柬埔寨房地产网人物采访专栏 （回顾篇） 在柬埔寨，有这样一群中国人，他们来自不同的地区，有着不同的身份，从基层销售到高层管理，从一线施工到技术核心骨干，从建筑建材到物业家装，从法律到银行、金融、保险、财税......他们站在房地产业不同的链条端，默默发挥着自己的力量，推动整个行业向前发展，他们既是行业变化的见证者也是亲历者； 柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目《柬埔寨房地产人物专访》带每一位投资者从人物的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产。 专栏自2020年8月开创至今，我们已经采访了26位来自行业的精英人物，他们都有各自的闪光点，从不同的面对整个房地产业有着不同的看法。 今天，就让我们来回顾一下他们的故事。 第二十六期 人物故事：荣获16项大奖，金边最大港资项目女执行董事的创业之路！  金铿集团执行董事 陈洁盈 第二十五期 人物故事：我的驻外8年史：在非洲战乱国做项目，在柬埔寨创业做装修  宝鹰集团驻柬埔寨公司总经理 李轶 第二十四期 人物故事：立志打破日韩垄断，美的电器如何在柬埔寨崛起？  美的柬埔寨有限公司销售总监 杨艳春 第二十三期 人物故事：会说柬语会卖房，这个中国女人如何在疫情期打造项目销量前十？  柬埔寨金宝城壹号公馆副总经理 曹方菊 第二十二期 人物故事：80后柬埔寨华人疫情期创业，3个月卖出108套房！  聚元房地产有限公司董事长 林来发 第二十一期 人物故事：疫情之下柬埔寨楼市降温，他的项目为何悄悄大卖？  金柬世纪集团GCC主席 余家旗 第二十期 人物故事：30年长线投资6大事业体，利鑫集团执行长的地产王国  利鑫集团执行长许铭钊 第十九期 人物故事：中国一冶国企精英，柬埔寨房地产建设背后的“特种兵”！  中国一冶柬埔寨分公司市场经理李汉峰 第十八期 人物故事：巨石上的“巨人”，横跨柬埔寨地产、保险与资本的战场  巨石资本（亚洲）CEO巨石人寿CEO暨柬爱慈善基金会理事长邓镇岳 Darren 第十七期 人物故事：备受大咖投资人青睐，空少变身金牌土地顾问，专卖“钻石”地块！  柬埔寨亿丰地产投资有限公司总经理林志滨  第十六期 人物故事：共发国际（柬埔寨）执行董事杨建平：请尊重有灵性的土地  杨建平北京中关村不动产商会会长（2008-2018）北京中海联行投资顾问公司董事长北京中海锐智科技有限公司董事长共发国际（柬埔寨）投资集团执行董事柬埔寨宜佳旅游发展有限公司代理总裁 第十五期 人物故事：柬埔寨浙江国际经济特区赵苗章：以传统建筑业“挖掘”新模式  柬埔寨浙江国际经济特区有限公司总经理赵苗章 第十四期 人物故事：精通5国语言！昔日的难民如何成为今天房产金融界华人翘楚？  开源地产董事长林坤 第十三期 人物故事：美女律师，解读柬埔寨房产交易法律常识！  华谊律师事务所中国业务部负责人陈晓华 第十二期 人物故事：西港创业首单签下白沙皇宫，这个在柬中国“电梯人”有点厉害  柬埔寨虏克电梯有限公司总经理鲁言飞 第十一期 人物故事：26岁执行董事：埋头在农场里的“地产小王子”  逢来发集团执行董事兼总经理王佳競 第十期 人物故事：3年半创下2500套房销售传奇，他是柬埔寨房地产“渠道之王”！  房地产研究专家蔡为闳 第九期 人物故事：专注财税领域14年，这个中国人说：要对柬埔寨法规有敬畏之心  卓智集团董事长张小明 第八期 人物故事：从“帝都”到首都，他是柬埔寨建设业中“嚼着菜根做大事”的人  广联达国际工程咨询有限公司CEO王恩来 第七期 人物故事：无人问津到一派火热，留柬7年他见证了房地产业风起云涌！  sky villa 销售总监陈德麒 第五期 人物故事：33岁隐退40岁来柬二次创业，他在建材物流市场发现了大商机！  全力国际物流（柬埔寨）有限公司总经理郭锋 第 期 人物故事：柬埔寨地产开发商的“幕后军师”，如何从土地里变出黄金？  冯焱 深圳星空梦想咨询顾问联合创始人恩泽艺术设计策划顾问 第四期 人物故事：柬埔寨房产界是男人的天下？她凭努力闯出自己的一片天！  中柬投资董事长邓文芳 第三期 人物故事：从工地翻译到企业高管，一个普通柬漂的7年逆袭记  柬埔寨港湾集团常务副总经理黎雄 第二期 人物故事：新华社特邀海外投资专家：周游列国后，我为何选定柬埔寨？  中城创展集团海外事业部总经理王鹏 第一期 人物故事：一口气能买下10套房！这个澳洲人对在柬中国人有看法  柬埔寨房地产网CEO汤姆·奥沙利文柬埔寨房地产网 · 人物采访专栏 《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。本专栏持续征集中，欢迎自荐或推荐专访人物！ 柬埔寨房地产网本期作者：静静微信：Hj1375348353  与柬埔寨房地产网合作推广&房地产项目咨询请添加↓↓↓ 查看柬埔寨更地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

2020年9月，在亚洲地区规模最大、最负盛名的《PropertyGuru亚洲房地产大奖》颁奖典礼上，一名手捧奖杯，笑容纯净的气质女性引起了全场的注意，她身着一袭靓丽红裙，浑身上下散发着一股知性优雅的女性魅力，在踏上领奖台那一刻几乎成了全场的焦点，她就是陈洁盈。  陈洁盈 陈洁盈（Catherine Chan）女士，金铿集团Urban Hub（Cambodia）Co.,Ltd 创始人兼执行董事。香港注册会计师，第三届金紫荆女企业家奖得奖者，毕业于世界顶级学府英国伦敦政治经济学院。现任首都·國金创始人兼执行董事、金铿集团董事、环宇农业发展（柬埔寨）有限公司董事、银懋有限公司（西班牙）董事、CLC金融及贷款有限公司主席、香港环境师学会荣誉主席、第一金慈善基金副主席和海南省农业对外交流合作促进会名誉会长。 01“创二代”以实干笃定前行成就“柬埔寨最大港资投资集团” 钱潮奔涌，时光飞逝。随着第一代家族企业创业者年龄的日益增大，一批生于上世纪80年代，在父辈光芒下背负重压与责任的“创二代”正逐渐崛起。他们在使命与众望、传承与创新中磨砺成长，在“青出于蓝而胜于蓝”的期待中慢慢走向台前。  陈洁盈，柬埔寨最大港资地产开发公司的老板，与丈夫李骏机先生在柬埔寨首都金边市共同建造的“首都·國金URBAN VILLAGE”地产项目，曾连续两年登陆《PropertyGuru亚洲房地产大奖》，成为柬埔寨第一个摘得“全亚洲最佳公寓大奖”和“最佳共享办公室大奖”的地产项目。  △陈洁盈 02“出生”的高起点，背负着“继续开拓家族实业的责任” 陈洁盈的父亲管理的“香港金铿集团（Goldfame Group）”，是一家参与并见证中国改革开放四十年的中资企业。  80年代，当中国改革开放的号角在神州大地吹响，金铿集团北上进入广东投资建厂。90年代，当看到毛泽东、周恩来等领导人对西哈努克国王的重视，就已洞悉中柬友好关系将会深化。  1996年，“金铿集团（Goldfame Group）”在柬埔寨开展大规模的实业投资，涉及制衣、家装、印刷、林业等多个行业。彼时的金铿集团，在还没有自动编织机的时代，拥有超10万名柬籍员工。除经营9家针织毛衣工厂（土地储备面积超过1百万平方米）外，还拥有4亿平方米的农业种植土地。 03坚定目标，直面创业艰辛 因为父母常年忙于工作，童年时的陈洁盈身上就有一种不符合年龄的独立。也正是这份独立，奠定了陈洁盈在以男性为家族企业主要传承对象的当今社会，作为一名80后女性，以巾帼不让须眉之志，通过自己的努力，展现出一部真实“创二代勇闯柬埔寨的现代创业史”。 时间回到2004年，陈洁盈从顶尖英国伦敦政治经济学院学成归来，倔强独立的她没有直接接替家族企业，而是进入全球四大会计师事务所“普华永道”磨砺自己，因为在“普华永道”她可以接触到全球一流的企业，可以快速巩固自己的能量。期间，陈洁盈从助理做起，一点一滴积累属于自己的知识财富，并在计划的时间完成数十家上市公司IPO，期间还考取了“会计师执照”。陈洁盈表示，她坚信努力工作会有回报。  △陈洁盈在英国的母校 2007年，陈洁盈获得父亲的认可后，被安排入职金铿集团采购部，成为一名初级采购员。这是陈洁盈第一次接触家族产业，老板女儿的身份没有任何优待，因为没有经验，她成为每天在公司工作时间最久的人。功夫不负有心人，聪颖的陈洁盈晋升成为集团的商务总监，一步步朝着她的目标前进。熟知家族产业的每个环节，获得家族的认可，带领金铿集团开创新天地是她身上的责任，也是她的目标。  △陈洁盈 04首都·國金URBAN VILLAGE 给员工温暖的家 近年，柬埔寨的政治经济体质愈发稳定，国民经济生活水平不断提高，房价上涨迅速。陈洁盈却经常听到员工说“想要一个温暖的家，能够买得起的家。”朴实无奈的一句话，触动了她，这些员工很多都在金铿集团工作几十年，甚至整个家庭都在金铿工作。自此，陈洁盈立志要给员工建造一个温暖的家。  历经三年筹划，2020年4月，占地面积超76万平方米的建筑群，在金边60米宽洪森大道黄金地段拔地而起，这个将国际创意园和现代化精品住宅完美融合的建筑群，就是“首都·國金URBAN VILLAGE”。  陈洁盈认为，只有好的房子，才能承载着一家人一生的幸福。所以，首都·國金URBAN VILLAGE代表的不仅是一个建筑，而是一个承载体，承载着她对员工辛勤付出的认可，以及对柬埔寨未来发展的憧憬。 项目内的创意园(Factory Phnom Penh)是“东南亚最大的国际创意园”“柬埔寨知名的网红打卡基地”，蜕变后的旧厂房，已成为具备“休闲娱乐、儿童教育、创业孵化、活动展览”等功能的现代化园区。  至于首都·國金URBAN VILLAGE的住宅，在2020年依旧取得骄人的成绩。4月，一期800多套住宅如约交付给业主；二期住宅，坚持“不降价只涨价”的销售策略，两次上调房价，令所有业主在疫情期间继续享受到增值回报的喜悦；同年7月，超计划实现部分户型售罄。  △urban village首都·國金 05左手创新，右手传承烙下属于自己的成长足迹 一路走来，虽充满挑战，但更多的是成长。随着身处的位置不同，陈洁盈对目标的定义也会看的更透彻，从初入“普华永道”工作的小助理，成长为一家企业的领导者，再逐渐扩大到所处的社会群体中需要扮演的角色和履行的责任，她认识到“商业本质，其实还是为社会做贡献，需要企业家去创新。”  就像首都·國金URBAN VILLAGE一期开售时，她的众多员工成为最大的受益者，因为用低于市价的价格，就购买到心仪的房子。陈洁盈表示，此举令众多跟随金铿集团几十年的员工入住到符合现代生活品质的房子里，这种喜悦和满足感是无法用金钱衡量的。  当柬埔寨成为众多海内外创业青年的乐园，陈洁盈就和团队在创意园（Factory Phnom Penh）里规划“众创中心”，以最低的价格，并提供完善的公共服务和创业扶持，吸引了大批初创企业相继入驻。事实上，这个想法在寸土寸金的金边，几乎没有企业愿意做，可是她做了。陈洁盈认为，没有人做，并不代表市场没有需求，只是大家追求的回报不同而已。  截止2021年1月，创意园（Factory Phnom Penh）已入驻超过100多家来自全球的初创企业和30余家各类生活配套商家。在园区内，看着络绎不绝、步履匆匆的年轻人，他们就像是2007年初到柬埔寨创业的陈洁盈，拥有梦想，珍惜时间，计划并努力着在这片沃土开创属于自己的王国。  2020年11月，陈洁盈的创业精神得到中国香港“紫荆女企业家协会”认可，并摘得第三届「金紫荆女企业家奖」。颁奖典礼仪式上，协会主席林淑怡称赞她：她是中国“一带一路”战略的首批响应者、践行者，也是众多柬埔寨创业青年的导师。  06夫妻同心共创“柬埔寨最大港资投资集团” 在陈洁盈看来，她的成就离不开李骏机先生的支持。在以男性为主导的商界，李骏机先生不仅是她的最佳拍档，也是她的丈夫，就像左手和右手的关系，相辅相成、同心协力开辟出属于他们的地产王国，也为金铿集团开创了新的辉煌。 如今，柬埔寨迎来“柬中自贸协定”和“区域全面经济伙伴关系协定”，以及正式迈入石油产出国，利好消息接踵而来，将为柬埔寨的后续发展注入强大动能。 陈洁盈认为，此时的柬埔寨如同2000年的中国，凭借独特的区域政治经济体制和发展潜力，房地产行业即将驶入快车道。随着新冠疫苗接种普及，市场肯定会快速回暖，首都金边会成为投资客的第一站。 现在，金铿集团在陈洁盈和李骏机先生的带领下，产业版图不断壮大，已成为一家涉及：针织毛衣加工、地产开发、农业、金融、家具和印刷等产业的多元化发展集团，跃居“柬埔寨最大港资投资集团”。  △陈洁盈和李骏机先生 柬埔寨房地产网 · 人物采访专栏 《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。 柬埔寨房地产网本期作者：静静微信：Hj1375348353  与柬埔寨房地产网合作推广&房地产项目咨询请添加↓↓↓ 查看柬埔寨更地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

在柬埔寨房地产高速发展的近七八年，建筑建材、室内装修设计、国际物流等市场也跟着红红火火。本期人物采访我们有幸邀请到中国上市公司宝鹰集团驻柬埔寨公司总经理，分享他驻外8年在非洲战乱国做项目，再到如何从0到1打开柬埔寨装修市场的故事。  李轶 宝鹰集团驻柬埔寨公司总经理 李轶，宝鹰集团驻柬埔寨公司总经理，海外项目经验8年，2014年进入柬埔寨，凭借宽广的国际化视野、独立的国际活动能力以及优秀的跨文化沟通水平深耕东南亚市场，拓展国际项目领域。 01 成绩优异的尖子生自力更生澳洲留学 李轶老家河南，从小天资聪颖，对建筑工程颇有兴趣。成年后，李轶顺利考入中国民航大学，学习交通工程专业。抱着走出国门看世界的目标，他申请前往澳洲留学，并以雅思7.5的优异成绩被录取。 不像家境优渥的富家子弟，李轶出身于普通家庭，必须努力学习才能获得奖学金用作生活费，课余时间被勤工俭学排满，在超市码过货，在酒吧当过清洁工，靠自己的双手完成学业。 2年的留学生活让李轶对西方思维有了更深的理解，世界观也更加开拓，经过打磨的语言能力以及较强的海外适应能力为他后来的工作奠定了基础。  *李轶澳洲毕业留影 2010年中下旬，进入毕业季的李轶即将步入社会。刚刚经历了08年金融危机不久的澳大利亚整体经济形势低迷，条件适中的工作机会非常少。几经对比，他选择回到国内。 当年学习建筑相关专业的海归应届生是非常吃香的，简历投出后没多久，深圳一家有名的设计院便向他抛出了橄榄枝。 不错的待遇水平加上广阔的升职前景，这个offer简直是同龄人心心念念的“香饽饽”，但李轶偏偏就拒绝了。  提及原因，他解释自己并不喜欢长期待在办公室的工作，更喜欢走南闯北，和人打交道。所以便选择进入一家大型国企的国际业务分公司，继续待在海外。 入职第三周，李轶便被分配驻外。  02 驻外非洲战乱国在枪声里做项目 欧洲之南，亚洲以西，纵横赤道南北，有这样一块神奇的土地。它占据世界五分之一的地界，拥有令全世界垂涎的物质资源和自然风光，也曾有往昔光辉而如今落寞的文明。 这就是非洲。 随着中国“走出去”战略的提出，一批又一批的建筑从业者跨越千山万水，在这片神奇的土地上开始了耕耘。李轶也成了他们之中的一员。 李轶驻非的第一站是南苏丹，一个当时刚结束漫长内战而独立的国家。在那里生活是什么样子？他用四个字形容：无法想象。 刚踏出机舱一股热浪扑面而来，瞬间将人“淹没”，就像置身于烤炉之中。首都朱巴全为清一色的黄泥土路，没有一条柏油路。街道两旁也没有一栋像样的建筑物，五颜六色的房子东倒西歪，整个城市还未从战乱中恢复，缺乏生气。 李轶回忆，当时首都没有酒店，只有几家小宾馆。他选了一家中国同胞开的旅店，虽然仅仅是板房，环境恶劣，收费却高达$100一晚。 另外，南苏丹整个国家没有电力供应，每家每户只能自装发电机才有电可用。这也是李轶到来的原因，参与当地太阳能电站项目建设。 虽然已经宣布独立，但首都朱巴社会管制依然混乱，夜晚伴着AK47枪声入睡成为日常。为了人身安全大家一般不会出门，也毫无夜生活可言。 在这样的环境下，身在异国的同胞们之间的感情也更弥足珍贵，李轶和好友金也淘便是这样相识，他们会分享在这个特殊国家的日常，也会举杯小酌思念故土，这份互帮互助的兄弟情谊在非洲大地上格外美好。  *李轶驻外非洲时留影 驻非半年后，南苏丹内战再次爆发，大大小小的中资企业紧急撤离，李轶和同事则被总部调动至邻国乌干达，在这个更加靠近赤道的地方开始了为期一年多的非洲生活，负责当地一家医院和司法部大楼的建设项目。 2014年又是因为工作调动的缘故，李轶驻外的重心转移至东南亚，短短2年时间里几乎走遍了东盟十国。   李轶所负责的项目主要集中在柬埔寨和越南。在柬埔寨，主要和内政部合作一些政府机构大楼的建设项目以及航天信息技术系统，虽然不常驻，但每年会过来出差五六次。 “我对这个国家最大的印象是贫富差距，这里有世界限量版的豪华超跑，也有在街上为500瑞尔而卖艺乞讨的孩童。”李轶回忆道。 柬埔寨是个很神奇的国家，纵然她有很多缺点，但相处久了就会对她产生感情。这里高度国际化和自由的社会，特殊的经济发展优势等等让在外漂泊已久的李轶第一次产生了追求稳定的念头。 03 从0到1组建公司开拓柬埔寨装修市场 2018年，李轶决定辞职，转向一家业内非常知名的建筑公司--宝鹰建设集团，并申请到柬埔寨开拓新市场。 虽然宝鹰是一家有着30多年历史的上市公司，2020年甚至凭借北京大兴机场项目获得了“鲁班奖”，但初到柬埔寨也并未能顺风顺水，如何获取客户，在复杂的同行竞争中脱颖而出是个难题。 李轶从0开始组建团队，以本地化为主，中籍管理层不到十人。为了快速融入市场，他决定从上游建筑材料入手，在贡布开设采沙场，在圈内积累了人脉后逐渐迎来了一批又一批的客户，遍布在金边、西港和巴域。  李轶身上的那股拼劲为他在市场上赢得了机会，但也带来了风险。一次和同事开车去国公考察的路上突遇大雨，车辆侧滑，险些发生事故，十分惊险。 那是他人生中仅有的2次如此近距离地感受到死亡的恐惧和生命的脆弱，另一次则是朋友的意外离世。 2019年3月10日，埃塞俄比亚航空公司从亚的斯亚贝巴飞往肯尼亚内罗毕的ET302航班失事，机上149名乘客和8名机组成员全部遇难，好友金也淘不幸就乘坐此航班，英年早逝。 李轶从新闻中看到好友的信息时心里久久不能平复，悲痛之情难以诉说。对于生命的意义和人生的目标也有了更深的认知，希望能在自己喜欢的国家稳定地生活，闯出自己的事业。 目前李轶所负责的宝鹰柬埔寨有限公司主营业务为室内装修设计等，是金宝城壹号公馆等开发商信赖的合作伙伴。  *宝鹰集团签下壹号公馆装修工程项目 在打入柬埔寨市场的这两年，李轶对沿海省份的发展特别看好。首先，沿海省份资源丰富，地广人稀，交通便利，适合发展旅游业和房地产业。如贡布，在前两者的基础上还具有开发农业和建材业等潜力。 其次，沿海省份是政府重点打造的经济走廊，受到政策优待，加上中美关系走向的不确定性，未来柬埔寨的西港、贡布、白马和国公等省份将迎来发展黄金期。 海外房产投资也是李轶的爱好之一，相比于住宅，他更加看好金边写字楼的前景，作为“一带一路”的桥头堡，首都未来的办公需求将出现巨大缺口，商机无限。 如果说十多年来的驻外经历告诉李轶什么，那便是学会变通，不同国家的市场有不同的特性，只有能识能辨才能融入其中谋求发展。未来的柬埔寨宝鹰在李轶的带领下也将迎来突破，在产业上下游延伸，扬帆起航。 柬埔寨房地产网 · 人物采访专栏《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。 与柬埔寨房地产网合作推广请添加↓↓↓柬埔寨房产项目咨询请添加↓↓↓查看柬埔寨更地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

