现在柬埔寨房地产行业发展得如火如荼，中国炒房团带着大笔资金和国内炒房的经验，在这里炒房炒地。“富贵险中求”，豪赌中，或血本无归，或大赚一笔。
韩商首当其冲，中资伺机补空
其实，早在2010年柬埔寨通过允许外国人购买房产法规前，韩国人就已经在柬埔寨大量购入土地。2010年以后，他们摇身一变，成为了柬埔寨最大房产开发商，如果坚持到现在，绝对会是柬埔寨房地产最大受益者。
然而好景不长，2008年全球金融危机导致银行业受到巨大冲击，其影响长达数年，并导致许多韩国银行破产，其中就包括柬埔寨地产开发商背后的众多韩国金主。
韩国开发商资金链一经断裂，导致了许多烂尾楼的出现。比如由韩国勇武（YUNWOO）公司2008年兴建的42层楼盘“金塔大厦”多次停工，烂尾十年，给柬埔寨房地产市场带来不小的打击。
后来，中国台湾人进军柬埔寨，对房地产进行定向开发。在韩国人慢慢淡出房地产圈子后，越来越多的中国人开始来柬投资，导致现在柬埔寨许多房地产开发商都来自中国，许多大陆知名的开发商都选择前往柬埔寨开发项目。连“金塔大厦”也于2018年被中国投资者接盘，终于在中国开发商的介入下成功封顶。
房价涨幅世界第一，炒房陷入“内循环”
于是，柬埔寨的房价近些年来不断攀升，几乎每年都有10%-20%的增长率，尤其是首都金边和西港，2018年金边的房价涨幅更是达到16.7%，跃居世界第一。房屋和土地被炒成“天价”，大量房地产项目拔地而起，无数来自中国的房地产“考察团”频繁造访柬埔寨。
柬埔寨成为炒房客新的投资目标。然而，对于炒房客而言，所谓房地产投资，投资的是什么呢？往大了说，是投资一个国家的未来和发展潜力；往小了说，是以更高的价格卖给下一轮接盘侠。
但是，当前柬埔寨房价的不断推高靠的更多是中国投资者之间的“内循环”，“击鼓传花”式的炒房模式带来更多利益的同时，也存在着大量风险。
房贷利率接近 10%，当地人望而莫及
现在中国开发商的楼盘，80%以上都卖给了中国投资客，只有少部分卖给了柬埔寨的上层阶级人士。2019年柬埔寨本地人的人均年收入仅为1679美元，根本无法支付起现在的高房价。此外，对于大部分柬埔寨年轻人来说，相比于公寓，他们更愿意购置空间更大、性价比更高的排屋。
除此之外，柬埔寨银行贷款利率较高，由于私人银行占很大比例，很多银行只有放贷的资质，并没有吸收储蓄的资格，其贷款利率高达6.8%-15%。不论是中资行还是当地的银行，房贷利率都接近9%-10%，只能贷4-5成，一些开发商能够提供的贷款利率也基本同银行一致，从而贷款利率基本抵消了购房收益。
同时，柬埔寨的二手房交易市场还不成熟，即使是首都金边也只有五六家中介公司。这意味着，投资客手里的上万套的公寓，未来由谁来接盘，将是一个难题。当地有关人士调侃说，“最后的可能是，外国人建好后卖给外国人，最后外国人又从外国人手里买，实现空中接龙。”
较之于中国，柬埔寨的房地产开发的确不够规范，不仅仅是房产中介市场，而包括土地的规划、施工的安全、资金的使用等，基本都处于自生自灭状态。此外，炒房行业也乱象丛生，早期囤地成本很低的炒房客，出手时低买高卖，还伴随着各种操盘手段和虚假宣传。
所以，贫富差距较大、没有足够的本地人购房需求、较高的银行贷款利率、中介市场的不完善，再加上房地产开发商不断建设新项目，导致现在炒房客很有可能被套牢，也许将会成为柬埔寨最后一批的接盘侠。
即使这一批中国炒房客出手了，那么接盘的也依旧是下一批的中国炒房客。中国炒房客的房子专门卖给中国人，当地人接不起盘，最后就看砸在谁手里。
但，除了以上这种情况，没有其他的可能性了吗？也不尽然。
风险与机遇并存，炒房需理智
据世界银行统计，2018年柬埔寨人口1600万左右，平均年龄为28岁，有大量的人口红利和年轻的人口结构，年轻人消费充满活力。2015-2030年，柬埔寨城市至少还需要80万套住宅，即每年住宅的需求量超过5万套，金边住宅拥有率为55.3%，有超100万人没有自己的房产。目前供应量远远小于需求量，城镇化发展直接带动了房地产业需求的增长。
除了中国投资客外，柬埔寨还有许多购买力较强的西方投资客。金边目前的外来人口有30万人，其中常住的有6万人，这必然会带来超高的出租回报率和供不应求的房屋租赁市场。
同时，柬埔寨的二手交易税费东南亚最低，进一步易于炒房客持有房产的后续出手。
总之，不管是炒房还是买房都是一次投资者的充足资金与理智决策的结合，最终付出的都是高昂的金钱成本，一旦资金被套牢，所有的计划都会被打乱。有些炒房客在楼市里翻手为云覆手为雨，赚的盆满钵满；有些人失去理智，追风而上，盲目炒房；有些炒房客难以脱身，无人接盘，退出无路。关注变化，分析趋势，理智入手才是投资之道。
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