កម្ពុជាកើនឡើងកម្តៅ ខណៈពេលសិង្ហបុរីចុះត្រជាក់

ក្នុងកិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងគ្រប់គ្រងលើតម្រូវការអចលនទ្រព្យរដ្ឋាភិបាលសិង្ហបុរីបានដើរលើផ្លូវវែងឆ្ងាយ ហើយទទួលបានជោគជ័យនៅក្នុងទីផ្សារអលនទ្រព្យ។ នេះគឺជាអ្វីដែលពួកគេហៅថាទីផ្សារមួយនេះ ដល់ដំណាក់កាលមួយចុះត្រជាក់ទៅវិញ។

រឿងរាវរបស់ប្រទេសសិង្ហបុរីបានឆ្លុះបញ្ចាំងពាក់ព័ន្ធទីផ្សារក្នុងស្រុក និងអ្នកបង្កើតច្បាប់ ក៏ដូចជាយើងអាចក្រលេកមើលឃើញស្ថានភាពទីផ្សារនាពេលបច្ចុប្បន្នក្នុងប្រទេសកម្ពុជាផងដែរ។

ក្នុងអំឡុងពេលនេះ គោលនយោបាយដូចជា អត្រាតម្លៃសេវាបំណុលសរុប (TDSR) តម្លៃពន្ធប្រថាប់ត្រាលើតម្លៃបន្ថែមរបស់អ្នកទិញ (ABSD) និងពន្ធប្រថាប់ត្រាលើតម្លៃបន្ថែមរបស់អ្នកលក់(SSD) ដែលបានត្រូវបានអនុវត្តន៍ដើម្បីរក្សាតម្លៃអចលនទ្រព្យតាមតំបន់។ វាជាកត្តាដែលបានបង្ហាញពីឱកាសសម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះ និងអ្នកទិញ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងវិនិយោគិនឲ្យចាប់យកឱកាសដ៏ល្អមួយនេះនៅពេលតម្លៃផ្ទះចាប់ផ្តើមធ្លាក់ចុះ។ ក្នុងពេលបច្ចុប្បន្ន Bloomberg និយាយថាការធ្លាក់ចុះនៃអចលនទ្រព្យធ្វើឲ្យតម្លៃផ្ទះធ្លាក់ចុះស្ទើរតែមួយភាគដប់។

ប៉ុន្តែតើលក្ខណៈនេះគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីជម្រុញអាជ្ញាធរឲ្យផ្លាស់ប្តូរគំនិត និងបន្ធូរបន្ថយការអនុវត្តន៍ច្បាប់ខ្លះដែរឫទេទៅលើអចលនទ្រព្យ? សម្រាប់ប្រជាជន៖

គោលការណ៍អត្រាតម្លៃសេវាបំណុលសរុបបានជួយម្ចាស់លំនៅដ្ឋានពេញមួយឆ្នាំ ប៉ុន្តែអ្នកគ្រប់គ្នាបាន ដកដង្ហើមវែងនៅពេលអាជ្ញាធររូបិយវត្ថុសិង្ហបុរី (MAS) បានប្រកាសកាលពីសប្តាហ៍មុនថាខ្លួនបានកែលម្អច្បាប់នៃគោលការណ៍អត្រាតម្លៃសេវាបំណុលសរុប។ នាយកគ្រប់គ្រងនៃធនាគារជាតិរបស់ ប្រទេសសិង្ហបុរី លោក Ravi Menon បាបញ្ជាក់ថានេះគឺមិនចង់ឲ្យមានតម្រូវការលើកម្ចីទិញផ្ទះទៀតទេ។ ផ្ទុយទៅវិញគោលដៅនៃអាជ្ញាធររូបិយវត្ថុសិង្ហបុរីនេះគឺដើម្បីកាត់បន្ថយបញ្ហាបំណុលរបស់ម្ចាស់លំនៅដ្ឋាន។

លោកពន្យល់ថា “នេះមិនបង្ហាញពីការកាត់បន្ថយទាំងអស់នោះឡើង ប្រសិនបើអ្នកចង់ទប់ទល់ទៅនឹងទីផ្សារ នេះនឹងមិនជួយអ្វីបានទេ។ ដោយសារវាមិនអនុវត្តចំពោះការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីថ្មីមួយទេនេះគឺដើម្បីពង្រឹងនូវការប្រុងប្រយ័ត្នខាងហិរញ្ញវត្ថុដោយមិនតម្រូវឲ្យមានកម្ចីទិញផ្ទះថ្មីៗទៀតទេ យើងនឹងមិនអាចបញ្ឈប់បញ្ហាទំាងនេះឆាប់ៗបានទេ។

ជំហានដ៏ត្រឹមត្រូវ៖

នៅក្នុងខែមិនាឆ្នាំនេះ រដ្ឋមន្ត្រីហិរញ្ញវត្ថុសិង្ហបុរី លោក Heng Swee Keat  និយាយថាការរឹតបន្តឹងច្បាប់នៃអចលនទ្រព្យត្រូវតែបន្ត។  ប៉ុន្តែនាយកប្រតិបត្តិនៃក្រុមហ៊ុន  City Developments Ltd., លោក  Kwek Leng Beng និយាយថា “ខ្ញុំគិតថា ពួកគេនឹងធ្វើអ្វីម្យ៉ាងនៅឆ្នាំនេះ វាជាការស្មានរបស់ខ្ញុំនៅពេលមានលំនៅដ្ឋានកម្រិតមធ្យម និងកម្រិតទាបកើតមានឡើង។ ខ្ញុំសង្ស័យថាវានឹងត្រូវលប់ចោលពន្ធប្រថាប់ត្រារបស់អ្នកទិញ។”