洪森总理于2月份签署政令，宣布金边增设2个新区，至今金边共有14个区105个分区。  桑园区共有5个分区，即有百色河分区、株德奔1分区、株德奔2分区、磅德拜分区、沙南特高分区。 隆边区共有11个分区，即有新街市1分区、新街市2分区、新街市3分区、万良分区、下市仔1分区、下市仔2分区、四臂湾分区、胜利分区、旧街市分区、沙拉佐分区、塔仔山分区。 玛卡拉区共有8个分区；乌亚西市1分区、乌亚西市2分区、乌亚西市3分区、乌亚西市4分区、莫诺伦分区、威旺分区、友谊分区、邦巴乐分区。 堆谷区共有10个分区；沙立波1分区、沙立波2分区、沙立波3分区、德洛呵1分区、德洛呵2分区、德洛呵3分区、万谷湖1分区、万谷湖2分区、沙南哥分区、万沙朗分区。 朗哥区共有12个分区；朗哥分区、奔都分区、波罗勉分区、白梳分区、建奔诺分区、沙森宝分区、镇艾分区、光诺分区、百贡比分区、罗洛分区、石桥分区、百典分区。 棉芷区共有7个分区；上长夏社分区、下长夏社分区、宋仁芷1分区、宋仁芷2分区、宋仁芷3分区、东奔湖1分区、东奔湖2分区。 雷西郊区共有7个分区；斯外霸分区、6支牌分区、雷西郊分区、章宗烈1分区、章宗烈2分区、堆城佳1分区、堆城佳2分区。 森速区共有6个分区；新金边分区、德他拉分区、克莫分区、克朗通分区、乌巴克恩分区、高克连分区。 菩森芷区共7个分区；德邦戈桑分区、下森隆分区、宗周1分区、宗周2分区、宗周3分区、戈高1分区、戈高2分区。 铁桥头区共有8个分区；铁桥头1分区、铁桥头2分区、尼洛分区、白豹分区、威斯宝分区、白安分区、戈巴过分区、白特梅分区。 水净华区共有5个分区；水净华分区、白粒分区、白达色分区、断岛分区、巴肯分区。 仙市区共有5个分区；仙市分区、波也奔分区、森隆分区、戈罗卡分区、波桑分区。 万景岗区共有7个分区；万景岗1分区、万景岗2分区、万景岗3分区、奥林匹克分区、水霸分区、堆檖1分区、堆檖2分区。 贡武区共有7个分区；贡武分区、甘德分区、奥洛分区、斯农分区、本通分区、波楞切洛迭分区、波迭斯蓝分区。 *文章转载自《柬华日报》 与柬埔寨房地产网合作推广请添加↓↓↓柬埔寨房产项目咨询请添加↓↓↓查看柬埔寨更地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨房地产网人物采访专栏（第二十五期） 过去几年，柬埔寨房地产业进入了飞速奔驰的快车道，这一经济支柱产业的繁荣发展直接点燃了相关产业链。其中，家电行业作为房地产后周期行业，与房地产业有着“鱼水相依”的关系，依靠上游链条带动作用，家电行业也迎来了景气周期。 美的，领跑中国家电行业的巨头，早在2001年便开始布局柬埔寨。作为走向柬埔寨最具代表性的中国品牌之一，美的在过去10年经历了从最初的“不被推荐”到受本地人喜爱和信赖，从单一的零售到楼盘、工厂、水电站等家电承包大户，这背后映射着柬埔寨经济和房地产业怎样的发展？ 今天，柬埔寨房地产网Realestate.com.kh有幸采访到美的柬埔寨有限公司的销售总监杨艳春，一起从他的视角来看看不一样的柬埔寨房地产业。杨艳春美的柬埔寨有限公司 销售总监 杨艳春先生，现任美的（柬埔寨）有限公司常务副总经理兼销售总监，来柬5年，2016年跑市场走遍柬埔寨全境，带领销售团队2017-19年连续3年业绩翻番。  01 起步时期  从“不被推荐”到主流家电品牌 在进入金边的国道旁，以天蓝色背景为基底，Midea 字样为logo的巨大标牌格外引人注目；走在金边的街头，不难发现熟悉的美的专营店，每天都有不少人进店咨询；走进金边最大的现代商场永旺商场，美的专柜上，冰箱、空调、洗衣机、电风扇、电饭煲等商品琳琅满目......  今天，你会发现美的家电几乎渗透到了每一个地方，在异国能够看到强大的中国品牌，一种自豪感会油然而生。然而把时光轴倒退几年，美的在柬埔寨的开始其实并不是那么容易。 “柬埔寨的家电市场主要被日韩的品牌所占领，本地民众心中，中国研发生产的电器质量不行，容易坏维修起来麻烦，一些消费者甚至对中国品牌有抵触心理，这是长期积累的意识导致的。”谈到美的起步时期，杨艳春深有感触。  柬埔寨是一个高度依赖进口的国家，早在一开始，中国的产品也曾广受欢迎，例如国产摩托车曾在金边火极一时，但随着质量问题的爆出，让民众对中国产的摩托车逐渐失去了信心，这一影响直接波及到了中国品牌的形象。 即使到了后来，中国制造的质量已经可以和日韩一些品牌相媲美，但前期“低廉、质次”的印象基本已经固化，很多民众宁愿选择价格更昂贵的日韩产品，也不愿意考虑中国产品，经销商一方则因时常遭到压价而拒绝进口更多中国商品。 杨艳春意识到，当务之急不是销售产品，而是树立中国品牌的信誉，用好的产品、好的质量去说服人心，只有建立这一长远的观念，才能在未来站稳脚跟。 为了让民众重拾中国品牌的信心，杨艳春采取了“以路演带动分销”的策略进行推广，他和团队选择了永旺商场等人流量密集的场所举办专场活动，现场向当地民众展示产品的性能，让他们看到美的产品。 通过试用，很多民众发现，原来同样的产品，中国品牌要比日韩品牌更便宜，为何不试试呢？火热的现场效应也带动了经销商的信心，这为美的进入柬埔寨家电市场打开了一个口。  当然，这只是第一步，杨艳春明白，想要扩大市场占有率，还需建立起广泛的经销商网络。 为此，他和团队跑遍了柬埔寨大大小小的省份，主动上门帮分销商调试，做基础培训，又定期做回访，征求使用意见，几年下来各省的情况都了如指掌，杨艳春也几乎成了“柬埔寨通”。 品质上升，口口相传，市场逐渐打开，曾经被日韩品牌所占领的专柜货架也有了美的家电不可替代的一席之地。 十年前，柬埔寨最多每月卖出500台美的空调，2020年，这个数据达到了6000台，市场占比超过25%，“一晚一度电”系列更是在所有空调品牌变频高端机市场销售量排名第一，美的已经从“不被推荐”的中国品牌默默成长成了市场主流品牌，住进了百万柬埔寨人的家庭。    02 市场扩张  柬埔寨房地产业崛起带动家电产业发展 “错过30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡，不要错过今天的柬埔寨！”大约在2013年，一句关于柬埔寨的宣传语像风一样吹进了投资者心里。大批中国买家将战线从悉尼、伦敦等热点城市转向东南亚地区，继而转向柬埔寨。一时间，柬埔寨投资热潮掀起，推动房地产业迅速发展，各类商业建筑和公寓大楼拔地而起。  根据国土规划建筑部发布的报告，2000年至2019年，政府共批准了4万8446个建筑投资项目，建筑面积达1.37亿平方米，总投资额达531.19亿美元。中国作为柬埔寨最大的投资来源国，稳居柬埔寨房产建筑投资龙头地位。 房地产业的蓬勃发展带动着建筑、建材、家电、家居等下游产业的需求上涨，杨艳春和团队抓住机会，运用方案设计、安装、维护和售后服务等一条龙服务的优势打入市场。为了让项目方感受到团队的用心和美的家电的品质，杨艳春从项目正式进入市场之前就开始做好准备，即使只是售楼部和办公室的空调安装也全身心投入。  一个楼盘项目的背后涉及百万甚至千万的资金，然而只要有其中一环做不好也会影响到最终的品质和信誉。因此，在家电配备的选择上，开发商同样不敢掉以轻心。在众多竞争对手面前，杨艳春坚信品牌技术够硬，又能注重每一个细节，把前期的设计和后期的安装、维护都服务到位就一定能拿到打开市场大门的钥匙。 2014年，美的成功拿下了金边保时捷展厅多联机中央空调工程；2015年，美的空调又获得了柬埔寨政府信息大楼的认可；接下来，金边Naga 2、太子中央广场、钻石凯撒，暹粒吴哥王朝大剧院，西港太子酒店，马德望海螺水泥厂......越来越多的项目方选择美的。就这样，在杨艳春和团队的努力下，美的在柬埔寨开辟了一片专属市场。  03 展望未来和房地产业彼此良性驱动，长远发展 2020年原本是柬埔寨房地产业继续上升的一年，一场疫情的袭来将国际投资客无情地阻隔在外，也打乱了项目开发的正常节奏。地产项目增速明显放缓，家电产业不可避免地受到了波及。 另一方面，受疫情隔离措施的限制，不少居民开启了居家办公模式，从而催生了空调、电饭煲、电水壶等小家电新需求。这让陷入销售困境的杨艳春又一次看到了机会，他连忙联系总部召开团队会议，顺势推出了“一晚一度电”的节能空调。 这系列的空调产品利用“高效全直流制冷系统”，把一个夜晚8小时睡眠周期内所需的制冷耗电量以最经济模式运行，最低控制在1度电以内。仅需一度电，用户就可以享受一个清凉舒适的夜晚，这正好可以应对柬埔寨电费贵又离不开空调的现实情况。  果然，“一晚一度电”的空调一经引入就获得了市场的青睐。通过这场疫情，杨艳春也明白了危机之中也蕴含着商机，在危机到来之时，正是考验企业应变能力的时候，学会变通，顺应市场发展，才能长远发展。家电行业如此，房地产业亦是如此，在疫情冲刷之后依旧坚如磐石的项目正是有实力的项目。 和柬埔寨房地产业交会多年，杨艳春也见证了这个行业的发展变化。他表示，在大量中国开发商入场之前，整个行业的运行并不规范，个别开发商在楼盘开发之初并没有将家电配备纳入总体计划，导致家电安装阶段总是遇到线路、位置不匹配的状况时常发生，让安装师傅头疼不已。 近年来，越来越多实力开发商涌入，激化了市场竞争，促使政府出台更硬核的筛选条规，无形中加速推动着行业的发展。现在，新的开发商想进入市场，需要经过更严格的资质审核，很多开发商前期的方案设计也囊括了家电安装。  家电行业与房地产行业强相关，杨艳春希望在未来，美的家电能够和柬埔寨房地产业彼此良性循环驱动，为柬埔寨带来更好的城市作品。 柬埔寨房地产网 · 人物采访专栏 《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。 柬埔寨房地产网本期作者：静静微信：Hj1375348353

在柬埔寨房地产过往十年发展中，金边作为首都迎来了翻天覆地的变化。曾经的荒芜农田高楼四起，曾经的小岛摇身一变成现代卫星城，整座城市正式迈入寸土寸金的繁华都市行列。 *金边市区2010年与2020年卫星对比图 高速发展的房地产业在2020年受到疫情冲击，市场活跃度陷入滑坡。那么过去一年来，金边的地价是否还能保持过往水平？ 柬埔寨房地产网Realestate.com.kh与开源地产有限公司Key Real Estate合作推出2021年金边市最新地价地图，用数据为你详细揭秘。金边市地价最高的五大区域 根据开源地产独家数据库监测统计，2020年金边市地价最高的五大区域排名如下： 1、隆边区 目前隆边区所有分区位于主干道的土地价格均高于$3000/㎡，价格最低的区域为沙拉佐分区主干道旁的土地，为$3300/㎡。隆边区地价最高的区域为新街市1、2、3分区，其中地价最大值已达$12000/㎡，为金边市地价之首。 这意味着，在该区域购买一块面积为100㎡，靠近莫尼旺大道或诺罗顿大道的土地，需要花费120万美金（约合816万人民币，汇率计算：1:6.8）。 其次为下市仔1、2、3分区，位于主干道旁的土地最高售价也保持在$10000/㎡，非主干道旁的土地最高售价则为$4500/㎡。紧随其后的是四臂湾分区，西索瓦码头沿河一带拥有该分区最贵的土地，单价为$9000/㎡。 总体来看，作为金边发展最早的商业行政区，隆边区仍保持过往十年，乃至二十年的“地价之王”之位。但与2019年相比，未出现较大幅度上涨或下跌，保持平稳，有陷入瓶颈期的趋势。 2、玛卡拉区 同样作为金边老牌商业区及华人聚集区，玛卡拉区2020年地价表现较于平常，与疫情期市场低迷无新增大型投资项目相关。 目前玛卡拉区地价最高的区域为乌亚西市场1、2、3、4分区，顺承金边老牌商圈特色，以市场为中心点向外发展，靠近莫尼旺大道、戴高乐大道等主干道的土地单价最高为$7500/㎡，非主干道旁的土地单价最高为$5500/㎡。 与俄罗斯大道紧邻的友谊分区地价相对2019年并未明显变化，主干道旁土地单价最高为$5500/㎡，非主干道旁的则最高为$3000/㎡。 2020年地价出现涨幅的分区为邦巴乐分区，位于莫尼旺西侧，靠近主干道以及金边大厦一带的地价最高为$7000/㎡，非主干道的地价最高则为$4600/㎡，与2019年同期相比增长了1.11%。 同时拥有The Skyline、奥林匹亚城、Sky Villa三个大型房地产开发项目的分区--威旺分区，2020年地价并未明显上涨，位于主干道旁的土地单价最高为$6000/㎡，非主干道旁的则最高为$3500/㎡。 3、万景岗区 万景岗区原归属于桑园区范围，2019年年初被单独划分成一个具有7个分区的行政区。金边发展速度最快的商业新区--BKK区，2020年土地价格仍超越大多数行政区，稳坐前三。其中最繁华的BKK1分区靠近主干道旁的土地单价最高为$9500/㎡，与隆边区新街市、下市仔分区的价格相差不大。 奥林匹克分区靠近西哈努克大道以及奥林匹克市场区域地价最高为$8000/㎡，非主干道的则为$4500/㎡。相比之下，BKK2、3两个分区的地价上涨较慢，近两年内无明显变化，目前靠近主干道的地价最高均为$6800/㎡。 万景岗区堆檖1、2分区靠近莫尼旺大道、毛泽东大道一侧的区域2020年最高地价为$7500/㎡，非主干道旁最高地价则为$4000/㎡。 4、桑园区 桑园区最著名的地点莫过于柬埔寨首个卫星城--钻石岛，钻石岛所在的百色河分区2020年位于主干道旁的土地单价最高为$7000/㎡。受疫情影响，该区域地价在2020年处于平稳状态，虽然并未持续上涨，但也未出现下跌。 与之相持平的区域为朱德奔1、2分区，金边知名外籍人士聚集地。近两年在Royal Skyland等公寓项目落地后，这两个区域的关注度再次上升，地价相比2018年有一定幅度上涨。目前朱德奔1、2分区非主干道旁地价最高为$3800/㎡。  5、堆谷区 被频频誉为“后起之秀”的堆谷，在2020年疫情期有两个区域地价逆势上涨，幅度明显，即万谷湖1、2分区。目前这两个区域位于主干道旁的土地单价最高为$5500/㎡，均价相比2019年上涨了8.57%，非主干道旁土地单价最高则为$3500/㎡，均价相比2019年上涨了8.33%。 其他分区的主干道旁土地最高价均在$5000/㎡上下，非主干道旁的土地最高价也在$3000/㎡左右，相较2018和2019年可以明显看到上涨幅度。 金边市地价涨幅最大的区域 1、朗哥区 2020年金边也出现了几匹地价黑马，涨幅甚至高达77.5%，它就是朗哥区。 对金边了解得不够深入的人恐怕甚至不知道这个区域在哪里，但自2019年起，朗哥区仿佛一夜之间掀起了投资风，本地大大小小的房产开发商争相进入市场，一个个以排屋为主要产品的住宅园区遍地开花。 曾经在朗哥区开车一圈，你看到的只是工厂，而如今你看到的只有排屋园区。这就是朗哥区当下最真实的写照。 作为近一两年内才兴起的行政区，朗哥区的地价仍处于较低水平，位于主干道旁的土地单价最高为$2500/㎡，非主干道的则为$650/㎡。  在12个分区中，朗哥分区的地价最高，光诺分区的地价最低，其他分区的地价较低但涨幅非常大，部分地区主干道地价均价相对2019年上涨高达77.5%，非主干道地价均价最高则上涨了60.23%。 低廉且广阔土地，离市中心不太远的区位是朗哥区能在短期内发展成本地年轻购房者首选居住地的重要原因。 再者，朗哥区是金边市工厂聚集地，这一带的工人也是排屋园区购买的主力军，大大减低了开发商楼盘销售的难度。 2、铁桥头区 受大型投资项目如诺拉岛卫星城影响，铁桥头区各分区地价差异较大。目前该区域地价最贵的分区为铁桥头1、2分区，主干道旁单价最高为$3500/㎡，与堆谷、桑园一些非主干道旁的地价不相上下。 靠近PH炳发城一带的尼洛分区主干道旁地价最高则为$2500/㎡，当属铁桥头区地价最高的分区次位。近期金边市政府官员透露消息称，将在该区域沿百色河一带修建一条可直通洪森大道的跨河桥梁，导致该分区在年底地价迎来了较大幅度的冲刺上涨，主干道地价均价较2019年上涨了11.82%。 除了上述区域外，铁桥头多个分区相对2019年地价都有所上涨，幅度从3.26%到20.83%不等。往1号公路延伸，通向干拉省直线区域主干道两边也正在成为本地购房者和开发商重点关注的位置。待诺拉岛卫星城、跨河斜拉桥以及多个大型别墅园区项目完工后，铁桥头区仍有非常大的地价上涨空间。 3、菩森芷区 菩森芷区拥有金边目前唯一的国际机场，这一区域也属于金边发展最早的位置。机场所在的戈高分区为菩森芷区地价最高的位置，目前该分区位于主干道旁的土地价格最高为$3200/㎡，非主干道的最高则为$1600/㎡，与2019年相比无明显变化。  除戈高分区外，地价最贵的分区为宗周分区，得益于宗周环形立交桥的建设以及地下通道的开通，这一区域延伸至3、4号公路一带的地价迎来一定幅度的上涨。目前位于主干道旁的地价最高为$2500/㎡。这一分区周边涌现的排屋园区项目也是本地年轻购房主力军的优选之地。 菩森芷区向北下森隆分区受住宅产品的驱使，成为经济适用型别墅园区的聚集地。开阔的土地，低廉的价格，距离永旺2商圈和机场不太远的位置，使这类产品在2020年十分受欢迎。对比2019年，这一分区位于主干道旁的土地均价上涨幅度达23.74%。 除以上列出的3个行政区外，2020年森速区、水净华区、仙市区和新增的贡武区地价均呈现坡度上涨，而已逐渐成熟的市中心几大区域基本持稳，高地价为投资加高了门槛，稀有土地资源规模大量缩减，发展趋势向四周扩散俨然已是当下金边最明显的投资形势。 3年后你以为的市中心未必还是市中心，你认为不可能发展起来的区域也有可能成为繁华的现代商业区。只能说，在这一阶段的柬埔寨，没有绝对二字可言。与柬埔寨房地产网合作推广请添加↓↓↓柬埔寨房产项目咨询请添加↓↓↓查看柬埔寨更地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨房地产网人物采访专栏（第二十三期） 2021年1月6号，在金边一场普通的项目推介会中，一位中国女性在台上用流利的柬语向本地主力购房者们介绍项目信息及优惠政策，让在场的许多柬埔寨人惊讶不已。这名中国女性便是曹方菊。  曹方菊 柬埔寨金宝城壹号公馆副总经理 曹方菊小姐，现任金宝城壹号公馆副总经理，在柬埔寨工作12年，柬语沟通流利。2018年从制造业转行至房地产，参与由中国活石集团打造的金宝城壹号公馆项目，2020年总销量在金边排名前十。 01初到异国被排挤全身心融入当地 你为什么来到柬埔寨？对于这个问题，有人回答是为了赚钱，有人回答是为了看世界，还有人回答是为了爱情，曹方菊则是最后这一个。 方菊老家河南，是个性格异常活泼开朗的女孩。像大多数在农村长大的80后，对大城市的向往从她少年懵懂时期就已存在，这种憧憬一路指引她来到了省会郑州，并顺利进入本地一家工厂，坐上了管理岗。 对于未来，注重家庭观念的她只想找个心仪的另一半，过着朝九晚五的稳定生活，再买个房子养儿育女。在十几年前乃至现在，这也是大多数人所梦想的。2007年，在朋友的介绍下，方菊认识了现任丈夫，婚后经历了一年分居，方菊选择来到柬埔寨，和丈夫一起在异国奋斗。 “我从低空中看到下面都是黑压压的一片，不像国内那样灯光璀璨，这是我第一次出国，感觉太失望了。”她回忆道。 初到金边，方菊和丈夫在同一家工厂工作，渐渐开始适应这边的生活。几个月后，因为工作调动，方菊被分配到水净华区6号公路上的一家工厂做中高层管理，带领手下两百多个柬埔寨工人。 人们初次接触陌生的人或事物难免会带着抵触心理，这样的反应在方菊的工厂尤为明显，大家对于这个皮肤白皙的外来女人不太友好。拒服从其管理，在开会时窃窃私语，背后对她冷嘲热讽。 作为全厂唯一的领导，还是中国人，方菊被排斥孤立，非常受挫。在一次公事处理上，一个柬埔寨员工欺负她不懂柬语，对她言语侮辱说脏话，旁边的房东看她可怜，好心提醒：“那个工人在骂你。” 心中积压的怒火和委屈瞬间将她压垮，方菊在心中暗暗发誓，一定要学会柬语，解决沟通问题。每周总部会派一个柬籍华人运送物资到工厂，方菊便在日常把听到的词语用音译记录下来，等到这个工人过来便向他请教，之后自己再一遍遍重复练习。*万菊和工人们合影 她很珍惜这每周一次的学习机会，几乎把所有日常用到的单词都学了个遍。一年下来，她已经可以流利地用柬语和所有员工交流，也慢慢融入了这个大家庭。 她开始入乡随俗，和新朋友打成一片，周末去郊外席地野炊，开喇叭大声歌唱，没有一点儿领导架子。工厂员工大多来自农村，家境贫困，有许多难言之隐，方菊默默看在心里，常常主动为他们解决生活难题。 方菊表示，直到现在，她身边的朋友有80%都是柬埔寨人，特别是一些关系比较好的“家人”，即使分隔两地也常常保持联系，这种感情不会因为国籍的不同而阻断。 尽管如此，她心中还是一直有个声音左右回荡，希望回国发展。直到来柬埔寨10年后的一天，手机里收到好友发来的信息。她的人生又偶然翻了一次篇章。 02从制造业转行房地产2小时卖出7套房 2018年对于柬埔寨而言是活在世界舞台的一年，被炒得发紫的房地产成为了中国开发商们出海的“香饽饽”。方菊的朋友正好是在国内有着近二十年从业经历的地产老行家，便联系她希望合作在柬埔寨投资开发。 在聊天中，方菊客观地把当时柬埔寨的现状介绍给朋友，劝他谨慎考虑，来柬埔寨投资的人亏本的不在少数。没想到这更加坚定了他来柬埔寨考察的决心，认为这里就是一片待开发的淘金地。 趁热打铁，一行人便马上买了机票赶来，将考察地点定在金边、暹粒、西港、马德望四大城市，方菊为他们简单地接风洗尘后便一起开车北上。 作为专业的房地产投资客，他们的考察并不是游览观光。先把各省份的地图调出，划分出富人区和发展中区域，再从各省份的支柱产业、经济水平、地理位置、人文历史、政策法规等多方面出发，最后再到土地价格、房地产市场现状和现有项目等全方位调查，整理出详细的分析报告。 方菊回忆，在短短的一个多月时间里，他们看了一百多块地，走遍了这些城市的大街小巷。这次经历也让她大开眼界，学到了许多花钱也买不到的知识，也对房地产这个行业有了新的理解。 回国后，方菊的朋友马上与她联系，在金边和西港储备土地，第一个项目定于金边，至于具体位置在哪儿？你来定。 这个突如其来的邀请让两夫妻陷于了挣扎，他们在自己熟悉的领域里做了十多年，可以拿着不错的薪资过着按部就班的生活，转行会带来什么？他们无法预测。 那些天，两种声音在方菊的脑海里打架，不分上下。心里犹存的热情在燃烧，几经思考，她决定接下重担，踏入一个从未接触过的行业。两人走遍金边选区域看地块，将重要数据整理报告，最后与朋友敲定选址在河内路。*壹号公馆与FazWaz共同举办VIP买家专场活动 以柬埔寨稀有的“学区房”为特色打造项目--金宝城壹号公馆。项目定位品质科技小住宅，主打26-45平方米低总价户型，属柬埔寨热租型房源，价格低至$4.5万，租金收益却高达9%，非常受欢迎。 在问到选址的问题时，方菊解释，河内路金宝城一带周围遍布国际教育资源，毗邻国家主干道，按照国内省会城市的推理， 属于金边二环线内，未来将成为居住的热门区域。 从2018年开工至2019年，项目建设进度顺利。2020年柬埔寨疫情爆发，工地面临停工，担心项目无法交房，许多业主追问复工日期，方菊顶着压力，整夜失眠。 疫情给柬埔寨乃至全球房地产市场带来寒冬，方菊所在的壹号公馆项目也遇到了销售难题。老板为了缓解危机，给大家信心，亲自在国内做房产直播，整个月不停歇，卖出了20多套房。 在共克时艰时也经常鼓励她说：“我们80后在国内的机会不多了，在柬埔寨不一样，这里有大把机会等你去闯。”、“投资本身就是孤独和反人性的，敢做敢干的人才有机会。” 在领导以身作则的带动下，方菊发动团队推进销售，与柬埔寨品质居住服务平台Fazwaz合作，在1月9日举办的VIP活动中，创造了2小时卖出7套房的业绩。*壹号公馆与FazWaz共同举办VIP买家专场活动 如今，方菊入行来经手的第一个项目已接近完工，销售完成了80%。在2年的房产从业经历中，方菊一步一脚印经历了一个项目从规划设计到交付的全过程。这是开始，而不是结束，未来二号公馆、三号公馆还会秉承精益求精的品质在方菊和她的团队手上落地开花。 在采访接近尾声，方菊表示，她想通过自己的这一段人生经历，告诉每一位在柬奋斗的同胞，人的潜力是无限的，每个人都有机会转型到其他行业，去学习理财投资，去关注柬埔寨未来的发展，这个过程会让你受益匪浅，也能在时代变化的浪潮中实现双赢。 柬埔寨房地产网 · 人物采访专栏 《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。 柬埔寨房地产网本期作者：柳柳微信号码：liuliu974236748

柬埔寨房地产网人物采访专栏（第二十二期） 2020年，一场新冠浩劫将各行各业推向艰难境地：旅游业整体休克，工厂被迫停产，许多中小型企业挣扎在倒闭的边缘，举步维艰。 在整体经济唱衰的时期，行行都不太景气，整个大环境也成了一个逆势的环境。不过，疫情带来危机，亦迸发出一些新的机会。有人危中窥机，主动顺势把握，反而成就了自己。 今天故事的主人翁林来发便是这样一位逆行者，他把疫情当做助推剂，在这个特殊时期开创了自己的房地产事业，努力给自己的人生走出了不一样的新路。 林来发聚元房地产有限公司 董事长 林来发，80后，柬埔寨第四代华人，曾在多家知名房企担任销售，于2020年疫情期创办了聚元房地产有限公司。  林来发是潮汕后裔，他出身于华人家庭，家中排行老三，是家里5个孩子中唯一的男孩子。和一般的华人有所不同，林来发从小并没有受到太多来自华人家庭的氛围熏陶，父母因为红高棉被流放到乡下干农活，大字不识几个，中文也几乎忘了个干净，林来发的中文大部分都是在华校里学会的，但他骨子里却长了潮汕人的基因，内心一直埋着创业做大事的种子。  2011年，很多中国农药企业开始陆续进入柬埔寨。柬埔寨是个农业国家，全国有可耕地面积约670万公顷，80%以上的国民以务农为生，农业的发展机遇非常大，一时间农药生意变得非常火热。 刚上大学的林来发也对农药生意起了兴趣，他半工半读，利用半天休息的时间跑起了农药销售。这份工作大多是和代理商和农民打交道，对于林来发而言并不是太难，很快他就掌握一部分的市场和资源。 有了几成把握之后，他大胆地向前迈了一步，干脆自己做起了农药批发生意。别看他年纪轻轻，农药批发生意却搞得小有规模，从中还赚了不少。  2015年，也就是在柬埔寨开放了“外国人所有权物业法”，允许外国投资者可直接按最高比例70％拥有共管公寓项目后，来自中国大陆、台湾、香港、新加坡、韩国、日本等国家和地区的开发商开始涌入柬埔寨，推动房地产市场发展。 林来发慢慢观察到了城市的动态变化，同时也敏锐地察觉到，房地产市场发展将是接下来的必然趋势，这其中也将有更多的机会可觅。经过一番深思熟虑，从长线考量规划的林来发决定不再做农业，而是转向房地产业。 都说潮汕人“宁可睡地板，也要做老板”，林来发当然是冲着自己创业当老板的念头进入房地产业的，但想要成功必先要经过前期积累和沉淀。为了深入到实际中了解市场，林来发选择从最基础的销售做起，他进入到了金边一家综合开发项目销售商铺。 当时所在的项目有100多套商铺，一套价格60万美金，而林来发周边所认识的人10万美金也很难拿出来，商铺的价格如此高昂，又没有大客户的资源，该找谁来买？这可难倒了林来发。然而，令他没有想到的是，没过几个月，这些商铺就被买走了一大半，而且都是本地客户，有的人还不止买一套，而是两三套一起拿。 林来发大吃了一惊，原来本地人这么有钱，他们的购买力其实是被大大低估了，这更加坚定了林来发在房地产业寻找机会创业当老板的心。  在强劲的经济增长和外资投资的不断涌入下，柬埔寨房地产业愈发火热起来。林来发按捺住性子，一边打工一边默默地等待着属于自己的机会。 时间很快来到2020年，突如其来的疫情打乱了正常发展的轨迹，柬埔寨政府出台了严格的入境措施，阻断了国际投资者的脚步，各行各业都受到了严重的冲击，很多公司裁员甚至关闭。这个时候，避险成了主流心态，大家都变得小心谨慎。林来发的内心却有一个声音告诉自己：机会来了！ 国际投资者进不来，开发商为维持资金链和项目运作，房子还要继续卖，也就是说这个特殊时期正是本地市场迎来机会的时期。林来发果断辞去工作，迅速投身筹备自己的房地产服务公司，主攻本地市场。 为了一举夺得成功，他给自己的房地产公司取了一个响亮的名字，聚元房地产有限公司，寓意价值千万的房地产。紧接着林来发便开始“招兵买马”，因为自己曾经就是一线销售所以他更懂销售，短短几个月时间，林来发的团队便从几个人扩充到30多个人，而且个个都是有过实战经验的精英骨干。  疫情特殊时期，柬埔寨短期经济走势受到波及，不管是国际客户还是本地客户的购房意愿都受到影响。林来发并没有因此而感到退怯，他从以往积累的客户资源入手，以政府出台新规免交印花税一年，开发商抛出大量优惠政策等有利条件进行分析，耐心跟客户解释为什么疫情期反而是最佳入场时期。 很多客户刚开始并不买账，但在冷静观察市场后也逐渐意识到国际买家的需求没有“消失”，只是有所“延后”，疫情后柬埔寨房地产的热度必然会回升，于是纷纷出手。林来发大受鼓舞，他抓住时机加速拓展客户，最后在短短三个月时间卖出了108套房！  林来发成功了，更多的国际开发商甚至主动找上门来合作。现在，聚元房地产公司已经逐渐站稳了脚跟，林来发表示自己不只是想开一个普通的小公司，既然选择要做，一定要做大，他计划在未来5年内让聚元房地产公司变成数一数二的房地产服务公司。 2003年非典疫情让无数的企业失败、倒闭，却也成为了阿里、京东，腾讯的重生之年，历史总是惊人的相似，林来发的故事或许只是万千创业者中的一个简单例子，但也让我们明白，在困局面前学会转变思路，用另一只眼睛冷静观察，你将能发现不一样的机会。 本期作者：静静微信号码：Hj1375348353 查看柬埔寨更地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨房地产网人物采访专栏（第二十一期） 柬埔寨，一个人口仅有1500多万，面积只和中国广东省差不多，经济社会各领域仍处于发展中的国家。 一位来自香港有着高等学识和丰富阅历的他在旅游中考察了10多个国家之后，毅然决定扎根在这个充满神秘而古老的柬埔寨皇国这片投资沃土，在短短两年内就和团队一起将发展的藤蔓迅速铺陈开来。他就是余家旗先生– Alex Yu 余家旗先生– Alex Yu金柬世纪集团GCC - 主席 英国牛津布鲁克斯大学工商管理荣誉学士，香港大学产业测量硕士及英国伦敦大学法律学士。26岁开始被香港政府委任多项公职为社会谋福祉，曾创办香港知名房地产资讯平台及系统，现居柬埔寨，任金柬世纪集团GCC-主席。  牛仔T恤搭配西装外套，谈吐之间透露着幽默风趣，第一次见余家旗先生并没有想象中的距离感，作为企业领导人的他没有半点领导架子，反而很容易与人亲近。 余家旗先生是土生土长的香港人，他自小见识了香港的繁华与文明，同时又受到了西方文化氛围的影响，生性洒脱不羁，又旷达豪爽，他喜欢旅游和交友，通过接触外面的世界来增广见识。 20岁还未出头，余家旗先生就开始了海外留学生活，到英国高等学府深造，期间又四处游走探查，每到一处就会对当地的经济发展和产业状况进行一番了解，前前后后一共去了10多个大大小小的国家。 在对各个国家经济产业各领域的观察过程中，余家旗先生发现有一个产业总是伴随着经济起伏跌宕发展，却一直能够创造机遇，这个产业便是房地产业。于是他将目光瞄准了房地产业，借助互联网优势集合线下丰富的资源，创办了香港房地产线上资讯平台。 *左一 苏庆 柬埔寨副总理兼内政部长左二 Kelvin - GC Design左三 金柬世纪集团GCC主席 左四 Ricky Lai 金柬世纪集团GCC 首席执行长 香港是一座特殊的城市，人稠地狭，房价又居全球最难负担之首，很多人一辈子只能蜗居在几平米的劏房里。其住房难的核心症结在于土地，这是受政府推行的土地政策限制，和大开发商的制约影响所致。 作为一名企业家，余家旗先生没有办法改变现有的体制，但他却也因此萌发了为大众居民打造可负担型居所的想法。显然，欧洲主流市场的房地产已经趋于饱和，东南亚地区却存在很大的发展上升空间。其中，位于东盟十国地理中心的柬埔寨政治稳定，经济体制自由开放，对外资的欢迎程度最高，同时也是亚洲唯一美元资产国。 余家旗先生被这个生机勃勃的国家吸引了，他抱着一番雄心壮志踏入了柬埔寨。因为有着领域成就和形象声誉，所以余家旗先生决定在柬埔寨打造一个接地气和面向海外市场的- 金柬世纪集团。 △余家旗先生在金柬世纪 金柬世纪集团的起源于- 黄金柬埔寨，共创世纪，面向东盟市场的综合型企业，拥有丰富的金融、房地产及资讯科技经验。自落地柬埔寨开始金柬世纪集团便启动了多个项目，包括和利鑫集团联合打造位于市中心核心区的五星级温德姆酒店托管下的- CEO公寓项目、水净华区大型高端住宅社区- 金柬城-泓岸 NADI By GC City以及多个筹备中的大型项目。 △CEO中心 △金柬城-泓岸 NADI By GC City 在柬埔寨，开朗活跃的个性让余家旗先生很快结识了许多有头有脸的朋友，拓开了当地的社交关系。为了找准楼盘定位，余家旗先生亲自跑遍了市场上每一个项目，并对项目定位、产品属性等全方位进行分析比对，优势和不足都一一备录下来，再放到自己的项目分析中。 在人力资源储备方面，余家旗先生很看重本地人才，他认为不管是谁来自哪个国家，能力担当者居上，通过良好的商业平台，金柬世纪集团吸纳了大量本地人才，原本不足10个人的团队规模很快壮大到上千人。余家旗先生有信心凭着团队精神上下一心，把遇到的所有难题逐一击破。 △余家旗先生和柬埔寨国家副总理兼国防大臣狄班 2020年，突如其来的疫情给各行各业强行安插了一场大考。在房地产领域，住宅出租、预售、再售等个体交易受到了国际商务、旅行活动消停的影响，很多房地产企业都陷入了困境，反而金柬世纪集团开发的- 金柬城-泓岸NADI By GC City 在销售方面却取得了可喜的成绩。 余家旗先生毫不吝啬地分享了背后的秘诀，首先需要了解买家真正的需求，本地投资者预算有限，但对房产的品质要求也不低，物美而优质的现代公寓和排屋项目在本地市场会大受欢迎；国际投资者更看重的是稳健的资产收益，那么像10年全盘托管的CEO项目便是比较好的选择，通过投资，买家可与五星级温德姆酒店分红。 其次，好的项目要接地气，不能完全生硬照搬其他地方的模式和产品，或是完全脱离本地市场。想要长远立足，开发商必须用心打磨产品，树立品牌，其良好的口碑便是营销的基石。  对于什么样的住宅产品是好的产品，余家旗先生只用简单的3个字概括——住满人。住宅项目开发出来就是给人居住的，能够住满人便已说明了这个项目是能够为人所能接受甚至是喜爱的。 财富来源于社会，当回馈给社会。余家旗先生也成立了金柬关爱– GC Care积极支持公益慈善活动，在柬埔寨的偏远山区、洪水灾区，都留下了金柬关爱的足迹。 在未来的发展规划中，余家旗先生希望将继续扎根于柬埔寨这个美好国度，并把自己的专长运用到实践发展中，通过打造优质的产品和服务给当地创造美好的生活。 柬埔寨房地产网 · 人物采访专栏《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。 扫码添加房小地分享你在柬埔寨的故事查看柬埔寨更地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨房地产网人物采访专栏（第二十期） 商业世界沧海横流，百态人生凝聚瞬间。这句哲言放在当下的柬埔寨房地产市场也毫不为过。 在高楼四起的柬埔寨金边，这个城市每天都在改变，就像在湍急的时代大潮中不断被雕刻、重塑、打磨。而日益壮大的房地产市场则是每一次社会演变中的主力军，推动城市革新。 本期人物故事的主人许铭钊是一位经验丰富、眼光独到的新时代房产从业者，也曾顺风顺水，也曾经历坎坷浮沉，这些从业经历让他在开拓柬埔寨新市场时更加敏感，也更懂得蛰伏，在必要时“快准狠”出击。今天我们就来听听他在这个行业留下的故事。 许铭钊柬埔寨利鑫集团执行长 许铭钊先生，现任利鑫集团执行长，企业家、慈善家、柬埔寨潮人海外联谊会名誉会长、华人之光。2014年在柬埔寨成立利鑫集团，拥有六大事业体，以投资房地产为主，目前主打项目为利鑫CEO中心、利鑫西港新城以及利鑫五星级海景酒店等。 01痴迷建筑美学从一线售楼部入行打天下 每个房地产从业者似乎都对建筑、对规划、对设计，甚至是对“家”，有一种独特的情怀和理解，利鑫集团的执行长许铭钊也是如此。 从读书时代起，他便对美学设计，尤其是建筑设计尤其感兴趣，也充满了向往。一次非常偶然的机会，许铭钊被一个极具特色的楼盘吸引，便直接选择留在它的售楼部上班。这个听起来十分随意的决定，恰恰成了他迈入房地产行业的开端。 出于对这个行业的热爱，许铭钊把自己当做一块“海绵”，在岗位变化中努力汲取知识养分。二十多年的厚积薄发，许铭钊从营销开始参与到项目前策、建筑规划设计与土地开发等工作。 他逐渐意识到一个楼盘并不单单只是商品，而是承担着“家”的角色，一个可以创造温暖及梦想的载体，而许铭钊也将这变成了自己的一份责任。 *图为利鑫集团执行长许铭钊 2012年，已经在业内有所成就的许铭钊来到柬埔寨考察，此行让他大开眼界，对这个国家的刻板印象也被重新定义。 对于其他人而言，柬埔寨只是个落后贫穷的第三世界国家，可是在许铭钊眼里，柬埔寨却是只正在茁壮成长的“金鸡”，就像90年代的北上广，像30年前的中国，未来它带动的经济效益和产值，是东盟中最亮眼的新兴市场。 “城市每天以肉眼可见般的速度蓬勃生长，加上政府对外开放的政策和包容的态度，也为本土企业以及外商的发展奠定了良好的土壤和伸展空间，这是我当时印象尤为深刻的。”许铭钊回忆。 带着这样的热情与期望，再次做了一个重大决定，来到柬埔寨发展，将承载着“家”文化与责任的载体，根植在这片土地上。往后8年，他对这个国家的热爱，也成了支持他发展的核心动力。 02谋求长远发展打造国际商务酒店式住宅地标 2014年，许铭钊正式在金边成立利鑫集团，以投资房地产为主，多板块纵深，正式打入柬埔寨房地产市场。 “首先柬埔寨每年保持着近7%的GDP增长，加上对外开放的政策，以及各大自由贸易协定的签署，已经引流了大量的外资和商旅人士的进入，加之旅游业的蓬勃发展，柬埔寨正处于一个全新的发展阶段，而地产本身就是一个支柱型产业，带动城市生长，用来接纳更多的本国人及外企商旅人士，所以我很看好柬埔寨的房地产市场。” 在产品类型的选择上，许铭钊敏锐嗅到发展商机，发现金边没有一座集高端商务与住宅为一体的大楼，未来随着外资的大量涌入，势必会造成巨大的市场空缺，利鑫CEO中心就此诞生。 *图为利鑫CEO中心 为专心经营事业，许铭钊决定搬到金边长期定居。在他的带领下，利鑫集团经过长时间的成长与文化磨合下，如今已拓展出土地、房产开发、旅游、酒店、物管等六大事业体，根及柬埔寨的每寸土地 2016年起，许多来自世界各地的大型集团也纷纷进军金边，群雄割据的时代到来。面对资本雄厚、强大的竞争对手，许铭钊有信心不畏挑战。 “我们有一个最厉害的技术，就是做产业区隔、走向精致化。现在柬埔寨有上万多的外资厂商，竞争对手多到数不完，与其担心竞争对手，不如将心思放在自己的企业，拟定市场策略、整合产业的合作关系。”许铭钊解释。 在他看来，如今柬埔寨正站在足以改变列强顺位的崛起风潮之中，而利鑫集团在稳占先机之后更要趁势而起。 再者，柬埔寨房地产市场一直都扩张得非常迅猛，市面上的房产项目及地产品牌也越来越多，尤其是诞生了很多普通品质大体量的公寓，购房者、租房者的选择也更加丰富。 大量的项目涌入市场也会造成一些供求关系的转变，这个情况基本上是和中国类似的，金边也是同样的情况。所以，只有好地段、配套完整、服务专业的高品质、难以替代的精品楼盘才是柬埔寨未来五年内最有发展前景的产品，可以保证投报率。 在这一点上，他对利鑫旗下的地产产品非常有信心。 03投资规划三十年触角伸向西港旅游产业 如果说二十几年的从业经验给许铭钊带来了什么，第一个则是固步自封会带来灭亡。 许铭钊明白，利鑫前期的发展只是搭上了经济热潮，企业快速获利，但面对市场变化诡谲，外来竞争对手的强大时，企业如果基础没有打好，有一天将难逃被市场淘汰的命运。 因此，他将眼光放的更远，除了目前正在柬埔寨进行多项大型土地和房地产开发外，未来的投资规划行程表已排到十年、甚至三十年后。 第一步棋下在金边，下一颗棋子，许铭钊决定放在西港。为什么是西港？许铭钊第一个回答不是经济政策、投资环境，而是西港潜力巨大的热带旅游资源。 他认为，从城市本身来讲，西港是柬埔寨最大的深水港口城市，有最美丽的海岸线、红树林等自然景观，也有丰富的矿产石油资源，再加上天然的地理优势，西港本身就是个急待雕琢的“金子”。 从经济环境上来看，随着本次RCEP协定的签署，不仅诞生了全球最大自由贸易圈，也侧面说明全球经济在经历衰退期后，各国都在积极推动与经济贸易相关的协定，带动经济回暖，世界经济格局也开始转向东盟。 柬埔寨位处东盟中心，西港又位处最优的地理交通要地，再加上自贸协定的签署，以及中柬关系的不断深化，西港的高速发展和经济转型是历史必然。而大力投入基建、金西高速的后续开通都是一次冲刺前的准备，未来西港必然是柬埔寨面向世界的国际贸易金融中心与阳光型产业基地。 *从左到右分别为：利鑫集团执行长许铭钊、洪都勋爵、西港省长郭宗朗 另外，西港自身也正在经历一个高速转型期，朝着未来柬埔寨的阳光型产业基地目标跃进，所以他非常看好西港。 在整个西港，他又特别看好当地的观光产业，并以房地产为主事业，延伸触角投入旅游开发，垂直整合当地资源。 利鑫集团与洪森总理侄儿洪都勋爵合作，在西港投建“西港新城区综合体”项目，占地面积多达2500公顷。 许铭钊表示，这是利鑫集团目前为止最着重的案子，它并不是一个普通的大型项目，而是集团在响应“一带一路”国际合作战略的号召下，受到了政府和相关部门的大力支持而打造的西港新城区综合体计划。作为西港未来发展及经济转型的重点龙头工程，也是中柬企业合作的“桥梁”。 *图为利鑫西港综合体 定位在西港首屈一指的大型旅游综合体项目，许铭钊根据自身丰富的行业经验将利鑫西港新城划分为九大区块，金融、商业、酒店、生态旅游、康养文旅等产业囊括其中。 在销售策略上，他也做了相应调整。双管齐下，指派利鑫世纪集团市场总监吴梓文先生及项目总监陈凌浩先生负责在大陆及香港各大一线城市举办线下高峰会，与线上推广结合，取得了非常可观的销售战绩。 初始于金边，重心放西港，在与本地集团的共同推动下，利鑫集团在柬埔寨各地，已经陆续筹备了数十项阶段性的开发计划，但这只是许铭钊带利鑫“打天下”的第一步。 作为一家中柬合资的多元化本土地产开发集团，他更希望集团在布局柬埔寨的同时，迈向整个东南亚国家。 04自成一套管理哲学着力培养柬籍员工 “一个新兴国家经济正在快速发展，企业不只要出钱、还要出力。出多少力，决定你的企业能否永续经营。”许铭钊意味深长地说道。 土地开发与城市规划，将翻新整个城市的格局，并创造更多就业机会，进而带动人才的升级，以及更多娱乐、经济、文化等产业的发展刺激，这就像一个社会的良性循环。 许铭钊对这一理念深信不疑，企业步入正轨后，他将管理重心上更加偏向于本地人才培养。采用外派干部与本地精英双混合制度的工作形态。 *图为利鑫集团员工合影 他认为，既然要在柬埔寨落地生根发展，企业的员工应该一视同仁，没有国籍之分，在这里就像一家人相互尊重。比起国籍、肤色这些外在的定义，他更加重视员工做人的态度、做事的企图心、以及正确的价值观念。 柬埔寨的人口结构以年轻人为主，早期城乡发展不平衡，贫富差距大，年轻一代积极努力工作，渴望摆脱贫穷。许铭钊说，近年来政府致力于发展经济，当地年轻人知道，只要愿意打拼就有翻身的机会，所以学习的速度非常快。 他借鉴三十年前中国经济起飞后企业累积下来的管理经验，在集团内建立完善的培训体系，计划在柬籍员工中培养优秀干部，并由他们管理更多的本地员工。 *左为利鑫集团执行长许铭钊，右为洪森总理夫人文拉妮 近年来，越来越多投资者来到柬埔寨寻找机遇，但能闯出一片天地的少之又少。对此，许铭钊提出三项建议，一是要熟悉当地国家法规制度；二是要调整个人心态，尊重当地民族与文化，获得他们的肯定；三是要有韧性及解决危机的应变能力，在竞争激烈的环境中保持孜孜不倦的学习心态，一步一脚印。 “不论到哪个国家投资，心胸要广大，身段要放低，展现诚意和当地人民交流，他们感受到你诚意，自然会回馈给你。”许铭钊说。 随着世界经济格局的不断改变，越来越多新时代的企业家和年轻人选择离乡背井，到陌生的国度打造属于自己的事业王国。这不仅是为了自己，也是为同胞以及下一代人铺路。 每个来到柬埔寨的投资者带来了不同的创业精神，也间接传递了多元化的文化底蕴，让柬埔寨房地产市场更具有国际性和挑战性。许铭钊言传身教向身边的合作伙伴诠释了融入当地，才能谋求长远发展的道理，毫无疑问是我们学习的榜样。 柬埔寨房地产网 · 人物采访专栏《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。 本期作者: 柳柳微信号码：liuliu974236748 扫码添加房小地分享你在柬埔寨的故事查看柬埔寨更地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨房地产网人物采访专栏（第十九期） 2011年8月，李汉峰踏上了海外建设的征程，这一去就是近10年的戎马生活。作为代表国家去做工程的一级建造师，他身上肩负着国企的责任与担当；作为中国一冶海外先锋队的一员，他有着丰富的管理经验和专业知识技能；而作为房地产行业一线的建设者，他又常年承担着超强度的工作。他是房地产建设背后的“特种兵”，舍小家为大家，默默坚守在这片特殊的“战场”上。 李汉峰中国一冶柬埔寨分公司市场经理 李汉峰，中国一冶柬埔寨分公司市场经理，工程师，机电专业一级建造师，市政专业一级建造师，海外实战9年多，其中，印度工作2年，科威特4年半，2018年开始进入柬埔寨。秉着“一天也不懈怠，一天也不耽误”的企业精神，他稳扎稳打，不断精进自己。 △中国一冶柬埔寨分公司市场经理李汉峰 义无反顾奔赴一线亲身参与海外建设发展的波澜壮阔 古人有云：雁过留声，人过留名。走过一段不虚度的人生旅程，总会留下一些特殊的痕迹，对李汉峰而言，他留下的痕迹便是那一座座矗立在城市发展轨迹中的巍峨建筑。 2011年8月，他被委以重任，远赴印度电钢，负责管理外部管道和电缆通廊钢结构安装。在雨季的印度，一天要经受几场瓢泼大雨，还没找到避雨的地方就浑身湿透。而在泥泞的现场，一个来回就要花2个多小时，7个月穿坏了5双工作鞋，脚底板磨出的水泡没有消新的水泡又长起。 △李汉峰在印度电钢现场 甲方码放货物不规律，现场十几个堆场的材料，货物层层堆放，有些构件经过风吹日晒和长途运输磨损标识已经模糊不清，要想头顶烈日在长满杂草的堆场寻找材料如同大海捞针，李汉峰只得依据物资清单，给材料一一做上记号，避免重复查找，直到因找不到材料而影响施工的情况不再出现。 印度电钢三号高炉煤气管道进入试压阶段，各家分包都说已完成试压前的检查，严谨的李汉峰还是坚持钻入管道检查，管道外部被太阳炙烤，内部温度达五六十度，走完整个管道一个多小时，出来时浑身湿淋淋的，像从水里捞出来一样。最终问题全部解决，试压一次性通过，他感觉像中奖一样开心。 △印度电钢现场（右一李汉峰） 2013年4月，李汉峰再被企业点将，到科威特参与866房建项目，那是他从业以来经历的最大的项目，工地现场非常震撼，所面临的挑战也是前所未有的。 语言不通，也没有翻译，他只能每天抽空背生涩的专业词汇，磕磕巴巴地和工程师交流，肢体语言、画图、有道词典，能用上的方法都用上，想方设法让对方理解自己的意图。专业知识方面不懂便问同事，并寻找相关图纸和资料，了解关键工序和工艺。 在保证进度质量安全的情况下来降低成本，是李汉峰工作的重心。为了减少损耗，他每天顶着烈日在各个施工点穿梭，发现分包商破坏成品和不清理施工垃圾的现象就及时拍照取证并写函沟通，为后期扣款提供充分的依据。如此铁面无私，他被工程师们取了‘分包杀手’的外号。 通过一年半的努力，A7区别墅顺利交工，李汉峰觉得付出的汗水没有白流，一种成就感油然而生。 △中建一冶承建的科威特866房建项目  全力奋战保施工用实际行动诠释铮铮誓言 2018年元月，李汉峰被调往一冶柬埔寨分公司担任项目技术负责人。尽管已经有了几年的海外实战经验，全新的环境还是给他带来了严峻的考验。一到柬埔寨，骤然袭来的登革热就给他来了个“下马威”，高热、剧烈的头痛，全身酸痛，整个人只能神情恍惚地躺在床上。 熬过了登革热，后面还要适应更严酷的环境。当时李汉峰所负责的项目位于西港奥特斯海滩，海边的紫外线非常强烈，裸露的皮肤很快就被晒脱皮，灼热的疼痛感钻心般一阵阵袭来。为了不被晒伤，李汉峰只能耐住高温，戴好安全帽，穿好长长的工作服。 一次，他从工地回到甲方办公室，脱下工作服摘下眼镜，整个办公室的人都哈哈大笑起来，原来，他脸上镜框遮挡的地方是白的，其他地方是黑的，直接被晒成了国宝大熊猫。 △一线施工现场 作为施工一线的地产管理者，既要在保障工程质量的前提下争分夺秒抢建，又要保持机敏的头脑，随时应对各种突发状况。李汉峰大部分的时间基本都泡在工地上，与钢筋混凝土为伴。 甲方时常碰到问题需要沟通解决，而路上来回根本来不及，为了节省效率，李汉峰干脆直接住在环境简陋的工地上。有时碰到新项目投标，巨大的压力熬得他整夜整夜难以入眠。按时上下班和正常的休息于李汉峰而言是奢侈的，用工友们的话讲他们的工作就是“5+2”，“白加黑”。 △一线施工现场 柬埔寨属于热带气候，旱季要遭受烈日炙烤，雨季洪涝灾害严重。不管是旱季还是雨季，施工人都要投入不同的苦战，尤其是项目桩基阶段，讲究短、平、快，施工强度非常高，需要配合天气情况抓准时机下手，克服各方面制约性难题。 一天夜里，暴雨持续了几个小时，刚进入基础开挖阶段的工地直接成了水塘子，李汉峰彻夜未眠。直到凌晨3点暴雨才停歇，他抓紧时间空隙，赶紧把挖机司机从睡梦中“揪”起来，司机不愿意连夜加班，他就当好言相劝、恳请司机帮忙，并拿出现金奖励司机，司机被李汉峰的真诚打动穿好衣服投入夜幕中，为基础施工抢回了工期，得到了业主的赞许。 △一线施工现场 连续9年没回家过春节这辈子最亏欠的是家人 长期在高压下进行快节奏工作的地产人，大脑和身体总是在超负荷地运转，日积月累下来不可避免地会出现各种各样的问题。脱发、尿血，李汉峰在最近一次的检测中被查出了肾病，即便如此，他也没有忘记自己的初心，依旧携带整个作战团队，传承中国一冶的“奉献、拼搏、进取、协作、诚信、创新”传统精神，践行“一天也不耽误、一天也不懈怠”中冶精神。 累累硕果背后，是默默的承受和担当。从业29年，李汉峰深深体会到，越是苦和累的项目越有成就感，工程完工后更是值得回味，每一次职位提升带给他的不是喜悦，而是重担和责任。家中祖孙三代都是一冶职工，坚守一线施工现场对于李汉峰来说已经变成了一种习惯。 对于建设事业，李汉峰竭尽心力，把自己所学所专长都全身心投入，然而对于家人，他却只有亏欠。国企对外派员工管理很人性化，每逢半年就可以回国休假20天，然而工作忙碌脱不开身，李汉峰已经连续9年没有回家过春节，亲人们都期盼着他今年能够回去，不料却碰上疫情，工作15个月未能回国。  △李汉峰在海外 因常年扎根在海外，照顾一家老小的重担全都落在了妻子一人身上，压力可想而知。年迈的老父亲心肺功能不好，不仅是慢阻肺晚期，还有严重的冠心病，每天靠大把的药物和家里的制氧机来保证身体机能，迷糊中时常惦记着身在海外的儿子。每次短暂的相聚，爷俩都要来一张合影，虽然脸上挂着笑容，彼此心里却明白，说不定这就是此生最后一张合影。 女儿自上学开始就缺少父爱的陪伴，变得有些叛逆，但在李汉峰心里，女儿还是那个在阳台探出半个身子，边挥着小手边喊着“爸爸再见！”的女儿。 每次出国前，李汉峰都执意送女儿上学，有次把女儿送到校门口，女儿只说了声“再见”就快速冲进了学校，后来看到妻子偷拍女儿的日记才知道，原来她是“不敢回头，眼泪已经在眼眶里打转，不能让同学看见，走到没人的墙角才敢让眼泪流出来，然后揩干净，装作没事一样走进教室”。 每每想到这一幕，李汉峰的眼眶都不禁湿润。然而，选择了这个行业就要面对这个行业所带来的一切，好的坏的都要一肩挑。 柬埔寨正处于起步狂奔的时期，保障经济增速的基础设施却依旧很落后，李汉峰表示，中国一冶隶属于世界五百强企业中国五矿集团（中冶集团），是以工程总承包、房地产开发、装备制造为主营业务的现代化大型企业和国家高新技术企业，作为中国冶建第一军不仅是在房屋建筑工程，公路工程、冶金工程总承包方面、在市政工程基础设施建设领域更能够用实力来说话，他希望发挥自己的力量，和一冶的拓展海外的精兵强将一起，为柬埔寨的建设发展添力！ 柬埔寨房地产网 · 人物采访专栏《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。 本期作者：静静微信号码：Hj1375348353 查看柬埔寨更地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨房地产网人物采访专栏（第十八期） 柬埔寨的各个商业领域中，但凡能够数得上来的人物，多是在自己的专项领域独树一帜。 能够布局多元化领域，例如香港巨石集团深攻金融、保险、地产三大领域，业务涵盖海外地产、股权并购、资产管理、保险规划、家族信托…等范畴的集团核心人物自然不会多见。我比较幸运，早年结识的邓镇岳先生是不可多见的其中之一。 邓镇岳 Darren巨石资本（亚洲）CEO巨石人寿CEO暨柬爱慈善基金会理事长 邓镇岳，男，1975年生，台湾桃园人。美国北阿拉巴马州立大学企业管理硕士，曾任新加坡银行私人银行部副董事，台湾庆丰富实业股份有限公司（上市公司）集团CEO。现任巨石资本（亚洲）有限公司CEO，巨石人寿CEO暨柬爱慈善基金会理事长。 01语速超快动作更快布局柬埔寨 邓镇岳是那种第一眼就会被贴上“菁英”标签的人。走路步履生风，气势凛然。与他交谈中，他总是会语速极快，令我忍不住就将大脑紧绷，高度集中注意力来听他讲话，生怕漏过他所表述的任何一条信息——因为他几乎不会讲废话，句句可称为科普。 除了步履生风，语速极快，邓镇岳对于金融等商业市场的涉足下手更快。 5年前的柬埔寨，房地产等行业领域皆炙手可热。2015年7月17日，在朋友的撺掇下来柬埔寨考察，邓镇岳对于这里未曾抱着任何期待，可正是这一次的无心之行，邓镇岳开启了人生的新篇章。 邓镇岳在短暂的考察中精准的将第一脚印踩向柬埔寨的房地产市场，立即向集团董事会提出布局建议，并在短短的几个月内通过董事会准许，于2015年年底进入柬埔寨筹划地产项目。2016年就敲定毕加索城市花园项目，2017年立即动工。  这动作，够不够迅速？ 毕加索城市花园项目也不负众望，是金边目前最深开挖项目（地下深挖4.5层，约18米），所有规格按照台湾豪宅规格设计，秉持地点第一，品牌第一，规划第一，物业管理第一，安全第一等六个第一原则，并在纽约毕加索国际基金会取得冠名认可后，将毕加索的光影画雕、艺术气息融入到地产项目上，为业主带来生活与艺术结合的现代艺术奢华人居。 这还是柬埔寨住宅演变史上的一次突破。  02重头涉入金融市场柬埔寨未来十年资金黄金时代 邓镇岳对此并不感到满意。 因为他的目光和专业强向能力，是在于金融领域，而香港巨石集团的主打产业，是人寿保险。柬埔寨现有的市场如果要满足邓镇岳及其团队作为主攻战场，地产、金融、保险三个领域任一不可或缺。 邓镇岳认为，地产并不是能引领柬埔寨多元化行业发展的主要因素。过去的十年已经是柬埔寨房地产领域最光辉耀眼的时期，未来十年将是是柬埔寨的资本市场建立的黄金时期。 加之2020年疫情冲击后，柬埔寨的房地产市场已经趋向于待消化状态，需要更的产业及投资进入，才能够增加市场产业多元化的增长，也才能够有更多的市场需求。 因此他将精准布局除了地产领域之外的人寿保险与金融证券市场。巨石集团在2020年初正式成立柬埔寨首家获准设立的台资保险公司，也成为柬埔寨第10家保险公司。 而关于金融证券市场，他告诉我，越南大约740多家上市公司，新贵未上市待上市公司约有800多家；泰国有800多家上市公司；印尼、马来西亚、菲律宾也分别约有600多家上市公司；而柬埔寨目前只有7家上市公司。 我大吃一惊。这个差别看起来触目惊心。这是为什么？ 邓镇岳回答我：因为柬埔寨的税制没有改革，正常的缴税对企业没有太多有益的意义，因此在税制混乱的状况下，通过一些手段，避开税金令企业获得更多利润空间，是大多企业乐见其成的。这个时期，加上没有证券市场的激活，柬埔寨多数企业没有上市的动力。 而他与团队考量布局柬埔寨的金融证券市场，建立证券公司的原因是，一如今柬埔寨的85%的商业活动都已经集中在金边，民众财富已经令中产阶级拥有了证券股票概念，面对柬埔寨即将要大力调整的税务制度，柬埔寨已经迈入资金市场活跃阶段。 二柬埔寨政府及证券交易所也在今年，及疫情中拜访许多商会及大型企业，鼓励企业上市。企业上市前的准备，仅路演阶段就会吸引很多国际投资者及券商等参与者关注。 三柬埔寨若有三百家上市公司，资本市场将越来越活跃。资金市场的活跃会令取得财富的一大波人，带动柬埔寨的房地产等领域发展。 03房地产领域价格上涨的三个主要阶段 邓镇岳在这个空当“科普”，房地产领域价格上涨主要有的三个阶段。 第一阶段是初生段，也就是基建时代。 是这个阶段需要靠基建来破除荒芜，为市场交易建立造梦的温床。 第二阶段是主生段。这个时期资本市场的蓬勃发展将为民众带动财富的活跃，从而让中产阶级崛起。中产阶级的崛起造就房地产领域的活跃，这个段也是相对扎实的房地产价格上涨阶段。 第三个阶段则是暂时无关的，市场的泡沫化阶段。 邓镇岳和团队对柬埔寨的未来金融市场看好，是因为金融会对其它行业带来很多活水。这是第一个主要原因，现在也是柬埔寨资本市场的形成期。第二个是柬埔寨会迎来一个5年的SOP（Standard Operation Procedure）时代-标准作业程序时代。 而看好金融证券市场的第三原因是人民币的流通与结算。柬埔寨的M2（广义货币供应量）85%是美元，因为无外汇管制，它也会允许人民币进入市场流通与结算，这将会对中资企业有一定的吸引力，促进柬埔寨证券公司的市场发展。 讲到之前为什么很多国际投资者不进来柬埔寨？ 邓镇岳分析认为是因为柬埔寨没有法源。柬埔寨的各行业法规都不够标准，企业没有保障，也没有信心。而现在柬埔寨政府已经意识到这个问题，在积极建立各行业法源，这将为国际投资者增加投资吸引力。 这些国际投资者进入柬埔寨市场，就将会需要很多商办住宿地产，这毋庸置疑会带领柬埔寨进入一个多行业市场活跃的时代，金融自然会是首当其冲。 以上几点，就奠定了邓镇岳与团队对于柬埔寨未来市场十年的基础规划。  04顺势而为柬埔寨市场整装待发 邓镇岳现有的项目中，最让我注意的是KY iCENTER柬埔寨首座超5A智能共享写字楼项目。这个项目规划前瞻，创新柬埔寨科技，也承载顶级工法。 将来它不仅是顶级智能共享写字楼，更是协助青年完成梦想的筑梦之地。 邓镇岳曾表示将在KY iCENTER成立金边青年创业孵育中心(incubator)，结合集团强大的金融投资背景、跨国资源整合优势，引进孵育中心。透过创业培训指导、法律/会计/财务咨询、路演推介、基金对接等支持，提供一站式服务，帮助柬埔寨有创意的年轻人完成梦想，创造柬埔寨原生独角兽公司。 ——这与巨石集团宣告的加大投资柬埔寨，发布四大计划 – 巨石人寿保险公司、巨石经济特区、巨石金融大楼和毕加索空中花园四大重点相彰，着实令我感受到了邓镇岳与团队对柬埔寨未来发展的信心，及与其共同成长的决心。 邓镇岳论及布局后谆谆教导道： 任何企业，到一个新的地区想落地生根长远发展，必须精准掌握市场未来5-10年的脉动。因为历史总是惊人的相似，所以一定要抓住机遇点，结合政策变动，及时调整企业状况，顺势而为才能掌握区域热钱，带来长远的繁荣发展。 我知道资本领域是邓镇岳和他团队的战场。但与他的交流后，真的看好柬埔寨未来的各行业市场空间。 也希望，疫情期所有的企业，都能够有抗风险能力，及时调整团事业体，强力关注自己项目产品的调剂，对疫情后的柬埔寨市场整装待发。 本期作者: Lucky微信号码：603024686扫码添加房小地了解更多项目信息查看柬埔寨更地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨土地需求非常旺盛，尤其是金边、西港、贡布等省份，土地价格连年上涨，不少投资者从土地买卖中获利。而在活跃的土地市场，也存在着许多风险，一些不良卖家会利用各种手段来欺骗投资者，其中有四种谎言最为常见： 联手他人制造土地便宜的假象 有一种诈骗情况是两个公司或两个人联合起来炒高价格，两人分别出售两块相邻的土地，其中一人故意把地价标得很高，例如一平方米140美元，而另外一人则把地价标得较低，例如一平方米45美元，买家一对比，最终选择了价格低廉的土地，还以为捡了个大便宜。 其实，这种手段已经不算高明，买家只要多走访当地的居民，了解该地区的实际地价情况，就可以发现其中的端倪。当看重一片土地时，可根据土地情况进行估值，大胆跟卖家还价。 吹嘘自己的土地被抢购一空 这是一些不良开发商惯用的伎俩，尤其是Borey项目或土地项目较为常见。在激烈的市场竞争中，他们为了让自己的项目更突出，便对买家实行饥饿营销，虚报销售数据，并谎称该项目卖得非常好，仅剩少量的几套，需要赶快抢购。 对于这种谎言不必理会，买房投资最关键的一点是从个人的需求出发，细心了解项目产品各方面的品质是否和自己的需求匹配，而不是盲目从众，看别人买哪个项目也跟着买。 谎骗附近有大型项目要开发 在柬埔寨有一种常见的诈骗情况，有些地主为了将自己的土地快速高价出手，故意谎称附近有大型项目要开发，事实上那里只不过是一片新挖开的土地，通常所谓的开发项目不过是个幌子，他们不会透露具体的开发商和项目信息。有些投资者一看周边的情况，误以为这片土地真的有上涨空间，结果掉入了地主的坑。 避免这种骗局比其他骗局更容易得多，因为大的开发项目是需要好多政府部门的批准，并且能获得批准的项目都是一些有固定资产，拥有丰富成功经验的公司。而如果是骗子，通常是没有真正的办公地点。 夸大房产土地面积 一些房地产交易也会出现夸大事实的情况。比如，在交易前卖方表示房产面积是6x16m，但实际上面积只有4×10m。在这种情况下买房会让你将来的房子面临拆除。有时买家会意识到这个问题，但有时他们也不会知道。 与相关当局检查物业面积，可避免这种情况发生。拥有LMAP类的硬产权，是有清楚标注边界和GPS坐标。所以这是最安全的产权形式。 不要让这些骗局吓到你，你要知道… 只要有好的规划和按照标准程序购房，在柬埔寨投资是有很大的益处的。首先，你要咨询一个值得信赖的房地产中介，因为好的中介是一个极好的开端。他们了解交易过程和市场诀窍。如果你还是担心自己受骗，在达成交易之前，请向律师咨询。 扫码添加房小地了解更多柬埔寨房地产投资攻略查看柬埔寨更地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨房地产网人物采访专栏（第十七期） 在柬埔寨房地产说长不长说短不短的十来年发展时间里，每一位进场的地产人就像奔赴港口的水手，在诱惑与危险并存的市场里跌跌撞撞，渴望在这片肥沃的土地里耕耘出果实，与它相伴相生。 本期人物采访的主人公于2015年来到柬埔寨，在过往的五六年间他已从一个白手起家的创业者成为了许多大咖土地投资人信赖的合作伙伴。今天，我们一起来听听他的故事。 林志滨柬埔寨亿丰地产投资有限公司总经理 林志滨从小生活在澳大利亚，曾在澳大利亚航空担任空乘岗位，2015年来到柬埔寨，与合伙人白手起家创业，成立了亿丰地产投资有限公司，主营业务为土地、房产投资咨询与交易。目前他所管理的企业在柬埔寨华人房地产行业中颇有名气，也是众多投资人豪掷柬埔寨的重要引路者。 0112岁留学澳大利亚游历全球40多个国家 林志滨来自中国宝岛台湾，12岁时父母为了让他获得更好的教育，将年幼的他送往澳大利亚留学，一呆就是20多年。 大学毕业后，体质优越的林志滨顺利进入澳大利亚航空任职，成为了一名帅气的空少。寄身于蔚蓝下的十年，他的生活与天空紧紧地绑在了一起。 在充满热带风情的海滩上冲浪，在北欧厚雪秘境里追逐极光，在古老的城堡寻找文艺复兴的痕迹......对于世界的探索和好奇，驱使他走遍了全球40多个国家。 *林志滨与公司团队合影 2013年，在外漂泊已久的林志滨决定回台湾定居，并加入一家房地产公司，正式迈出了他入行的第一步。 2014年，林志滨被派到柬埔寨帮开发商做开路先锋，考察市场，也是在这次机遇巧合之下，他发现这个国家和泰国有些相似，并且房地产市场尚有空白可填。 特别是金边清一色的房产中介公司，大部分只提供柬语和英文服务，针对华人市场的仅有少数几家。而参照其他国家的发展经验，在未来柬埔寨的房地产市场中，华人必将占着重要位置。 虽然还是个业内的半路子，但林志滨坚信自己的所见所感，回台湾后向同在澳大利亚长大的表姐夫发出邀请，希望能和他一起来柬创业。 半年后，两人带着6000美元初始资金坐上了飞往金边的航班...... 02看中柬埔寨房地产商机6000美元启动资金创业 十年的航司工作经验让林志滨对品牌和形象管理特别上心，丝毫不得马虎。本着最初的创业目的，林志滨将公司定位为一家华人房地产咨询机构，起名为“亿丰”，连英文也直接按照拼音的读法“YI FUNG”。 尽管初始资金不多，他们仍然坚持将公司选址在金边发展最早的区域--隆边区，租用了一个位于小巷子里的55平米斗室，员工仅有3人。 当时的金边房屋租金已经有所上涨，为了把钱花在刀刃上，林志滨和合伙人住在一家餐厅的二楼隔间，仅需$10/晚。环境尚可，只是除了睡觉再没有可以活动的地方。 干净整洁的衬衫、配色考究的领带、锃亮反光的牛皮鞋.....白天两人工作时的那一身打扮让人根本想不到他们居住的环境有多简陋。为了维持形象，他们还故意瞒着员工。 那时的他们也买不起车，同行业的公司都配上了路虎、雷克萨斯等豪车，他们只能骑着摩托车去见客户，还故意把车停到远处，再走路过去。带客人去看地时就租车，即使条件有限也要将服务做好。 这和他们之前在澳大利亚的生活天壤之别。作为空乘人员，原本林志滨可以安心地拿着丰厚的薪水，继续过着环游世界的美好生活，而他却选择了来柬埔寨，这个不起眼的东南亚小国创业。 *林志滨助力巴西柔术推广 公司刚开业不久，初次创业的问题就暴露，因为过于信任，林志滨将公司的财务将由2个外籍员工保管，没想到两人从中作梗，将公司仅有的一点现金捐款逃跑。 “当时我们几度产生了放弃的念头，但想着没有回头了，还是继续往前走下去。”林志滨回忆。 从危机中走出来后，林志滨转变策略，重新开始思考该如何快速将品牌打出去，让不断涌入的投资者们发现他们。 他把目光放在了机场通往市场的唯一一条大道--俄罗斯大道。这是80%的外国旅客来到金边会经过的路，两侧的广告牌更是曝光度最高的地方。 他开始带着名片一家一家上门洽谈，和有意出售的商家合作，让他们把物业交由亿丰出售，而条件则是让亿丰在店门前挂一张很大的横幅，上门用三语清晰标注，还必须配有公司logo。 这一创新的方式，他们在短时间内接到了很多咨询电话，业务量一下就上来了，让卡在瓶颈中的亿丰如沐甘露。 既然实力不如同行业的竞争对手，后来居上的他们更加发奋努力，每一个挂上出售牌子的物业就是他们争分夺秒要谈下的对象。随着挂在街边的横幅越来越多，“亿丰”这个名字渐渐印在了投资客们的脑海里。 03柬埔寨挖掘“钻石”的旷工只卖最有升值潜力的土地 与本地一众房产中介公司不同，林志滨一手创造的亿丰基本只做土地或带土地的物业买卖，现房租售只占一小部分，而期房是压根儿就没有。 他认为，自身房地产专业知识的缺乏是他们的劣势，而对当地市场的了解则是他们的优势，所以他们只确定一个方向，利用自身优势专心做好一个业务就是成功。 林志滨的观点在后来得到了很好的验证。当时在金边国际机场正对面有一栋物业出售，因为地理位置优越，即使不懂行的人也知道这是个大单，而对于林志滨而言，拿下这栋楼不仅仅能为他们带来收入，更是个品牌曝光的好机会。 他开始按照挂牌上的电话尝试联系负责转卖的人，没想到被拒绝了十多次都约不到见面的机会，越是被打击就越燃起他的斗志，林志滨持续不懈地“骚扰”为他赢得了与业主见面的机会。 而这位业主是香港一家上市公司的老板，年少有为，意气风发。在与林志滨的面谈中，他直入主题：“为什么我要把房子交给你卖，而不是century 21等其他大牌中介公司？” 林志斌倒吸一口凉气，将提前准备的内容复述了一遍，又说起自己对当下房地产市场的看法。他逻辑清晰，颇有见解，成功获得了这位老板的信任。在第一栋物业出售完成后，也将在柬埔寨置办的几个房产放心地交给他。 *林志滨在巴西柔术比赛中获奖 自2016年开始，西港经过一段时间的疯炒，渐渐成为国人出海经商的首选之站，林志滨敏锐地嗅到商机，前往西港多番考察。 他对比了西港市中心双狮地段的地价，还有沿海地区奥彻斯特海滩周围的地价，发现两者虽然相距不远，价格却相差了将近10倍。在双狮1000美金才能买入一平，而在奥彻斯特海滩仅需100多美金。 他立马将这一讯息传递给了与他密切合作的几位大投资人，定位在奥彻斯特海滩区域，再细化则是海滩通往市中心的沿海公路一带，这是当时被林志滨重点看好的位置。 发现“钻石”的他代表公司和投资人商谈，他们持有土地部分股份，但因为资金尚缺所以用分期付款的形式支付，双方也等同于共同持有关系。 以这样的合作方式，林志滨又先后与多位客户一起购置土地，成为了早一批入场西港的投资客。 2018年底至2019年初，西港因为网赌的兴盛进入巅峰期，林志滨理智窥探到房地产市场的巨大泡沫，认为时机已成熟，可以通知几位投资人开始出售土地。 在短短的1-3年时间内，他从投资选地到获利出场，帮助投资人获利数倍。 当时西港的地价已经翻了十多倍，除了分期的部分，亿丰还大赚了一笔，公司实力大增。有了之前的合作经历，林志滨带领亿丰再与投资人转向贡布省、金边市南部及西部地区，挖掘有潜力的“钻石”地块，互利共赢。 林志滨出色的服务态度，及丰富的柬埔寨地产经验，让他在不过几年的时间里积累了许多实力强大的稳定客户。 “我们只卖有价值的土地，只卖我们认为具有潜力的土地，这样才对得起客户的信任。”林志滨说。 平日里除了上班，他几乎把所有的空余时间都用于考察，金边、贡布、西港、巴域，在走遍了柬埔寨这么多省份后，他把目光锁定在了这4个城市。 金边他看好西部和南部地区，贡布则看好沿河及通往西港的公路一带。他将自己称为挖掘“钻石”的旷工，只有具备最佳地理位置、地形及价格的土地才能成为“钻石地块”。 04是大咖投资人的一把手也是为柬培养体育人才的柔术教练 时光飞逝，经历了5年多的发展，亿丰已经从当初的斗室搬到了银行总部云集的诺罗敦大道，现阶段的亿丰，领导为数15名的菁英团队，以更丰富并专业的资源，灵活运用广布全球各地的连结，为客户提供高端定制化服务。 在林志滨的带领下，亿丰地产投资有限公司在2018-2019年连续两年荣获了由柬埔寨房地产网颁发的『最佳僱主』及『 最受欢迎经纪人』两项大奖，以及『 最佳房地产奖』、『 首选房地产代理商奖』、『 销售经纪人奖』等多个奖项。 *亿丰获奖现场 由他们所经手的投资组合，至今已获得海内外众多投资人认可。包括Dufry （机场免税店），Europcar （汽车租赁），ZTO （中通国际物流），iOne （电子产品），Cmed（交易和分发），Allied Metals （商品出口），FuMing （新加坡30年的餐饮），TeaPlus （零售餐饮）等国际知名企业。 在公司内，林志滨待员工如同兄弟姐妹，相互扶持成长。在平日里，他常常要求员工参加体育运动，甚至为他们自费报班。 作为巴西柔术的传播者之一，林志滨还与一位外国好友共同组建了一个学习俱乐部，为柬埔寨培养更多体育人才。 *林志滨参与组建的柔术俱乐部 如今他的2名员工已从新手成长为了国家队队员，可以代表柬埔寨出战国际体育赛事，这让他十分自豪。而这两名员工也在空余时间教授更多小朋友，让这项体育在柬埔寨发扬光大。 澳大利亚航空的空少和柬埔寨房产中介公司总经理，这两段不同的职业生涯代表了林志滨人生的两条分岔路，无论他选择哪一条，都是完全不一样的生活；无论他选择哪一种生活，都会多多少少留有遗憾。 但，这不就是人生吗？ 柬埔寨房地产网 · 人物采访专栏《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。 本期作者: 柳柳微信号码：liuliu974236748 扫码添加房小地分享你在柬埔寨的故事查看柬埔寨更地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨房地产网人物采访专访（第十六期） 杨建平籍贯：中国.吉林出生：1955年学历：工商管理硕士资格：国土部城市土地经济研究员身份：北京中关村不动产商会会长（2008-2018）北京中海联行投资顾问公司董事长北京中海锐智科技有限公司董事长共发国际（柬埔寨）投资集团执行董事柬埔寨宜佳旅游发展有限公司代理总裁 当我接受关于柬埔寨房地产人物采访任务时，看到领导发给我这样一个人物介绍，一时间有点蒙。 “中国国家气象局卫星中心业务科长、中国国家科学院改造建设咨询服务中心主任、中关村科技园区管委会产业规划处处长、北京市中关村科技园区建设领导小组秘书处兼规划建设处处长？北京澳林房地产开发有限公司董事长、北京中海联行投资顾问有限公司董事长、北京中海锐智科技有限责任公司董事长？” 难道这样一个“高纬度、大跨界、深学时”的人物一直在柬埔寨吗？为什么会？   后来我通过一些朋友打听这位“牛”人，才知道他确实在柬埔寨，并且已经在柬埔寨房地产业耕耘和潜心研究柬埔寨多年，名声也很好，他是一位德才兼备的学者，在金边以及西港认识他的朋友的尊称他为“杨叔”或杨老师，我在接下来的描述中也尊称他为“杨叔”吧。  杨叔是1955年出生吉林，1958年随父母进入北京，在中关村科学院大院儿长大，就读中关村小学、人大附中、高中，经历了文革，被下乡务农，后又考上北京理工大学，研读无线电雷达专业，分配到中国国家气象局卫星气象中心工作。在工作中撰写了《气象卫星与国民经济应用》丛书。 后来，他又调到中国沿海开放城市负责科委、开发区建设等工作；再后来，又回到北京参与大规模的国家级中关村科技园区的规划建设；再后来——。 按照他的描述，从科学研究到行政管理、从中央单位到地方科委、从地市级开发区到国家级开发区、从房地产国企到个人咨询公司、从大甲方到小乙方、从土地一级开发研究到小型房地产项目，总之，作为我们房地产网所涉及的所有探索他都亲自参与实践过。约到杨叔，可以说我们柬埔寨房地产网是挖到了一个“宝”。 当我约到杨叔后，他并没有什么架子，很愉快的接受了我的邀请，并如约接受了采访。目前他在共发国际（柬埔寨）投资集团公司担任执行董事，柬埔寨宜佳旅游发展有限公司担任代理总裁，柬埔寨西港新城-金银湾国际旅游度假区管委会担任总顾问。 自我推门进入，从那个清癯的背影看转至慈祥深邃的双眼时，我不得不感叹——这是一位通身充满睿智，沉稳与从容的长辈。  他非常感谢能参柬埔寨房地产网的座谈，并且希望通过我们向目前在柬埔寨耕耘房地产的朋友们分享他对异国他乡从事房地产的感受，在接下来的采访中我们感觉到杨叔所讲的全部，都是在强调“土地是有灵性的”。 01对房地产了如指掌跨界追逐梦想的中国公务员 杨叔初识便坦言，他进入房地产已经三十多年。从九十年代开始，沿海开放开发，他就深入广西北海参与了那里的“革命性”的土地开发建设。并亲眼见证了这种“革命性”带来的弊端和房地产毁灭。 九十年代末，他又回到首都，用自己的亲身经验和教训参与中国一级土地开发的模式研究，并与人民大学土地系推出首部《中国土地一级开发试行条例》，自此，中国大地上不再有协议出让土地，全部进入一二级分级土地管理、开发、买卖的程序。 二十一世纪刚刚到来，他毅然决然地辞去国家公务员身份，投身到自己编制的规则里“畅游”，从城市规划到一级土地开发，从一级土地代理到二级土地招投标，从二级土地市场化到房地产建设及销售，他贯穿了整个中国房地产领域的全过程。 最后，他发起并组建了中关村不动产商会，该商会一直运营到今天。他的跨界运管，也仅是拾阶而上。他每一份工作，皆是在了解这个领域的需求，都是在研究和解决领域里的问题。  但于我而言，杨叔的从气象专业到科技兴市，从华侨投资区主任到中关村城市规划，从国家政策到房地产开发，以及后来的企业投资顾问、管理，杨叔的工作跨度不可谓不大，工作所需要的专业也不可谓轻易。 我手中这份履历，能看到杨叔每一份工作在漫长的岁月中沉淀积累硕果，而硕果也越发的令杨叔一转身便能散发出沉甸甸的厚重气息—— 杨叔是在1998年进入北京中关村工作，并与同事们一起获得了世界对中国硅谷——中关村的认可。从1998到2004年，随着中国房地产界的飞速猛进，杨叔领悟到我国房地产与世界房地产直接的差别，决定探求国际房地产市场和了解国际房地产的问题和经验。 2004年，杨叔考取了美国房地产投资师的资格证，并把国际房地产注册投资师（CCIM）等类资格教育与朋友们一起引进到中国。与此同时，杨叔发现了中国地产与其它国家的不同，也发现许多地区和国家还没有房地产的意识。杨叔借着2006年中国政府“走出去”的政策号召，在挚友的关照下和引导下，进入柬埔寨西港这片还未开发的淳朴之地——金银湾。  西港云壤金银湾，一块三十三平方公里，九十九年开发使用权的城市建设土地，这里由山丘、雨林、阳光、沙滩、海岸，是一个充满异域风情的世界。诸多的旅游因素基存，完全不同于中国的科技园区地产，甚至可以说在中国这样的可开发土地已十分难寻，云壤“金银湾”这片还未开发的土地令他怦然心动，杨叔在一瞬间决定为之而来，愿意与土地拥有者为伍，用自己一生对房地产知识的积蓄，挥洒在这片土地上。 这一扎头，就是十五年。 这十五年，不但那片土地改变了，杨叔也为中国投资者奉献出了他在柬埔寨的见闻等宝贵资讯，著两书名为《今日柬埔寨》与《尊重土地的灵性》。 02宏观观事微观处理解决问题的智者 杨叔年轻时的工作是从事气象卫星资料研究。这份从太空俯瞰地球的气象信息分析工作，在长达十年的工作中，为他养成了“提纲挈领”、“俯视微观”的宏观观事到微观处事工作态度，这种思想和能力的培育，也使得他极有敏锐的洞见能力及未雨绸缪的解决问题能力。 杨叔笑言，放眼全球，只有柬埔寨的国旗是以房子为标识的，而不是像其它国家是动物或者植物等标识。这从宏观角度看待，表明在柬埔寨1400年的近朝代历史中，柬埔寨的王朝历史一直都是在以人居演变为主的建筑文明发展史中渡过的。这个国家能保留下来的基建文明中，建筑文化是其中之一。这也足以说明，前赴后继，蜂拥而至的各国房地产投资人被引入柬埔寨，一定还有这一神力。 这个靠天吃饭的王国，半年雨半年旱。高棉历史上的多个王朝，至最著名的吴哥王朝，所有的朝都是非常考究的，大雨和干旱的防御和避险都可以在这些建筑中找到了答案。大小吴哥城池的穿水而建，与中国的皇都浅水为辅不同，这些城池与河湖滋养着高棉民族，相辅筑就高棉王朝历史的灿烂辉煌。也因此，柬埔寨的王朝君主似乎也都是以建筑成就来彰显自己治理王朝的主要能力，历史上多个王朝的君主几代才筑就如今遗留的恢弘建筑。 为此，杨叔认为，柬埔寨是一个很崇拜建筑文化、房产文化的王国。那么，在柬埔寨的房地产和建筑行业，一定也是对柬埔寨建筑历史的延续，一个属于柬埔寨高棉民族几百年未来的铺垫。  只有了解了高棉民族的历史，沿着柬埔寨的民族人居演变史，才能因地制宜的结合实地做好本地人所能需要和认可的地产。此外，杨叔表示，土地有灵，拥有灵性的土地如果被烂耕，破坏了地脉，损坏地下水资源，或者破坏了环境，也将造成无可挽回的自然灾害。  因此，杨叔告诫大家，如果拿中国的地产方式和文化来这里建造房子，用中国人的购房心理去向当地人推销房子，那肯定是不行的，2020年的疫情就很好的突显了这点。如此，中国的地产商想要在柬埔寨做好地产行业，是一定要做精品地产、做柬埔寨人需要的地产。因柬埔寨土地制宜，以高棉民族人为本。结合柬埔寨的建筑发展历史，消化本地佛教文化，按照当前柬埔寨新生代的消费理念来开发房地产，是每个开发者都要意识到的问题，做好了它，中国的地产商才会无往不利。 03不可复制的中关村同样不可欺负的柬埔寨 杨叔说，微观柬埔寨的地产，柬埔寨人的地产思维很有趣。现在的柬埔寨自己的大房地产商已经竖立了柬埔寨人对于地产购买的消费习惯与思维。以前柬埔寨人买房，偏爱天地和商铺，也就是目前的排屋。因为柬埔寨高棉人的佛教信仰，诚信、内敛，对于他们而言，贷款买房是新事物，一旦接受也非常诚信。这里人买房，如果贷款，土地贷款是土地贷款（无限资产），房屋贷款是房屋贷款（有限资产），在推销房子时也是这样分开说明的，这是因为他们的土地是永久使用权的。不像中国，一款贷到底，因为中国只有有限产权。 现在中国的按揭贷款等新概念进入柬埔寨后，这对于他们来说是无法理解的。因此，中国的房地产商如果想要赢取柬埔寨新贵阶层的认可，至少要尊重本地文化，充分结合本土国情与他们的惯性思维来改变他们的认知，赢取信任。 目前，在柬埔寨，尤其在西港，有很多房地产商都在考虑转型，但转型不能盲目。 例如，老一点的柬埔寨人，买的是田地，因为他们要生活，耕种粮食；中年的柬埔寨人，买的是天地铺，因为他们要做生意，又不与别人分享房子；新的柬埔寨人，接受了海外地产的影响，新贵阶层就会偏好楼中楼，既有独立，又有分享，既需要公寓的服务，又拥有舒适奢华的私密家居生活。SKY VILLA就是这样一个应市场需求而出现的产品。  我在好奇之余问了下，中关村在全球的成功有目共睹，那么柬埔寨可以复制中关村的哪些成功之处过来呢？ 杨叔答复，你问的是科技产业问题，回答是：不可复制。 中关村的成功发展是全球的个例，硅谷亦然。硅谷和中关村有相同之处，是在于这两处都是科技教育和产业聚集区，是小型科技产业公司及研究所扎堆的地方。它们不可复制的主要原因是教育资源和企业创新资源，例如中关村，仅中关村就有100多个本科大专院校、30多个研究生院校（没有本科生，只有研究生）、多学科的科研院所50多个、国家级实验室50多个。 这意味着国家的权力资源、高科机密研究，几乎都在此处完成。因此它的资源造就了这个特殊的地产产业（写字楼、办公楼、孵化器）。一开始国家并没有注意到这里，也不是国家发起的中关村建设。而是它已经聚集的资源，推动了国家整改此处，给予了一些政策，形成一个产业聚集区并活跃起来。 柬埔寨目前是不具备形成这等规模的产业园区条件的。唯一可能的，可能就是现在柬埔寨理工大学和综合大学附近，它已经形成了一个科技及新的商业区的雏形，那里的创新咖啡吧，已经说明了一切。 04不同需求造就不同地产功能特性将显现各省市的发展潜力 杨叔表示，微观看待城市发展，不同的需求造就不同的地产。城市的发展一定是分特性的。区域不同，为城市提供的功能不同。 例如，金边的塔仔山向西至加华、安达大厦，就已经自主形成了一条金融街区，它并不是政府主导的；金边的BKK区，它已经成为所谓的“蛋黄使馆”区；万古湖地区则是一个集中的办公商业区域，往南三环路沿线将是新的城市住宅开发区；钻石岛区域则将会是一个娱乐区，而这些都是由市场推动的。 再从柬埔寨全国宏观来看：主要功能城市：金边市将是一个政治、军事、经济、文化、医疗、金融的中心；西港市将是一个保函多国文化、多未来文化的不夜城，可以是堵城、欢乐城、旅游城，等等资源促使它会演变成一个类似香港的贸易及娱乐、旅游之城。杨叔所在的西港金银湾就是一个旅游区域。 暹粒市将会发展成为一个佛教或者宗教文化、旅游交流中心；马德望市将依托泰国经济，成为柬埔寨至带过经济的陆路交通口岸，也是柬埔寨老牌富裕阶层所隐藏地区，很像美国芝加哥，将来会是一个农业产品贸易主输出城。磅湛省，离金边最近，优势众多的领袖家乡，拥有资金和资源，东侧及湄公河流域交通必经之城，则会是一个新兴的繁荣教育和产业城市。因为道路基建已经大幅度开展，大学也在逐渐聚集，它已经具备了一个新经济形态城市的基本要素。  再看东南侧及东北侧与越南接壤的几个城市，白马、茶胶、干丹、菠萝勉、吉井、蒙多基里、腊塔纳基里，这些城市，不是沿海，就是沿边，都有一个特点，就是靠近越南。我们不要忘记，东南亚各国中，只有越南的超前发展的，也就是说，这些城市都会随着越南的发展而先于西北面的城市发展，再加上这些城市的自然环境。 就拿蒙多基里来说，常年温度保持在28度，位于一个气象学上所谓的“平流层”，这里森林资源丰富，不干旱不潮湿，天蓝地绿，沟壑水影清澈，将会成为一个精品旅游城市。 因此，地产行业的开发商一定要清楚市场与区域需要什么样的房产，或者什么样的房产能够引领市场。在经历了疫情洗礼后的实力地产商，就更要为此选择慎重。 话锋提到关于2020年疫情对柬埔寨的房地产影响时，杨叔表示： 虽然2020年的疫情对柬埔寨的冲击非常严重，近期疫情也有复燃的迹象。但疫情是全世界型的，它不是仅柬埔寨有。它对于全世界的国家来说都是有影响的，只不过国情不同，每个国家发展的阶段不同，那么受到的影响内容也不同。 柬埔寨在一个很疯狂的建设状况中遭遇疫情，因此我们会下意识认为疫情对柬埔寨房地产影响最重。 但实际上，比如我们看疫情中的中国，中国是在一个转轨过程中的。这催化了中国的转轨过程，使得中国的互联网商业进入一个炽热化的状态。虽然疫情对很多实体行业造成严重打击，但很多商业实体与互联网的结合，将中国的产能转化进入一个自供链接状态，这也是一种意想不到的业态，至于这个业态能不能长期延续还是一个问题，因为这个业态在莫种程度上制约和限制的基础生产行业的维系，会丢掉武术中国人的饭碗。 那么我们再看柬埔寨的地产，疫情为疯狂的建设带来了冲击的同时，也降温了一下很多疯狂的市场。在这一场疫情后，能够生存下来，成为赢家的房地产商，必然是以本地人为本，能解决本地人需求，并能布局未来的实力者，这也将能使柬埔寨的地产行业进入一个相对良性的发展阶段。  05把握机遇以本地人为出发点去经营 至于此外的其它，杨叔笑道，在柬埔寨的房地产行业投资，还要考虑这以下两大因素：一是宗教因素；二是气候因素。 宗教因素： 柬埔寨高棉民族的98%都信奉佛教，从通俗理解上讲，柬埔寨佛教是自教、小乘教、修自我的教；而对应的大乘佛教是上乘教，是高级教化的传承教。通俗一点说，大乘教像是一艘大船载人，船上百人意为普渡众生，船上不会允许有太富的人，也不允许有太穷的人，如果有人掉下去了，也一定要救上来，因为众生平等。所修炼的人，都有责任保护这一艘大船的所有人，都要修行到愿意普渡众生。而小乘佛教是一艘小船，船上一个人，修行自己也就修行了别人。如果遇难受到别人帮助，就会认为帮助他的人就是佛的化身。如果没能力救助别人，他们会觉得那要先保护好自己，修行好自己，保持干净和底线。 以此反观到柬埔寨的国情，在柬埔寨富人的财富毫无忌惮的外露，就是因为柬埔寨人认为如果自己没有财富，那就是自己没有修行到位，羡慕不来别人的财富。住大房子的人不担心住小房子的人仇富，那是自己修来的。而住小房子的人也不会去苛求自己一定要买大房子，只要能够生存就可。 了解了柬埔寨的佛教信仰，在考虑产业、产品、客户、用工的时候，你就会对柬埔寨的奇怪现象觉得理解了。否则，你死抱着中国开放三十年的人文处事经验，面对这里的人群，你会被折磨死的。  气候因素： 柬埔寨人因为是东南亚族群，是没有过冬思维的。他们不懂得，也不明白冬天是什么，就不会懂得要在夏天准备过冬的衣物和食品。什么是冬季思维？就是需要有存钱存粮的思维，这是高纬度地区国家的人群所必须考虑的，不存米粮水，不盖好房子就难以过冬。而低纬度地区的国家，千万年来的舒适环境令他们无需考虑冬季。 这种夏季思维久而久之就形成了，不愁吃（到处有可以待食的果品），不愁穿（没有寒冷冻不死人），大自然给了他们幸福，他们拥抱大自然（节假日去自然环境中度假），所以他们的幸福点不高，但幸福指数非常高。 了解了柬埔寨人的生活思维模式，也就知道了他们的生活需求，尽管现在住上了高楼大厦，融入自然的民族思想不会变。 把这两个思维综合一下，我们将它反观到柬埔寨的地产上，就要更谨慎了。因为柬埔寨人不一定需要大房子，他们对于房地产商品的需求是特殊的。而我们从事房地产行业的人群，一定要了解他们的宗教与气候因素，先把自己基本功做扎实了，扎实的做柬埔寨人所需要的产品，向百年老牌方向去发展，是绝对无往不利的方法之一。 金银湾就是此思维。在当初金银湾创始人跟总理谈话时，就表明金银湾将来会是“北上吴哥体验历史文化，南下金银湾休闲度假”的一个大型旅游基地，将会把国际游客及投资者的访问线拉长，从3天的行程至少增至7日。这将增加柬埔寨的国家旅游资源，为柬埔寨王国及居民都带来实质性的经济与文化发展。 金银湾目前的建设也真的做到了以人为本，以自然为基。杨叔认真的向我讲道，他们甚至在修路时遭遇古树拦路，就生生的修改设计，保留下那棵大树成为景观。金银湾的大片森林绿地中，房产寥寥。但，被它吸引的游客已越来越多。  这，大概就是杨叔所悟的，尊重土地的灵性吧。 后记：采访时间有限，文本有限。但与杨叔聊天真的是一种享受，那个短短的一个多小时，着实令我意犹未尽。我诚挚的希望能再次与杨叔有谈天论地的机会。 并且，在我们聊天的最后，杨叔温馨提醒在柬投资地产的同胞们，不要拿中国的经验来这里试探，搞规模化，因为那很大可能不会成功，只会成你人生的为败笔。 ——请牢记，这里不是中国，这是柬埔寨，一个佛佑的，有灵性的土地。 柬埔寨房地产网 · 人物采访专栏《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。 本期作者: Lucky微信号码：603024686扫码添加房小地了解更多项目信息查看柬埔寨更地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨房地产网人物采访专栏（第十五期）上世纪末，“走出去”已成为中国的国家战略，近年来，“一带一路”倡议的提出则进一步明确了“走出去”的重点方向。如今，千千万万的中国人和中国企业正扬帆出海，走向世界的大舞台。 本期栏目我们很荣幸邀请到了柬埔寨浙江经济特区的总经理赵先生作为嘉宾，向我们讲述他在柬埔寨闯荡18年的创业经历，以及在“一带一路”背景下柬埔寨发生的巨变。 赵苗章柬埔寨浙江国际经济特区有限公司总经理 赵苗章于2002年只身来到柬埔寨，白手起家从事建筑行业，创立了浙江东晨建设有限公司，被评为柬埔寨一级建筑企业，先后承建了柬埔寨当地诸多重大项目。目前为柬埔寨浙江国际经济特区有限公司总经理、浙江东晨建设有限公司总经理及柬埔寨浙江总商会副会长。  赵苗章来自浙江绍兴，像许多同行一样，年轻不过二十出头便踏入了建筑业，与工程相生相伴二十多载。2002年，因为一次机遇，赵苗章被外派到柬埔寨参与中国驻柬埔寨大使馆翻修项目，他与这个国家的故事就此拉开序幕。 “当时啥也没想，打算干个两三年就回国了。”赵苗章感慨，自己从来没想过能在柬埔寨待这么久。第一个项目完成后，赵苗章又相继迎来了第二个、第三个，随着接手项目的增加，他在柬埔寨的年限也越来越长。 经历了几年的打磨，赵苗章决定自己创业，成立了浙江东晨建设有限公司，先后承建了柬埔寨当地诸多重大项目，目前他的公司已被评为柬埔寨一级建筑企业。 在柬埔寨有些资历的同行，说起赵苗章和东晨建设都难掩钦佩之情。对于他而言，每一个项目从接手都交付，靠的不仅仅是专业技术的运用，更是每一位工程人的用心。 *赵苗章作为优秀出海创业者接受《梦想方程式》采访 作为极早来到柬埔寨发展的一员，赵苗章敏锐地发现，自2015年后，越来越多中资企业来到柬埔寨，渴望开拓新市场。 他从中嗅到商机，渴望用自己这十几年积累下来的宝贵经验为同胞们铺路，将中国创业者的精神在海外发扬光大，助力柬埔寨发展。 遵循“抱团发展”的理念，2016年他创立了柬埔寨浙江国际经济特区有限公司，主要承接国内优势产能以及受“两反一保”贸易壁垒影响的产业，打造国内企业“走出去”政策的对接平台和资源共享平台，为他们保驾护航。 特区选址在柬埔寨4号公路175公里处，项目占地500公顷。谈及定位原由，赵苗章表示，这个区域人口多，二是离港口近，离西港仅有50公里，离西港国际机场仅有36公里，离金边市国际河港180公里，地理位置便利，非常利于特区企业货物运输，降低物流成本。 *西港省长一行参观柬埔寨浙江经济特区 整个项目分三期开发，首期面积为130公顷，经济特区内建设有标准厂房、宿舍、园区商业、长期租赁土地、建设水站及生活污水处理厂，还有干码头及免税仓等。 在政策的便利性上，当地政府已经有五六个部门入驻，提供“一站式”服务，给予投资企业全方位的便捷配套。 目前，柬埔寨浙江国际经济特区的发展处于初级阶段，已经有40多家企业入驻。赵苗章介绍，他们主要采用出租土地的合作模式，期限长达50年以上，入驻企业可以选择自建厂房也可以选择租赁，比较灵活。 特区内大多数为劳动密集型企业，因为柬埔寨当地劳动成本相对比较低，工厂可以做原产地证，没有反倾销。另外，当地有9年的免税期，特区内会帮助企业将所有手续办好，优势明显。 “这几年到我们园区的企业，有几家企业他们刚刚来的时候是试探性的，比如说是租我们的土地，是租1万平方、2万平方，现在有的一下子扩张到10来万平方，8、9万平方米，每年都在扩张，说明他们的企业盈利了赚钱了。”赵苗章说。 随着政策的开放和外资的涌入，柬埔寨的经济特区越来越多，但赵苗章认为真正做的好的不过三四家。 “什么是我认为好的呢？第一，入驻企业对柬埔寨当地的贡献；第二，入驻企业的知名度；第三，企业真正的招商实力。” *西港省长一行参观柬埔寨浙江经济特区 赵苗章介绍，目前特区第一期已接近开发完全，第二个园区马上就会开工了，面积约有四万多亩土地，引进的第一家企业就是宝武钢（中国宝武钢铁集团），另外还设有一个化工园区，让更多大企业入驻。 除了经济特区项目，赵苗章也预示到本地未来住房需求，参与开发了房地产排屋园区，定位在3、4号公路交界宗周转盘3公里处，预计于今年12月正式动工。 赵苗章还有一个头衔为柬埔寨浙江总商会副会长，作为从浙江省走出去的企业家，他以帮助家乡企业在柬发展为己任，在商会贡献自己的一份力量。 “我们浙江企业每年来到柬埔寨的有几千家，或投资或发展。但我们觉得这几千家企业比较散，没抱成团，浙江经济特区可以让他们抱成团。在此前提下，发挥我们最大的优势。”赵苗章说道。 *赵苗章作为优秀出海创业者接受《梦想方程式》采访 18年的时间，可以让一个呱呱坠地的婴儿成长为意气风发的少年，也可以让一棵齐腰的树苗成长为合围的大树。而对于赵苗章而言，则是从一个普通的建筑从业者转变为一名带领家乡企业发展的优秀创业者的过程。 在谈及这18年来，柬埔寨的变化时，赵苗章感慨万千。“改变太大了。比如说是建筑方面，城市卫生方面，城市风貌方面等等。18年前我来的时候，整个金边市里有30%的路还是土路，最高只有六层七层。2012年以后大楼遍地开花，全部是高层了。” “现在金边86%的高层建筑都是中国企业在做，所以是中国的建筑企业一下子带动了柬埔寨的房地产、道路建设、城市卫生、城市风貌等行业的发展。” 强劲的开发和工业驱动助力经济特区迅猛发展，针对未来的规划，赵苗章表示，他们计划做一个更大的工业区，并希望将其打造成柬埔寨当地众多产业园中最大的一家，成为企业服务领域中的领头羊。 柬埔寨房地产网 · 人物采访专栏《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。 本期作者: 柳柳微信号码：liuliu974236748 扫码添加房小地分享你在柬埔寨的故事查看柬埔寨更多地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

投资柬埔寨，不论是出于购买住宅居住、商业还是农业目的，经常都会涉及到合法的土地产权，但根据《柬埔寨宪法》第44条，只有柬籍自然人和法人才能拥有柬埔寨的土地所有权，这成了投资者的一道门槛。 其实，外国人也可以拥有柬埔寨的土地所有权，大致的方法有六种：本地公司购买、本地人代替购买、获得本地国籍购买、与柬埔寨人通婚、经济和社会特许、长期租赁土地。  01.与柬埔寨人合伙成立公司进行投资  为了获得土地所有权，其中一个方法就是在本地创建公司。 创建土地控股公司的成本可能比建立其他类型的公司更昂贵，而且税收和管理成本也会更高。然而，对于大型投资者或房地产开发商来说，这些成本与在柬埔寨自由购买土地和房产的好处相比，可能是微不足道的。因为这样的公司有权购买任何可用的土地产权。 在本地成立公司后，可以公司的名义收购和投资房地产。但是必须确保该公司51%的股份是由柬埔寨合作伙伴所拥有。 尽管当地合伙人拥有公司的多数股权，但是外国人可以选择在公司内建立限制性合同，以保障自己的权益。例如： 授权书，代理人和股东协议。这些合同可帮助外国人实际控制公司和物业产权。 切记，一定要事无具细的写在的草案上。  为了规避风险，这里有一些小建议。例如： 在股东协议中，您可以建立两种不同的股份类别，每个类别都享有不同的权利。这样一来就可保证外国股东和当地股东拥有不同的权利。该协议可以限制当地股东一方有限的股权转让，任何有关委任董事或主要公司资产（如土地或房产收购）的决定都需要多数人通过，即（2/3）以上。 简单地说，这些机制使得当地股东所持的“多数”份额股份只成为一种形式，不允许当地股东对公司，资产和其他重大决策进行任何不受管制的控制。  02.通过本地人代替购买 以本国公民的身份购买土地是最容易和最省钱的方法，比起设立一个本地公司来购买土地容易得多。 最常见的代理购买者为外国投资者的妻子或合伙人，或是当地房地产机构或开发公司的代表。 简而言之，方法是通过本地人代理购买，投资者与土地所有者签署信托协议，以获得土地管理权。所有者再抵押土地并将其租给外国人。 双方之间的这个协议是一种机制，使外国投资者能够控制不动产有关的任何交易。但是根据法律，柬埔寨公民实际上拥有该物业的所有权。 如果想要通过本地人代替购买土地，需要通过4份文件：●抵押协议;●贷款协议;●租赁协议;●安全协议  一旦这些文件签署，该协议就具有法律约束力，并可作为对试图私吞您资产的代替者采取安全措施。 当然，最重要的还是找到一个值得信赖的代替购买者，这是非常关键的一点，以确保代替者履行法律义务。 外国人应该意识到，虽然通过本地人代替购买是外国人普遍的做法，柬埔寨当局也基本接受了这种做法，但是法律规定这种做法还是非法的。 如果您与您的代替者发生了严重争执，然后他游说柬埔寨法院保护他们对不动产的合法权益，法院可能不尊重你们过去曾经的安排协议，并维护本地人的所有权。  03.获得本地国籍购买  如果你获得了柬埔寨国籍，你就有权利合法购买柬埔寨土地。 1996年，柬埔寨就实行了以投资方式获得柬埔寨公民身份的政策。外国人获得柬埔寨公民身份有常规入籍、通婚入籍、投资入籍、捐款入籍，及出生入籍。 根据《国籍法》，在柬埔寨投资12亿5000万瑞尔（约合31.25万美元）并符合法定条件的外籍人士可申请投资入籍，对柬埔寨有特殊贡献或捐款12亿瑞尔(约30万美元)者可申请捐款入籍。 以投资者的身份申请入籍可免去一般入籍程序中的一部分，如拥有至少7年的居住权（如果在柬埔寨出生则为3年），流利的高棉语（说写），入籍的其他要求仍然适用。为了获得柬埔寨公民身份，必须得到内政部，部长理事会和总理的共识。 一旦获得公民身份，外国人就能以自己的名义拥有不动产。 此外，外国人可以向政府申请一些只有柬埔寨国民才能享受的优惠。由于公民身份的好处，一些国际公司通常会派代表到柬埔寨捐款、投资，以一名代表申请柬埔寨公民身份，再代表该公司购得不动产。  04.与柬埔寨人通婚 柬埔寨宪法规定：与柬埔寨公民结婚的外国人可以用配偶的名义在地契上登记不动产。结婚事实将对外国人拿到柬埔寨国籍帮助巨大。当外国人的国籍到手之后，可以将土地更改为夫妻名义共同登记。 这里注意到，当你还是一个外国人身份的时候，即便拥有了土地，写的名字也还是你爱人的，所以选择配偶的时候可不要被利益蒙蔽了双眼哦！另外，婚前在夫妇双方间可以拟定相关协议，可以确保即便你没有完全拥有土地，也仍有独自买卖土地的权利。 此外，柬埔寨宪法还规定：如果夫妻双方需要离婚或分居，土地和财产分割取决于法院裁决。异国婚姻需要外国人本国大使馆和柬埔寨多处政府机构的参与，比如外交部，国际合作部的法律和领事部门，内政部等等。 这里对那些想利用婚姻倒卖土地的人提个醒，结婚不难，想离婚分钱走人就没那么容易啦！  05.长期租赁投资土地 长期租赁土地是外国人常用的一种方法。 长期租赁可以管理和使用柬埔寨土地。长期租赁被给予权利发展土地和施工建设。但是，产权登记仍然是以柬埔寨公民的名义存在的，当然也不允许外国人转售该不动产。 租赁期限非常灵活，一般可持续50年、70年、或99年。但是请记住，长达15年以上的租赁必须在土地办事处登记才能生效。长期租赁包含开发土地及施工所需的权利和相关建设许可。  06.获取特许经营权投资土地  “土地特许权”是由主管机关自行决定并发布的法律文件所规定的权利，赋予任何自然人或法人或投资机构占用土地，并执行本法规定的权利。 经济特许受益人可整理土地进行工业或农业开发。土地特许仅在特许合同规定的时间内设定权利，特许面积不超过1万公顷，特许期限不超过50年，如果遵守出现问题，则政府的决定会被撤销。 外国投资者必须具备以下条件才能取得经济特许地的经营资格：●目前居住在柬埔寨；●拥有一家在本地注册的公司；●拥有一个有效的税标识号；●拥有一个活跃的本地银行账户   然后，投资者必须通过农业部申请其特定土地的权力。农业部、环境部、柬埔寨发展委员会、有关省政府当局和商业部的代表也需要批准申请。 在这些部门批准特许权后，总理办公室必须签署并授权农业部正式缔结特许权协议。特许权申请工作大致花费6至9个月时间。 这个部分的全部信息都经由本地专注投资与税务的律师事务所--柬埔寨DFDL 反馈并确认。 以上六种方法，便是目前柬埔寨最常见的关于外国人如何在柬埔寨拥有土地的机制。不过，任何国际投资都是风险与利益并存的，敬请各位投资者谨慎选择！ 查看柬埔寨更多地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨房地产网人物采访专栏（第十四期）​“天将降大任于斯人也，必先苦其心志，劳其筋骨，饿其体肤，空乏其身，行拂乱其所为，所以动心忍性，曾益其所不能。” 所谓从大业者，大多要经历一番挫折、困苦，在艰险的环境和严峻的考验中磨砺出坚韧的意志，增加聪明的才干，最终才能脱颖而出。 林坤，柬埔寨华人界的翘楚，精通5国语言的房产金融领域精英。在接受上天安排的重任前，他有过和舜一样畎亩劳作的经历，也感受过胶鬲贩鱼卖盐般的心境。 从昔日的难民到今天的杰出华人，他饱经忧患，在苦难中一步步崛起...... 林坤开源地产董事长 林坤，柬埔寨华人，加拿大约克大学商业学位，精通高棉语，汉语（普通话、广东话、潮州话），英语、法语、越南语等多种语言，柬埔寨金融银行界领军人物，曾担任各种中高级管理职位，包括首席执行官，目前身兼数职，担任开源地产董事长，大地佳誉国际学校董事长，柬埔寨投资者协会董事顾问，以及集茂（Chip Mong）商业银行独立董事，phillip Life Assurance (Cambodia) Plc独立董事。  出身华人家庭却因红高棉沦为难民 林坤出身在一个华人家庭，父亲是潮汕人，母亲是第二代华人。潮汕人向来就有生意头脑，林坤的父亲也不例外，他经营着粿条批发生意维持一家人生计，家境虽谈不上优渥，小日子却过得踏实富足。 然而，这份安稳的日子没能持续多久，就被残酷的红色高棉给打破。年幼尚不知事的林坤被迫随父母大哥一起被驱逐出金边，到贫瘠的乡下做起了放牛童，每天都暴晒在烈日下追着牛群跑。 那时候，饿死病死累死的人不计其数，或许是受上天眷顾，林坤幸运地活了下来。好不容易熬到红高棉结束返回金边，却发现战争已经摧毁了一切，他们变得一无所有。 不过，早早就经受挫折和磨难也历练了林坤成熟的心智，他决定尽自己所能为父母分担压力。先是跟大哥到奥林匹亚贩卖小商品，后来听说去泰国能打工挣钱，又和邻居一起涉险前往泰国，身无分文，没有交通工具，他们只能靠双脚徒步前行，几百公里的路，脚都磨出了血泡。 到了泰国之后，他们被安置在了难民营。因为战争的缘故，林坤没能好好完成学业，整个小学阶段断断续续总共也就只上了两个年级的课程，然而他从小就展示出惊人的语言天赋，本是艰苦的难民营生活却成了他学习的好环境。 当时难民营里汇集了来自柬埔寨、越南等各个国家的人，林坤在这里跟形形色色的人打交道，学习不同的语言，有时看到欧美面孔的外国人他就冲上去用英文搭讪，能多交流上一句他都无比兴奋。 一次，美国大使到贫民窟进行访问，需要招募临时翻译和帮忙登记表格的人，林坤自告奋勇，当起了小小翻译，别看他只是个毛头小子，做起翻译来却有模有样。美国大使看林坤如此积极上进，便帮助他以难民的身份移民到了加拿大。  出国求学打工历经底层人物的辛酸 第一次到加拿大，林坤感觉像是到了天堂，那里生活环境非常优越，靠着政府的资助，日子也还算过得下去。但林坤心里始终有一个心愿未达成，他想进入大学学习，他认为只有拼命读书将来才能出人头地。 于是，他放弃了政府的资助，到多伦多寻找求学机会。到达多伦多，首先要做的第一件事情就是找一个落脚点，跑了一整天，最便宜的租金也要300块，而林坤裤兜里就只揣着300块，为了不流落街头，他只好把钱全部交给了房东。 接下来，还必须想办法填饱肚子，林坤开始四处奔走，孤零零的一个人漂泊在海外，没有权势关系也没有学历背景，他只能硬着头皮到餐厅、商店、邮局、工厂打工。 可就算是苦累薪水又微薄的工作也有门槛，一次林坤去应聘洗碗工，刚开始老板一看他个头不高，体型瘦小，也不愿意接纳他，看他如此坚持才同意让他试试。 除此之外，挨骂受累也是常有的事，有一次林坤到邮局打扫卫生，当时时间已经很晚了，客人都走了，林坤看着空无一人的邮局感觉有些害怕，只能把随身听开到最大声，让音乐带走恐惧，结果却没听到敲门按铃的声音把老板晾在了门外，被大骂一通，还差点被炒鱿鱼。 为了挣到更多的钱维持学习生活，最苦的时候林坤同时打了几份工，凌晨5点就要起床出发，很晚了才能回到住处，每天只能睡3个小时的安稳觉。来回路途中都是大雪，凛冽的寒风透过单薄衣服缝隙吹进身体，只让人感到锥心的痛，林坤时常被冻得缩成一团。 打工生活艰苦，学习也不轻松，因为基础薄弱，他只得晚上学习英文和算术，足足准备了半年多才通过考试。而课堂上老师采用非母语教学，林坤需要比本地学生付出更多倍的努力。 “别人是走，我却要跑。”林坤这样形容。  为了节省时间，学习到更多的知识，林坤的休息时间几乎都泡在图书馆里，最长可以连续待10个小时，饿了就偷偷吃面包充饥。 在加拿大的时期，林坤不仅巩固了英语，还学会了法语。他对语言有着非常浓厚的兴趣，不懂就查字典，只要能是关于语言的学习都能带给他无尽的动力。经过努力，林坤最终攻下了约克大学商业学位。 对于所经历的这些，林坤也不觉得是吃苦。 “按照我们潮州人的观念和想法，你去给人家打工，即使没有工资那也是赚了，因为你是去免费学习经验，不需要交学费，学到的经验可以改变自己的生活。”林坤说。 苦难是导师机会留给有准备的人 毕业在加拿大工作一年多后，林坤给自己放了一个长假，回柬埔寨看望父母。这时渣打银行准备在柬埔寨开设分行，刚好缺一位经理。越南籍的上司一看林坤越南语讲得那么溜很是惊讶，一了解才知道他还会中英法等其他国家的语言，加上加拿大留学工作的履历，林坤被银行聘请，正式进入了金融业，没想到一进这个领域就做了20多年。 在这20多年里，林坤担任的都是高层职位，大客户贷款、贵宾服务、小额贷款等等他都有经手过，他还借助工作把银行业务和金融知识钻了个透，同时还在业内积累了极高的声望。直到现在做了开源地产公司的董事长，他也没有完全脱离金融业，而是同时兼顾其他机构的董事，例如集茂（Chip Mong）商业银行独立董事。  谈及为何转到房地产业，林坤刚开始认为银行金融业是比较保守的行业，对风险把控非常严谨，而房地产业往往涉及到大额的投资，需要一定的冒险精神。随着深入了解他发现，其实房地产也是一门专业的投资学问，稍有不慎巨额的投资成本就会打水漂，甚至有可能背负沉重的债务，而银行从业经验和金融知识可以对投资行为进行理性分析，并对风险作出专业评估，最大程度规避风险。 另一方面，普通人如果不具备金融知识就很容易陷入投资误区。根据对自身经济状况的评估，投资计划究竟是要3年还是5年，哪种储蓄方式可以合理理财，以固定收入为基础的还贷能力究竟如何等等，都涉及到专业知识才能进行分析。因此，开源地产便是从专业评估开始做起，慢慢扩大业务，直到现在可以承包顾问、评估、选地、注册、开发、销售、物业管理一条龙服务。 在林坤看来，全球经济正在发生转变，上升发展机会正在向亚洲地区倾斜。目前，发达国家的发展已经达到了一定的程度，而东南亚地区尤其是柬埔寨，还有很大的上升空间。拿车速来比喻，欧美市场的车速已经达到了80码，柬埔寨却才20码，有很大的加速空间，因此很多人对柬埔寨投资持乐观态度。 从宏观因素来看，柬埔寨政治经济稳定，与中国不仅地缘近，两国关系非常友好，柬埔寨对投资者的政策开放，柬中自由贸易协定正式签署又将促进农业发展，引发新一轮的投资热潮。 而纵观整个柬埔寨市场，首都金边的发展最为稳定，即使是新冠疫情的影响下，三四十公里范围内的地价几乎都没有下跌，而是在缓慢增长，这是因为随着城市化的推进，金边版图在不断扩张。与此同时，政府鼓励工厂外迁，促进外围发展。以51号公路巴登工业园为例，短短几年发展变化巨大，土地价值翻了几番。 深扎行业多年，林坤接触过不少中国投资者，有的人因为受骗对柬埔寨人印象非常不好，他希望通过行业经验和专业力量去帮助投资者解决难题，扭转中国人对本地人的不良印象。 “毕竟，我的祖辈是中国人，我的身体里流淌的还是中国人的血液。”林坤说。 柬埔寨房地产网本期作者：静静微信号码：Hj1375348353 查看柬埔寨更多地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨房地产网人物采访专栏（第十三期）​涉及到海外投资，尤其是柬埔寨房地产投资，时常会因为不熟悉当地法律法规，引起不必要的纠纷，为了避免这类情况发生，投资者应学会了解一些必要的法律知识。 本期专访，柬埔寨房地产网Realestate.com.kh特别邀请了华谊律师事务所的陈晓华律师，为大家解读当前投资柬埔寨房地产最常见的法律常识。 陈晓华 陈晓华是华谊律师事务所中国业务部负责人，也是微信公众号“柬埔寨法律商务咨询”的主要运营者。毕业于广州华南理工大学及澳大利亚昆士兰大学，曾就职于华润集团一级利润中心法律检察部，自2016年起在柬埔寨提供法律服务。 一、中国人投资柬埔寨房地产应注意哪些法律问题？ 陈律师： 投资柬埔寨房地产，可以分为前期、中期、后期三个阶段，分别要注意的问题是： 考察项目过程中，应关注项目开发商的基础证照是否合规齐全，主要包括：土地产权证、建筑许可证、开工许可证、销售许可证。 合同签订过程中，关注定金合同以及房屋买卖合同中约定的权利与义务。有时因对政策法规不熟悉，个人操作起来比较困难，必要时需依靠专业人士的力量，由专业的律师或经纪人陪同，一起完成合同签订事宜。 合同执行过程中，要注意实时关注项目进度与市场动向。 二、购买柬埔寨房地产的基本流程如何？ 陈律师： 简要来说，购买柬埔寨房地产的基本流程，一般是三个环节： 1、确认物业权属清晰，包括物业的真实产权人、确认物业是否存在查封或抵押情况，确认物业类型所需要的户籍问题（土地需要柬籍自然人或者柬籍法人）； 2、签订定金合同或买卖协议，确认产权过户和款项支付的重要交易节点以及违约条件；按约定内容缴纳阶段性房款。 3、办理与核实过户手续。 三、柬埔寨房地产投资中易被忽略的法律风险是什么，该如何规避这些风险？ 陈律师： 我认为目前比较容易被忽略的法律风险是某些楼盘违规销售的风险。 销售许可证是一个可以相对全面看问题的证照。由于办理销售许可证时，第一需要开设项目银行监管账户，以及缴纳保证金；第二需针对所开发的物业类型和面积缴纳申请费用；第三开发商需提供投资原始资金证明。因此，需要开发商具备一定的储备金。 但是，由于销售行为比较不容易被察觉，尤其是目前很多项目不在柬埔寨本地销售。所以，在开发商没有取得销售许可证的情况下，私自向购房者释放房屋价格，催缴意向金或定金的行为，规避法律规定，不易被柬埔寨财经部监察得知。 在未签署正式买卖合同的情况下已经缴纳一部分意向金或定金，这笔资金多数情况下无法退还。如此以来，业主的合法权益更加无法保障。 因此，我们建议客户尽量向开发商索要我们所提到的4证，土地产权证、建筑许可证、开工许可证、销售许可证。若开发商未能及时提供，建议购房者再多考察后再下决定。 △硬产权 四、柬埔寨房地产交易的尽职调查可能涉及哪些内容？ 陈律师： 一般尽调最基本的内容是：权属情况、是否存在查封、抵押等基本情况。 由于目前柬埔寨仍在发展过程中，并未有充足透明的信息平台以供公共查询。例如：法院的裁决信息、个人的征信纪录、行政处罚等信息，目前在柬埔寨还未能供予公共合法查询或披露。 这一点跟中国的投资环境还是有点差距的。 五、中国人投资柬埔寨房地产有哪些常见的误区？您遇到过什么比较特殊的案例吗？ 陈律师： 我想跟大家分享的案子，不是特殊的案子，反而是一个比较典型和全面的案例。 我们有一组客户，以3个受害者为代表从海外来到金边咨询律师。 案子发生在2013年-2014年，暹粒，项目占地22公顷，为集商城、酒店、公寓和游乐场一体的大型发展计划。项目过去1年多后，客户们察觉到不对劲，通过当地导游的传达才了解到项目停工了。倘若项目顺利，应该是在2019年就竣工了。 客户向我们律所提供了部分文件，我们发现，第一，当时销售合同不是地主或者项目开发公司签署的，只是区域代理公司签署的；第二，销售代理的授权文件也是授权关系不清；第三，客户交款也不是直接汇款给地主或者项目开发公司的账户，而是指定的其他人的账户。 随后我们对开发商公司的背景信息进行调查，发现公司的董事会成员已经发生了变化，当年有出面宣传或者作为法人代表签署文件的人，也陆续卸任。另一方面，由于土地产权信息缺失，土地的现存产权情况也不明了。 △网络配图 当时律师给客户的初步建议是，由2-3名损失金额较大的受害者先共同起诉，进一步搜集证据申请财产保全、将关联的公司和法人代表作为共同被告。但是，客户认为海外打官司太过麻烦，都持观望态度，受害者都不想做领头羊，不想折腾。 的确，由于案件发生于5、6年前，主导涉事代表人均为外国人，关联企业在管理人员、财务、经营场所、业务代理等方面混同，证据文件的整理和收集耗时耗力，法律关系错综复杂。在法律关系及法律责任的认定上，柬埔寨的法官也不容易做出认定。 最后我们给予客户的建议是整理整个案件情况，向柬埔寨财经部的一站式服务窗口递交维权申请。也许这个方式未能马上立即奏效，但借此希望政府为了更好的房地产发展，陆续提供更多的保护投资者的措施。 目前我们已经看到了柬埔寨政府在政策法规以及监察的力度方面所做出的努力和应对，例如，2019年11月，柬埔寨政府签发了《消费者保护法》以及《建筑法》；2020年1月20日，柬埔寨政府签发了不动产行业管理次法令。 △《建筑法》获国会审议通过 六、疫情给全球经济带来了前所未有的危机，柬埔寨房地产也遭受重创，您对此有什么看法？ 陈律师： 此次疫情，全球各个国家都会受影响，无一幸免。所以即便柬埔寨房地产遭受重创，我认为也只是一个阶段性的调整。 在调整期间，柬埔寨的房地产市场会逐渐回归本地化市场或者本地化策略，这大趋势是一个理性且健康的调整。从长期来看，这未尝不是一件好事。 目前，据我们观察，本地项目的开发策略已经开始与外资项目的开发策略互相参照与调整融合。例如：本地的排屋项目所提供的长周期付款流程，已体现在公寓领域。 公寓领域的所做的市场营销策略，也被本地的社区项目学习借鉴。 七、您对接下来想到柬埔寨投资置业的同胞有什么建议？ 陈律师： 我们的建议， 第一，做好前期的法律调查。在支付定金或者全款前，对该房产展开产权背景调查，由于现社会管理环境还在完善过程中，前期的产权背景调查虽然不能100%避免未来可能产生的纠纷或者造成财产损失的可能，但是这在前期，是相对有效的避坑途径。 第二，由于国际局势及外汇政策的收紧收严，我们建议客户要预留更多的时间做外币兑换和国际汇款的安排。 第三，我们建议客户在签订房屋买卖合同时，对相对重点的合同约定要谨慎博弈。 目前，由于疫情和全球局势的变化，开发商延期交房的现象屡见不鲜，违约金的约定是购房者维护自身权益的“有力武器”。 违约金成立条件、违约金比例，均需消费者认真考虑，只有合适比例的违约金以及有利成立条件，才可挽回损失，维护合法权益。 柬埔寨华谊律师事务所ETC LAW GROUP（柬埔寨华谊律师事务所） 是在柬埔寨王国律师协会合法备案之律师事务所，律所可提供中文、柬文、英文等多种语言服务。律所专注于提供柬埔寨房地产行业的法律服务，由于柬埔寨目前的法制环境仍在发展中,我所会在法律可⾏的基础上,从战略层面提出商业可行及合理的操作方案,从风险和收益的层面提供独立意见。目前为多家中资企业担任常年或专项法律顾问。 柬埔寨房地产网本期作者：静静微信号码：Hj1375348353 查看柬埔寨更多地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

新冠肺炎疫情无疑是2020年最瞩目的话题。在社会各界的努力下，柬埔寨的疫情已经基本稳定，各行各业均已复工，抓紧今年最后的一个季度大冲击。 疫情震荡过后，柬埔寨房地产也面临一些危机和困境。曾经每当夜幕降临后一盏盏亮起的万家灯火，因为租赁市场的短期低迷而陷入沉寂。 那么如今柬埔寨房地产的现状如何？租金售价是否下降？疫情过后将迎来怎样的发展机遇？ 近日，《高棉时报》（Khmer times）记者对话柬埔寨房地产网Realestate.com.kh首席执行官汤姆·奥沙利文Thomas O'Sullivan，针对上述问题做出了探讨。  一、贵司针对房地产例如租金、售价等的数据收集有多广？疫情是否对你们的数据收集产生影响？ 汤姆·奥沙利文：在当下柬埔寨房屋租赁市场，我们对于服务型公寓或其他类型房产的租赁数据收集是有限的。但可以肯定的是，由于疫情和出行的限制，今年的入住率会有所下降。不过在此前，这个数据一直以来是非常可观的。 受疫情影响，柬埔寨部分地区的租金下降高达30%，整个行业的房东不得不通过减免租金或采用其他措施以留住租客。 疫情也加剧了酒店经营者和公寓业主、房东之间的行业竞争，因为旅游业的停滞，不少酒店都转型将重心放在了长租服务，而且价格非常优惠。例如Naga金界娱乐城推出的超值房价，还有Patio等精品酒店，月租低至$350。 二、现在许多投资者购买的房屋都没有出租，是因为没有租客吗？还是因为房东不想出租？ 汤姆·奥沙利文：这和社会经济发展有一定的关系，一些房屋即使在疫情期间也保持正常的入住水平，部分房屋则被空置。 柬埔寨公寓市场有供过于求的预测趋势，尽管在未来5年内计划有超过10万套房源即将交付，但目前很少有大型公寓项目已经完工。这些公寓大部分由外国投资者购买，但租客却不全是外国人，而是蓬勃发展的本地中产阶级。虽然因为疫情使本地中产阶级的增长受阻，但未来将会快速回升。 此外，很多已经成功交付的房源在购买时都包含了开发商包租方案，所以这些房东不用担心没有租客，这变成了开发商或物业管理公司应该担心的问题。 疫情期间也有一些房东因为不想降低标准而选择不降租，但是大部分人都根据现状暂时降租，想等到市场回暖再恢复原价。另一点还要注意的是，这些房东在近几年获得了7%的投资回报率，我认为他们还是满意的，虽然现在的租金比以前少。 三、相比于去年，今年的租金是否下降？百分比是多少？租客是否能获得很高的租金优惠？ 汤姆·奥沙利文：当然，今年整个房屋租赁市场都陷入低迷，特别是写字楼和零售领域，租金至少下降了30%，住宅产品的租金则至少下降了20%。当然市场均价和最终租金是两个不同的概念，所以具体数据很难计算得出。不过租客在这一时期可以获得租金优惠，房东也能获利。  四、今年有多少套房源即将或已经交付使用？2021年又有多少个公寓项目完工？ 汤姆·奥沙利文：根据柬埔寨房地产网统计的数据显示，目前共有120个公寓项目正在建设中。这一数据会有所误差，因为我们对一些开发商的营销策略尚不清晰。 在接下来的3年内，这120个在建项目将为房地产市场提供超过9.1万套房源，其中约2.4万套计划将于今年交付。 但是我们预测一些项目会推迟到明年竣工，这并不是因为开发商现金流短缺，因为2020年完工的项目销售量可观。相反，推迟的原因为缺少建筑材料及来自中国和越南的技术工人。 值得注意的是，尽管受到疫情影响，社会经济遭到冲击，一些公寓项目如 Urban Village 一期等已成功交付。2021年，我们预测将会有超过4万套房源完成交付，这个数据可能还会更高，因为一些项目没有被我们统计到，而一些原定于今年交付的项目也推迟到了2021年第一季度。 五、本地购房者投资公寓是用于自住还是投资？二者占比如何？ 汤姆·奥沙利文：按照以往，公寓多受到国际投资客和在柬外籍自住者的追捧，但是在疫情期间，我们发现很多开发商产生了转变，将重心放在本地市场。现在越来越多本地年轻人及中产阶级倾向于购买公寓，这种热潮是以前没有出现过的。 此前只专注于国际投资客的地产开发商不得不调整策略以适应变化的市场，以提供更多受本地客户群欢迎的住宅产品。 六、房地产领域的现状如何？如今政府已制定法律限制开发商向买家贷款，这会对房产交易造成影响吗？ 汤姆·奥沙利文：地产开发商在疫情期间不可避免地会受到轻微影响。另外，大多数情况下房地产行业的细分领域非常广，我不认为政府对开发商的贷款限制会影响地产交易，因为本地银行才是柬埔寨房地产市场发展的主要支持者，他们会为买家提供贷款。 七、目前在首都金边有多少个排屋园区项目呢？ 汤姆·奥沙利文：目前金边至少有108个排屋园区项目，进度各不相同，其中有相当一部分已完工交付，非常适合租住。相比于公寓，排屋似乎比较难出租，但是在一些封闭式管理的社区中，排屋仍然具有较高的市场需求。目前还有一种观点认为，投资排屋的价值并不在于租金回报而是在于转售，当下大多数购买排屋的人还是用于自住。 八、金边新国际机场附近的房地产市场如何？是否已经开始活跃？ 汤姆·奥沙利文：目前这一区域的土地价格和房产价格已经明显上涨，未来随着新机场的建设，道路基建的逐步完善和大金欧市的发展，该区域的房价地价将迎来新一轮飙升。 免费咨询房小地了解柬埔寨一线投资信息查看柬埔寨更多地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh