近年来，柬埔寨的房地产业有了巨大的发展，但仍存在一些漏洞。比如，由于柬埔寨的法律还比较松散，房地产行业的标准还不够系统，以至于让消费者无法辨别诈骗手段。一些无良的开发商或中介为了获取短期利润而诈骗消费者。 以下是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh为大家整理的柬埔寨常见的诈骗手段和预防方法。 骗局一：一个房子卖给多个业主 在柬埔寨，房地产拥有权可以是硬产权或软产权，有时候两种产权都可能同时存在。因此，业主会借助这个漏洞，把房子卖给两个买主。一个买家获得软产权，另一个获得硬产权。拥有软产权的人最终会失去房子。因为硬产权才是柬埔寨房产拥有权中最强有力的形式，也是最好的土地产权。硬产权证书是由国家土地管理规划局颁发的。虽然，软产权也是当地政府认可的一种土地产权形式。但是，软产权是由当地行政区或区办公室颁发，不是国家级的。比起软产权，硬产权更加长久可靠。过去，在柬埔寨就曾经发生过多起类似诈骗手段。 解决方法： 你可以向卖家获取产权证和复印件，然后通过国土、城市规划和建设部与当地土地管理办公室的登记来调查核实。这样就能避免这种情况发生。 另一个安全措施是你可以通过咨询邻居是否拥有硬产权。如果这些邻居都拥有硬产权，这就说明政府已经给这个地区颁发硬产权。要知道在大多数都拥有硬产权的地区，一般是不会有软产权的。 骗局二：隐藏有争议的土地这种骗局几乎与是拥有软产权和硬产权无关，它主要是与土地纠纷有关。通常只要与邻居交流，存在纠纷的土地基本就能露出水面。但是为了确保安全，你还是要通过县/区理事会或土地部官员确认土地是否存在争议。 解决方法： 一个专业的房地产中介或有房地产交易经验的律师可以帮到你。 骗局三：骗走订金 假业主骗订金，这种骗局主要是买方被要求支付订金，但在假业主拿到订金之后，就会消失。 为了避免这种情况，你可以选择通过在可靠的第三方或中介银行帐户存款，直到一切手续都办妥了再汇给卖方，这样就可以保护你自己不被骗。 解决方法： 假业主用于诈骗的物业一般是被空置的。所以，你能做的就是咨询邻居和村长关于这个物业的信息和业主的历史。以对比他们所说的和卖方所说的话是否存在什么不同。再次强调，产权证的检查是非常重要的。如果业主没有产权证，那就是存在问题的。在你们达成交易之前，一定要去找相关部门，以确认业主的身份。 骗局四：已出租的房子 长期租赁的房子可以与土地分开，作为一个独立的实体注册。它还可以使用软产权出售房间。这是一个非常复杂的情况，应该谨慎对待。检查产权证可以辨别真伪。要注意，硬标题应该有所有必要的细节。 解决方法： 如果只有软产权，你应该向地方当局寻求帮助。初步检查，请注意房子里有没有卖方不给打开的房间。如果他们真的打算卖掉房子，他们必须愿意把门打开，或者上交房间钥匙。 骗局五：看不到的损坏 有些人以低价出售房子是因为这个房子存在你可能看不到的损坏，只有在正式入住之后才会发现。 解决方法： 明智的做法就是，在你达成交易之前，应该带上专家来检查房子的水电系统和房子的建设结构是否存在问题。骗局六：洪水区 “非洪水区”是房市的卖点之一。所以，有些卖家就会大力宣传房子的地区是非洪水区，即使那个地方是有洪水的。因此，一旦雨水涌入，这个地区就会迎来无法想象的灾害。 解决方法： 如何预防碰上这样的房子，其中的一个好方法就是咨询当地居民。 骗局七：期房 有一种情况就是所谓开发商宣传新项目，结果从买家那里收集钱，并承诺用于建设房子，但是在拿到钱之后却消失的无影无踪。 解决方法： 为了避免这个情况，你可以仔细调查开发商过去的项目历史。一个值得信赖的开发商一般已经有很好的名声。但是请注意，我并不是想表达新的开发商都是骗子。 你还可以尝试从主要的和可信的出版物中寻找有关开发项目的新闻。因为这些文章可以反应开发人员先前取得的成就以及项目是否获得批准。但请注意，不要完全依赖于媒体报道，因为这不能作为充分的信息。 开发商的任何批准和认证，你也可以与有关部门核实，比如国土、城市规划和建设部。合法的公司应该有公司许可证。