ហើយខណៈពេលដែលចំណុចនេះបង្កឲ្យមានប្រតិកម្មអវិជ្ជមានពីវិនិយោគិនមួយចំនួនដែលចង់ចូលក្នុងទីផ្សារ វិនិយោគិន ចំណែកឯមួយចំនួននៅតែជឿថាទីផ្សារនេះនៅតែមានសក្តានុពលរហូតដល់ ទីបំផុត។

ប្រធានសមាគមអ្នកអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យសិង្ហបុរី លោក Augustine Tan អំពាវនាវឱ្យមានកំណែ ទម្រង់ និងវាយតម្លៃឡើងវិញ ដោយលោកបានពន្យល់ថារដ្ឋាភិបាលនៅតែត្រូវការផ្លាស់ប្តូរវិធានការត្រជាក់របស់ខ្លួនបណ្តើរៗដើម្បីជៀសវាងការគាំង និងខូតខាត។ ប្រសិនបើមិនដូច្នេះទេគម្រោងធ្វើពាណិជ្ជកម្មសេដ្ឋកិច្ចដែលមានការថយចុះបន្តិចម្តងៗនៃការលក់ផ្ទះថ្មីពី ១,០៩១ ក្នុងអំឡុងពេលត្រីមាសទី ២ ឆ្នាំ២០១៦ មកនៅត្រឹមតែ ៤០០ នៅឆ្នាំ ២០២០។

សីតុណ្ណភាពឡើងកំដៅហើយពួកវិនិយោគិនបានធ្លាក់ចុះ ហើយអាកាសធាតុចាប់ផ្តើមផ្លាស់ប្តូរពួក យើងមិនទាន់មើលឃើញរដូវកាលបន្ទាប់អ្វីនឹងមកកាន់ប្រទេសសិង្ហបុរី។

សំឡឹងមើលខាងក្រៅសិង្ហបុរី៖

ចាប់តាំងពីមានការអនុវត្តន៍លើគោលនយោបាយទាំងនេះ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងវិនិយោគិនចាប់អារម្មណ៍លើប្រទេសដូចជា ប្រទេសកម្ពុជាដែលមានអត្រានៃចំណូលពីការជួលត្រលប់វិញខ្ពស់មាន៥.៣៣% ធៀបទៅសិង្ហបុរីមានតែ២.៥៤%យោងទៅតាមGlobal Property Guide។ ហើយថ្វីបើមាន ការអនុវត្តន៍ច្បាប់តឹងរឹងខ្លាំង លើច្បាប់ដែលមានស្រាប់ដូចជាច្បាប់ពន្ធដារ បរិយាកាសទីផ្សារកម្ពុជា នៅតែមានសេរីភាពខ្លាំងសម្រាប់អ្នកវិនិយោគធៀបទៅនឹងទីផ្សារអភិវឌ្ឍន៍ជាច្រើនទៀត។

ឧទាហរណ៍មួយចំនួននៃក្រុមហ៊ុនទាំងនេះមានក្រុមហ៊ុន  Oxley Holdings Group និង HLH Group ដែលទាំងពីរនេះជាក្រុមហ៊ុនមកពីសិង្ហបុរីចូលមកក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជា ក្នុងការជម្រុញការអភិវឌ្ឍន៍ជាងពាក់កណ្តាលទសវត្សកន្លងមក។

ប៉ុន្តែមិនត្រឹមតែអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដែលបោះដើមទុនរបស់ពួកគេមកកាន់កម្ពុជានោះទេ ក៏មានវិនិយោគិនអចលនទ្រព្យឯកជនកំពុងបោះទុនវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យនៅក្នុងព្រះរាជាណាចក្រកម្ពុជាផងដែរ ដោយសារជាមធ្យោបាយមួយក្នុងការគេចចេញពីប្រាក់ចំណេញទាបនៃទីផ្សារវិនិយោគក្នុងស្រុកនៅប្រទេសសិង្ហបុរី។

ទោះបីជាមានការផ្គត់ផ្គង់លើសតម្រូវការនៅក្នុងទីផ្សារវិនិយោគទុនបរទេសលើអចលនទ្រព្យកម្ពុជានៅក្នុងឆ្នាំបន្ទាប់ក៏ដោយ កី៏អ្នកអភិវឌ្ឍន៍នៅតែនាំគ្នាបង្កើតប្រាក់ចំណេញពីការរីកចម្រើននៃ អចលនទ្រព្យជាមួយនឹងការណែនាំត្រឹមត្រូវ អំពីទីផ្សាររឹងមាំក្នុងរយៈវែង និងនៅតែមានប្រកួតប្រជែងខ្លាំងទល់ទៅនឹងការចុះត្រជាក់នៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យសិង្ហបុរី។

លោក Ross Wheble ជានាយកប្រចាំប្រទេសរបស់ក្រុមហ៊ុន Knight Frank និយាយថា “សេដ្ឋកិច្ច កម្ពុជាមានកំណើតគួរកត់សម្កាល់ក្នុងទសវត្សកន្លងមក និងជាមួយនឹងការអនុវត្តគោលនយោបាយ សេដ្ឋកិច្ចខ្នាតធំដោយមានការប្រុងប្រយ័ត្ន នេះជាការផ្សព្វផ្សាយបន្តទៅដល់ឆ្នាំបន្តបន្ទាប់ទៀត។”

សិក្សាបន្ថែមពីស្ថានភាពទីផ្សារកម្ពុជាពីទស្សនក្នុងតំបន់ជាមួយ លោក Marc Townsend ជានាយកគ្រប់គ្រងក្រុមហ៊ុន CBRE វៀតណាម និង CBRE Cambodia