2024 年金边公寓市场在持续挑战中展现“韧性和适应力”

在过去十年中，金边的公寓市场见证了显著的增长和转型，各个阶段的市场参与者不断变化。柬埔寨房地产网Realestat.com.kh首席执行官汤姆·奥沙利文先生在美国商会2024年年中市场更新中分享的见解表明，尽管最近面临挑战，但该行业显示出了韧性和适应力。

市场供应变化

2009年，柬埔寨外资所有权法发生了重大变化，政府允许外国人拥有共管建筑底层以上的房产，这一法规变化为公寓市场的兴起奠定了基础。第一批公寓于 2013 年至 2014 年间竣工，其中包括Rose Condo、Decastle Royal 和奥林匹亚城等著名项目。

在2013年至2015年的初期阶段，市场经历了建设活动的激增，共有55个公寓项目开始开发。到2016年，已完工的住宅单位数量不到5,000个。

然而，随后的供应迅速增加，2016年至2017年间完工的单元超过8,000个，主要由来自新加坡、韩国、日本、台湾和柬埔寨的开发商推动。接下来的阶段，中国开发商主导了市场，到2020年，库存接近近30,000套。

市场趋势和价格动态

2013 年至 2019 年，金边的公寓价格稳步上涨。2015 年，高端项目开始进入市场，豪华公寓的平均售价为每平方米 4,000 美元，而一般平均价格为 3,200 美元。从 2016 年开始，中国市场的影响力不断增强，对该行业的发展轨迹产生了重大影响。

然而，新冠疫情的爆发导致市场停滞，尤其影响了以中国买家为主的市场。在此期间，新公寓的推出数量减少，中国买家的缺席令人深有感触。尽管存在这些挑战，但一些业内人士认为这是一个积极的发展，促进了开发商和代理商的“质量飞跃”。

汤姆·奥沙利文先生强调，疫情期间市场修正的必要性。他指出，“我们需要重置市场”，并强调市中心区域的租金并没有大幅下降。他提到，市场波动并非柬埔寨独有，并将其与新加坡和英国等其他全球市场的周期进行比较，这些市场经历了衰退、复苏和扩张阶段。

韧性与恢复

高端豪华细分市场由于供应有限，在疫情的不利影响下相对保持了稳定。相反，许多疫情前的公寓项目难以调整价格以适应新的市场现实。值得信赖的开发商利用这种情况，提供有竞争力的定价，吸引更挑剔的买家群体。

近年来，金边的公寓竣工量已超过 50,000 套。然而，自 2021 年以来，新项目的推出速度有所放缓，促使供需进行调整。值得注意的是，优质项目的价格已从每平方米 2,510 美元的高位调整至 1,900 美元左右，反映出十年来的最佳定价。

汤姆·奥沙利文先生还提到，如今成功的开发商都是那些拥有良好业绩记录的开发商。他指出，“新项目的推出正通过有竞争力的定价来获利，甚至将价格拉回了 2013 年的水平。”

未来展望

房地产市场研讨会重点介绍了重要的买家趋势和成功开发商的策略。根据柬埔寨房地产网Realestate.com.kh的销售数据显示，一级项目在过去两年中取得了显著的销售业绩，共售出 1,164 套，总价值 1.453 亿美元。约 15% 的买家被有保障的租金回报所吸引，凸显了柬埔寨在高租金收益方面的强大吸引力。

汤姆·奥沙利文先生观察到，很大一部分买家是“柬裔移民”，并指出“大多数销售都在市中心区域”。柬埔寨房地产网Realestate.com.kh 上超过 75% 的买家是国际投资者，主要来自美国、英国和中国，东欧买家也呈增长趋势。

ULS销售经理 Ty Chea 也在此次更新中发言，他强调了开发商信誉和品牌住宅吸引力的重要性。“开发商必须有良好的业绩记录，”他强调道，并补充说，品牌住宅和保证回购是当前市场的关键差异化因素。

随着市场进入第二轮房地产周期，利益相关者持谨慎乐观态度。对质量、有竞争力的定价和战略差异化的关注使金边的公寓市场在未来几年实现平衡复苏和持续增长。