的近，仅仅隔了一条不是很宽的动力沙河，很有代入感，特别像上海的浦东，而且河景非常的宽阔，漂亮。

区域也是大面积的土地全部都平整了，水净华岛上的土地全部都是集中在三个大家族手里边，这三个大家族中就包含了洪森的家族。所以，如果这三个集团决定拆迁，是比较容易的。所以无论是从地理的优势上，还是整个拆迁的难度系数上，我个人都非常非常看好。

（4）英华区

英华区前有一两个楼盘在卖，大家有兴趣的话，可以去这些楼盘里面看一看。英华区目前存在比较严重的问题是交通，大家看一下徐新华区的区位图，就会发现它其实只有一座桥连接到市区，就是日本。

和中国桥其实是连在一起的的两座桥了，交通非常拥堵的，这是它目前最大的问题。但是，我相信随着金边的城市不断发展，一定会解决问题。其次，英华区可以选择的楼盘比较少。

 

（5）钻石岛

钻石岛是人工岛，是新区，离市中心非常近。其实，包括独立纪念碑，王宫，金边著名的赌场、大酒店，城市的未来项目都非常大。

不好的地方在于：首先，建设、开发的密度非常大，这里大约有6000到8000套公寓，有可能在现在以及将来造成小范围的买方市场；其次，投资回报比比较差，位于钻石岛片区的公寓一房差不多租到500美金，那区域的房价大约达到了4500到5000美金一平方，所以投资回报并不是很高；另外，交通问题严重，图上三个小圆圈其实是三座桥，桥非常窄，而且一到晚上就封路了；最后，便利店很难找到，生活属性不是很好，周边的工地也影响了出手的价格。

 

 

（6）市中心区

 

（7）万景岗1区（BKK1）

包含完全不可复制的资源：独立纪念碑，大皇宫；被四条国家级主干道包围，北边西努克大道，西边莫尼旺大道，东边诺罗敦大道，南边毛泽东大道。

另外，它还是金边的使馆区，这里集中了整个金边绝大多数的大使馆；目前人口差不多300万。其中，常住的人口大约十几万，这十几万人中绝大多数高净值人群，会住在BKK1区。

在小小的区域之内，有十几所国际学校，包含了著名的莱福士国际学校，以及英国哈罗国际学校、英国国际学校、嘉华银行国际学校等。另外，它还集中了今天绝大多数的高档业态，比如最大的健身房，多达一百多家的咖啡厅，以及各种各样的精品酒店；

最重要的是区域的租金，BKK1区是整个金边租金收入比最高和出租率最高的区域。同时，在这里投资大家会觉得非常有安全感，因为租金是可视化的，在整个区域内，像上图标示出来的酒店式公寓差不多有二十几所，不会低于1500美金月的租金收入。

 

04

买什么样的楼盘？

第一种：多针对本地的中产阶级，下图是其中一家的楼书， A4纸直接打印，然后消费的英文翻译得非常差，区位图也表达得不是很清楚，卖点各个方面没有讲明白，楼盘普遍都比较便宜，然甚至价格低到4万美金到5万美金就可以买一套。

 

第二种：针对华人的的楼盘，同质化产品最多的就是这种类型的楼盘，华人并不只是中国人，包括了新加坡人，马来西亚人等很多华人。

第三种： 比较精美，这种楼盘在市场上是极少数，不针对本地的中产，也不针对海外买家，也尤其不针对华人市场，楼书上完全没有任何中文的，针对的是本地市场的精英。

 

在金边买房子一定不是自住，所以一定要考虑到两个点，一是房子要租给谁，现在能够租多少，将来能够租多少，二是将来要卖给谁，可以卖什么样的价格。

在这里先跟大家探讨一下，关于租金回报率的三大因素，除了地段以外，还有服务跟品质。金边著名的酒店式公寓，叫做倍礼物，是日本人开发的，它之所以有名，是因为租金最高，月租差不多2200美金一房，水净华区相对市中心并不是很好的区，其外观一般，价格高是因为它的品质跟服务很好。

不要去买过多完全没有任何竞争力的的产品，要看重将来在二手房市场上面的竞争优势。

 

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