AMRO：7.2万套公寓待“消化”，柬埔寨房地产市场供应过剩！

东盟与中日韩宏观经济研究办公室（AMRO）近期发布了最新年度咨询报告，报告指出，2023年，柬埔寨房地产市场面临诸多挑战，包括供应过剩、融资紧缩和市场信心不足。

市场供过于求

报告称，2023年未售出的有地住宅数量同比增长61.5%。尽管未售出的公寓数量在2023年同比下降了2.8%，但这一数字仍保持在约72,000套未售出单位的高位。房地产市场继续努力应对严重的供应过剩问题。报告源引柬埔寨产业和典当监管局（RPR）的数据，2021年至2023年，有地住宅的平均“吸收率”超过20%，公寓则超过30%，按照这一趋势，市场可能需要数年时间才能完全“消化”这些过剩的房源。

报告强调，持续的供应过剩也给开发商带来了教训，即开发商不能仅仅顺应市场趋势过度建设，而需要制定完善的商业策略，使其产品与市场需求紧密结合。

住宅价格自2023年中期以来呈下降趋势，年末同比下降4.0%。卖家正在提供折扣以加速其单位的销售，而开发商则专注于清理未售出的库存。此外，房地产行业的外国投资仍然低迷，带来了额外的挑战。政府通过建立跨部委委员会、组建技术工作组以及通过政府-私营部门论坛与私营部门展开对话，积极解决房地产行业的问题。政府还推出了多项税收优惠，以支持开发商和购房者，包括免征印花税和未使用土地税。

开发商融资困难

房地产行业的融资状况也不容乐观。2023年，银行出于谨慎大幅削减了对房地产的贷款，加上项目延期导致银行对信贷评估更加严格，开发商难以获得融资。与此同时，房地产价格自2023年中期以来持续下滑，削弱了开发商的利润和现金流。

购房者延迟付款和重新安排付款进一步加剧了开发商的财务压力，迫使他们调整付款计划或提供免息付款，进一步影响现金流。2023年第四季度，买家每月分期付款占总付款的比例从2022年第四季度的34.5%大幅下降至10.5%。在这种融资环境下，开发商不得不依赖更多自有资本，无法获得足够资金的开发商可能面临并购的风险。

市场信心不足

在市场下行和和全球经济状况不确定的情况下，国内买家在2022年和2023年成为重要的需求来源。然而，由于施工延误和房产没收，购房者和开发商之间的冲突仍然存在。这些冲突不仅扰乱了个别交易，还给更广泛的市场情绪蒙上了阴影，可能会延长复苏过程。

报告也指出柬埔寨经济和房地产行业积极的方面，预计经济将继续逐步复苏，2024 年预计增长 5.6%，2025 年预计增长 5.9%。预计服装行业的增长将在 2024 年和 2025 年稳步反弹，主要发达市场对消费品的需求将增强。同样，预计非服装行业也将保持强劲的增长势头，并得到稳定的 FDI 流入的支持。

在航班供应增加、外国游客（尤其是来自中国的游客）持续回流以及被压抑的国内消费的推动下，旅游业强劲复苏将促进服务业的持续改善。而在政府全面的交通和物流总体规划的推动下，基础设施投资的增加将部分抵消房地产行业的疲软。

报告提到，尽管应对挑战可能需要数年时间，但这将有助于推动房地产行业进入更成熟的发展阶段。为此，政府预计将建立法律和监管框架，以促进该行业的可持续发展。