从历史规律看发展，2024年柬埔寨房地产市场处于什么阶段？

2006 年至 2007 年间，柬埔寨房地产的价值达到了 1979 年红色高棉政权结束以来的最高水平，这一时期的房地产行业受韩国巨额投资的推动而发展势头强劲。

经历过这一繁荣时期的人们应该会记得当时既令人兴奋又情绪激动的时刻，一些投资者通过短期内高价出售房产获得了前所未有的利润。

然而也有一部分投资者并没有像他们预期的那样真正获得丰厚的利润。这些投资者没有立即出售他们新购买的房产，因为他们认为等待的时间越长，房产的价格就会进一步上涨。

但事情并没有按计划进行，2008 年，金融危机爆发，柬埔寨房地产行业开始走下坡路，危机的影响一直困扰着该行业，那些等待合适时机出售并赚取巨额利润的人也被危机所阻碍。

直到 2013 年，柬埔寨的经济活动才再次回暖，房地产市场也逐渐从危机中恢复过来。

2017 年，和之前相似的模式开始形成，房地产行业迎来了大笔投资，不过，这一次，中国投资者占据了主导地位。许多新开发项目集中在首都金边和海滨城市西哈努克港，并给附近的省份带来连锁反应。

2017 年至 2019 年，整个房地产行业持续增长，这是柬埔寨经济的第二个历史性时刻。地价、房价和租金都高得离谱。在西哈努克市，一套传统公寓的售价接近 50 万美元。就租金而言，同一套公寓每月可带来约 5,000 美元的收入。

这些公寓和土地的所有者是本地人，而大多数租户都是中国人。买家们购买这些房产的初衷是赚取丰厚利润，并在将来用作其他用途。在那个特定的时期，早期的买家成功地从这些投资中获利。

在房地产行业价值不断扩大的情况下，社会经济学家和房地产投资者质疑房地产行业是否会在 2019 年至 2020 年期间继续保持这种增长。在当时，这个问题没有明确的答案。在投资游戏中，总会有胜利者，也总会有失败者。一些社会经济学家称之为“泡沫经济”，其影响是快速的繁荣和萧条。其他人则认为这种快速增长是由于投机。

2019年5月，世界银行警告称，房地产业和建筑业正在快速扩张，但不可避免地会快速萎缩。这两个行业更容易陷入这种快速繁荣和萧条的循环。

几个月后，更具体地说，2019年年底，柬埔寨土地价格迅速跌落，最重要的是西哈努克省的房地产市场面临中国投资者和企业的外流。

有三个因素导致柬埔寨房地产行业陷入衰退。第一个因素是 2017-2019 年房地产的火热投资使得市场逐渐趋于饱和。第二个因素是政府下令取缔所有网赌业务，迫使许多中国人离开。第三个也是最明显的因素是全球新冠疫情的影响，随后市场还面临地缘冲突以来全球经济增长乏力的影响。

2024年，柬埔寨房地产行业似乎打开了新局面，在该行业经历了重大转变之后，我们看到了新国际买家的进入。

整个市场的房产投资者结构从以中国买家占主要地位，转变成了中国大陆以外的买家占主要地位，包括美国、英国、日本、澳大利亚、俄罗斯、新加坡、中国香港等国家和地区的投资者。

国际买家更加多元化。受限于欧洲市场房地产的增长缓慢，以及寻求更好地分散资产等原因，这些买家将目光转向了东南亚市场。

与东南亚其他投资目的地，如曼谷、香港、胡志明市、马尼拉和新加坡相比，金边的房价非常有竞争力，公寓均价 2,500 美元/平方米，租金收益率 5.3% 。相对可负担的价格和高投资回报，让柬埔寨成为了有利的投资选择。

柬埔寨房地产市场会在新国际投资者的带动下进入新的高速增长时期吗？笔者认为，不会如此迅速，这一波投资潮来得更为“温和”，不过这对于柬埔寨房地产市场来说未尝不是一件好事。由于需求减少，激烈的竞争迫使开发商变革，市场沿着更理性的轨道缓慢增长。

就观察来看，柬埔寨房地产市场目前仍处于买方市场，于2017年至2019年间推出的项目陆续完工，二手房市场也有低价抛售，为买家带来更多的现房选择。

公寓项目新开建速度明显放缓，2024年上半年仅有3个项目推出，其中销售最快的为时代广场7，该项目采取的是低价、高性价比策略，吸引了本地买家。

市场什么时候会重现爆发增长周期，我们无从得知，但可以确定的是，当前市场的确是对买家非常有利的时期，可以以和几年前相同水平的低价，以及长期分期付款的方式购得好房产。