游离于国家银行监管之外，柬埔寨房地产领域的“影子银行”成挑战！

2023年对柬埔寨房地产行业来说是充满挑战的一年，建设项目减少、供应过剩、需求低迷。持续的市场低迷还触发了对“影子银行”危机的警报。

市场低迷

自2022年年底以来，柬埔寨的房地产市场经历了低迷。根据土地管理、城市规划与建设部（MLMUPC）的数据，2022年房地产和建筑项目的总投资资金减少到29.7亿美元，而2020年和2021年分别为77.5亿美元和53.3亿美元。包括住宅、工业和商业项目在内的所有细分市场都经历了放缓（图1）。购买力和购买意愿在2023年也有所下降。

更糟糕的是，柬埔寨房地产市场还面临供过于求的局面，尤其是高端房产和有地房产（图2）。供应过剩主要源于2019-2020年的建筑热潮，当时开发商竞相满足外国投资者的需求。在新冠疫情时期，外国需求下降，而大多数国内买家负担不起这些房产。由于需求低迷和供应过剩，房产价格面临压力，开发商在2023年提供了更多折扣以出售房产。

 “影子银行”的兴起

与此同时，“影子银行”（在柬埔寨国家银行（NBC）监管之外进行的贷款活动）的兴起对该国的金融体系构成了风险。

在2022年之前，随着购房者转向开发商提供的高利率分期付款计划而不是向银行借款（后者往往要求更严格的信用评估），“影子银行”网络开始扩张。

然而，柬埔寨的“影子银行”活动在经济低迷时期引发了开发商和购房者之间的激烈纠纷。由于一些开发商在没有完全拥有土地所有权的情况下启动项目，因此出现了房屋所有权纠纷。此外，开发商还因逾期付款或拖欠分期付款而没收买家的房产。

此外，由于开发商依赖买家付款作为资金来源，他们也面临现金流中断的问题。根据非银行金融服务管理局 (NBFSA) 的数据，截至2023年第一季度，63%的开发商报告现金流量为负，这表明如果市场状况不改善，可能存在流动性短缺和违约风险。

根据东盟与中日韩宏观经济研究办公室（AMRO）的估计，假设影子银行与传统银行业之间存在一定的关联，即开发商将部分银行贷款转贷给购房者，则与房地产贷款相关的影子银行规模约为GDP的60%至70%。

如果假设完全互联，即开发商利用银行贷款，转贷给购买其房产的购房者，那么这一规模可能会达到GDP的112%。

在更广泛的背景下，不受监管的影子银行引发了人们对国家金融稳定性的担忧。与通过官方银行系统进行房地产贷款相关的信用风险有所增加。

与其他行业相比，与房地产活动相关的不良贷款 (NPL) 排名最高（图 3-4）。此外，陷入流动性问题和项目延迟的开发商可能会突然违约。当这种情况发生时，影子银行未报告的不良贷款可能会转移到传统银行业，导致不良贷款激增。

政策建议

房地产行业疲软和影子银行活动日益严重的财务困境的双重挑战可能会影响柬埔寨的金融稳定。因此，需要采取严格的监督和监管措施。

首先，当局可以考虑通过实施单一窗口系统或在线许可平台来简化许可流程，要求开发商定期提供其财务稳健性的最新信息。对违反规定的开发商，应采取吊销执照和营业执照、冻结房地产银行账户、处以高额罚款等执法行动。

其次，当局可以考虑通过对贷款与所购房产价值的比率设定上限，来设定购房者和注册房地产开发商之间的借贷限额。为了保障购房者的存款，他们的存款应存入托管银行账户，只有在单位竣工后才能提取。此外，政府可以考虑起草更详细的法律程序来解决财产所有权和交易纠纷。

第三点，要通过对开发商的现场监督和审计，强化财务报告的合规性。

建立房地产行业集中化、标准化的数据管理系统对于促进监管机构之间的数据共享至关重要。房地产价格指数应扩大覆盖范围，以更准确地反映市场状况。

最后，监管机构之间的协调一致和有效协调，特别是国家广播公司、经济财政部、国家金融服务局和土地管理、城市规划与建设部（MLMUPC），将在确保这些政策措施的成功实施方面发挥至关重要的作用。

详情请咨询

查看柬埔寨更地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh