2024年下半年，柬埔寨楼市仍处于“买方市场”！

在经济学中，供需变化几乎可以为任何事物创造“卖方市场”或“买方市场”。在房地产领域，这些术语特别指的是在房屋销售中其中一方占有优势。在“卖方市场”中，卖方握有主导权，有叫价优势，这是需求量大供给量小导致的竞价现象。而“买方市场”则正好相反，买方占据市场的上风，可以获得更大的议价空间。

当前，柬埔寨的房地产市场正处于典型的买方市场。这种市场状况的最明显特征包括房屋销售缓慢、大量待售房产以及房价的下跌。这种局面为房产买家创造了极其有利的条件。在当前市场环境下，买家不仅有更多的选择，并且在价格和销售条款的谈判中占有优势。

柬埔寨买方市场是如何形成的？

1、经济影响

过去二十年，柬埔寨经济表现优异，平均GDP增长率约为7%。但新冠疫情的爆发，让该国经济发生了巨大变化。不仅是柬埔寨，全世界的国家和行业都同时遭遇了供给侧和需求侧的冲击，这波冲击远比2008年的金融危机严重，导致2020年柬埔寨经济经济萎缩了3.1%，外国投资和国际游客大幅锐减。尽管2024年，柬埔寨经济已经逐渐复苏，甚至快要接近疫情前的水平，然而房地产市场仍复苏缓慢，这种情况下，投资者信心受到影响，很多潜在购房者的经济能力也受到影响，使得房地产市场的需求降低。

2、供过于求

金边的公寓市场正在经历新开盘项目显著放缓的局面，2024年上半年仅推出了2200多套新单位。这与往年相比有所下降，反映了开发商在面对不断变化的市场动态时采取了谨慎的态度。尽管新开盘项目放缓，但整体公寓供应量仍在上升，2024年上半年完工的公寓超过2400套，预计到年底将达到14000套。这一涌入将总供应量推向前所未有的高度，导致价格竞争压力加剧。

3、中国投资并未如期回归

过去几年中，中国投资者是柬埔寨房产投资的主力军。在2017年至2019年的高峰时期，房产供不应求，许多开发商专门针对这一客群推出公寓项目。然而，疫情后，中国投资者并未如预期大规模回归市场。这一变化导致此前为迎合这一客群而开发的大量项目销售放缓，库存积压上升。尽管2024年开始有来自欧美的新投资者进入市场，但短期内难以填补中国投资者留下的巨大空缺。

4、二手房源增加

二手房市场也有很多房源放出，增加了库存。相当一部分投资者在疫情之后因为工作转变等不同的原因需要离开柬埔寨，他们也决定转卖房产。这一现象进一步增加了市场的供给，压低了房价，强化了买方市场的特点。

当前买方市场给投资者带来的好处

>>更具竞争力的价格

目前，大部分开发商专注于推销未售单位，暂缓新项目开发计划。柬埔寨政府也继续实施优惠措施，帮助开发商渡过难关，包括7万美元以下房产免征印花税至2024年。买方市场为投资者提供了一个以较低成本购入房产的绝佳机会。在这种环境下，投资者可以讨价还价，争取更优惠的价格，从而在未来市场回暖时获得更多的增值空间。此外，低房价也意味着投资者可以用同样的预算购买到更大或更优质的房产。

>>更宽松的购房条件

在买方市场中，开发商为了吸引购房者，往往会提供更宽松的购房条件。目前，我们观察到，柬埔寨大部分开发商都提供以下条件：

• 降低首付比例：如10%低首付，减轻买家的初期压力；
• 延长付款期限：如免息分期40个月，使购房变得更加负担得起；
• 增加附加优惠：例如赠送家电或其他附加服务，增加房产的吸引力；
• 交首付款就能入住：使买家免去租房的压力，将租金用来还房款。

这些宽松的购房条件大大降低了购房门槛，使得更多的投资者能够进入市场，享受当前的买方市场红利。

>>更多选择和更高的房产质量

在买方市场中，房源丰富，市场上可供选择的房产类型和数量增加。投资者不仅有更多的选择余地，还能够对比不同的房产，选择最符合自己需求的物业。此外，面对激烈的市场竞争，开发商和房主会更加注重房产的质量，以提高其市场竞争力。这意味着投资者不仅可以选择到心仪的房产，还能获得更高的房产质量，包括更好的建筑材料、设计和配套设施。

>>更好的投资回报潜力

在买方市场中，房价较低，投资者可以以较低的成本进入市场。当市场恢复平衡或转向卖方市场时，房价有可能回升，投资者可以获得更高的资本增值。此外，租赁市场的需求也可能增加，使得投资者通过出租房产获得稳定的租金收入。

对于有意投资柬埔寨房地产市场的买家来说，现在正是一个好时机。由于市场的低迷，买家可以以较低的价格购入优质房产，待市场回暖后，潜在的增值空间将会非常可观。此外，买家在这种市场环境中还可以享受到更灵活的付款条件和更优惠的贷款政策，这进一步增加了投资的吸引力。