柬埔寨拒开放外国人买地？外国人拥有或管理土地的6种机制你知道吗？

洪马耐总理于11月13日主持召开第19届政府-私营领域论坛时对“开放外国人买地”一事进行了明确表示，即严禁外国人在柬埔寨合法持有土地所有权，只有柬埔寨籍的自然人或法人才拥有获得土地所有权的权利。

然而，尽管外国人不能直接购买土地和底层楼的房产，但事实上，柬埔寨也有机制，允许外国人通过合法的方式拥有或管理土地产权，无论是用于住宅、商业还是农业用途。

1、通过信托机制购买

信托是一种理财方式，是一种特殊的财产管理制度和法律行为，同时又是一种金融制度。外籍个人或企业团体在合法的信托框架下，能购置土地和连地住宅、商业楼宇、仓库或厂房等，并且能合法自由地处置、交易和行使一切权利。

简单地理解，就是将不动产产权登记到信托公司（受托人）名下，由信托公司负责代持产权，并根据委托人（买家/投资者）的意愿进行管理、运用和处置信托财产，获得的受益将分配给当委托人指定的受益人。这种方式有效解决了外籍身份不能直接登记连地物业产权的困扰。

随着信托在柬埔寨房地产领域的广泛运用，越来越多投资者开始了解和接纳这种财产管理制度。

2、与本地人合伙成立公司

外国投资者可以与本地人合伙，创建一家公司，再以公司的名义收购和投资房地产。但是必须确保该公司51%的股份是由柬埔寨合作伙伴所拥有。

创建土地控股公司的成本可能比建立其他类型的公司更昂贵，而且税收和管理成本也会更高。然而，对于大型投资者或房地产开发商来说，这些成本与在柬埔寨自由购买土地和房产的好处相比，可能是微不足道的。因为这样的公司有权购买任何可用的土地产权。

尽管当地合伙人拥有公司的多数股权，但是外国人可以选择在公司内建立限制性合同，以保障自己的权益。例如：授权书，代理人和股东协议。这些合同可帮助外国人实际控制公司和物业产权。切记，一定要事无具细的写在的草案上。

3、通过本地人代持

以本国公民的身份购买土地是最容易和最省钱的方法。比起设立一个本地公司来购买土地容易得多。最常见的代理购买者为外国投资者的妻子或合伙人，或是当地房地产机构或开发公司的代表。

简而言之，方法是通过本地人代理购买，投资者与土地所有者签署协议，以获得土地管理权。所有者再抵押土地并将其租给外国人。双方之间的这个协议是一种机制，使外国投资者能够控制不动产有关的任何交易。但是根据法律，柬埔寨公民实际上拥有该物业的所有权。

代替购买方式需要通过4份文件：

• 抵押协议;
• 贷款协议;
• 租赁协议;
• 安全协议

一旦这些文件签署，该协议就具有法律约束力，并可作为对试图私吞您资产的代替者采取安全措施。当然，最重要的还是找到一个值得信赖的代替购买者，这是非常关键的一点，以确保代替者履行法律义务。

外国人应该意识到，虽然通过本地人代替购买是外国人普遍的做法，柬埔寨当局也基本接受了这种做法，但是法律规定这种做法还是非法的。如果您与您的代替者发生了严重争执，然后他游说柬埔寨法院保护他们对不动产的合法权益，法院可能不尊重你们过去曾经的安排协议，并维护本地人的所有权。

4、通过获得本地国籍购买

如果你获得了柬埔寨国籍，你就有权利合法购买柬埔寨土地。1996年，柬埔寨就实行了以投资方式获得柬埔寨公民的身份。根据《国籍法》，对柬埔寨捐款超过30万美元者，或不可退还的捐赠金额为24.9万美元，可申请入籍。

以投资者的身份申请入籍可免去一般入籍程序中的一部分，如拥有至少7年的居住权，广泛使用高棉语的能力等（以及更多其他要求）。为了获得柬埔寨公民身份，必须得到内政部，部长理事会和总理的共识。

一旦获得公民身份，外国人就能以自己的名义拥有不动产。此外，外国人可以向政府申请一些只有柬埔寨国民才能享受的优惠。

由于公民身份的好处，一些国际公司通常会派代表到柬埔寨捐款、投资。以一名代表申请柬埔寨公民身份，再代表该公司购得不动产。

5、通过长期租赁投资土地

洪玛耐总理在第19届政府-私营领域论坛上表示，根据法律规定，外国人可以签订长期租赁协议。在租赁期内，外国人可以合法地掌控土地。租约可以持续15至50年，到期后还可以延长50年。

长期租赁土地是外国人常用的一种方法。长期租赁可以管理和使用柬埔寨土地。长期租赁被给予权利发展土地和施工建设。但是，产权登记仍然是以柬埔寨公民的名义存在的，当然也不允许外国人转售该不动产。

6、获取特许经营权投资土地

“土地特许权”是由主管机关自行决定并发布的法律文件所规定的权利，赋予任何自然人或法人或投资机构占用土地，并执行本法规定的权利。

经济特许受益人可整理土地进行工业或农业开发。土地特许仅在特许合同规定的时间内设定权利，特许面积不超过1万公顷，特许期限不超过50年，如果遵守出现问题，则政府的决定会被撤销。

外国投资者必须具备以下条件才能取得经济特许地的经营资格：

目前居住在柬埔寨；

拥有一家在本地注册的公司

拥有一个有效的税标识号

拥有一个活跃的本地银行账户

然后，投资者必须通过农业部申请其特定土地的权力。农业部、环境部、柬埔寨发展委员会、有关省政府当局和商业部的代表也需要批准申请。

在这些部门批准特许权后，总理办公室必须签署并授权农业部正式缔结特许权协议。特许权申请工作大致花费6至9个月时间。

这个部分的全部信息都经由本地专注投资与税务的律师事务所--柬埔寨DFDL 反馈并确认。

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