2023年柬埔寨的挑战和机遇，听听行业观察家和领导者如何分析

长期以来，柬埔寨房地产市场一直是本地和国际投资者关注的焦点。这个市场以其充满活力的增长和不断涌现的机遇而闻名，但也未能幸免于全球经济挑战。2023年，它面临着一段考验其韧性的动荡和不确定时期。

随着国家正努力应对地缘政治紧张局势、利率上升、流动性收紧和供应过剩问题，行业采取了谨慎态度，各利益相关者敏锐地观察市场趋势。

在5月23日柬埔寨欧洲商会（EuroCham）主办的2023年柬埔寨房地产与建筑论坛上，行业专家就2023年柬埔寨房地产业面临的挑战和机遇进行了分析和交流。

市场概况 对于房地产业的许多人来说，今年开局低迷。柬埔寨房地产市场的长期观察者罗斯·惠布尔（Ross Wheble ）对此提出了他的观点。他指出地缘政治、利率上升和流动性收紧等全球经济障碍，以及柬埔寨明显的供过于求问题是导致开局缓慢的原因。

“毫无疑问，对于行业的许多人来说，今年开局不佳。”罗斯·惠布尔说。他还指出，柬埔寨即将于7月举行大选，因此市场通常采取观望态度。这种情绪源自于他自2013年以来在柬埔寨的生活经历，他见证了三次选举周期模式。

“市场在选举前放缓很常见，预计房地产业将在下半年回升，并在2024年进一步改善。“

然而，柬埔寨的经济前景并不悲观。世界银行预测2023年柬埔寨经济增长将进一步加快，达到5.5%。从中长期来看，有很多积极因素推动柬埔寨发展，罗斯·惠布尔赞扬了柬埔寨为吸引高价值的投资所推出的强有力政策，并大力推动基础设施互联互通。

例如金边-西港高速公路和金边-巴域高速公路，这些发展预计在未来几年将推动房地产业的发展。

罗斯·惠布尔从一个平衡视角出发，看到了一个正在积极应对挑战、具有强大潜力的市场，他认为柬埔寨房地产业将在不久的将来进一步复苏。

办公市场

在柬埔寨努力应对房地产业供过于求的问题之际，市场知名人士 TE Vong Chhay 发表了他对这种情况的看法，尤其是写字楼行业。他将问题描述为双重的，一方面是竞争加剧导致租金价格下降，另一方面是空置率上升，从而形成了“租房者市场”。

TE Vong Chhay 进一步指出通货膨胀对写字楼行业的不利影响，经济逆风和更昂贵的装修削弱了新租赁市场。他还强调了新冠疫情后工作场所的转变，越来越多的雇主开始转向混合工作模式，从而减少了对更大办公空间的需求。

尽管面临挑战，写字楼行业也包含潜在机遇，特别是考虑到柬埔寨政府通过了鼓励新进入者或扩大业务者来吸引外国直接投资（FDI）的举措。他强调了在市场需求方面倾听客户意见的重要性。

“我们听到了三个主要考虑因素，”Chhay 说。“移交条件——客户是在寻找为他们完成的完整装修，还是寻求免费租期；消防安全——在一些全球性的事件发生后变得更加重要；停车——对于租户来说是一个越来越热门的话题。

” Chhay 先生还谈到了加强建筑规范的认证和监管，以提高对建筑质量的信心，并鼓励开发商进行标准化认证。他强调了居住许可证（Occupancy Permit）对于更好维护的重要性，这对于考虑建筑物 20 多年的长期生命周期至关重要。

零售市场

柬埔寨零售业正面临着几个挑战，Express Food Group (EFG)董事总经理Martin Darby将关键问题描述为三个方面：由于购物中心开发延迟导致供应过剩；新品牌进入市场激增，尤其是披萨和火锅行业；政府疫情期间出台的帮助零售商的政策取消，带来的财务挑战，房东正在寻求弥补损失。

“许多购物中心和新品牌受疫情影响而推迟，又在过去12月内集中进入，导致短期内供过于求，”Darby 解释说。

Darby 强调了零售商和购物中心所有者之间合作以指定长期互利战略的重要性。他设想 EFG 占用更大的零售空间，并将这些租约分配给多个品牌，以创建零售中心。他认为，这将使公司能够迅速适应消费者的需求，并与房东密切合作。

他特别强调了新开通的金边-西哈努克省高速公路所带来的机遇，EFG 正在规划其最雄心勃勃的项目：将其所有品牌集中在新高速公路沿线的一个地点。

尽管存在短期挑战，Darby 对柬埔寨零售业的长期前景充满信心。他的乐观情绪反映在 EFG 的扩张计划中，其中包括开设15家新店和10家翻新店。

豪华酒店

金边的豪华酒店市场以莱佛士、索菲特、瑰丽和凯悦酒店等知名品牌为特色，在中短期内将迎来新的进入者，包括香格里拉、诺富特、希尔顿和泛太平洋。

金边瑰丽酒店的董事总经理丹尼尔·西蒙（Daniel Simon ）提供了对当前情况的见解，并概述了他对该细分市场未来的乐观看法。

西蒙首先确定了金边豪华酒店业面临的主要挑战之一：航班抵达。他指出，入境人数仍低于2019年的水平，业界预计中国游客会在疫情后回归，但这批游客主要流向了区域竞争对手泰国。“我们在曼谷的姐妹酒店的入住率达到了 90%，平均房价翻了一番。”西蒙说到。

尽管如此，西蒙提到最近的东南亚运动会显著推动了酒店业入住率增长，一个原因是由于未完成的体育村导致运动员的住宿需求。新冠疫情以来，酒店住宿业主要依赖于国内市场，许多人正在2022年和2023年间出国旅游。

援引一项研究表明，与2019年的基准数字相比，中国出境航班的运营率仅为 33%，但预计到今年年底将增至 70% 左右。

西蒙对2024年和2025年及以后的形势持乐观态度。他强调该行业需要确保增加入境航班容量并更好地营销柬埔寨作为旅行者和公司会议的高端豪华目的地。

住宅市场

柬埔寨的住宅房地产市场在过去十年中稳步增长，主要集中在金边、西哈努克城和暹粒。柬埔寨估价师和地产代理协会（CVEA）主席 Sorn Seap 分享了他对这个蓬勃发展的市场及其相关挑战的见解，同时对其未来前景表示乐观。

他首先指出了住宅物业市场面临的挑战，他表示由于基础设施缺乏，阻碍了开发商建造更多经济适用房，他指出需要改进柬埔寨的法律和监管框架。

过去，只有本地人才能拥有土地，然而通过信托法，私营部门和外国人拥有的土地产权增加，这是积极的发展现象。

展望未来，Sorn Seap 认为市场饱和和激烈竞争是重大挑战，一些业主决定建造房产以从他们的土地获得收入。尽管存在挑战，柬埔寨中产阶级不断壮大，一线和二线城市城市化进程加快，以及基础设施改善带来了机遇，所有这些都推动了住房需求。 Sorn Seap 指出金边正在吸引更多游客，因为柬埔寨位于泰国和越南之间，它有潜力成为一个新兴的旅游中心，这为休闲度假发展带来了机遇。政府和重点放在道路和机场上，以帮助游客抵达，再加上政府提供税收优惠的举措，还有更多潜在机会。

总体而言，柬埔寨房地产行业虽然面临挑战，但有望实现增长。行业观察家和领导者的集体见解指出了市场的内在弹性及其复苏和增长的潜力。因此，尽管到 2023 年开局缓慢，但在谨慎的战略制定、政府举措以及对市场需求和趋势的敏锐理解的支持下，前景仍然充满希望。

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