关于要开发的项目，开发商还应该有开发土地的硬产权，要有开发项目的许可证，包括一个完整的发展计划，从开始到结束。如果开发商在被问及这些资料时无法展示，这是一个不好的信号。如果你达成交易后不能获得硬产权，或获得分契式产权，这是一个明确的危险信号。 骗局八：夸大事实 一些房地产交易也会出现夸大事实的情况。比如，在交易前卖方表示房产面积是6x16m，但实际上面积只有4×10m。在这种情况下买房会让你将来的房子面临拆除。有时买家会意识到这个问题，但有时他们也不会知道。 解决方法：与相关当局检查物业面积，可避免这种情况发生。拥有LMAP类的硬产权，是有清楚标注边界和GPS坐标。所以这是最安全的产权形式。 骗局九：炒地炒房有一种诈骗情况是两个公司或两个人联合起来拉高物业价格。一个人购买未开发的土地，另一个人宣布要在附近开发项目。通常所谓的开发项目不过是个幌子，他们不会透露具体的开发位置。而购买未开土地的人会在宣布开发项目之后以比之前更高的价格出售。最后，他们就平分利润。因此，从开始到最后根本就没有打算开发项目，这只不过是一种炒房的手段。 解决方法：那我们该怎么避免被套路呢？其实避免这种骗局比其他骗局更容易得多，因为大的开发项目是需要好多政府部门的批准，并且能获得批准的项目都是一些有固定资产，拥有丰富成功经验的公司。而如果是骗子，通常是没有真正的办公地点。 不要让这些骗局吓到你，你要知道… 只要有好的规划和按照标准程序购房，在柬埔寨投资是有很大的益处的。首先，你要咨询一个值得信赖的房地产中介，因为好的中介是一个极好的开端。他们了解交易过程和市场诀窍。如果你还是担心自己受骗，在达成交易之前，请向律师咨询。查看柬埔寨更多投资指南及新闻，跟随realestate.com.kh

近年来，柬埔寨经济高速发展，有越来越多的中国人开始嗅到柬埔寨的投资潜力，纷纷涌入柬埔寨进行房地产等方面的投资。作为一名与钱打交道的投资客，拥有当地的银行账户，选择合适的银行进行资金流转是必不可少的。 据柬埔寨国家银行的年度报告显示，截至2018年年底，全国商业银行增至43家、专业银行14家，这么多银行怎么选择呢？今天房小地就为大家盘点一下各大柬埔寨银行，供大家参考。 加华银行(Canadia) 加华银行是柬埔寨最大的本地银行之一，成立于1991年。董事长方侨生是柬埔寨十大首富之一。在全国有57家分行提供服务，在2017年3月1日起推行人民币存贷款业务。必须要办商务签证才能在加华银行开户，存取10美金以上即可。当场就可以拿到存折，银行卡需十天以上。  爱喜利达银行（ACLEDA） 爱喜利达银行于2003年成立，是柬埔寨规模最大的本地商业银行。目前在柬埔寨有312个网点；总资产50.78亿美元，资产规模占柬埔寨全国的19.3%。办理该银行账户必须要有商务签证以及当地工作证明。 柬埔寨大众银行(Cambodian Public) 柬埔寨大众银行成立于1992年，在柬境内拥有30家分行。根据报告显示，它是柬埔寨最高的资本商业银行之一。办理该银行账户必须要有商务签证以及当地工作证明，存入50美金即可，存折和卡都可当日拿到。  亚洲先进银行（ABA） 亚洲先进银行于1996年成立，运营50家分行，100个自助银行服务亭，以及遍布柬埔寨的210台自动柜员机。中国人在ABA银行开通账户比较便捷，持旅游签证、护照及存入10美金即可，当场可拿到存折。  柬埔寨亚洲银行（CAB） 柬埔寨亚洲银行，在1992年创立，1993年投入服务，拥有十多个分行。它提供贷款，储蓄账户，汇款外资和其他金融服务。办理账户必须要有商务签证和工作证明，存入20美金即可，当场可拿到存折，银行卡需七天以上。  中国银行/中国工商银行（ICBC） 这两大行是中国银行和工商银行的金边分行，也是中国人最熟悉的银行。在此开户需要商务签证和护照，存入10美金在开户现场就可以办出存折和卡。需要注意中国银行需要提交当地电话号码。 柬埔寨联合商业银行（UCB） 柬埔寨联合商业银行又名玉山银行，总部位于金边，拥有13家分行。开户只需护照、旅游签证和存取100美金即可户。开户现场可以拿到存折和卡，但是不可以跨行取款。  Chip Mong银行 Chip Mong银行与2019年1月正式开业，隶属于柬埔寨集茂集团。集茂集团为柬埔寨业务多元化的大集团之一，涉及建材生产、房地产开发、进出口贸易等多个行业，集茂银行是集茂集团旗下的第12家公司。集茂银行的经营策略是主攻数码金融科技服务，以配合柬埔寨政府推动数码科技领域发展政策。集茂银行总部位于毛泽东大道，在金边市区内有5个分行，开户门槛低，没有最低存款额限制。  J-TRUST皇家银行（J-TRUST ROYAL BANK） J-TRUST皇家银行原名为ANZ Royal银行(澳盛皇家银行)，于2005年成立，为柬埔寨十大富豪之一陈丰明勋爵所有，2018年被日本最大的银行之一 J Trust银行宣布收购55%股权，后改名为J-TRUST皇家银行。该银行在柬埔寨有40多个分行，致力为柬埔寨本地公司提供贷款服务，多次获得行业大奖。开户最低存款为500美元，活期留存金额为100美元。  BRED银行 BRED Bank（柬埔寨）银行是法国BRED大众银行（隶属BPCE集团）的子公司。BPCE集团是法国第二大银行集团，为3120万名客户提供服务，全球雇员超过10万人，及拥有900万合作股东，信用评级为A/A+。BRED银行在金边、暹粒和马德望均有分行，白银账户最低存款额为100美元，每月手续费为1美元。  Maybank马来亚银行 马来亚银行有限公司总部位于马来西亚吉隆坡，属于马来西亚最大的商业银行，于1993年进入柬埔寨，目前在金边有20多个分行，提供给企业和个人贷款类型丰富。开户最低存款额为100美元，活期留存金额为10美元。 地产投资 作为购房者，基本所有开发商都与银行有合作，银行会派工作人员到售楼处为你开户，基本仅需要护照和旅游签证，存50到100美金进去就可以开户了，方便客户回国后转美金到柬埔寨的账户。 另外，中国人在柬埔寨买房是可以向银行申请贷款的，但是步骤复杂。楼盘开发商针对购房者推出了许多分期付款的方案，可以选择贷款购房以租养贷。了解更多信息欢迎关注微信公众号：柬埔寨房地产网，或添加房小地微信：REAKH2016 柬埔寨房产信息咨询请添加↓↓↓查看柬埔寨更地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

所有买家和投资者最关心的问题无非是，怎么在柬埔寨买房/买地？柬埔寨买房/买地需要什么条件？以下是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh为大家整理的最全指南：首先，我们要先理清楚柬埔寨的“外资所有权”据2010年所有权法律条规，驻柬埔寨的外国人也可享有某些特定房产产权。但是，这些所有权仅限于获得分契式产权的大楼，而分契式产权只有新建成的公寓大楼才有。根据分契式产权条规，外国投资者不能合法拥有地面层公寓，所有外国投资房比例最多只能达到一栋共管公寓大楼的70%。尽管如此，外国人租赁一套有土地的房子最长期限可达50年，而且还可续约50年。【关于土地产权】柬埔寨土地产权所有权有3种形式：硬产权，软产权和分契式产权（即业主对土地并无所有权，只是购买了土地上的有限空间）。另外，还有一种高度安全的LMAP产权。1）硬产权：硬产权是柬埔寨房产权中最强有利的形式，也是最好的土地产权。硬产权是国土管理规划局提供的所有权证书。硬产权是得到国土部的国家级认证的土地详细信息。转让硬产权需交付4%的转让税2）软产权：软产权是最常见的所有权形式。软产权是柬埔寨土地所有权获得地方政府认可的形式。软产权是由当地区/县办公处获得，不是国家级的，但仍被视为一种所有权。为了避交转让税，大部分房地产交易仍然以软产权的方式进行。但是，大多数新项目的交易都通过硬产权的方式进行，因为硬产权是柬埔寨土地所有权中最可靠和长久的。3）分契式产权分契式产权是最新的所有权形式，允许外国人在柬埔寨合法拥有房产。是购买高层建筑第二层以上的房屋产权，这种产权在柬埔寨不太普遍，但是正在快速增长中。2010年5月24日柬埔寨发布了外资所有权法。这项法规限制外国人共同拥有房屋产权。但，外国人依然不能拥有土地产权。这项产权是指有多个业主的大楼或建筑，大楼的某些部分是某个业主专有的（私人单位），某些部分是所有业主共同拥有的（公共区域）。分契式产权最近已经扩展到商用大楼，尤其是合租的办公楼。*LMAP产权LMAP（土地经营管理项目）产权系统由世界银行引入柬埔寨，通过柬埔寨国土、城市规划和建设部来改善土地产权的安全性。在这种模式下，国内所有土地都必须注册GPS坐标。如果你已经有了LMAP产权，与周边各方都达成边界协议，那么所有的边界争端都能解决。这是最安全的产权类型。【外国人在柬埔寨购买或租赁土地的方法】有许多人会这样问：“外国人是否可以直接购买柬埔寨土地”，答案是“不”。即便如此，我们仍然有办法让外国人可以管理和使用柬埔寨土地：通过本地公司购买，通过租赁土地，通过获得本地国籍购买，通过本地人代替购买。1）通过本地公司购买你可以与柬埔寨公民合伙成立一家公司，以公司的名义买卖及转让土地。但是要确保柬埔寨合作伙伴拥有51%的实权。具体办理方法和注意事项请点击：中国人买柬埔寨地皮？手把手教你！2）通过租赁土地长期租赁土地是外国人常用的一个方法。长期租赁可以管理和使用柬埔寨土地。长期租赁被给予权利发展土地和施工建设。租赁期限非常灵活。租赁一般持续50年，70年或99年。请记住，长达15年以上的租赁必须在土地办事处登记才能生效。如果您正在租赁政府土地，租期最长可达40年，具有延期性。值得注意的是，在租赁合同中应该加入条款，即所有者在转卖土地之前必须获得租赁者的同意。或者禁止所有者转卖土地，除非新买家承认租赁继续生效。以保障你的权益！3）通过获得本地国籍购买如果你获得了柬埔寨国籍，你就有权利合法购买柬埔寨土地。获得柬埔寨国籍的方法请点击：中国人花点钱就能拿柬埔寨国籍4）通过本地人代替购买以本国公民的身份购买土地是最容易和最省钱的方法。但是，这个方法就等于忽视宪法禁止外国人对房产的直接所有权。所以，这似乎是不合法的，而且法律上也不支持投资者这么做。简而言之，方法是通过本地人代理购买，投资者与土地所有者签署信托协议，以获得土地管理权。所有者再抵押土地并将其租给外国人。当然如果事情没按照计划发展，土地很容易遭受国家的征用，或被迫出售土地。【在柬埔寨怎么买房？】获得公寓产权的步骤：1.准备材料土地管理与城市规划建设局需要最终买家提供身份和婚姻状况的所有证明文件，这些文件还需要翻译成高棉语。因为公寓产权只有高棉语一种形式，因此公寓产权上面不能出现英文名，所有买家的名字都需要翻译成高棉语。高棉买家、外国买家以及开发公司都必须满足不同流程和文件的要求。在这个过程中，请一个合格的当地法律公司来审核这些证明文件和上面的翻译，并且负责与土地部门之间联系，能为买家在支付过户税之前的整个过户过程中提供法律支持。2.过户流程买家是否必须在柬埔寨完成新产权的过户流程？是的。买家本人必须要在柬埔寨，要在他们的证明文件上画押，但是最重要的是，销售合同和过户申请都需要是土地部门提供的标准模板。这就意味着国际投资者必须要回到柬埔寨完成产权过户。3.费用过户税：这个税费产生在卖方将房产过户到买方名下，需要支付给房产所在的省或市级单位。买家除了需要支付4%的过户费，还需要向地税局支付1000美金作为服务费。通常情况下，地税局办理硬产权过户需要12周。就过户税而言，在证明文件经过土地部门审核通过之后，同样的文件以及其它表格需要提交给税务总局。地税工作人员会根据既定的范围和计算方式来评估房屋价值，然后会出具一份缴税清单列明具体缴费金额。税务总局出具买家的缴税证明后，土地部门就可以完成产权过户。房贷申请费和律师费：当你申请房贷时，银行或贷款机构会在评估和贷款过程中收取一笔费用。你需要支付总贷款金额的1%给银行或贷款机构。此外，还要支付250美金给律师，作为服务报酬：法律咨询、财产清点和法律程序等。房屋保险费：柬埔寨的金融和经济部门要求买家在向银行贷款的同时购买房屋保险。房屋保险费依据房子的大小和价值而定。如果房价超过10万美元，那么每年至少支付100美金。如果房价低于10万美金，那么每年保险费则不会超过100美金。中介费：中介费通常是卖家需要支付给中介的。但有时候是买家承担的这笔费用。在柬埔寨，中介公司会收取卖家交易费的3%作为中介费。但是有些案例中，买家需要支付这3%的佣金费。这种情况通常发生在卖家不情愿卖房，但是买家很想买这套房，于是请求中介去说服卖家。4.注意事项如果买家拒绝产权过户会怎么样？理论上讲，这种情况下房屋再次转卖会产生很多问题，因为下一个买家无法全面检查或者确定此房有无争端、贷款、判决或者未支付的税费。纯粹的投资者在过户房产时通常不愿意填写这些纸质文件，交纳这些费用。这种情况下，有些开发商会为他们保留产权——但是这会给之后的买家带来不必要的麻烦。我们不建议投资者这么做。另一方面，这样的安排也会给保留产权的开发商捆绑上房东责任。减轻这个繁琐过程的一个有效途径就是寻求可靠的律师，整个过程中让律师与开发商周旋以及了解情况。从专业的律师事务所聘请一位律师是很重要的——因为他们能竭尽全力让这个过程顺利进行。购房前要对开发商进行调查由于柬埔寨房地产开发的立法和执法力度不足，一些开发商（本地和国际）在运作过程中几乎没有透明度，对于买家也没什么责任感。总之，如果你想避免今后出现问题，那么你有必要对打算购买的特定开发公司进行尽职调查。在同意任何购买协议之前，买家需要向开发商查询四个关键的法律文件，这些文件包括：•土地硬产权和硬产权的细分（即分契式产权）•开发商公司的注册•总体规划的批准•建设许可证这些文件可以与国土、城市规划和建设部（MLMUPC）登记的相同文件进行核对。关于分契式产权，买卖协议里也应明确提及地共有所有权的细节。另一方面，买家也应该注意开发商的财务实力。一些开发商没有足够的资金来支持他们的项目，他们只是借钱购买土地，所以施工进度也很重要，因为有些人从开发商那里购买房产，结果开发商由于资金不足，将你首付的钱都用完了，或者因为资金不足推迟了项目的完成，这样的风险不是不存在。现在，柬埔寨有许多开发商与上市母公司在其本国证券交易所上市。这些类型的开发商对于买家来说是一种稳妥的赌注，因为他们的财务记录和实践标准是公开的和可预测的，正如他们作为上市公司所承担的义务一样。同时，各地方开发商公司在项目的财务可预测性和质量标准方面均有较好记录的，应该作为首选。 【柬埔寨房贷小贴士】柬埔寨大多数房贷采用的都是浮动利息，这意味着，如果你选择的银行想要在贷款期限内更改利息，他们完全可以这么做，而你却无计可施。考虑到这一点，选择一家信誉好并且有着稳健的财务状况的银行是至关重要的。如果你向银行贷款经理提出的问题，他们的回答含糊其辞，那么你最好放弃这家银行，继续寻找。一定要选择贷款团队经验十足的银行，而不要那些杂而不精的。大多数商业银行在预支费用方面都大同小异。通常来说，你要先支付一笔贷款审批费用（或手续费），在地契办事处准备及登记贷款文件时还要交律师费，评估费，以及为你的房屋投保基本的火灾险。如果你想要多还一点，或者想要3年之内还清贷款，大多数银行还会要求你支付3%的提前还款费用，有些银行可能收费标准不一样。询问关于贷款期限和条件的所有细节问题：要问清楚手续费是多少，是需要事先支付还是按年支付；获得房贷批准需要多长时间；月供如何偿还，是现金还款还是自动从贷款人的账户中扣除。另一个需要考虑的贷款特征就是可移嫁性。你有必要了解清楚你是否还想再买一套房或者卖掉现在的房子买另一套。有些银行的贷款政策非常死板，如果你想要卖掉房子，你必须要付清所有贷款才能完成产权转让。因而在选择银行时一定要注意这一点，它很有可能成为你转卖房子的绊脚石。如果你想要提前还款，有些银行还会让你出具最近三个月的流水单据，这种方式通常能大大降低有些人通过另一家银行进行融资的情况发生。这也是你在贷款前需要知道的事情。 查看柬埔寨更多新闻及地理指南，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh