柬埔寨房地产网人物采访专栏（第二十三期） 2021年1月6号，在金边一场普通的项目推介会中，一位中国女性在台上用流利的柬语向本地主力购房者们介绍项目信息及优惠政策，让在场的许多柬埔寨人惊讶不已。这名中国女性便是曹方菊。  曹方菊 柬埔寨金宝城壹号公馆副总经理 曹方菊小姐，现任金宝城壹号公馆副总经理，在柬埔寨工作12年，柬语沟通流利。2018年从制造业转行至房地产，参与由中国活石集团打造的金宝城壹号公馆项目，2020年总销量在金边排名前十。 01初到异国被排挤全身心融入当地 你为什么来到柬埔寨？对于这个问题，有人回答是为了赚钱，有人回答是为了看世界，还有人回答是为了爱情，曹方菊则是最后这一个。 方菊老家河南，是个性格异常活泼开朗的女孩。像大多数在农村长大的80后，对大城市的向往从她少年懵懂时期就已存在，这种憧憬一路指引她来到了省会郑州，并顺利进入本地一家工厂，坐上了管理岗。 对于未来，注重家庭观念的她只想找个心仪的另一半，过着朝九晚五的稳定生活，再买个房子养儿育女。在十几年前乃至现在，这也是大多数人所梦想的。2007年，在朋友的介绍下，方菊认识了现任丈夫，婚后经历了一年分居，方菊选择来到柬埔寨，和丈夫一起在异国奋斗。 “我从低空中看到下面都是黑压压的一片，不像国内那样灯光璀璨，这是我第一次出国，感觉太失望了。”她回忆道。 初到金边，方菊和丈夫在同一家工厂工作，渐渐开始适应这边的生活。几个月后，因为工作调动，方菊被分配到水净华区6号公路上的一家工厂做中高层管理，带领手下两百多个柬埔寨工人。 人们初次接触陌生的人或事物难免会带着抵触心理，这样的反应在方菊的工厂尤为明显，大家对于这个皮肤白皙的外来女人不太友好。拒服从其管理，在开会时窃窃私语，背后对她冷嘲热讽。 作为全厂唯一的领导，还是中国人，方菊被排斥孤立，非常受挫。在一次公事处理上，一个柬埔寨员工欺负她不懂柬语，对她言语侮辱说脏话，旁边的房东看她可怜，好心提醒：“那个工人在骂你。” 心中积压的怒火和委屈瞬间将她压垮，方菊在心中暗暗发誓，一定要学会柬语，解决沟通问题。每周总部会派一个柬籍华人运送物资到工厂，方菊便在日常把听到的词语用音译记录下来，等到这个工人过来便向他请教，之后自己再一遍遍重复练习。*万菊和工人们合影 她很珍惜这每周一次的学习机会，几乎把所有日常用到的单词都学了个遍。一年下来，她已经可以流利地用柬语和所有员工交流，也慢慢融入了这个大家庭。 她开始入乡随俗，和新朋友打成一片，周末去郊外席地野炊，开喇叭大声歌唱，没有一点儿领导架子。工厂员工大多来自农村，家境贫困，有许多难言之隐，方菊默默看在心里，常常主动为他们解决生活难题。 方菊表示，直到现在，她身边的朋友有80%都是柬埔寨人，特别是一些关系比较好的“家人”，即使分隔两地也常常保持联系，这种感情不会因为国籍的不同而阻断。 尽管如此，她心中还是一直有个声音左右回荡，希望回国发展。直到来柬埔寨10年后的一天，手机里收到好友发来的信息。她的人生又偶然翻了一次篇章。 02从制造业转行房地产2小时卖出7套房 2018年对于柬埔寨而言是活在世界舞台的一年，被炒得发紫的房地产成为了中国开发商们出海的“香饽饽”。方菊的朋友正好是在国内有着近二十年从业经历的地产老行家，便联系她希望合作在柬埔寨投资开发。 在聊天中，方菊客观地把当时柬埔寨的现状介绍给朋友，劝他谨慎考虑，来柬埔寨投资的人亏本的不在少数。没想到这更加坚定了他来柬埔寨考察的决心，认为这里就是一片待开发的淘金地。 趁热打铁，一行人便马上买了机票赶来，将考察地点定在金边、暹粒、西港、马德望四大城市，方菊为他们简单地接风洗尘后便一起开车北上。 作为专业的房地产投资客，他们的考察并不是游览观光。先把各省份的地图调出，划分出富人区和发展中区域，再从各省份的支柱产业、经济水平、地理位置、人文历史、政策法规等多方面出发，最后再到土地价格、房地产市场现状和现有项目等全方位调查，整理出详细的分析报告。 方菊回忆，在短短的一个多月时间里，他们看了一百多块地，走遍了这些城市的大街小巷。这次经历也让她大开眼界，学到了许多花钱也买不到的知识，也对房地产这个行业有了新的理解。 回国后，方菊的朋友马上与她联系，在金边和西港储备土地，第一个项目定于金边，至于具体位置在哪儿？你来定。 这个突如其来的邀请让两夫妻陷于了挣扎，他们在自己熟悉的领域里做了十多年，可以拿着不错的薪资过着按部就班的生活，转行会带来什么？他们无法预测。 那些天，两种声音在方菊的脑海里打架，不分上下。心里犹存的热情在燃烧，几经思考，她决定接下重担，踏入一个从未接触过的行业。两人走遍金边选区域看地块，将重要数据整理报告，最后与朋友敲定选址在河内路。*壹号公馆与FazWaz共同举办VIP买家专场活动 以柬埔寨稀有的“学区房”为特色打造项目--金宝城壹号公馆。项目定位品质科技小住宅，主打26-45平方米低总价户型，属柬埔寨热租型房源，价格低至$4.5万，租金收益却高达9%，非常受欢迎。 在问到选址的问题时，方菊解释，河内路金宝城一带周围遍布国际教育资源，毗邻国家主干道，按照国内省会城市的推理， 属于金边二环线内，未来将成为居住的热门区域。 从2018年开工至2019年，项目建设进度顺利。2020年柬埔寨疫情爆发，工地面临停工，担心项目无法交房，许多业主追问复工日期，方菊顶着压力，整夜失眠。 疫情给柬埔寨乃至全球房地产市场带来寒冬，方菊所在的壹号公馆项目也遇到了销售难题。老板为了缓解危机，给大家信心，亲自在国内做房产直播，整个月不停歇，卖出了20多套房。 在共克时艰时也经常鼓励她说：“我们80后在国内的机会不多了，在柬埔寨不一样，这里有大把机会等你去闯。”、“投资本身就是孤独和反人性的，敢做敢干的人才有机会。” 在领导以身作则的带动下，方菊发动团队推进销售，与柬埔寨品质居住服务平台Fazwaz合作，在1月9日举办的VIP活动中，创造了2小时卖出7套房的业绩。*壹号公馆与FazWaz共同举办VIP买家专场活动 如今，方菊入行来经手的第一个项目已接近完工，销售完成了80%。在2年的房产从业经历中，方菊一步一脚印经历了一个项目从规划设计到交付的全过程。这是开始，而不是结束，未来二号公馆、三号公馆还会秉承精益求精的品质在方菊和她的团队手上落地开花。 在采访接近尾声，方菊表示，她想通过自己的这一段人生经历，告诉每一位在柬奋斗的同胞，人的潜力是无限的，每个人都有机会转型到其他行业，去学习理财投资，去关注柬埔寨未来的发展，这个过程会让你受益匪浅，也能在时代变化的浪潮中实现双赢。 柬埔寨房地产网 · 人物采访专栏 《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。 柬埔寨房地产网本期作者：柳柳微信号码：liuliu974236748

柬埔寨房地产网人物采访专栏（第二十二期） 2020年，一场新冠浩劫将各行各业推向艰难境地：旅游业整体休克，工厂被迫停产，许多中小型企业挣扎在倒闭的边缘，举步维艰。 在整体经济唱衰的时期，行行都不太景气，整个大环境也成了一个逆势的环境。不过，疫情带来危机，亦迸发出一些新的机会。有人危中窥机，主动顺势把握，反而成就了自己。 今天故事的主人翁林来发便是这样一位逆行者，他把疫情当做助推剂，在这个特殊时期开创了自己的房地产事业，努力给自己的人生走出了不一样的新路。 林来发聚元房地产有限公司 董事长 林来发，80后，柬埔寨第四代华人，曾在多家知名房企担任销售，于2020年疫情期创办了聚元房地产有限公司。  林来发是潮汕后裔，他出身于华人家庭，家中排行老三，是家里5个孩子中唯一的男孩子。和一般的华人有所不同，林来发从小并没有受到太多来自华人家庭的氛围熏陶，父母因为红高棉被流放到乡下干农活，大字不识几个，中文也几乎忘了个干净，林来发的中文大部分都是在华校里学会的，但他骨子里却长了潮汕人的基因，内心一直埋着创业做大事的种子。  2011年，很多中国农药企业开始陆续进入柬埔寨。柬埔寨是个农业国家，全国有可耕地面积约670万公顷，80%以上的国民以务农为生，农业的发展机遇非常大，一时间农药生意变得非常火热。 刚上大学的林来发也对农药生意起了兴趣，他半工半读，利用半天休息的时间跑起了农药销售。这份工作大多是和代理商和农民打交道，对于林来发而言并不是太难，很快他就掌握一部分的市场和资源。 有了几成把握之后，他大胆地向前迈了一步，干脆自己做起了农药批发生意。别看他年纪轻轻，农药批发生意却搞得小有规模，从中还赚了不少。  2015年，也就是在柬埔寨开放了“外国人所有权物业法”，允许外国投资者可直接按最高比例70％拥有共管公寓项目后，来自中国大陆、台湾、香港、新加坡、韩国、日本等国家和地区的开发商开始涌入柬埔寨，推动房地产市场发展。 林来发慢慢观察到了城市的动态变化，同时也敏锐地察觉到，房地产市场发展将是接下来的必然趋势，这其中也将有更多的机会可觅。经过一番深思熟虑，从长线考量规划的林来发决定不再做农业，而是转向房地产业。 都说潮汕人“宁可睡地板，也要做老板”，林来发当然是冲着自己创业当老板的念头进入房地产业的，但想要成功必先要经过前期积累和沉淀。为了深入到实际中了解市场，林来发选择从最基础的销售做起，他进入到了金边一家综合开发项目销售商铺。 当时所在的项目有100多套商铺，一套价格60万美金，而林来发周边所认识的人10万美金也很难拿出来，商铺的价格如此高昂，又没有大客户的资源，该找谁来买？这可难倒了林来发。然而，令他没有想到的是，没过几个月，这些商铺就被买走了一大半，而且都是本地客户，有的人还不止买一套，而是两三套一起拿。 林来发大吃了一惊，原来本地人这么有钱，他们的购买力其实是被大大低估了，这更加坚定了林来发在房地产业寻找机会创业当老板的心。  在强劲的经济增长和外资投资的不断涌入下，柬埔寨房地产业愈发火热起来。林来发按捺住性子，一边打工一边默默地等待着属于自己的机会。 时间很快来到2020年，突如其来的疫情打乱了正常发展的轨迹，柬埔寨政府出台了严格的入境措施，阻断了国际投资者的脚步，各行各业都受到了严重的冲击，很多公司裁员甚至关闭。这个时候，避险成了主流心态，大家都变得小心谨慎。林来发的内心却有一个声音告诉自己：机会来了！ 国际投资者进不来，开发商为维持资金链和项目运作，房子还要继续卖，也就是说这个特殊时期正是本地市场迎来机会的时期。林来发果断辞去工作，迅速投身筹备自己的房地产服务公司，主攻本地市场。 为了一举夺得成功，他给自己的房地产公司取了一个响亮的名字，聚元房地产有限公司，寓意价值千万的房地产。紧接着林来发便开始“招兵买马”，因为自己曾经就是一线销售所以他更懂销售，短短几个月时间，林来发的团队便从几个人扩充到30多个人，而且个个都是有过实战经验的精英骨干。  疫情特殊时期，柬埔寨短期经济走势受到波及，不管是国际客户还是本地客户的购房意愿都受到影响。林来发并没有因此而感到退怯，他从以往积累的客户资源入手，以政府出台新规免交印花税一年，开发商抛出大量优惠政策等有利条件进行分析，耐心跟客户解释为什么疫情期反而是最佳入场时期。 很多客户刚开始并不买账，但在冷静观察市场后也逐渐意识到国际买家的需求没有“消失”，只是有所“延后”，疫情后柬埔寨房地产的热度必然会回升，于是纷纷出手。林来发大受鼓舞，他抓住时机加速拓展客户，最后在短短三个月时间卖出了108套房！  林来发成功了，更多的国际开发商甚至主动找上门来合作。现在，聚元房地产公司已经逐渐站稳了脚跟，林来发表示自己不只是想开一个普通的小公司，既然选择要做，一定要做大，他计划在未来5年内让聚元房地产公司变成数一数二的房地产服务公司。 2003年非典疫情让无数的企业失败、倒闭，却也成为了阿里、京东，腾讯的重生之年，历史总是惊人的相似，林来发的故事或许只是万千创业者中的一个简单例子，但也让我们明白，在困局面前学会转变思路，用另一只眼睛冷静观察，你将能发现不一样的机会。 本期作者：静静微信号码：Hj1375348353 查看柬埔寨更地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨房地产网人物采访专栏（第二十一期） 柬埔寨，一个人口仅有1500多万，面积只和中国广东省差不多，经济社会各领域仍处于发展中的国家。 一位来自香港有着高等学识和丰富阅历的他在旅游中考察了10多个国家之后，毅然决定扎根在这个充满神秘而古老的柬埔寨皇国这片投资沃土，在短短两年内就和团队一起将发展的藤蔓迅速铺陈开来。他就是余家旗先生– Alex Yu 余家旗先生– Alex Yu金柬世纪集团GCC - 主席 英国牛津布鲁克斯大学工商管理荣誉学士，香港大学产业测量硕士及英国伦敦大学法律学士。26岁开始被香港政府委任多项公职为社会谋福祉，曾创办香港知名房地产资讯平台及系统，现居柬埔寨，任金柬世纪集团GCC-主席。  牛仔T恤搭配西装外套，谈吐之间透露着幽默风趣，第一次见余家旗先生并没有想象中的距离感，作为企业领导人的他没有半点领导架子，反而很容易与人亲近。 余家旗先生是土生土长的香港人，他自小见识了香港的繁华与文明，同时又受到了西方文化氛围的影响，生性洒脱不羁，又旷达豪爽，他喜欢旅游和交友，通过接触外面的世界来增广见识。 20岁还未出头，余家旗先生就开始了海外留学生活，到英国高等学府深造，期间又四处游走探查，每到一处就会对当地的经济发展和产业状况进行一番了解，前前后后一共去了10多个大大小小的国家。 在对各个国家经济产业各领域的观察过程中，余家旗先生发现有一个产业总是伴随着经济起伏跌宕发展，却一直能够创造机遇，这个产业便是房地产业。于是他将目光瞄准了房地产业，借助互联网优势集合线下丰富的资源，创办了香港房地产线上资讯平台。 *左一 苏庆 柬埔寨副总理兼内政部长左二 Kelvin - GC Design左三 金柬世纪集团GCC主席 左四 Ricky Lai 金柬世纪集团GCC 首席执行长 香港是一座特殊的城市，人稠地狭，房价又居全球最难负担之首，很多人一辈子只能蜗居在几平米的劏房里。其住房难的核心症结在于土地，这是受政府推行的土地政策限制，和大开发商的制约影响所致。 作为一名企业家，余家旗先生没有办法改变现有的体制，但他却也因此萌发了为大众居民打造可负担型居所的想法。显然，欧洲主流市场的房地产已经趋于饱和，东南亚地区却存在很大的发展上升空间。其中，位于东盟十国地理中心的柬埔寨政治稳定，经济体制自由开放，对外资的欢迎程度最高，同时也是亚洲唯一美元资产国。 余家旗先生被这个生机勃勃的国家吸引了，他抱着一番雄心壮志踏入了柬埔寨。因为有着领域成就和形象声誉，所以余家旗先生决定在柬埔寨打造一个接地气和面向海外市场的- 金柬世纪集团。 △余家旗先生在金柬世纪 金柬世纪集团的起源于- 黄金柬埔寨，共创世纪，面向东盟市场的综合型企业，拥有丰富的金融、房地产及资讯科技经验。自落地柬埔寨开始金柬世纪集团便启动了多个项目，包括和利鑫集团联合打造位于市中心核心区的五星级温德姆酒店托管下的- CEO公寓项目、水净华区大型高端住宅社区- 金柬城-泓岸 NADI By GC City以及多个筹备中的大型项目。 △CEO中心 △金柬城-泓岸 NADI By GC City 在柬埔寨，开朗活跃的个性让余家旗先生很快结识了许多有头有脸的朋友，拓开了当地的社交关系。为了找准楼盘定位，余家旗先生亲自跑遍了市场上每一个项目，并对项目定位、产品属性等全方位进行分析比对，优势和不足都一一备录下来，再放到自己的项目分析中。 在人力资源储备方面，余家旗先生很看重本地人才，他认为不管是谁来自哪个国家，能力担当者居上，通过良好的商业平台，金柬世纪集团吸纳了大量本地人才，原本不足10个人的团队规模很快壮大到上千人。余家旗先生有信心凭着团队精神上下一心，把遇到的所有难题逐一击破。 △余家旗先生和柬埔寨国家副总理兼国防大臣狄班 2020年，突如其来的疫情给各行各业强行安插了一场大考。在房地产领域，住宅出租、预售、再售等个体交易受到了国际商务、旅行活动消停的影响，很多房地产企业都陷入了困境，反而金柬世纪集团开发的- 金柬城-泓岸NADI By GC City 在销售方面却取得了可喜的成绩。 余家旗先生毫不吝啬地分享了背后的秘诀，首先需要了解买家真正的需求，本地投资者预算有限，但对房产的品质要求也不低，物美而优质的现代公寓和排屋项目在本地市场会大受欢迎；国际投资者更看重的是稳健的资产收益，那么像10年全盘托管的CEO项目便是比较好的选择，通过投资，买家可与五星级温德姆酒店分红。 其次，好的项目要接地气，不能完全生硬照搬其他地方的模式和产品，或是完全脱离本地市场。想要长远立足，开发商必须用心打磨产品，树立品牌，其良好的口碑便是营销的基石。  对于什么样的住宅产品是好的产品，余家旗先生只用简单的3个字概括——住满人。住宅项目开发出来就是给人居住的，能够住满人便已说明了这个项目是能够为人所能接受甚至是喜爱的。 财富来源于社会，当回馈给社会。余家旗先生也成立了金柬关爱– GC Care积极支持公益慈善活动，在柬埔寨的偏远山区、洪水灾区，都留下了金柬关爱的足迹。 在未来的发展规划中，余家旗先生希望将继续扎根于柬埔寨这个美好国度，并把自己的专长运用到实践发展中，通过打造优质的产品和服务给当地创造美好的生活。 柬埔寨房地产网 · 人物采访专栏《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。 扫码添加房小地分享你在柬埔寨的故事查看柬埔寨更地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨房地产网人物采访专栏（第二十期） 商业世界沧海横流，百态人生凝聚瞬间。这句哲言放在当下的柬埔寨房地产市场也毫不为过。 在高楼四起的柬埔寨金边，这个城市每天都在改变，就像在湍急的时代大潮中不断被雕刻、重塑、打磨。而日益壮大的房地产市场则是每一次社会演变中的主力军，推动城市革新。 本期人物故事的主人许铭钊是一位经验丰富、眼光独到的新时代房产从业者，也曾顺风顺水，也曾经历坎坷浮沉，这些从业经历让他在开拓柬埔寨新市场时更加敏感，也更懂得蛰伏，在必要时“快准狠”出击。今天我们就来听听他在这个行业留下的故事。 许铭钊柬埔寨利鑫集团执行长 许铭钊先生，现任利鑫集团执行长，企业家、慈善家、柬埔寨潮人海外联谊会名誉会长、华人之光。2014年在柬埔寨成立利鑫集团，拥有六大事业体，以投资房地产为主，目前主打项目为利鑫CEO中心、利鑫西港新城以及利鑫五星级海景酒店等。 01痴迷建筑美学从一线售楼部入行打天下 每个房地产从业者似乎都对建筑、对规划、对设计，甚至是对“家”，有一种独特的情怀和理解，利鑫集团的执行长许铭钊也是如此。 从读书时代起，他便对美学设计，尤其是建筑设计尤其感兴趣，也充满了向往。一次非常偶然的机会，许铭钊被一个极具特色的楼盘吸引，便直接选择留在它的售楼部上班。这个听起来十分随意的决定，恰恰成了他迈入房地产行业的开端。 出于对这个行业的热爱，许铭钊把自己当做一块“海绵”，在岗位变化中努力汲取知识养分。二十多年的厚积薄发，许铭钊从营销开始参与到项目前策、建筑规划设计与土地开发等工作。 他逐渐意识到一个楼盘并不单单只是商品，而是承担着“家”的角色，一个可以创造温暖及梦想的载体，而许铭钊也将这变成了自己的一份责任。 *图为利鑫集团执行长许铭钊 2012年，已经在业内有所成就的许铭钊来到柬埔寨考察，此行让他大开眼界，对这个国家的刻板印象也被重新定义。 对于其他人而言，柬埔寨只是个落后贫穷的第三世界国家，可是在许铭钊眼里，柬埔寨却是只正在茁壮成长的“金鸡”，就像90年代的北上广，像30年前的中国，未来它带动的经济效益和产值，是东盟中最亮眼的新兴市场。 “城市每天以肉眼可见般的速度蓬勃生长，加上政府对外开放的政策和包容的态度，也为本土企业以及外商的发展奠定了良好的土壤和伸展空间，这是我当时印象尤为深刻的。”许铭钊回忆。 带着这样的热情与期望，再次做了一个重大决定，来到柬埔寨发展，将承载着“家”文化与责任的载体，根植在这片土地上。往后8年，他对这个国家的热爱，也成了支持他发展的核心动力。 02谋求长远发展打造国际商务酒店式住宅地标 2014年，许铭钊正式在金边成立利鑫集团，以投资房地产为主，多板块纵深，正式打入柬埔寨房地产市场。 “首先柬埔寨每年保持着近7%的GDP增长，加上对外开放的政策，以及各大自由贸易协定的签署，已经引流了大量的外资和商旅人士的进入，加之旅游业的蓬勃发展，柬埔寨正处于一个全新的发展阶段，而地产本身就是一个支柱型产业，带动城市生长，用来接纳更多的本国人及外企商旅人士，所以我很看好柬埔寨的房地产市场。” 在产品类型的选择上，许铭钊敏锐嗅到发展商机，发现金边没有一座集高端商务与住宅为一体的大楼，未来随着外资的大量涌入，势必会造成巨大的市场空缺，利鑫CEO中心就此诞生。 *图为利鑫CEO中心 为专心经营事业，许铭钊决定搬到金边长期定居。在他的带领下，利鑫集团经过长时间的成长与文化磨合下，如今已拓展出土地、房产开发、旅游、酒店、物管等六大事业体，根及柬埔寨的每寸土地 2016年起，许多来自世界各地的大型集团也纷纷进军金边，群雄割据的时代到来。面对资本雄厚、强大的竞争对手，许铭钊有信心不畏挑战。 “我们有一个最厉害的技术，就是做产业区隔、走向精致化。现在柬埔寨有上万多的外资厂商，竞争对手多到数不完，与其担心竞争对手，不如将心思放在自己的企业，拟定市场策略、整合产业的合作关系。”许铭钊解释。 在他看来，如今柬埔寨正站在足以改变列强顺位的崛起风潮之中，而利鑫集团在稳占先机之后更要趁势而起。 再者，柬埔寨房地产市场一直都扩张得非常迅猛，市面上的房产项目及地产品牌也越来越多，尤其是诞生了很多普通品质大体量的公寓，购房者、租房者的选择也更加丰富。 大量的项目涌入市场也会造成一些供求关系的转变，这个情况基本上是和中国类似的，金边也是同样的情况。所以，只有好地段、配套完整、服务专业的高品质、难以替代的精品楼盘才是柬埔寨未来五年内最有发展前景的产品，可以保证投报率。 在这一点上，他对利鑫旗下的地产产品非常有信心。 03投资规划三十年触角伸向西港旅游产业 如果说二十几年的从业经验给许铭钊带来了什么，第一个则是固步自封会带来灭亡。 许铭钊明白，利鑫前期的发展只是搭上了经济热潮，企业快速获利，但面对市场变化诡谲，外来竞争对手的强大时，企业如果基础没有打好，有一天将难逃被市场淘汰的命运。 因此，他将眼光放的更远，除了目前正在柬埔寨进行多项大型土地和房地产开发外，未来的投资规划行程表已排到十年、甚至三十年后。 第一步棋下在金边，下一颗棋子，许铭钊决定放在西港。为什么是西港？许铭钊第一个回答不是经济政策、投资环境，而是西港潜力巨大的热带旅游资源。 他认为，从城市本身来讲，西港是柬埔寨最大的深水港口城市，有最美丽的海岸线、红树林等自然景观，也有丰富的矿产石油资源，再加上天然的地理优势，西港本身就是个急待雕琢的“金子”。 从经济环境上来看，随着本次RCEP协定的签署，不仅诞生了全球最大自由贸易圈，也侧面说明全球经济在经历衰退期后，各国都在积极推动与经济贸易相关的协定，带动经济回暖，世界经济格局也开始转向东盟。 柬埔寨位处东盟中心，西港又位处最优的地理交通要地，再加上自贸协定的签署，以及中柬关系的不断深化，西港的高速发展和经济转型是历史必然。而大力投入基建、金西高速的后续开通都是一次冲刺前的准备，未来西港必然是柬埔寨面向世界的国际贸易金融中心与阳光型产业基地。 *从左到右分别为：利鑫集团执行长许铭钊、洪都勋爵、西港省长郭宗朗 另外，西港自身也正在经历一个高速转型期，朝着未来柬埔寨的阳光型产业基地目标跃进，所以他非常看好西港。 在整个西港，他又特别看好当地的观光产业，并以房地产为主事业，延伸触角投入旅游开发，垂直整合当地资源。 利鑫集团与洪森总理侄儿洪都勋爵合作，在西港投建“西港新城区综合体”项目，占地面积多达2500公顷。 许铭钊表示，这是利鑫集团目前为止最着重的案子，它并不是一个普通的大型项目，而是集团在响应“一带一路”国际合作战略的号召下，受到了政府和相关部门的大力支持而打造的西港新城区综合体计划。作为西港未来发展及经济转型的重点龙头工程，也是中柬企业合作的“桥梁”。 *图为利鑫西港综合体 定位在西港首屈一指的大型旅游综合体项目，许铭钊根据自身丰富的行业经验将利鑫西港新城划分为九大区块，金融、商业、酒店、生态旅游、康养文旅等产业囊括其中。 在销售策略上，他也做了相应调整。双管齐下，指派利鑫世纪集团市场总监吴梓文先生及项目总监陈凌浩先生负责在大陆及香港各大一线城市举办线下高峰会，与线上推广结合，取得了非常可观的销售战绩。 初始于金边，重心放西港，在与本地集团的共同推动下，利鑫集团在柬埔寨各地，已经陆续筹备了数十项阶段性的开发计划，但这只是许铭钊带利鑫“打天下”的第一步。 作为一家中柬合资的多元化本土地产开发集团，他更希望集团在布局柬埔寨的同时，迈向整个东南亚国家。 04自成一套管理哲学着力培养柬籍员工 “一个新兴国家经济正在快速发展，企业不只要出钱、还要出力。出多少力，决定你的企业能否永续经营。”许铭钊意味深长地说道。 土地开发与城市规划，将翻新整个城市的格局，并创造更多就业机会，进而带动人才的升级，以及更多娱乐、经济、文化等产业的发展刺激，这就像一个社会的良性循环。 许铭钊对这一理念深信不疑，企业步入正轨后，他将管理重心上更加偏向于本地人才培养。采用外派干部与本地精英双混合制度的工作形态。 *图为利鑫集团员工合影 他认为，既然要在柬埔寨落地生根发展，企业的员工应该一视同仁，没有国籍之分，在这里就像一家人相互尊重。比起国籍、肤色这些外在的定义，他更加重视员工做人的态度、做事的企图心、以及正确的价值观念。 柬埔寨的人口结构以年轻人为主，早期城乡发展不平衡，贫富差距大，年轻一代积极努力工作，渴望摆脱贫穷。许铭钊说，近年来政府致力于发展经济，当地年轻人知道，只要愿意打拼就有翻身的机会，所以学习的速度非常快。 他借鉴三十年前中国经济起飞后企业累积下来的管理经验，在集团内建立完善的培训体系，计划在柬籍员工中培养优秀干部，并由他们管理更多的本地员工。 *左为利鑫集团执行长许铭钊，右为洪森总理夫人文拉妮 近年来，越来越多投资者来到柬埔寨寻找机遇，但能闯出一片天地的少之又少。对此，许铭钊提出三项建议，一是要熟悉当地国家法规制度；二是要调整个人心态，尊重当地民族与文化，获得他们的肯定；三是要有韧性及解决危机的应变能力，在竞争激烈的环境中保持孜孜不倦的学习心态，一步一脚印。 “不论到哪个国家投资，心胸要广大，身段要放低，展现诚意和当地人民交流，他们感受到你诚意，自然会回馈给你。”许铭钊说。 随着世界经济格局的不断改变，越来越多新时代的企业家和年轻人选择离乡背井，到陌生的国度打造属于自己的事业王国。这不仅是为了自己，也是为同胞以及下一代人铺路。 每个来到柬埔寨的投资者带来了不同的创业精神，也间接传递了多元化的文化底蕴，让柬埔寨房地产市场更具有国际性和挑战性。许铭钊言传身教向身边的合作伙伴诠释了融入当地，才能谋求长远发展的道理，毫无疑问是我们学习的榜样。 柬埔寨房地产网 · 人物采访专栏《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。 本期作者: 柳柳微信号码：liuliu974236748 扫码添加房小地分享你在柬埔寨的故事查看柬埔寨更地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨房地产网人物采访专栏（第十九期） 2011年8月，李汉峰踏上了海外建设的征程，这一去就是近10年的戎马生活。作为代表国家去做工程的一级建造师，他身上肩负着国企的责任与担当；作为中国一冶海外先锋队的一员，他有着丰富的管理经验和专业知识技能；而作为房地产行业一线的建设者，他又常年承担着超强度的工作。他是房地产建设背后的“特种兵”，舍小家为大家，默默坚守在这片特殊的“战场”上。 李汉峰中国一冶柬埔寨分公司市场经理 李汉峰，中国一冶柬埔寨分公司市场经理，工程师，机电专业一级建造师，市政专业一级建造师，海外实战9年多，其中，印度工作2年，科威特4年半，2018年开始进入柬埔寨。秉着“一天也不懈怠，一天也不耽误”的企业精神，他稳扎稳打，不断精进自己。 △中国一冶柬埔寨分公司市场经理李汉峰 义无反顾奔赴一线亲身参与海外建设发展的波澜壮阔 古人有云：雁过留声，人过留名。走过一段不虚度的人生旅程，总会留下一些特殊的痕迹，对李汉峰而言，他留下的痕迹便是那一座座矗立在城市发展轨迹中的巍峨建筑。 2011年8月，他被委以重任，远赴印度电钢，负责管理外部管道和电缆通廊钢结构安装。在雨季的印度，一天要经受几场瓢泼大雨，还没找到避雨的地方就浑身湿透。而在泥泞的现场，一个来回就要花2个多小时，7个月穿坏了5双工作鞋，脚底板磨出的水泡没有消新的水泡又长起。 △李汉峰在印度电钢现场 甲方码放货物不规律，现场十几个堆场的材料，货物层层堆放，有些构件经过风吹日晒和长途运输磨损标识已经模糊不清，要想头顶烈日在长满杂草的堆场寻找材料如同大海捞针，李汉峰只得依据物资清单，给材料一一做上记号，避免重复查找，直到因找不到材料而影响施工的情况不再出现。 印度电钢三号高炉煤气管道进入试压阶段，各家分包都说已完成试压前的检查，严谨的李汉峰还是坚持钻入管道检查，管道外部被太阳炙烤，内部温度达五六十度，走完整个管道一个多小时，出来时浑身湿淋淋的，像从水里捞出来一样。最终问题全部解决，试压一次性通过，他感觉像中奖一样开心。 △印度电钢现场（右一李汉峰） 2013年4月，李汉峰再被企业点将，到科威特参与866房建项目，那是他从业以来经历的最大的项目，工地现场非常震撼，所面临的挑战也是前所未有的。 语言不通，也没有翻译，他只能每天抽空背生涩的专业词汇，磕磕巴巴地和工程师交流，肢体语言、画图、有道词典，能用上的方法都用上，想方设法让对方理解自己的意图。专业知识方面不懂便问同事，并寻找相关图纸和资料，了解关键工序和工艺。 在保证进度质量安全的情况下来降低成本，是李汉峰工作的重心。为了减少损耗，他每天顶着烈日在各个施工点穿梭，发现分包商破坏成品和不清理施工垃圾的现象就及时拍照取证并写函沟通，为后期扣款提供充分的依据。如此铁面无私，他被工程师们取了‘分包杀手’的外号。 通过一年半的努力，A7区别墅顺利交工，李汉峰觉得付出的汗水没有白流，一种成就感油然而生。 △中建一冶承建的科威特866房建项目  全力奋战保施工用实际行动诠释铮铮誓言 2018年元月，李汉峰被调往一冶柬埔寨分公司担任项目技术负责人。尽管已经有了几年的海外实战经验，全新的环境还是给他带来了严峻的考验。一到柬埔寨，骤然袭来的登革热就给他来了个“下马威”，高热、剧烈的头痛，全身酸痛，整个人只能神情恍惚地躺在床上。 熬过了登革热，后面还要适应更严酷的环境。当时李汉峰所负责的项目位于西港奥特斯海滩，海边的紫外线非常强烈，裸露的皮肤很快就被晒脱皮，灼热的疼痛感钻心般一阵阵袭来。为了不被晒伤，李汉峰只能耐住高温，戴好安全帽，穿好长长的工作服。 一次，他从工地回到甲方办公室，脱下工作服摘下眼镜，整个办公室的人都哈哈大笑起来，原来，他脸上镜框遮挡的地方是白的，其他地方是黑的，直接被晒成了国宝大熊猫。 △一线施工现场 作为施工一线的地产管理者，既要在保障工程质量的前提下争分夺秒抢建，又要保持机敏的头脑，随时应对各种突发状况。李汉峰大部分的时间基本都泡在工地上，与钢筋混凝土为伴。 甲方时常碰到问题需要沟通解决，而路上来回根本来不及，为了节省效率，李汉峰干脆直接住在环境简陋的工地上。有时碰到新项目投标，巨大的压力熬得他整夜整夜难以入眠。按时上下班和正常的休息于李汉峰而言是奢侈的，用工友们的话讲他们的工作就是“5+2”，“白加黑”。 △一线施工现场 柬埔寨属于热带气候，旱季要遭受烈日炙烤，雨季洪涝灾害严重。不管是旱季还是雨季，施工人都要投入不同的苦战，尤其是项目桩基阶段，讲究短、平、快，施工强度非常高，需要配合天气情况抓准时机下手，克服各方面制约性难题。 一天夜里，暴雨持续了几个小时，刚进入基础开挖阶段的工地直接成了水塘子，李汉峰彻夜未眠。直到凌晨3点暴雨才停歇，他抓紧时间空隙，赶紧把挖机司机从睡梦中“揪”起来，司机不愿意连夜加班，他就当好言相劝、恳请司机帮忙，并拿出现金奖励司机，司机被李汉峰的真诚打动穿好衣服投入夜幕中，为基础施工抢回了工期，得到了业主的赞许。 △一线施工现场 连续9年没回家过春节这辈子最亏欠的是家人 长期在高压下进行快节奏工作的地产人，大脑和身体总是在超负荷地运转，日积月累下来不可避免地会出现各种各样的问题。脱发、尿血，李汉峰在最近一次的检测中被查出了肾病，即便如此，他也没有忘记自己的初心，依旧携带整个作战团队，传承中国一冶的“奉献、拼搏、进取、协作、诚信、创新”传统精神，践行“一天也不耽误、一天也不懈怠”中冶精神。 累累硕果背后，是默默的承受和担当。从业29年，李汉峰深深体会到，越是苦和累的项目越有成就感，工程完工后更是值得回味，每一次职位提升带给他的不是喜悦，而是重担和责任。家中祖孙三代都是一冶职工，坚守一线施工现场对于李汉峰来说已经变成了一种习惯。 对于建设事业，李汉峰竭尽心力，把自己所学所专长都全身心投入，然而对于家人，他却只有亏欠。国企对外派员工管理很人性化，每逢半年就可以回国休假20天，然而工作忙碌脱不开身，李汉峰已经连续9年没有回家过春节，亲人们都期盼着他今年能够回去，不料却碰上疫情，工作15个月未能回国。  △李汉峰在海外 因常年扎根在海外，照顾一家老小的重担全都落在了妻子一人身上，压力可想而知。年迈的老父亲心肺功能不好，不仅是慢阻肺晚期，还有严重的冠心病，每天靠大把的药物和家里的制氧机来保证身体机能，迷糊中时常惦记着身在海外的儿子。每次短暂的相聚，爷俩都要来一张合影，虽然脸上挂着笑容，彼此心里却明白，说不定这就是此生最后一张合影。 女儿自上学开始就缺少父爱的陪伴，变得有些叛逆，但在李汉峰心里，女儿还是那个在阳台探出半个身子，边挥着小手边喊着“爸爸再见！”的女儿。 每次出国前，李汉峰都执意送女儿上学，有次把女儿送到校门口，女儿只说了声“再见”就快速冲进了学校，后来看到妻子偷拍女儿的日记才知道，原来她是“不敢回头，眼泪已经在眼眶里打转，不能让同学看见，走到没人的墙角才敢让眼泪流出来，然后揩干净，装作没事一样走进教室”。 每每想到这一幕，李汉峰的眼眶都不禁湿润。然而，选择了这个行业就要面对这个行业所带来的一切，好的坏的都要一肩挑。 柬埔寨正处于起步狂奔的时期，保障经济增速的基础设施却依旧很落后，李汉峰表示，中国一冶隶属于世界五百强企业中国五矿集团（中冶集团），是以工程总承包、房地产开发、装备制造为主营业务的现代化大型企业和国家高新技术企业，作为中国冶建第一军不仅是在房屋建筑工程，公路工程、冶金工程总承包方面、在市政工程基础设施建设领域更能够用实力来说话，他希望发挥自己的力量，和一冶的拓展海外的精兵强将一起，为柬埔寨的建设发展添力！ 柬埔寨房地产网 · 人物采访专栏《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。 本期作者：静静微信号码：Hj1375348353 查看柬埔寨更地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨房地产网人物采访专栏（第十八期） 柬埔寨的各个商业领域中，但凡能够数得上来的人物，多是在自己的专项领域独树一帜。 能够布局多元化领域，例如香港巨石集团深攻金融、保险、地产三大领域，业务涵盖海外地产、股权并购、资产管理、保险规划、家族信托…等范畴的集团核心人物自然不会多见。我比较幸运，早年结识的邓镇岳先生是不可多见的其中之一。 邓镇岳 Darren巨石资本（亚洲）CEO巨石人寿CEO暨柬爱慈善基金会理事长 邓镇岳，男，1975年生，台湾桃园人。美国北阿拉巴马州立大学企业管理硕士，曾任新加坡银行私人银行部副董事，台湾庆丰富实业股份有限公司（上市公司）集团CEO。现任巨石资本（亚洲）有限公司CEO，巨石人寿CEO暨柬爱慈善基金会理事长。 01语速超快动作更快布局柬埔寨 邓镇岳是那种第一眼就会被贴上“菁英”标签的人。走路步履生风，气势凛然。与他交谈中，他总是会语速极快，令我忍不住就将大脑紧绷，高度集中注意力来听他讲话，生怕漏过他所表述的任何一条信息——因为他几乎不会讲废话，句句可称为科普。 除了步履生风，语速极快，邓镇岳对于金融等商业市场的涉足下手更快。 5年前的柬埔寨，房地产等行业领域皆炙手可热。2015年7月17日，在朋友的撺掇下来柬埔寨考察，邓镇岳对于这里未曾抱着任何期待，可正是这一次的无心之行，邓镇岳开启了人生的新篇章。 邓镇岳在短暂的考察中精准的将第一脚印踩向柬埔寨的房地产市场，立即向集团董事会提出布局建议，并在短短的几个月内通过董事会准许，于2015年年底进入柬埔寨筹划地产项目。2016年就敲定毕加索城市花园项目，2017年立即动工。  这动作，够不够迅速？ 毕加索城市花园项目也不负众望，是金边目前最深开挖项目（地下深挖4.5层，约18米），所有规格按照台湾豪宅规格设计，秉持地点第一，品牌第一，规划第一，物业管理第一，安全第一等六个第一原则，并在纽约毕加索国际基金会取得冠名认可后，将毕加索的光影画雕、艺术气息融入到地产项目上，为业主带来生活与艺术结合的现代艺术奢华人居。 这还是柬埔寨住宅演变史上的一次突破。  02重头涉入金融市场柬埔寨未来十年资金黄金时代 邓镇岳对此并不感到满意。 因为他的目光和专业强向能力，是在于金融领域，而香港巨石集团的主打产业，是人寿保险。柬埔寨现有的市场如果要满足邓镇岳及其团队作为主攻战场，地产、金融、保险三个领域任一不可或缺。 邓镇岳认为，地产并不是能引领柬埔寨多元化行业发展的主要因素。过去的十年已经是柬埔寨房地产领域最光辉耀眼的时期，未来十年将是是柬埔寨的资本市场建立的黄金时期。 加之2020年疫情冲击后，柬埔寨的房地产市场已经趋向于待消化状态，需要更的产业及投资进入，才能够增加市场产业多元化的增长，也才能够有更多的市场需求。 因此他将精准布局除了地产领域之外的人寿保险与金融证券市场。巨石集团在2020年初正式成立柬埔寨首家获准设立的台资保险公司，也成为柬埔寨第10家保险公司。 而关于金融证券市场，他告诉我，越南大约740多家上市公司，新贵未上市待上市公司约有800多家；泰国有800多家上市公司；印尼、马来西亚、菲律宾也分别约有600多家上市公司；而柬埔寨目前只有7家上市公司。 我大吃一惊。这个差别看起来触目惊心。这是为什么？ 邓镇岳回答我：因为柬埔寨的税制没有改革，正常的缴税对企业没有太多有益的意义，因此在税制混乱的状况下，通过一些手段，避开税金令企业获得更多利润空间，是大多企业乐见其成的。这个时期，加上没有证券市场的激活，柬埔寨多数企业没有上市的动力。 而他与团队考量布局柬埔寨的金融证券市场，建立证券公司的原因是，一如今柬埔寨的85%的商业活动都已经集中在金边，民众财富已经令中产阶级拥有了证券股票概念，面对柬埔寨即将要大力调整的税务制度，柬埔寨已经迈入资金市场活跃阶段。 二柬埔寨政府及证券交易所也在今年，及疫情中拜访许多商会及大型企业，鼓励企业上市。企业上市前的准备，仅路演阶段就会吸引很多国际投资者及券商等参与者关注。 三柬埔寨若有三百家上市公司，资本市场将越来越活跃。资金市场的活跃会令取得财富的一大波人，带动柬埔寨的房地产等领域发展。 03房地产领域价格上涨的三个主要阶段 邓镇岳在这个空当“科普”，房地产领域价格上涨主要有的三个阶段。 第一阶段是初生段，也就是基建时代。 是这个阶段需要靠基建来破除荒芜，为市场交易建立造梦的温床。 第二阶段是主生段。这个时期资本市场的蓬勃发展将为民众带动财富的活跃，从而让中产阶级崛起。中产阶级的崛起造就房地产领域的活跃，这个段也是相对扎实的房地产价格上涨阶段。 第三个阶段则是暂时无关的，市场的泡沫化阶段。 邓镇岳和团队对柬埔寨的未来金融市场看好，是因为金融会对其它行业带来很多活水。这是第一个主要原因，现在也是柬埔寨资本市场的形成期。第二个是柬埔寨会迎来一个5年的SOP（Standard Operation Procedure）时代-标准作业程序时代。 而看好金融证券市场的第三原因是人民币的流通与结算。柬埔寨的M2（广义货币供应量）85%是美元，因为无外汇管制，它也会允许人民币进入市场流通与结算，这将会对中资企业有一定的吸引力，促进柬埔寨证券公司的市场发展。 讲到之前为什么很多国际投资者不进来柬埔寨？ 邓镇岳分析认为是因为柬埔寨没有法源。柬埔寨的各行业法规都不够标准，企业没有保障，也没有信心。而现在柬埔寨政府已经意识到这个问题，在积极建立各行业法源，这将为国际投资者增加投资吸引力。 这些国际投资者进入柬埔寨市场，就将会需要很多商办住宿地产，这毋庸置疑会带领柬埔寨进入一个多行业市场活跃的时代，金融自然会是首当其冲。 以上几点，就奠定了邓镇岳与团队对于柬埔寨未来市场十年的基础规划。  04顺势而为柬埔寨市场整装待发 邓镇岳现有的项目中，最让我注意的是KY iCENTER柬埔寨首座超5A智能共享写字楼项目。这个项目规划前瞻，创新柬埔寨科技，也承载顶级工法。 将来它不仅是顶级智能共享写字楼，更是协助青年完成梦想的筑梦之地。 邓镇岳曾表示将在KY iCENTER成立金边青年创业孵育中心(incubator)，结合集团强大的金融投资背景、跨国资源整合优势，引进孵育中心。透过创业培训指导、法律/会计/财务咨询、路演推介、基金对接等支持，提供一站式服务，帮助柬埔寨有创意的年轻人完成梦想，创造柬埔寨原生独角兽公司。 ——这与巨石集团宣告的加大投资柬埔寨，发布四大计划 – 巨石人寿保险公司、巨石经济特区、巨石金融大楼和毕加索空中花园四大重点相彰，着实令我感受到了邓镇岳与团队对柬埔寨未来发展的信心，及与其共同成长的决心。 邓镇岳论及布局后谆谆教导道： 任何企业，到一个新的地区想落地生根长远发展，必须精准掌握市场未来5-10年的脉动。因为历史总是惊人的相似，所以一定要抓住机遇点，结合政策变动，及时调整企业状况，顺势而为才能掌握区域热钱，带来长远的繁荣发展。 我知道资本领域是邓镇岳和他团队的战场。但与他的交流后，真的看好柬埔寨未来的各行业市场空间。 也希望，疫情期所有的企业，都能够有抗风险能力，及时调整团事业体，强力关注自己项目产品的调剂，对疫情后的柬埔寨市场整装待发。 本期作者: Lucky微信号码：603024686扫码添加房小地了解更多项目信息查看柬埔寨更地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨土地需求非常旺盛，尤其是金边、西港、贡布等省份，土地价格连年上涨，不少投资者从土地买卖中获利。而在活跃的土地市场，也存在着许多风险，一些不良卖家会利用各种手段来欺骗投资者，其中有四种谎言最为常见： 联手他人制造土地便宜的假象 有一种诈骗情况是两个公司或两个人联合起来炒高价格，两人分别出售两块相邻的土地，其中一人故意把地价标得很高，例如一平方米140美元，而另外一人则把地价标得较低，例如一平方米45美元，买家一对比，最终选择了价格低廉的土地，还以为捡了个大便宜。 其实，这种手段已经不算高明，买家只要多走访当地的居民，了解该地区的实际地价情况，就可以发现其中的端倪。当看重一片土地时，可根据土地情况进行估值，大胆跟卖家还价。 吹嘘自己的土地被抢购一空 这是一些不良开发商惯用的伎俩，尤其是Borey项目或土地项目较为常见。在激烈的市场竞争中，他们为了让自己的项目更突出，便对买家实行饥饿营销，虚报销售数据，并谎称该项目卖得非常好，仅剩少量的几套，需要赶快抢购。 对于这种谎言不必理会，买房投资最关键的一点是从个人的需求出发，细心了解项目产品各方面的品质是否和自己的需求匹配，而不是盲目从众，看别人买哪个项目也跟着买。 谎骗附近有大型项目要开发 在柬埔寨有一种常见的诈骗情况，有些地主为了将自己的土地快速高价出手，故意谎称附近有大型项目要开发，事实上那里只不过是一片新挖开的土地，通常所谓的开发项目不过是个幌子，他们不会透露具体的开发商和项目信息。有些投资者一看周边的情况，误以为这片土地真的有上涨空间，结果掉入了地主的坑。 避免这种骗局比其他骗局更容易得多，因为大的开发项目是需要好多政府部门的批准，并且能获得批准的项目都是一些有固定资产，拥有丰富成功经验的公司。而如果是骗子，通常是没有真正的办公地点。 夸大房产土地面积 一些房地产交易也会出现夸大事实的情况。比如，在交易前卖方表示房产面积是6x16m，但实际上面积只有4×10m。在这种情况下买房会让你将来的房子面临拆除。有时买家会意识到这个问题，但有时他们也不会知道。 与相关当局检查物业面积，可避免这种情况发生。拥有LMAP类的硬产权，是有清楚标注边界和GPS坐标。所以这是最安全的产权形式。 不要让这些骗局吓到你，你要知道… 只要有好的规划和按照标准程序购房，在柬埔寨投资是有很大的益处的。首先，你要咨询一个值得信赖的房地产中介，因为好的中介是一个极好的开端。他们了解交易过程和市场诀窍。如果你还是担心自己受骗，在达成交易之前，请向律师咨询。 扫码添加房小地了解更多柬埔寨房地产投资攻略查看柬埔寨更地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨房地产网人物采访专栏（第十七期） 在柬埔寨房地产说长不长说短不短的十来年发展时间里，每一位进场的地产人就像奔赴港口的水手，在诱惑与危险并存的市场里跌跌撞撞，渴望在这片肥沃的土地里耕耘出果实，与它相伴相生。 本期人物采访的主人公于2015年来到柬埔寨，在过往的五六年间他已从一个白手起家的创业者成为了许多大咖土地投资人信赖的合作伙伴。今天，我们一起来听听他的故事。 林志滨柬埔寨亿丰地产投资有限公司总经理 林志滨从小生活在澳大利亚，曾在澳大利亚航空担任空乘岗位，2015年来到柬埔寨，与合伙人白手起家创业，成立了亿丰地产投资有限公司，主营业务为土地、房产投资咨询与交易。目前他所管理的企业在柬埔寨华人房地产行业中颇有名气，也是众多投资人豪掷柬埔寨的重要引路者。 0112岁留学澳大利亚游历全球40多个国家 林志滨来自中国宝岛台湾，12岁时父母为了让他获得更好的教育，将年幼的他送往澳大利亚留学，一呆就是20多年。 大学毕业后，体质优越的林志滨顺利进入澳大利亚航空任职，成为了一名帅气的空少。寄身于蔚蓝下的十年，他的生活与天空紧紧地绑在了一起。 在充满热带风情的海滩上冲浪，在北欧厚雪秘境里追逐极光，在古老的城堡寻找文艺复兴的痕迹......对于世界的探索和好奇，驱使他走遍了全球40多个国家。 *林志滨与公司团队合影 2013年，在外漂泊已久的林志滨决定回台湾定居，并加入一家房地产公司，正式迈出了他入行的第一步。 2014年，林志滨被派到柬埔寨帮开发商做开路先锋，考察市场，也是在这次机遇巧合之下，他发现这个国家和泰国有些相似，并且房地产市场尚有空白可填。 特别是金边清一色的房产中介公司，大部分只提供柬语和英文服务，针对华人市场的仅有少数几家。而参照其他国家的发展经验，在未来柬埔寨的房地产市场中，华人必将占着重要位置。 虽然还是个业内的半路子，但林志滨坚信自己的所见所感，回台湾后向同在澳大利亚长大的表姐夫发出邀请，希望能和他一起来柬创业。 半年后，两人带着6000美元初始资金坐上了飞往金边的航班...... 02看中柬埔寨房地产商机6000美元启动资金创业 十年的航司工作经验让林志滨对品牌和形象管理特别上心，丝毫不得马虎。本着最初的创业目的，林志滨将公司定位为一家华人房地产咨询机构，起名为“亿丰”，连英文也直接按照拼音的读法“YI FUNG”。 尽管初始资金不多，他们仍然坚持将公司选址在金边发展最早的区域--隆边区，租用了一个位于小巷子里的55平米斗室，员工仅有3人。 当时的金边房屋租金已经有所上涨，为了把钱花在刀刃上，林志滨和合伙人住在一家餐厅的二楼隔间，仅需$10/晚。环境尚可，只是除了睡觉再没有可以活动的地方。 干净整洁的衬衫、配色考究的领带、锃亮反光的牛皮鞋.....白天两人工作时的那一身打扮让人根本想不到他们居住的环境有多简陋。为了维持形象，他们还故意瞒着员工。 那时的他们也买不起车，同行业的公司都配上了路虎、雷克萨斯等豪车，他们只能骑着摩托车去见客户，还故意把车停到远处，再走路过去。带客人去看地时就租车，即使条件有限也要将服务做好。 这和他们之前在澳大利亚的生活天壤之别。作为空乘人员，原本林志滨可以安心地拿着丰厚的薪水，继续过着环游世界的美好生活，而他却选择了来柬埔寨，这个不起眼的东南亚小国创业。 *林志滨助力巴西柔术推广 公司刚开业不久，初次创业的问题就暴露，因为过于信任，林志滨将公司的财务将由2个外籍员工保管，没想到两人从中作梗，将公司仅有的一点现金捐款逃跑。 “当时我们几度产生了放弃的念头，但想着没有回头了，还是继续往前走下去。”林志滨回忆。 从危机中走出来后，林志滨转变策略，重新开始思考该如何快速将品牌打出去，让不断涌入的投资者们发现他们。 他把目光放在了机场通往市场的唯一一条大道--俄罗斯大道。这是80%的外国旅客来到金边会经过的路，两侧的广告牌更是曝光度最高的地方。 他开始带着名片一家一家上门洽谈，和有意出售的商家合作，让他们把物业交由亿丰出售，而条件则是让亿丰在店门前挂一张很大的横幅，上门用三语清晰标注，还必须配有公司logo。 这一创新的方式，他们在短时间内接到了很多咨询电话，业务量一下就上来了，让卡在瓶颈中的亿丰如沐甘露。 既然实力不如同行业的竞争对手，后来居上的他们更加发奋努力，每一个挂上出售牌子的物业就是他们争分夺秒要谈下的对象。随着挂在街边的横幅越来越多，“亿丰”这个名字渐渐印在了投资客们的脑海里。 03柬埔寨挖掘“钻石”的旷工只卖最有升值潜力的土地 与本地一众房产中介公司不同，林志滨一手创造的亿丰基本只做土地或带土地的物业买卖，现房租售只占一小部分，而期房是压根儿就没有。 他认为，自身房地产专业知识的缺乏是他们的劣势，而对当地市场的了解则是他们的优势，所以他们只确定一个方向，利用自身优势专心做好一个业务就是成功。 林志滨的观点在后来得到了很好的验证。当时在金边国际机场正对面有一栋物业出售，因为地理位置优越，即使不懂行的人也知道这是个大单，而对于林志滨而言，拿下这栋楼不仅仅能为他们带来收入，更是个品牌曝光的好机会。 他开始按照挂牌上的电话尝试联系负责转卖的人，没想到被拒绝了十多次都约不到见面的机会，越是被打击就越燃起他的斗志，林志滨持续不懈地“骚扰”为他赢得了与业主见面的机会。 而这位业主是香港一家上市公司的老板，年少有为，意气风发。在与林志滨的面谈中，他直入主题：“为什么我要把房子交给你卖，而不是century 21等其他大牌中介公司？” 林志斌倒吸一口凉气，将提前准备的内容复述了一遍，又说起自己对当下房地产市场的看法。他逻辑清晰，颇有见解，成功获得了这位老板的信任。在第一栋物业出售完成后，也将在柬埔寨置办的几个房产放心地交给他。 *林志滨在巴西柔术比赛中获奖 自2016年开始，西港经过一段时间的疯炒，渐渐成为国人出海经商的首选之站，林志滨敏锐地嗅到商机，前往西港多番考察。 他对比了西港市中心双狮地段的地价，还有沿海地区奥彻斯特海滩周围的地价，发现两者虽然相距不远，价格却相差了将近10倍。在双狮1000美金才能买入一平，而在奥彻斯特海滩仅需100多美金。 他立马将这一讯息传递给了与他密切合作的几位大投资人，定位在奥彻斯特海滩区域，再细化则是海滩通往市中心的沿海公路一带，这是当时被林志滨重点看好的位置。 发现“钻石”的他代表公司和投资人商谈，他们持有土地部分股份，但因为资金尚缺所以用分期付款的形式支付，双方也等同于共同持有关系。 以这样的合作方式，林志滨又先后与多位客户一起购置土地，成为了早一批入场西港的投资客。 2018年底至2019年初，西港因为网赌的兴盛进入巅峰期，林志滨理智窥探到房地产市场的巨大泡沫，认为时机已成熟，可以通知几位投资人开始出售土地。 在短短的1-3年时间内，他从投资选地到获利出场，帮助投资人获利数倍。 当时西港的地价已经翻了十多倍，除了分期的部分，亿丰还大赚了一笔，公司实力大增。有了之前的合作经历，林志滨带领亿丰再与投资人转向贡布省、金边市南部及西部地区，挖掘有潜力的“钻石”地块，互利共赢。 林志滨出色的服务态度，及丰富的柬埔寨地产经验，让他在不过几年的时间里积累了许多实力强大的稳定客户。 “我们只卖有价值的土地，只卖我们认为具有潜力的土地，这样才对得起客户的信任。”林志滨说。 平日里除了上班，他几乎把所有的空余时间都用于考察，金边、贡布、西港、巴域，在走遍了柬埔寨这么多省份后，他把目光锁定在了这4个城市。 金边他看好西部和南部地区，贡布则看好沿河及通往西港的公路一带。他将自己称为挖掘“钻石”的旷工，只有具备最佳地理位置、地形及价格的土地才能成为“钻石地块”。 04是大咖投资人的一把手也是为柬培养体育人才的柔术教练 时光飞逝，经历了5年多的发展，亿丰已经从当初的斗室搬到了银行总部云集的诺罗敦大道，现阶段的亿丰，领导为数15名的菁英团队，以更丰富并专业的资源，灵活运用广布全球各地的连结，为客户提供高端定制化服务。 在林志滨的带领下，亿丰地产投资有限公司在2018-2019年连续两年荣获了由柬埔寨房地产网颁发的『最佳僱主』及『 最受欢迎经纪人』两项大奖，以及『 最佳房地产奖』、『 首选房地产代理商奖』、『 销售经纪人奖』等多个奖项。 *亿丰获奖现场 由他们所经手的投资组合，至今已获得海内外众多投资人认可。包括Dufry （机场免税店），Europcar （汽车租赁），ZTO （中通国际物流），iOne （电子产品），Cmed（交易和分发），Allied Metals （商品出口），FuMing （新加坡30年的餐饮），TeaPlus （零售餐饮）等国际知名企业。 在公司内，林志滨待员工如同兄弟姐妹，相互扶持成长。在平日里，他常常要求员工参加体育运动，甚至为他们自费报班。 作为巴西柔术的传播者之一，林志滨还与一位外国好友共同组建了一个学习俱乐部，为柬埔寨培养更多体育人才。 *林志滨参与组建的柔术俱乐部 如今他的2名员工已从新手成长为了国家队队员，可以代表柬埔寨出战国际体育赛事，这让他十分自豪。而这两名员工也在空余时间教授更多小朋友，让这项体育在柬埔寨发扬光大。 澳大利亚航空的空少和柬埔寨房产中介公司总经理，这两段不同的职业生涯代表了林志滨人生的两条分岔路，无论他选择哪一条，都是完全不一样的生活；无论他选择哪一种生活，都会多多少少留有遗憾。 但，这不就是人生吗？ 柬埔寨房地产网 · 人物采访专栏《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。 本期作者: 柳柳微信号码：liuliu974236748 扫码添加房小地分享你在柬埔寨的故事查看柬埔寨更地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨房地产网人物采访专访（第十六期） 杨建平籍贯：中国.吉林出生：1955年学历：工商管理硕士资格：国土部城市土地经济研究员身份：北京中关村不动产商会会长（2008-2018）北京中海联行投资顾问公司董事长北京中海锐智科技有限公司董事长共发国际（柬埔寨）投资集团执行董事柬埔寨宜佳旅游发展有限公司代理总裁 当我接受关于柬埔寨房地产人物采访任务时，看到领导发给我这样一个人物介绍，一时间有点蒙。 “中国国家气象局卫星中心业务科长、中国国家科学院改造建设咨询服务中心主任、中关村科技园区管委会产业规划处处长、北京市中关村科技园区建设领导小组秘书处兼规划建设处处长？北京澳林房地产开发有限公司董事长、北京中海联行投资顾问有限公司董事长、北京中海锐智科技有限责任公司董事长？” 难道这样一个“高纬度、大跨界、深学时”的人物一直在柬埔寨吗？为什么会？   后来我通过一些朋友打听这位“牛”人，才知道他确实在柬埔寨，并且已经在柬埔寨房地产业耕耘和潜心研究柬埔寨多年，名声也很好，他是一位德才兼备的学者，在金边以及西港认识他的朋友的尊称他为“杨叔”或杨老师，我在接下来的描述中也尊称他为“杨叔”吧。  杨叔是1955年出生吉林，1958年随父母进入北京，在中关村科学院大院儿长大，就读中关村小学、人大附中、高中，经历了文革，被下乡务农，后又考上北京理工大学，研读无线电雷达专业，分配到中国国家气象局卫星气象中心工作。在工作中撰写了《气象卫星与国民经济应用》丛书。 后来，他又调到中国沿海开放城市负责科委、开发区建设等工作；再后来，又回到北京参与大规模的国家级中关村科技园区的规划建设；再后来——。 按照他的描述，从科学研究到行政管理、从中央单位到地方科委、从地市级开发区到国家级开发区、从房地产国企到个人咨询公司、从大甲方到小乙方、从土地一级开发研究到小型房地产项目，总之，作为我们房地产网所涉及的所有探索他都亲自参与实践过。约到杨叔，可以说我们柬埔寨房地产网是挖到了一个“宝”。 当我约到杨叔后，他并没有什么架子，很愉快的接受了我的邀请，并如约接受了采访。目前他在共发国际（柬埔寨）投资集团公司担任执行董事，柬埔寨宜佳旅游发展有限公司担任代理总裁，柬埔寨西港新城-金银湾国际旅游度假区管委会担任总顾问。 自我推门进入，从那个清癯的背影看转至慈祥深邃的双眼时，我不得不感叹——这是一位通身充满睿智，沉稳与从容的长辈。  他非常感谢能参柬埔寨房地产网的座谈，并且希望通过我们向目前在柬埔寨耕耘房地产的朋友们分享他对异国他乡从事房地产的感受，在接下来的采访中我们感觉到杨叔所讲的全部，都是在强调“土地是有灵性的”。 01对房地产了如指掌跨界追逐梦想的中国公务员 杨叔初识便坦言，他进入房地产已经三十多年。从九十年代开始，沿海开放开发，他就深入广西北海参与了那里的“革命性”的土地开发建设。并亲眼见证了这种“革命性”带来的弊端和房地产毁灭。 九十年代末，他又回到首都，用自己的亲身经验和教训参与中国一级土地开发的模式研究，并与人民大学土地系推出首部《中国土地一级开发试行条例》，自此，中国大地上不再有协议出让土地，全部进入一二级分级土地管理、开发、买卖的程序。 二十一世纪刚刚到来，他毅然决然地辞去国家公务员身份，投身到自己编制的规则里“畅游”，从城市规划到一级土地开发，从一级土地代理到二级土地招投标，从二级土地市场化到房地产建设及销售，他贯穿了整个中国房地产领域的全过程。 最后，他发起并组建了中关村不动产商会，该商会一直运营到今天。他的跨界运管，也仅是拾阶而上。他每一份工作，皆是在了解这个领域的需求，都是在研究和解决领域里的问题。  但于我而言，杨叔的从气象专业到科技兴市，从华侨投资区主任到中关村城市规划，从国家政策到房地产开发，以及后来的企业投资顾问、管理，杨叔的工作跨度不可谓不大，工作所需要的专业也不可谓轻易。 我手中这份履历，能看到杨叔每一份工作在漫长的岁月中沉淀积累硕果，而硕果也越发的令杨叔一转身便能散发出沉甸甸的厚重气息—— 杨叔是在1998年进入北京中关村工作，并与同事们一起获得了世界对中国硅谷——中关村的认可。从1998到2004年，随着中国房地产界的飞速猛进，杨叔领悟到我国房地产与世界房地产直接的差别，决定探求国际房地产市场和了解国际房地产的问题和经验。 2004年，杨叔考取了美国房地产投资师的资格证，并把国际房地产注册投资师（CCIM）等类资格教育与朋友们一起引进到中国。与此同时，杨叔发现了中国地产与其它国家的不同，也发现许多地区和国家还没有房地产的意识。杨叔借着2006年中国政府“走出去”的政策号召，在挚友的关照下和引导下，进入柬埔寨西港这片还未开发的淳朴之地——金银湾。  西港云壤金银湾，一块三十三平方公里，九十九年开发使用权的城市建设土地，这里由山丘、雨林、阳光、沙滩、海岸，是一个充满异域风情的世界。诸多的旅游因素基存，完全不同于中国的科技园区地产，甚至可以说在中国这样的可开发土地已十分难寻，云壤“金银湾”这片还未开发的土地令他怦然心动，杨叔在一瞬间决定为之而来，愿意与土地拥有者为伍，用自己一生对房地产知识的积蓄，挥洒在这片土地上。 这一扎头，就是十五年。 这十五年，不但那片土地改变了，杨叔也为中国投资者奉献出了他在柬埔寨的见闻等宝贵资讯，著两书名为《今日柬埔寨》与《尊重土地的灵性》。 02宏观观事微观处理解决问题的智者 杨叔年轻时的工作是从事气象卫星资料研究。这份从太空俯瞰地球的气象信息分析工作，在长达十年的工作中，为他养成了“提纲挈领”、“俯视微观”的宏观观事到微观处事工作态度，这种思想和能力的培育，也使得他极有敏锐的洞见能力及未雨绸缪的解决问题能力。 杨叔笑言，放眼全球，只有柬埔寨的国旗是以房子为标识的，而不是像其它国家是动物或者植物等标识。这从宏观角度看待，表明在柬埔寨1400年的近朝代历史中，柬埔寨的王朝历史一直都是在以人居演变为主的建筑文明发展史中渡过的。这个国家能保留下来的基建文明中，建筑文化是其中之一。这也足以说明，前赴后继，蜂拥而至的各国房地产投资人被引入柬埔寨，一定还有这一神力。 这个靠天吃饭的王国，半年雨半年旱。高棉历史上的多个王朝，至最著名的吴哥王朝，所有的朝都是非常考究的，大雨和干旱的防御和避险都可以在这些建筑中找到了答案。大小吴哥城池的穿水而建，与中国的皇都浅水为辅不同，这些城池与河湖滋养着高棉民族，相辅筑就高棉王朝历史的灿烂辉煌。也因此，柬埔寨的王朝君主似乎也都是以建筑成就来彰显自己治理王朝的主要能力，历史上多个王朝的君主几代才筑就如今遗留的恢弘建筑。 为此，杨叔认为，柬埔寨是一个很崇拜建筑文化、房产文化的王国。那么，在柬埔寨的房地产和建筑行业，一定也是对柬埔寨建筑历史的延续，一个属于柬埔寨高棉民族几百年未来的铺垫。  只有了解了高棉民族的历史，沿着柬埔寨的民族人居演变史，才能因地制宜的结合实地做好本地人所能需要和认可的地产。此外，杨叔表示，土地有灵，拥有灵性的土地如果被烂耕，破坏了地脉，损坏地下水资源，或者破坏了环境，也将造成无可挽回的自然灾害。  因此，杨叔告诫大家，如果拿中国的地产方式和文化来这里建造房子，用中国人的购房心理去向当地人推销房子，那肯定是不行的，2020年的疫情就很好的突显了这点。如此，中国的地产商想要在柬埔寨做好地产行业，是一定要做精品地产、做柬埔寨人需要的地产。因柬埔寨土地制宜，以高棉民族人为本。结合柬埔寨的建筑发展历史，消化本地佛教文化，按照当前柬埔寨新生代的消费理念来开发房地产，是每个开发者都要意识到的问题，做好了它，中国的地产商才会无往不利。 03不可复制的中关村同样不可欺负的柬埔寨 杨叔说，微观柬埔寨的地产，柬埔寨人的地产思维很有趣。现在的柬埔寨自己的大房地产商已经竖立了柬埔寨人对于地产购买的消费习惯与思维。以前柬埔寨人买房，偏爱天地和商铺，也就是目前的排屋。因为柬埔寨高棉人的佛教信仰，诚信、内敛，对于他们而言，贷款买房是新事物，一旦接受也非常诚信。这里人买房，如果贷款，土地贷款是土地贷款（无限资产），房屋贷款是房屋贷款（有限资产），在推销房子时也是这样分开说明的，这是因为他们的土地是永久使用权的。不像中国，一款贷到底，因为中国只有有限产权。 现在中国的按揭贷款等新概念进入柬埔寨后，这对于他们来说是无法理解的。因此，中国的房地产商如果想要赢取柬埔寨新贵阶层的认可，至少要尊重本地文化，充分结合本土国情与他们的惯性思维来改变他们的认知，赢取信任。 目前，在柬埔寨，尤其在西港，有很多房地产商都在考虑转型，但转型不能盲目。 例如，老一点的柬埔寨人，买的是田地，因为他们要生活，耕种粮食；中年的柬埔寨人，买的是天地铺，因为他们要做生意，又不与别人分享房子；新的柬埔寨人，接受了海外地产的影响，新贵阶层就会偏好楼中楼，既有独立，又有分享，既需要公寓的服务，又拥有舒适奢华的私密家居生活。SKY VILLA就是这样一个应市场需求而出现的产品。  我在好奇之余问了下，中关村在全球的成功有目共睹，那么柬埔寨可以复制中关村的哪些成功之处过来呢？ 杨叔答复，你问的是科技产业问题，回答是：不可复制。 中关村的成功发展是全球的个例，硅谷亦然。硅谷和中关村有相同之处，是在于这两处都是科技教育和产业聚集区，是小型科技产业公司及研究所扎堆的地方。它们不可复制的主要原因是教育资源和企业创新资源，例如中关村，仅中关村就有100多个本科大专院校、30多个研究生院校（没有本科生，只有研究生）、多学科的科研院所50多个、国家级实验室50多个。 这意味着国家的权力资源、高科机密研究，几乎都在此处完成。因此它的资源造就了这个特殊的地产产业（写字楼、办公楼、孵化器）。一开始国家并没有注意到这里，也不是国家发起的中关村建设。而是它已经聚集的资源，推动了国家整改此处，给予了一些政策，形成一个产业聚集区并活跃起来。 柬埔寨目前是不具备形成这等规模的产业园区条件的。唯一可能的，可能就是现在柬埔寨理工大学和综合大学附近，它已经形成了一个科技及新的商业区的雏形，那里的创新咖啡吧，已经说明了一切。 04不同需求造就不同地产功能特性将显现各省市的发展潜力 杨叔表示，微观看待城市发展，不同的需求造就不同的地产。城市的发展一定是分特性的。区域不同，为城市提供的功能不同。 例如，金边的塔仔山向西至加华、安达大厦，就已经自主形成了一条金融街区，它并不是政府主导的；金边的BKK区，它已经成为所谓的“蛋黄使馆”区；万古湖地区则是一个集中的办公商业区域，往南三环路沿线将是新的城市住宅开发区；钻石岛区域则将会是一个娱乐区，而这些都是由市场推动的。 再从柬埔寨全国宏观来看：主要功能城市：金边市将是一个政治、军事、经济、文化、医疗、金融的中心；西港市将是一个保函多国文化、多未来文化的不夜城，可以是堵城、欢乐城、旅游城，等等资源促使它会演变成一个类似香港的贸易及娱乐、旅游之城。杨叔所在的西港金银湾就是一个旅游区域。 暹粒市将会发展成为一个佛教或者宗教文化、旅游交流中心；马德望市将依托泰国经济，成为柬埔寨至带过经济的陆路交通口岸，也是柬埔寨老牌富裕阶层所隐藏地区，很像美国芝加哥，将来会是一个农业产品贸易主输出城。磅湛省，离金边最近，优势众多的领袖家乡，拥有资金和资源，东侧及湄公河流域交通必经之城，则会是一个新兴的繁荣教育和产业城市。因为道路基建已经大幅度开展，大学也在逐渐聚集，它已经具备了一个新经济形态城市的基本要素。  再看东南侧及东北侧与越南接壤的几个城市，白马、茶胶、干丹、菠萝勉、吉井、蒙多基里、腊塔纳基里，这些城市，不是沿海，就是沿边，都有一个特点，就是靠近越南。我们不要忘记，东南亚各国中，只有越南的超前发展的，也就是说，这些城市都会随着越南的发展而先于西北面的城市发展，再加上这些城市的自然环境。 就拿蒙多基里来说，常年温度保持在28度，位于一个气象学上所谓的“平流层”，这里森林资源丰富，不干旱不潮湿，天蓝地绿，沟壑水影清澈，将会成为一个精品旅游城市。 因此，地产行业的开发商一定要清楚市场与区域需要什么样的房产，或者什么样的房产能够引领市场。在经历了疫情洗礼后的实力地产商，就更要为此选择慎重。 话锋提到关于2020年疫情对柬埔寨的房地产影响时，杨叔表示： 虽然2020年的疫情对柬埔寨的冲击非常严重，近期疫情也有复燃的迹象。但疫情是全世界型的，它不是仅柬埔寨有。它对于全世界的国家来说都是有影响的，只不过国情不同，每个国家发展的阶段不同，那么受到的影响内容也不同。 柬埔寨在一个很疯狂的建设状况中遭遇疫情，因此我们会下意识认为疫情对柬埔寨房地产影响最重。 但实际上，比如我们看疫情中的中国，中国是在一个转轨过程中的。这催化了中国的转轨过程，使得中国的互联网商业进入一个炽热化的状态。虽然疫情对很多实体行业造成严重打击，但很多商业实体与互联网的结合，将中国的产能转化进入一个自供链接状态，这也是一种意想不到的业态，至于这个业态能不能长期延续还是一个问题，因为这个业态在莫种程度上制约和限制的基础生产行业的维系，会丢掉武术中国人的饭碗。 那么我们再看柬埔寨的地产，疫情为疯狂的建设带来了冲击的同时，也降温了一下很多疯狂的市场。在这一场疫情后，能够生存下来，成为赢家的房地产商，必然是以本地人为本，能解决本地人需求，并能布局未来的实力者，这也将能使柬埔寨的地产行业进入一个相对良性的发展阶段。  05把握机遇以本地人为出发点去经营 至于此外的其它，杨叔笑道，在柬埔寨的房地产行业投资，还要考虑这以下两大因素：一是宗教因素；二是气候因素。 宗教因素： 柬埔寨高棉民族的98%都信奉佛教，从通俗理解上讲，柬埔寨佛教是自教、小乘教、修自我的教；而对应的大乘佛教是上乘教，是高级教化的传承教。通俗一点说，大乘教像是一艘大船载人，船上百人意为普渡众生，船上不会允许有太富的人，也不允许有太穷的人，如果有人掉下去了，也一定要救上来，因为众生平等。所修炼的人，都有责任保护这一艘大船的所有人，都要修行到愿意普渡众生。而小乘佛教是一艘小船，船上一个人，修行自己也就修行了别人。如果遇难受到别人帮助，就会认为帮助他的人就是佛的化身。如果没能力救助别人，他们会觉得那要先保护好自己，修行好自己，保持干净和底线。 以此反观到柬埔寨的国情，在柬埔寨富人的财富毫无忌惮的外露，就是因为柬埔寨人认为如果自己没有财富，那就是自己没有修行到位，羡慕不来别人的财富。住大房子的人不担心住小房子的人仇富，那是自己修来的。而住小房子的人也不会去苛求自己一定要买大房子，只要能够生存就可。 了解了柬埔寨的佛教信仰，在考虑产业、产品、客户、用工的时候，你就会对柬埔寨的奇怪现象觉得理解了。否则，你死抱着中国开放三十年的人文处事经验，面对这里的人群，你会被折磨死的。  气候因素： 柬埔寨人因为是东南亚族群，是没有过冬思维的。他们不懂得，也不明白冬天是什么，就不会懂得要在夏天准备过冬的衣物和食品。什么是冬季思维？就是需要有存钱存粮的思维，这是高纬度地区国家的人群所必须考虑的，不存米粮水，不盖好房子就难以过冬。而低纬度地区的国家，千万年来的舒适环境令他们无需考虑冬季。 这种夏季思维久而久之就形成了，不愁吃（到处有可以待食的果品），不愁穿（没有寒冷冻不死人），大自然给了他们幸福，他们拥抱大自然（节假日去自然环境中度假），所以他们的幸福点不高，但幸福指数非常高。 了解了柬埔寨人的生活思维模式，也就知道了他们的生活需求，尽管现在住上了高楼大厦，融入自然的民族思想不会变。 把这两个思维综合一下，我们将它反观到柬埔寨的地产上，就要更谨慎了。因为柬埔寨人不一定需要大房子，他们对于房地产商品的需求是特殊的。而我们从事房地产行业的人群，一定要了解他们的宗教与气候因素，先把自己基本功做扎实了，扎实的做柬埔寨人所需要的产品，向百年老牌方向去发展，是绝对无往不利的方法之一。 金银湾就是此思维。在当初金银湾创始人跟总理谈话时，就表明金银湾将来会是“北上吴哥体验历史文化，南下金银湾休闲度假”的一个大型旅游基地，将会把国际游客及投资者的访问线拉长，从3天的行程至少增至7日。这将增加柬埔寨的国家旅游资源，为柬埔寨王国及居民都带来实质性的经济与文化发展。 金银湾目前的建设也真的做到了以人为本，以自然为基。杨叔认真的向我讲道，他们甚至在修路时遭遇古树拦路，就生生的修改设计，保留下那棵大树成为景观。金银湾的大片森林绿地中，房产寥寥。但，被它吸引的游客已越来越多。  这，大概就是杨叔所悟的，尊重土地的灵性吧。 后记：采访时间有限，文本有限。但与杨叔聊天真的是一种享受，那个短短的一个多小时，着实令我意犹未尽。我诚挚的希望能再次与杨叔有谈天论地的机会。 并且，在我们聊天的最后，杨叔温馨提醒在柬投资地产的同胞们，不要拿中国的经验来这里试探，搞规模化，因为那很大可能不会成功，只会成你人生的为败笔。 ——请牢记，这里不是中国，这是柬埔寨，一个佛佑的，有灵性的土地。 柬埔寨房地产网 · 人物采访专栏《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。 本期作者: Lucky微信号码：603024686扫码添加房小地了解更多项目信息查看柬埔寨更地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨房地产网人物采访专栏（第十五期）上世纪末，“走出去”已成为中国的国家战略，近年来，“一带一路”倡议的提出则进一步明确了“走出去”的重点方向。如今，千千万万的中国人和中国企业正扬帆出海，走向世界的大舞台。 本期栏目我们很荣幸邀请到了柬埔寨浙江经济特区的总经理赵先生作为嘉宾，向我们讲述他在柬埔寨闯荡18年的创业经历，以及在“一带一路”背景下柬埔寨发生的巨变。 赵苗章柬埔寨浙江国际经济特区有限公司总经理 赵苗章于2002年只身来到柬埔寨，白手起家从事建筑行业，创立了浙江东晨建设有限公司，被评为柬埔寨一级建筑企业，先后承建了柬埔寨当地诸多重大项目。目前为柬埔寨浙江国际经济特区有限公司总经理、浙江东晨建设有限公司总经理及柬埔寨浙江总商会副会长。  赵苗章来自浙江绍兴，像许多同行一样，年轻不过二十出头便踏入了建筑业，与工程相生相伴二十多载。2002年，因为一次机遇，赵苗章被外派到柬埔寨参与中国驻柬埔寨大使馆翻修项目，他与这个国家的故事就此拉开序幕。 “当时啥也没想，打算干个两三年就回国了。”赵苗章感慨，自己从来没想过能在柬埔寨待这么久。第一个项目完成后，赵苗章又相继迎来了第二个、第三个，随着接手项目的增加，他在柬埔寨的年限也越来越长。 经历了几年的打磨，赵苗章决定自己创业，成立了浙江东晨建设有限公司，先后承建了柬埔寨当地诸多重大项目，目前他的公司已被评为柬埔寨一级建筑企业。 在柬埔寨有些资历的同行，说起赵苗章和东晨建设都难掩钦佩之情。对于他而言，每一个项目从接手都交付，靠的不仅仅是专业技术的运用，更是每一位工程人的用心。 *赵苗章作为优秀出海创业者接受《梦想方程式》采访 作为极早来到柬埔寨发展的一员，赵苗章敏锐地发现，自2015年后，越来越多中资企业来到柬埔寨，渴望开拓新市场。 他从中嗅到商机，渴望用自己这十几年积累下来的宝贵经验为同胞们铺路，将中国创业者的精神在海外发扬光大，助力柬埔寨发展。 遵循“抱团发展”的理念，2016年他创立了柬埔寨浙江国际经济特区有限公司，主要承接国内优势产能以及受“两反一保”贸易壁垒影响的产业，打造国内企业“走出去”政策的对接平台和资源共享平台，为他们保驾护航。 特区选址在柬埔寨4号公路175公里处，项目占地500公顷。谈及定位原由，赵苗章表示，这个区域人口多，二是离港口近，离西港仅有50公里，离西港国际机场仅有36公里，离金边市国际河港180公里，地理位置便利，非常利于特区企业货物运输，降低物流成本。 *西港省长一行参观柬埔寨浙江经济特区 整个项目分三期开发，首期面积为130公顷，经济特区内建设有标准厂房、宿舍、园区商业、长期租赁土地、建设水站及生活污水处理厂，还有干码头及免税仓等。 在政策的便利性上，当地政府已经有五六个部门入驻，提供“一站式”服务，给予投资企业全方位的便捷配套。 目前，柬埔寨浙江国际经济特区的发展处于初级阶段，已经有40多家企业入驻。赵苗章介绍，他们主要采用出租土地的合作模式，期限长达50年以上，入驻企业可以选择自建厂房也可以选择租赁，比较灵活。 特区内大多数为劳动密集型企业，因为柬埔寨当地劳动成本相对比较低，工厂可以做原产地证，没有反倾销。另外，当地有9年的免税期，特区内会帮助企业将所有手续办好，优势明显。 “这几年到我们园区的企业，有几家企业他们刚刚来的时候是试探性的，比如说是租我们的土地，是租1万平方、2万平方，现在有的一下子扩张到10来万平方，8、9万平方米，每年都在扩张，说明他们的企业盈利了赚钱了。”赵苗章说。 随着政策的开放和外资的涌入，柬埔寨的经济特区越来越多，但赵苗章认为真正做的好的不过三四家。 “什么是我认为好的呢？第一，入驻企业对柬埔寨当地的贡献；第二，入驻企业的知名度；第三，企业真正的招商实力。” *西港省长一行参观柬埔寨浙江经济特区 赵苗章介绍，目前特区第一期已接近开发完全，第二个园区马上就会开工了，面积约有四万多亩土地，引进的第一家企业就是宝武钢（中国宝武钢铁集团），另外还设有一个化工园区，让更多大企业入驻。 除了经济特区项目，赵苗章也预示到本地未来住房需求，参与开发了房地产排屋园区，定位在3、4号公路交界宗周转盘3公里处，预计于今年12月正式动工。 赵苗章还有一个头衔为柬埔寨浙江总商会副会长，作为从浙江省走出去的企业家，他以帮助家乡企业在柬发展为己任，在商会贡献自己的一份力量。 “我们浙江企业每年来到柬埔寨的有几千家，或投资或发展。但我们觉得这几千家企业比较散，没抱成团，浙江经济特区可以让他们抱成团。在此前提下，发挥我们最大的优势。”赵苗章说道。 *赵苗章作为优秀出海创业者接受《梦想方程式》采访 18年的时间，可以让一个呱呱坠地的婴儿成长为意气风发的少年，也可以让一棵齐腰的树苗成长为合围的大树。而对于赵苗章而言，则是从一个普通的建筑从业者转变为一名带领家乡企业发展的优秀创业者的过程。 在谈及这18年来，柬埔寨的变化时，赵苗章感慨万千。“改变太大了。比如说是建筑方面，城市卫生方面，城市风貌方面等等。18年前我来的时候，整个金边市里有30%的路还是土路，最高只有六层七层。2012年以后大楼遍地开花，全部是高层了。” “现在金边86%的高层建筑都是中国企业在做，所以是中国的建筑企业一下子带动了柬埔寨的房地产、道路建设、城市卫生、城市风貌等行业的发展。” 强劲的开发和工业驱动助力经济特区迅猛发展，针对未来的规划，赵苗章表示，他们计划做一个更大的工业区，并希望将其打造成柬埔寨当地众多产业园中最大的一家，成为企业服务领域中的领头羊。 柬埔寨房地产网 · 人物采访专栏《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。 本期作者: 柳柳微信号码：liuliu974236748 扫码添加房小地分享你在柬埔寨的故事查看柬埔寨更多地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

投资柬埔寨，不论是出于购买住宅居住、商业还是农业目的，经常都会涉及到合法的土地产权，但根据《柬埔寨宪法》第44条，只有柬籍自然人和法人才能拥有柬埔寨的土地所有权，这成了投资者的一道门槛。 其实，外国人也可以拥有柬埔寨的土地所有权，大致的方法有六种：本地公司购买、本地人代替购买、获得本地国籍购买、与柬埔寨人通婚、经济和社会特许、长期租赁土地。  01.与柬埔寨人合伙成立公司进行投资  为了获得土地所有权，其中一个方法就是在本地创建公司。 创建土地控股公司的成本可能比建立其他类型的公司更昂贵，而且税收和管理成本也会更高。然而，对于大型投资者或房地产开发商来说，这些成本与在柬埔寨自由购买土地和房产的好处相比，可能是微不足道的。因为这样的公司有权购买任何可用的土地产权。 在本地成立公司后，可以公司的名义收购和投资房地产。但是必须确保该公司51%的股份是由柬埔寨合作伙伴所拥有。 尽管当地合伙人拥有公司的多数股权，但是外国人可以选择在公司内建立限制性合同，以保障自己的权益。例如： 授权书，代理人和股东协议。这些合同可帮助外国人实际控制公司和物业产权。 切记，一定要事无具细的写在的草案上。  为了规避风险，这里有一些小建议。例如： 在股东协议中，您可以建立两种不同的股份类别，每个类别都享有不同的权利。这样一来就可保证外国股东和当地股东拥有不同的权利。该协议可以限制当地股东一方有限的股权转让，任何有关委任董事或主要公司资产（如土地或房产收购）的决定都需要多数人通过，即（2/3）以上。 简单地说，这些机制使得当地股东所持的“多数”份额股份只成为一种形式，不允许当地股东对公司，资产和其他重大决策进行任何不受管制的控制。  02.通过本地人代替购买 以本国公民的身份购买土地是最容易和最省钱的方法，比起设立一个本地公司来购买土地容易得多。 最常见的代理购买者为外国投资者的妻子或合伙人，或是当地房地产机构或开发公司的代表。 简而言之，方法是通过本地人代理购买，投资者与土地所有者签署信托协议，以获得土地管理权。所有者再抵押土地并将其租给外国人。 双方之间的这个协议是一种机制，使外国投资者能够控制不动产有关的任何交易。但是根据法律，柬埔寨公民实际上拥有该物业的所有权。 如果想要通过本地人代替购买土地，需要通过4份文件：●抵押协议;●贷款协议;●租赁协议;●安全协议  一旦这些文件签署，该协议就具有法律约束力，并可作为对试图私吞您资产的代替者采取安全措施。 当然，最重要的还是找到一个值得信赖的代替购买者，这是非常关键的一点，以确保代替者履行法律义务。 外国人应该意识到，虽然通过本地人代替购买是外国人普遍的做法，柬埔寨当局也基本接受了这种做法，但是法律规定这种做法还是非法的。 如果您与您的代替者发生了严重争执，然后他游说柬埔寨法院保护他们对不动产的合法权益，法院可能不尊重你们过去曾经的安排协议，并维护本地人的所有权。  03.获得本地国籍购买  如果你获得了柬埔寨国籍，你就有权利合法购买柬埔寨土地。 1996年，柬埔寨就实行了以投资方式获得柬埔寨公民身份的政策。外国人获得柬埔寨公民身份有常规入籍、通婚入籍、投资入籍、捐款入籍，及出生入籍。 根据《国籍法》，在柬埔寨投资12亿5000万瑞尔（约合31.25万美元）并符合法定条件的外籍人士可申请投资入籍，对柬埔寨有特殊贡献或捐款12亿瑞尔(约30万美元)者可申请捐款入籍。 以投资者的身份申请入籍可免去一般入籍程序中的一部分，如拥有至少7年的居住权（如果在柬埔寨出生则为3年），流利的高棉语（说写），入籍的其他要求仍然适用。为了获得柬埔寨公民身份，必须得到内政部，部长理事会和总理的共识。 一旦获得公民身份，外国人就能以自己的名义拥有不动产。 此外，外国人可以向政府申请一些只有柬埔寨国民才能享受的优惠。由于公民身份的好处，一些国际公司通常会派代表到柬埔寨捐款、投资，以一名代表申请柬埔寨公民身份，再代表该公司购得不动产。  04.与柬埔寨人通婚 柬埔寨宪法规定：与柬埔寨公民结婚的外国人可以用配偶的名义在地契上登记不动产。结婚事实将对外国人拿到柬埔寨国籍帮助巨大。当外国人的国籍到手之后，可以将土地更改为夫妻名义共同登记。 这里注意到，当你还是一个外国人身份的时候，即便拥有了土地，写的名字也还是你爱人的，所以选择配偶的时候可不要被利益蒙蔽了双眼哦！另外，婚前在夫妇双方间可以拟定相关协议，可以确保即便你没有完全拥有土地，也仍有独自买卖土地的权利。 此外，柬埔寨宪法还规定：如果夫妻双方需要离婚或分居，土地和财产分割取决于法院裁决。异国婚姻需要外国人本国大使馆和柬埔寨多处政府机构的参与，比如外交部，国际合作部的法律和领事部门，内政部等等。 这里对那些想利用婚姻倒卖土地的人提个醒，结婚不难，想离婚分钱走人就没那么容易啦！  05.长期租赁投资土地 长期租赁土地是外国人常用的一种方法。 长期租赁可以管理和使用柬埔寨土地。长期租赁被给予权利发展土地和施工建设。但是，产权登记仍然是以柬埔寨公民的名义存在的，当然也不允许外国人转售该不动产。 租赁期限非常灵活，一般可持续50年、70年、或99年。但是请记住，长达15年以上的租赁必须在土地办事处登记才能生效。长期租赁包含开发土地及施工所需的权利和相关建设许可。  06.获取特许经营权投资土地  “土地特许权”是由主管机关自行决定并发布的法律文件所规定的权利，赋予任何自然人或法人或投资机构占用土地，并执行本法规定的权利。 经济特许受益人可整理土地进行工业或农业开发。土地特许仅在特许合同规定的时间内设定权利，特许面积不超过1万公顷，特许期限不超过50年，如果遵守出现问题，则政府的决定会被撤销。 外国投资者必须具备以下条件才能取得经济特许地的经营资格：●目前居住在柬埔寨；●拥有一家在本地注册的公司；●拥有一个有效的税标识号；●拥有一个活跃的本地银行账户   然后，投资者必须通过农业部申请其特定土地的权力。农业部、环境部、柬埔寨发展委员会、有关省政府当局和商业部的代表也需要批准申请。 在这些部门批准特许权后，总理办公室必须签署并授权农业部正式缔结特许权协议。特许权申请工作大致花费6至9个月时间。 这个部分的全部信息都经由本地专注投资与税务的律师事务所--柬埔寨DFDL 反馈并确认。 以上六种方法，便是目前柬埔寨最常见的关于外国人如何在柬埔寨拥有土地的机制。不过，任何国际投资都是风险与利益并存的，敬请各位投资者谨慎选择！ 查看柬埔寨更多地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨房地产网人物采访专栏（第十四期）​“天将降大任于斯人也，必先苦其心志，劳其筋骨，饿其体肤，空乏其身，行拂乱其所为，所以动心忍性，曾益其所不能。” 所谓从大业者，大多要经历一番挫折、困苦，在艰险的环境和严峻的考验中磨砺出坚韧的意志，增加聪明的才干，最终才能脱颖而出。 林坤，柬埔寨华人界的翘楚，精通5国语言的房产金融领域精英。在接受上天安排的重任前，他有过和舜一样畎亩劳作的经历，也感受过胶鬲贩鱼卖盐般的心境。 从昔日的难民到今天的杰出华人，他饱经忧患，在苦难中一步步崛起...... 林坤开源地产董事长 林坤，柬埔寨华人，加拿大约克大学商业学位，精通高棉语，汉语（普通话、广东话、潮州话），英语、法语、越南语等多种语言，柬埔寨金融银行界领军人物，曾担任各种中高级管理职位，包括首席执行官，目前身兼数职，担任开源地产董事长，大地佳誉国际学校董事长，柬埔寨投资者协会董事顾问，以及集茂（Chip Mong）商业银行独立董事，phillip Life Assurance (Cambodia) Plc独立董事。  出身华人家庭却因红高棉沦为难民 林坤出身在一个华人家庭，父亲是潮汕人，母亲是第二代华人。潮汕人向来就有生意头脑，林坤的父亲也不例外，他经营着粿条批发生意维持一家人生计，家境虽谈不上优渥，小日子却过得踏实富足。 然而，这份安稳的日子没能持续多久，就被残酷的红色高棉给打破。年幼尚不知事的林坤被迫随父母大哥一起被驱逐出金边，到贫瘠的乡下做起了放牛童，每天都暴晒在烈日下追着牛群跑。 那时候，饿死病死累死的人不计其数，或许是受上天眷顾，林坤幸运地活了下来。好不容易熬到红高棉结束返回金边，却发现战争已经摧毁了一切，他们变得一无所有。 不过，早早就经受挫折和磨难也历练了林坤成熟的心智，他决定尽自己所能为父母分担压力。先是跟大哥到奥林匹亚贩卖小商品，后来听说去泰国能打工挣钱，又和邻居一起涉险前往泰国，身无分文，没有交通工具，他们只能靠双脚徒步前行，几百公里的路，脚都磨出了血泡。 到了泰国之后，他们被安置在了难民营。因为战争的缘故，林坤没能好好完成学业，整个小学阶段断断续续总共也就只上了两个年级的课程，然而他从小就展示出惊人的语言天赋，本是艰苦的难民营生活却成了他学习的好环境。 当时难民营里汇集了来自柬埔寨、越南等各个国家的人，林坤在这里跟形形色色的人打交道，学习不同的语言，有时看到欧美面孔的外国人他就冲上去用英文搭讪，能多交流上一句他都无比兴奋。 一次，美国大使到贫民窟进行访问，需要招募临时翻译和帮忙登记表格的人，林坤自告奋勇，当起了小小翻译，别看他只是个毛头小子，做起翻译来却有模有样。美国大使看林坤如此积极上进，便帮助他以难民的身份移民到了加拿大。  出国求学打工历经底层人物的辛酸 第一次到加拿大，林坤感觉像是到了天堂，那里生活环境非常优越，靠着政府的资助，日子也还算过得下去。但林坤心里始终有一个心愿未达成，他想进入大学学习，他认为只有拼命读书将来才能出人头地。 于是，他放弃了政府的资助，到多伦多寻找求学机会。到达多伦多，首先要做的第一件事情就是找一个落脚点，跑了一整天，最便宜的租金也要300块，而林坤裤兜里就只揣着300块，为了不流落街头，他只好把钱全部交给了房东。 接下来，还必须想办法填饱肚子，林坤开始四处奔走，孤零零的一个人漂泊在海外，没有权势关系也没有学历背景，他只能硬着头皮到餐厅、商店、邮局、工厂打工。 可就算是苦累薪水又微薄的工作也有门槛，一次林坤去应聘洗碗工，刚开始老板一看他个头不高，体型瘦小，也不愿意接纳他，看他如此坚持才同意让他试试。 除此之外，挨骂受累也是常有的事，有一次林坤到邮局打扫卫生，当时时间已经很晚了，客人都走了，林坤看着空无一人的邮局感觉有些害怕，只能把随身听开到最大声，让音乐带走恐惧，结果却没听到敲门按铃的声音把老板晾在了门外，被大骂一通，还差点被炒鱿鱼。 为了挣到更多的钱维持学习生活，最苦的时候林坤同时打了几份工，凌晨5点就要起床出发，很晚了才能回到住处，每天只能睡3个小时的安稳觉。来回路途中都是大雪，凛冽的寒风透过单薄衣服缝隙吹进身体，只让人感到锥心的痛，林坤时常被冻得缩成一团。 打工生活艰苦，学习也不轻松，因为基础薄弱，他只得晚上学习英文和算术，足足准备了半年多才通过考试。而课堂上老师采用非母语教学，林坤需要比本地学生付出更多倍的努力。 “别人是走，我却要跑。”林坤这样形容。  为了节省时间，学习到更多的知识，林坤的休息时间几乎都泡在图书馆里，最长可以连续待10个小时，饿了就偷偷吃面包充饥。 在加拿大的时期，林坤不仅巩固了英语，还学会了法语。他对语言有着非常浓厚的兴趣，不懂就查字典，只要能是关于语言的学习都能带给他无尽的动力。经过努力，林坤最终攻下了约克大学商业学位。 对于所经历的这些，林坤也不觉得是吃苦。 “按照我们潮州人的观念和想法，你去给人家打工，即使没有工资那也是赚了，因为你是去免费学习经验，不需要交学费，学到的经验可以改变自己的生活。”林坤说。 苦难是导师机会留给有准备的人 毕业在加拿大工作一年多后，林坤给自己放了一个长假，回柬埔寨看望父母。这时渣打银行准备在柬埔寨开设分行，刚好缺一位经理。越南籍的上司一看林坤越南语讲得那么溜很是惊讶，一了解才知道他还会中英法等其他国家的语言，加上加拿大留学工作的履历，林坤被银行聘请，正式进入了金融业，没想到一进这个领域就做了20多年。 在这20多年里，林坤担任的都是高层职位，大客户贷款、贵宾服务、小额贷款等等他都有经手过，他还借助工作把银行业务和金融知识钻了个透，同时还在业内积累了极高的声望。直到现在做了开源地产公司的董事长，他也没有完全脱离金融业，而是同时兼顾其他机构的董事，例如集茂（Chip Mong）商业银行独立董事。  谈及为何转到房地产业，林坤刚开始认为银行金融业是比较保守的行业，对风险把控非常严谨，而房地产业往往涉及到大额的投资，需要一定的冒险精神。随着深入了解他发现，其实房地产也是一门专业的投资学问，稍有不慎巨额的投资成本就会打水漂，甚至有可能背负沉重的债务，而银行从业经验和金融知识可以对投资行为进行理性分析，并对风险作出专业评估，最大程度规避风险。 另一方面，普通人如果不具备金融知识就很容易陷入投资误区。根据对自身经济状况的评估，投资计划究竟是要3年还是5年，哪种储蓄方式可以合理理财，以固定收入为基础的还贷能力究竟如何等等，都涉及到专业知识才能进行分析。因此，开源地产便是从专业评估开始做起，慢慢扩大业务，直到现在可以承包顾问、评估、选地、注册、开发、销售、物业管理一条龙服务。 在林坤看来，全球经济正在发生转变，上升发展机会正在向亚洲地区倾斜。目前，发达国家的发展已经达到了一定的程度，而东南亚地区尤其是柬埔寨，还有很大的上升空间。拿车速来比喻，欧美市场的车速已经达到了80码，柬埔寨却才20码，有很大的加速空间，因此很多人对柬埔寨投资持乐观态度。 从宏观因素来看，柬埔寨政治经济稳定，与中国不仅地缘近，两国关系非常友好，柬埔寨对投资者的政策开放，柬中自由贸易协定正式签署又将促进农业发展，引发新一轮的投资热潮。 而纵观整个柬埔寨市场，首都金边的发展最为稳定，即使是新冠疫情的影响下，三四十公里范围内的地价几乎都没有下跌，而是在缓慢增长，这是因为随着城市化的推进，金边版图在不断扩张。与此同时，政府鼓励工厂外迁，促进外围发展。以51号公路巴登工业园为例，短短几年发展变化巨大，土地价值翻了几番。 深扎行业多年，林坤接触过不少中国投资者，有的人因为受骗对柬埔寨人印象非常不好，他希望通过行业经验和专业力量去帮助投资者解决难题，扭转中国人对本地人的不良印象。 “毕竟，我的祖辈是中国人，我的身体里流淌的还是中国人的血液。”林坤说。 柬埔寨房地产网本期作者：静静微信号码：Hj1375348353 查看柬埔寨更多地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨房地产网人物采访专栏（第十三期）​涉及到海外投资，尤其是柬埔寨房地产投资，时常会因为不熟悉当地法律法规，引起不必要的纠纷，为了避免这类情况发生，投资者应学会了解一些必要的法律知识。 本期专访，柬埔寨房地产网Realestate.com.kh特别邀请了华谊律师事务所的陈晓华律师，为大家解读当前投资柬埔寨房地产最常见的法律常识。 陈晓华 陈晓华是华谊律师事务所中国业务部负责人，也是微信公众号“柬埔寨法律商务咨询”的主要运营者。毕业于广州华南理工大学及澳大利亚昆士兰大学，曾就职于华润集团一级利润中心法律检察部，自2016年起在柬埔寨提供法律服务。 一、中国人投资柬埔寨房地产应注意哪些法律问题？ 陈律师： 投资柬埔寨房地产，可以分为前期、中期、后期三个阶段，分别要注意的问题是： 考察项目过程中，应关注项目开发商的基础证照是否合规齐全，主要包括：土地产权证、建筑许可证、开工许可证、销售许可证。 合同签订过程中，关注定金合同以及房屋买卖合同中约定的权利与义务。有时因对政策法规不熟悉，个人操作起来比较困难，必要时需依靠专业人士的力量，由专业的律师或经纪人陪同，一起完成合同签订事宜。 合同执行过程中，要注意实时关注项目进度与市场动向。 二、购买柬埔寨房地产的基本流程如何？ 陈律师： 简要来说，购买柬埔寨房地产的基本流程，一般是三个环节： 1、确认物业权属清晰，包括物业的真实产权人、确认物业是否存在查封或抵押情况，确认物业类型所需要的户籍问题（土地需要柬籍自然人或者柬籍法人）； 2、签订定金合同或买卖协议，确认产权过户和款项支付的重要交易节点以及违约条件；按约定内容缴纳阶段性房款。 3、办理与核实过户手续。 三、柬埔寨房地产投资中易被忽略的法律风险是什么，该如何规避这些风险？ 陈律师： 我认为目前比较容易被忽略的法律风险是某些楼盘违规销售的风险。 销售许可证是一个可以相对全面看问题的证照。由于办理销售许可证时，第一需要开设项目银行监管账户，以及缴纳保证金；第二需针对所开发的物业类型和面积缴纳申请费用；第三开发商需提供投资原始资金证明。因此，需要开发商具备一定的储备金。 但是，由于销售行为比较不容易被察觉，尤其是目前很多项目不在柬埔寨本地销售。所以，在开发商没有取得销售许可证的情况下，私自向购房者释放房屋价格，催缴意向金或定金的行为，规避法律规定，不易被柬埔寨财经部监察得知。 在未签署正式买卖合同的情况下已经缴纳一部分意向金或定金，这笔资金多数情况下无法退还。如此以来，业主的合法权益更加无法保障。 因此，我们建议客户尽量向开发商索要我们所提到的4证，土地产权证、建筑许可证、开工许可证、销售许可证。若开发商未能及时提供，建议购房者再多考察后再下决定。 △硬产权 四、柬埔寨房地产交易的尽职调查可能涉及哪些内容？ 陈律师： 一般尽调最基本的内容是：权属情况、是否存在查封、抵押等基本情况。 由于目前柬埔寨仍在发展过程中，并未有充足透明的信息平台以供公共查询。例如：法院的裁决信息、个人的征信纪录、行政处罚等信息，目前在柬埔寨还未能供予公共合法查询或披露。 这一点跟中国的投资环境还是有点差距的。 五、中国人投资柬埔寨房地产有哪些常见的误区？您遇到过什么比较特殊的案例吗？ 陈律师： 我想跟大家分享的案子，不是特殊的案子，反而是一个比较典型和全面的案例。 我们有一组客户，以3个受害者为代表从海外来到金边咨询律师。 案子发生在2013年-2014年，暹粒，项目占地22公顷，为集商城、酒店、公寓和游乐场一体的大型发展计划。项目过去1年多后，客户们察觉到不对劲，通过当地导游的传达才了解到项目停工了。倘若项目顺利，应该是在2019年就竣工了。 客户向我们律所提供了部分文件，我们发现，第一，当时销售合同不是地主或者项目开发公司签署的，只是区域代理公司签署的；第二，销售代理的授权文件也是授权关系不清；第三，客户交款也不是直接汇款给地主或者项目开发公司的账户，而是指定的其他人的账户。 随后我们对开发商公司的背景信息进行调查，发现公司的董事会成员已经发生了变化，当年有出面宣传或者作为法人代表签署文件的人，也陆续卸任。另一方面，由于土地产权信息缺失，土地的现存产权情况也不明了。 △网络配图 当时律师给客户的初步建议是，由2-3名损失金额较大的受害者先共同起诉，进一步搜集证据申请财产保全、将关联的公司和法人代表作为共同被告。但是，客户认为海外打官司太过麻烦，都持观望态度，受害者都不想做领头羊，不想折腾。 的确，由于案件发生于5、6年前，主导涉事代表人均为外国人，关联企业在管理人员、财务、经营场所、业务代理等方面混同，证据文件的整理和收集耗时耗力，法律关系错综复杂。在法律关系及法律责任的认定上，柬埔寨的法官也不容易做出认定。 最后我们给予客户的建议是整理整个案件情况，向柬埔寨财经部的一站式服务窗口递交维权申请。也许这个方式未能马上立即奏效，但借此希望政府为了更好的房地产发展，陆续提供更多的保护投资者的措施。 目前我们已经看到了柬埔寨政府在政策法规以及监察的力度方面所做出的努力和应对，例如，2019年11月，柬埔寨政府签发了《消费者保护法》以及《建筑法》；2020年1月20日，柬埔寨政府签发了不动产行业管理次法令。 △《建筑法》获国会审议通过 六、疫情给全球经济带来了前所未有的危机，柬埔寨房地产也遭受重创，您对此有什么看法？ 陈律师： 此次疫情，全球各个国家都会受影响，无一幸免。所以即便柬埔寨房地产遭受重创，我认为也只是一个阶段性的调整。 在调整期间，柬埔寨的房地产市场会逐渐回归本地化市场或者本地化策略，这大趋势是一个理性且健康的调整。从长期来看，这未尝不是一件好事。 目前，据我们观察，本地项目的开发策略已经开始与外资项目的开发策略互相参照与调整融合。例如：本地的排屋项目所提供的长周期付款流程，已体现在公寓领域。 公寓领域的所做的市场营销策略，也被本地的社区项目学习借鉴。 七、您对接下来想到柬埔寨投资置业的同胞有什么建议？ 陈律师： 我们的建议， 第一，做好前期的法律调查。在支付定金或者全款前，对该房产展开产权背景调查，由于现社会管理环境还在完善过程中，前期的产权背景调查虽然不能100%避免未来可能产生的纠纷或者造成财产损失的可能，但是这在前期，是相对有效的避坑途径。 第二，由于国际局势及外汇政策的收紧收严，我们建议客户要预留更多的时间做外币兑换和国际汇款的安排。 第三，我们建议客户在签订房屋买卖合同时，对相对重点的合同约定要谨慎博弈。 目前，由于疫情和全球局势的变化，开发商延期交房的现象屡见不鲜，违约金的约定是购房者维护自身权益的“有力武器”。 违约金成立条件、违约金比例，均需消费者认真考虑，只有合适比例的违约金以及有利成立条件，才可挽回损失，维护合法权益。 柬埔寨华谊律师事务所ETC LAW GROUP（柬埔寨华谊律师事务所） 是在柬埔寨王国律师协会合法备案之律师事务所，律所可提供中文、柬文、英文等多种语言服务。律所专注于提供柬埔寨房地产行业的法律服务，由于柬埔寨目前的法制环境仍在发展中,我所会在法律可⾏的基础上,从战略层面提出商业可行及合理的操作方案,从风险和收益的层面提供独立意见。目前为多家中资企业担任常年或专项法律顾问。 柬埔寨房地产网本期作者：静静微信号码：Hj1375348353 查看柬埔寨更多地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

新冠肺炎疫情无疑是2020年最瞩目的话题。在社会各界的努力下，柬埔寨的疫情已经基本稳定，各行各业均已复工，抓紧今年最后的一个季度大冲击。 疫情震荡过后，柬埔寨房地产也面临一些危机和困境。曾经每当夜幕降临后一盏盏亮起的万家灯火，因为租赁市场的短期低迷而陷入沉寂。 那么如今柬埔寨房地产的现状如何？租金售价是否下降？疫情过后将迎来怎样的发展机遇？ 近日，《高棉时报》（Khmer times）记者对话柬埔寨房地产网Realestate.com.kh首席执行官汤姆·奥沙利文Thomas O'Sullivan，针对上述问题做出了探讨。  一、贵司针对房地产例如租金、售价等的数据收集有多广？疫情是否对你们的数据收集产生影响？ 汤姆·奥沙利文：在当下柬埔寨房屋租赁市场，我们对于服务型公寓或其他类型房产的租赁数据收集是有限的。但可以肯定的是，由于疫情和出行的限制，今年的入住率会有所下降。不过在此前，这个数据一直以来是非常可观的。 受疫情影响，柬埔寨部分地区的租金下降高达30%，整个行业的房东不得不通过减免租金或采用其他措施以留住租客。 疫情也加剧了酒店经营者和公寓业主、房东之间的行业竞争，因为旅游业的停滞，不少酒店都转型将重心放在了长租服务，而且价格非常优惠。例如Naga金界娱乐城推出的超值房价，还有Patio等精品酒店，月租低至$350。 二、现在许多投资者购买的房屋都没有出租，是因为没有租客吗？还是因为房东不想出租？ 汤姆·奥沙利文：这和社会经济发展有一定的关系，一些房屋即使在疫情期间也保持正常的入住水平，部分房屋则被空置。 柬埔寨公寓市场有供过于求的预测趋势，尽管在未来5年内计划有超过10万套房源即将交付，但目前很少有大型公寓项目已经完工。这些公寓大部分由外国投资者购买，但租客却不全是外国人，而是蓬勃发展的本地中产阶级。虽然因为疫情使本地中产阶级的增长受阻，但未来将会快速回升。 此外，很多已经成功交付的房源在购买时都包含了开发商包租方案，所以这些房东不用担心没有租客，这变成了开发商或物业管理公司应该担心的问题。 疫情期间也有一些房东因为不想降低标准而选择不降租，但是大部分人都根据现状暂时降租，想等到市场回暖再恢复原价。另一点还要注意的是，这些房东在近几年获得了7%的投资回报率，我认为他们还是满意的，虽然现在的租金比以前少。 三、相比于去年，今年的租金是否下降？百分比是多少？租客是否能获得很高的租金优惠？ 汤姆·奥沙利文：当然，今年整个房屋租赁市场都陷入低迷，特别是写字楼和零售领域，租金至少下降了30%，住宅产品的租金则至少下降了20%。当然市场均价和最终租金是两个不同的概念，所以具体数据很难计算得出。不过租客在这一时期可以获得租金优惠，房东也能获利。  四、今年有多少套房源即将或已经交付使用？2021年又有多少个公寓项目完工？ 汤姆·奥沙利文：根据柬埔寨房地产网统计的数据显示，目前共有120个公寓项目正在建设中。这一数据会有所误差，因为我们对一些开发商的营销策略尚不清晰。 在接下来的3年内，这120个在建项目将为房地产市场提供超过9.1万套房源，其中约2.4万套计划将于今年交付。 但是我们预测一些项目会推迟到明年竣工，这并不是因为开发商现金流短缺，因为2020年完工的项目销售量可观。相反，推迟的原因为缺少建筑材料及来自中国和越南的技术工人。 值得注意的是，尽管受到疫情影响，社会经济遭到冲击，一些公寓项目如 Urban Village 一期等已成功交付。2021年，我们预测将会有超过4万套房源完成交付，这个数据可能还会更高，因为一些项目没有被我们统计到，而一些原定于今年交付的项目也推迟到了2021年第一季度。 五、本地购房者投资公寓是用于自住还是投资？二者占比如何？ 汤姆·奥沙利文：按照以往，公寓多受到国际投资客和在柬外籍自住者的追捧，但是在疫情期间，我们发现很多开发商产生了转变，将重心放在本地市场。现在越来越多本地年轻人及中产阶级倾向于购买公寓，这种热潮是以前没有出现过的。 此前只专注于国际投资客的地产开发商不得不调整策略以适应变化的市场，以提供更多受本地客户群欢迎的住宅产品。 六、房地产领域的现状如何？如今政府已制定法律限制开发商向买家贷款，这会对房产交易造成影响吗？ 汤姆·奥沙利文：地产开发商在疫情期间不可避免地会受到轻微影响。另外，大多数情况下房地产行业的细分领域非常广，我不认为政府对开发商的贷款限制会影响地产交易，因为本地银行才是柬埔寨房地产市场发展的主要支持者，他们会为买家提供贷款。 七、目前在首都金边有多少个排屋园区项目呢？ 汤姆·奥沙利文：目前金边至少有108个排屋园区项目，进度各不相同，其中有相当一部分已完工交付，非常适合租住。相比于公寓，排屋似乎比较难出租，但是在一些封闭式管理的社区中，排屋仍然具有较高的市场需求。目前还有一种观点认为，投资排屋的价值并不在于租金回报而是在于转售，当下大多数购买排屋的人还是用于自住。 八、金边新国际机场附近的房地产市场如何？是否已经开始活跃？ 汤姆·奥沙利文：目前这一区域的土地价格和房产价格已经明显上涨，未来随着新机场的建设，道路基建的逐步完善和大金欧市的发展，该区域的房价地价将迎来新一轮飙升。 免费咨询房小地了解柬埔寨一线投资信息查看柬埔寨更多地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨房地产网人物采访专栏（第十一期） 从上世纪80年代兴起，房地产行业经历了一系列的发展、调整和转变。从商品化到金融化，从重开发到重运营...这些无不体现出中国房地产市场在40年来的进步与成熟。 作为中国人的“命根子”，房地产作为支柱产业的高速发展也带动了行业上下游及相关领域的腾飞，其中建筑建材、机械设备、装修家居等莫过于一根绳上的三连环，互利共生。 本期人物采访，我们从现代建筑重型机械设备--电梯行业的角度来切入，听听一个在柬埔寨中国电梯人的奋斗故事。 鲁言飞 柬埔寨虏克电梯有限公司总经理 鲁言飞，38岁，山东烟台人，柬埔寨虏克电梯有限公司总经理。2005年至2018年期间一直从事电梯技术和生产工作，2018年来到柬埔寨，从事电梯销售，安装以及售后维保工作，擅长领域为全流程电梯技术。 从生产师傅到外贸员将中国电梯卖到伊朗 初识鲁言飞时未见其人，先听其名，让人很难不和《水浒传》里的鲁智深联系在一起。 鲁智深见义勇为、扶贫济困、热忱率真，胆大而心细，粗犷而有谋，这些性格特点恰好在鲁言飞身上都有所体现。 我心想，如果放在古代，他或许也是个有一番作为的英雄吧。 *在柬埔寨骑行的鲁言飞 鲁言飞出生山东烟台，个大臂壮，用南方人的话点评就是“牛高马大”，这鲜明的外表和他所学的机电一体化专业非常符合。 在南京上学4年，2005年毕业时班里超过半数的同学都看好房地产和建筑业的前景，跟风入行，鲁言飞也在其中。 来不及怀念美好的大学生涯，找到工作后，鲁言飞便收拾行囊赶赴苏州，开启了漫长电梯从业生涯的第一年。 不怕苦，不怕累那股干劲儿让他在领导面前留下姓名，风趣幽默讨人喜，路见不平拔刀助的个性更是让他在朋友圈里人气颇高。 毕业的7年时间里，他一路从前线生产，做到销售再到后期维护，历经了一部电梯冲破图纸爬进大楼里的全流程。 2012年，因为工作变动，鲁言飞搬到了温州，进入一家当地的电梯公司。除了普通的生产维护外，这家企业还做起了外贸，将电梯卖到伊朗等国家。 内行人都明白，重型机械出售只是第一步，后期的维护才是重点。 鲁言飞所在的公司将电梯卖到伊朗后，每每出问题都让客服好些忙活儿，只能找来技术人员帮忙。 其他人英文不好，更不想倒时差累着，鲁言飞的父亲是中学英语老师，自己平时也爱看美剧，模仿主人公说俚语，这活儿就落在了他头上。 为了解决时差的问题，鲁言飞找了家小宾馆，专门挑没有窗户的房间，在里面不分昼夜，只要客户有难题就随时起身回复。 在温州工作的那段时间，鲁言飞不仅掌握了许多实战销售技巧，提高了英语，还看到了国外的发展商机。 2018年，鲁言飞认识了女儿一位同学的爸爸，这位父亲长期待在柬埔寨，做服装加工，深入了解后他便向鲁言飞推荐了柬埔寨这个国家。  当时的柬埔寨，房地产、建筑业正在高速发展，与之沾边儿的生意都不要太火，很多国内过去的老板都松开口袋等着飞黄腾达。 鲁言飞一听，心里就按捺不住想去看看。买了机票，落地金边，在朋友的招待下考察了将近一月。 他发现，这里几乎拥有所有知名电梯品牌，但是售后水平还不如国内上世纪90年代，电梯维保服务奇缺，坏了之后也很难找到好的维修团队。 这对于做生产和技术出身的他来说，无疑是一片蓝海。 同年8月，带着金边之行的所见所闻，鲁言飞回国筹谋了一番，当了虏克电梯柬埔寨独家总代理，随后奔向了“大工地”--西港。 只身一人闯西港拿下白沙集团大单 别人的销售之路都是从跑客户开始，而鲁言飞的卖电梯之路，却是从“修”开始。 落地西港后，鲁言飞入住了白沙集团旗下的一家酒店。在办理入住时，他无意中听到前台经理要把12层楼的门牌全换掉，便随口问了问。 那位经理告知他，酒店里运行的两台电梯，是按柬埔寨人的习惯，将楼层设置成G、1、2、3....11层，而酒店是按照1、2、3...12的顺序装的门牌号，这样就造成了每层差一个数字，当地维保公司半年没解决，让他们经常遭到客户投诉。 刚好鲁言飞对那个电梯品牌的系统比较熟悉，于是便和前台经理说，先等等，让他试着调一下。 随后鲁言飞到顶层机房，打开控制柜柜门，前后只花了几分钟就把问题解决了。 *西港酒店安装现场 而正好这位前台经理的老公是酒店工程主管，正在为白沙一期的四台老电梯经常性故障伤脑筋，得知消息后立马赶过来找到鲁言飞，直接给他在白沙公寓楼安排了个单间，免费住，只要能帮他修好电梯。 当时西港的物价非常疯狂，随便住一晚就要50美金上下，这次机缘巧合让鲁言飞省下了不少开销。接下来的时间里，他全力排除了那四台电梯的故障。 实力所在，又富有责任感和耐心，这样的人在西港并不多见。随后鲁言飞又顺利拿下了白沙皇宫酒店二期后面的项目，并且白沙集团旗下产业中的二十多台电梯，全部交由他维保。 就这样，在短短一年时间里，没有背景没有关系的鲁言飞在金边、西港先后拿下了白沙皇宫、索卡酒店、新永利酒店等项目。*鲁言飞的办公室 “电梯是特种设备，作为公共交通工具，它关系着人们的出行安全，所以卖电梯从来就不是一蹴而就的事情，做电梯销售首先要有的，就是耐心。”在此前的人物采访中，鲁言飞曾说道。 就像他本人一贯的做事风格，鲁言飞始终恪守着诚实、守信、负责的工作信条。 不靠“酒桌文化”佛系跑业务也能迎来春天 稍微有点社会经验的人都心知肚明，喝酒是免不了的。 酒是人情世故，是社交修罗场的利器，既可直抵对方的心窝，又能促成业务往来。 然而鲁言飞之所以能拓开柬埔寨的电梯市场，在各大开发商承包商之间周旋回转靠的还真不是酒。他不仅不好那两儿口，还过敏。 为了弥补在生意场上的不足，鲁言飞在山东老家的果园里研究种植了带有“虏克电梯”字样的苹果。 上门拜访客户就憨憨地来一句：“买电梯就送苹果，不买，也送！” 让许多历经社会磨炼，打算铆足了劲来和他谈判一番的人瞬间卸下伪装。 *鲁言飞自家种的苹果 正如他洒脱随性的生活态度，鲁言飞对于冲业绩，谈合作，拼事业的事情也特别“佛”。 工作是生活的一部分，兴趣爱好更是一部分的生活。 他热衷于骑机车、踢足球，加入了许多自发组建的团队，并在这些圈子里认识了很多好友。 他们可能来自中国、柬埔寨、越南、法国、新加坡、马来西亚等不同国家，却有着同样的偏好，俗称为“共同话题”。 *鲁言飞所在球队合影 他珍惜在柬埔寨打拼的时光，更珍惜与每个人相处的机会。 虽然结交了不少在对标企业里担任要职的朋友，但他从未带着有商业目的的心态去接近他们。 反而是拿真心交换，作为通关的密钥，在友谊的基础上再发展成商业伙伴。 “我有很多朋友，认识了2年才知道我是做电梯的，还抱怨我怎么不早点儿告诉他，可以给我介绍项目。” 鲁言飞只好笑着回应道：“如果我一早告诉你我是做电梯的，那你就不会和我做朋友了。” 仔细想想，好像的确是这样，毕竟在社会上人人都有一层隐藏的自我保护意识，有目的地的相识相处留在工作上还不够吗？ *鲁言飞所在车队合影 除了靠朋友之间的口口相传，鲁言飞也会有意识地结合本地做一些品牌推广。 柬埔寨雨季长，他就从国内订购一大批雨披雨伞，印上虏克电梯的logo，免费发放给他们。他还培养团队宣传意识，在他们去工地现场的路上，印发一些有公司和产品信息的单页。 *虏克电梯自制雨衣 平时，鲁言飞也会带领团队去扫街，只要遇到宾馆酒店就进去走访，发现有问题的电梯先免费维修，然后接后期维保，把印有二维码的名牌名片放在前台，反响非常不错。 *在宾馆酒店放置名片 鲁言飞对待员工的方式更是在柬企业的典范。他为每位员工购买机票，办理签证劳工证，还会自费为他们购买保险。最特别的是，员工在职期间的医药费全部由公司报销。 鲁言飞对员工的好，他们也都记在心里，用行动默默给他回应。 鲁言飞回忆，当时金边有个项目，客户急等开业，但是那段时间是登革热爆发高峰期，业主一早就打电话过来催，让他们抓紧安装。而鲁言飞只好抱歉，说工人需要休息，还和业主吵了几句。 结果当天中午，业主又打电话过来问：“不是说休息吗？工人都来干了一上午了。” 他才知道，原来工人背着他去工地干活了。因为这件事，客户也很感动，后面的项目自然也优先选择了虏克。 鲁言飞总结：事实证明，只要付出，迟早都会收获。 骑着机车做公益北方大汉的柔情似水 除了工作和生活外，鲁言飞也会力所能及地做公益。 他经常和车队里的人骑机车到各个省份去帮助农村贫困儿童，还加入了神奇高棉爱心公益团队。 前段时间当地一所小学失火，孩子们的书和学习资料都被烧毁了，鲁言飞就订购了一批新的书籍，给孩子们送去。 在柬埔寨的生活基本稳定后，他还把老婆孩子也接到这边生活，带着女儿一起去为社会做贡献。 *开机车下乡做公益 对于鲁言飞来说，他在这片土地上有所取之，也有一份责任去回馈，他喜欢柬埔寨的生活，也愿意包容这个国家的缺点，与她共成长。 一个人的伟大，或许不一定局限于他为社会付出了多少，他捐赠了多少钱，他修了多少楼，也可以是在工作和生活中追求每一份细节，为他人的安全着想，做到问心无愧。 *鲁言飞所在的车队下乡做公益 如果你在柬埔寨遇到一个骑机车的中国男人，不要以为他是横跨黑白两道的坏人，他可能只是一个柔情似水的北方汉子，在给孩子们送温暖的路上...... 柬埔寨房地产网 · 人物采访专栏 《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。 本期作者: 柳柳微信号码：liuliu974236748免费咨询房小地了解金边一线投资信息查看柬埔寨更多地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

根据柬埔寨税务总局通告，房地产缴税截止日期延长至10月31日，房产业主需按时缴纳税款，否则将面临罚款，具体税款可到所在省市的税务局或有合作关系的银行进行缴纳。 目前很多中国投资者在柬埔寨拥有房产，那么，对于房地产相关的税您了解多少？ 重点中的重点 -对于价值低于1亿瑞尔（2.5万美元）的不动产，柬埔寨政府不计征财产税-直接亲属或亲属通过继承转得到的财产不会产生4％转让税-偷税漏税的罚款为1,000万瑞尔（约2,500美元）至2,000万瑞尔（约5,000美元）和/或1至5年监禁，抗税者将被罚款500万瑞尔（约合1,250美元）至1,000万瑞尔（约合2,500美元）和/或 1至24个月的监禁-柬埔寨的财产税收计算在很大程度上取决于协商技巧、财产所在地，以及被委派的土地评估和估价委员会成员具体如何评估-柬埔寨财产税是外国投资者在计划购买柬埔寨房地产物业时需要了解的一个非常重要的方面。在过去十年中发生了很多变化，以前未遵循的现行法律，政府现在已严格执行，并且考虑将来引入其他相关法律细则。 本文将结合税务总局（GDT）的报告，详细解释税收对现已拥有或计划购买柬埔寨房地产的投资者的直接影响。 柬埔寨财产税-本税项旨在鼓励土地合理利用并使地方行政预算受益。财产税，官方称为TOIP或不动产税，适用于市级和省级超过1亿瑞尔（25,000美元）的物业。-“财产”一词是指土地、房屋、楼宇和其他在土地上建造的建筑物-财产税每年按财产税率0.1％收取。税基是土地的价值和建筑物抵减25,000美元后的价值。-土地、房屋、楼宇和其他在土地上建造的建筑物，由财经部依据细则（Prakas）建立的财产评估委员会，根据市场价格确定。-税基根据建筑物类型、楼层、物业的特定区域（主道还是辅道）和建筑物的年龄而有所不同。一般来说，超过10年的建筑和共管公寓楼的税额较高。 如何计算财产税？ 在计算财产税时，先确定80％的税基（根据财经部Prakas评估的价格）然后减去25,000美元（免税），来计得总额的1％。财产税= (税基*80%-$25,000)*0.1%税基=(土地面积*价格/平方米)+(负楼层建筑面积*价格/平方米)+(地面及各楼层建筑面积*价格/平方米)注意：土地和建筑价格标准参照财经部细则 Prakas No.273的附录建筑价格分为两大类：10年楼龄或以下和10年楼龄以上。再按类型分为3类：混凝土框架结构、半永久性结构、公寓建筑 财产税税基价格附录表（部分） 表中的价格是位于隆边区、马卡拉区、桑园区和堆谷区的实际确定的每平方米建筑物价格 （2018年更新的数据信息） 在下面的示例计算中，我们假设这个业主在隆边区有一栋4层楼的公寓。 我们假设土地价格为每平方米1,500美元。 这座钢筋混凝土建筑楼龄不到10年。 使用上表，按建筑物的每层计算税基，然后使用先前使用的财产税公式计算。 然后我们将得出这个估计：财产税= (($292,500)*80%)-$25,000)*0.1% = $209实例计算土地价格：$1,500/平方米面积：20m*30m建筑类型：4层公寓每层建筑面积：10m*15m楼龄：10年以下框架结构  财产税= (($292,500)*80%)-$25,000)*0.1% = $209请注意，这只是一个样本计算，可能会因为具体位置以及产权权如何在公寓大楼的单位所有者之间细分而有所变化。  闲置土地税 未使用土地税是对未建设土地和废弃建设用地征收的，这些土地位于城市和未使用土地评估委员会（ULAC）确定的区域。未使用的土地税是业主的责任，需要在每年的9月30日之前支付税基是每年6月30日由ULAC以平方米计算的土地的实际价值未使用的土地税按税基的2％计征此项税收出于不鼓励业主在特定城市的重要地段占据有价值的土地却不利用未使用土地的税收仅适用于土地估价和估价委员会确定的价值低于1亿瑞尔的土地。实例老街市内或沿街的地块 – 价格 $1,000/平方米面积– 200平方米未用土地税额= ($1,000*200)*0.2%= $400  物业租金税 物业租赁税由以下类型的物业收到的租金确定：住宅和商业建筑或其他物业用于工业和商业的固定设备水上房屋或船舶用作收费寄宿或营业地点空旷土地用于石山、矿山和煤炭开采，湖泊和盐田此项税款可向业主或承租人征收税额相当于总租金的10％，总租金体现在租赁协议中。 物业租赁税部分公寓大楼的单位租金可能不同。 税基一律根据租金的总额计算。 有业主物业在租赁协议中增加了10％租金，以抵消须支付的物业租赁税。  登记税 登记税，也称为转让税，对以销售、交换、接受赠与或投入资金的方式进行转让的房地产所有权或不附带建筑物的土地占用权，计征4％的转让税。 它由获得物业所有权或土地占用权的人支付，并根据转让时财产的实际价值计算。财经部Prakas第273号：第5条B节（不包括销售） - 本Prakas细则指的是通过继承方式转让给直系亲属或亲属的财产免税（2016年1月10日由洪森首相签署）。 该指令规定“配偶、父母和子女、或祖父母和孙子女之间的转移将不征此税。”此税也适用于通过缄默拍卖获得的政府扣押和/或止赎物业。 经过协商，可以根据实际的竞拍价格进行处理。实例登记税= (税基*0.4%)税基 (延用前文的例子) = $292,500登记税 = ($292,500*4%) = $1,170  牌照税 此类税收特定于企业主，并分为3类。小规模纳税人，独资企业或合伙企业 - 企业所有者的年应税收入从2.5亿瑞尔（$62,500）到7亿瑞尔（$175,000）中型纳税人，作为法人实体的合作公司、地方政府机构、协会和非政府组织，年营业额从$175,000到$500,000不等大型纳税人，注册为合格投资项目（“QIP”）的企业，并经柬埔寨发展委员会、政府机构、外交使馆核批的年度营业额超过50万美元的国际组织和其代理机构。牌照税的须知具有多种商业活动的纳税人需要为每项活动支付单独的牌照税。如果附加业务符合主要业务活动，则将其视为牌照税的征税标的。如果企业在不同的地点或城市设有分支机构、仓库、工厂或工作间，则需要向分支或附属机构所在的税务机关支付附加的300万瑞尔（$750）的牌照税。在同一地点（市 - 省）设有分公司、仓库、工厂和工作间的企业只需缴纳一项牌照税。在一年的前半年内开始营业的纳税人需要全额缴纳牌照税，而在后半年的后6个月开业的纳税人只需支付一半的牌照税。如果商业持牌人发生变更，但业务保持不变，而且新所有人是家庭成员或合法继承人，则无需另外支付牌照税。  非居民附加税 所得税 - 非居民或外国国民所赚取的收入，一般按10％的固定税率征税。 此项税收按“柬埔寨收入”计征，根据在柬埔寨工作时实际产生的收入计算。租金收入税 - 外国人所赚取的房地产租赁收入须缴纳14％的预扣税。 物业租赁税不同于此税，一般按10%向柬埔寨公民业主征收。 14%特别税率专用于外国人。资本收益税 - 在柬埔寨开展业务的外国人所赚取的收入按20％的固定税率缴纳利得税。企业税 - 外国公司赚取的收入和资本收益按20％的固定公司税率征税。计算应税所得额时扣除创收费用。 对欠税和逃税的处罚 除了增值税申报设定为当月20日外，每月末15日前，必须提交纳税申报和缴纳税费。3月31日前，须提交上年度的利润和牌照税申报并缴清税项。如果由分区税务部门或税务总局审计后的须重新评估税收核定的，则属于纳税申报延迟，因为在到期日未能缴付正确的税额。 延迟缴税将被计征应税额的10％至40％的罚款，加上按未缴税款月息2％的计收滞纳金，以及延迟提交收入申报的一次性罚款200万瑞尔（约合500美元）。违反“税法”和其他规定的其他处罚：疏忽（第9条第125条） - 如果税收欠付是处于疏忽而且差异小于10％，则罚款为未付税款的10％。严重疏忽（第9条第126条） - 欠付是由于严重疏忽导致且税收差异超过10％，罚款是未付税款的25％。逃税（第9条第127条） - 任何严重违反第126条的规定，在3年内或在任何特定时间内分别发生2-3次，均视为违反本条规定，罚款为未缴税款的40％。如果税务总局认为纳税人故意逃避或阻碍税务实施，则视其为刑事犯罪，将进行严厉处罚。除了前述的税收处罚外，被裁定有罪的纳税人还将被罚款10万瑞尔（约2,500美元）至2,000万瑞尔（约5,000美元）和/或获刑1至5年监禁。如果纳税人被判定为妨碍税务实施，如会计师和税务经纪人，他们将被罚款500万里尔（约合1,250美元）至1,000万瑞尔（约合2,500美元）和/或接受1-24个月监禁。  税务欠缴征收总局 在柬埔寨发展委员会（CDC）发布的一份报告中，解释了欠缴税应在欠缴税通知书发出后30天内支付。 如果纳税人未能在截止日期前付清，将在截止日后15天内发出催复函。 如果纳税人在此时间段内仍未支付，则适用欠税强行征收和单方税务评估。Prakas第74号 (2008年签发)“根据税涵的第109条的规定，递交税收通知提醒函，建立了税务管理对纳税义务扣缴人的财产的留置权，纳税义务扣缴人即应纳税的人，并且在提醒函明确指明。上文所述的财产包括所有财产，无论是动产还是不动产，有形财产或无形财产，但食品、衣服、炊具和礼拜物品除外。动产或不动产的留置权的有效性优先于之前或之后存在的其他所有对该责任人财产的要求权。对于在递交税收通知提醒函之日起15日内未缴纳的税款，税务机关可以协同警察和管理当局，没收罚款和征税费用责任人的财产。可以没收责任人的所有财产，无论这些财产是由责任人本人还是由第三人持有。除有效反证外，在责任人所在地查获到的所有财产均被视为属于责任人。不过，免除强制留置权的财产可免于没收。”财产没收包括冻结银行账户、取消进出口活动、取消纳税人的营业执照、以及扣押和出售其财产。  缴税人需要谨记什么？ 柬埔寨的财产税并不是一门精确的科学。 这在很大程度上取决于谈判技巧，您的财产所在的区域以及您所在地区分配的物业估价官员的评估。 这里列出的价格是样本计算，以获得一个物业投资相关税费的概念和大概数字。 单方税务评估、延迟提交税务责任和强制征税都会带来巨额罚款，是您需要不惜一切代价避免的。 了解基本税收准则和支付相应税款的时间表是确保物业安全的关键。 免费咨询房小地了解柬埔寨一线投资信息查看柬埔寨更多地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨房地产网人物采访专栏（第十一期） 柬埔寨这片东南亚投资热土上，从来不缺乏勇者与智者。十几年前来到柬埔寨的投资先驱者中，新加坡华人占据着举足轻重的地位。那么，与柬埔寨已有十年之缘，横跨农业与地产两界的新加坡逢来发集团二公子，对柬埔寨的房地领域来说，又抒写过什么的故事呢？一起来看看吧。  王佳競  Dylan   Ong Jia Jing逢来发集团执行董事兼总经理 王佳競，年仅26岁。作为逢来发集团的执行董事，主要负责集团里地产和农业部门日常运作，如销售，业务发展等，经常与董事长一同策划新地皮的收购案子。集团在新加坡交易所是主板上市公司，所以王佳競必须和银行、投资者、股东们时刻竭力展示好集团的良好形象，并紧密关注集团股票走势。王佳競目前重心倾向于农业部业务，例如木薯种植及深加工、本地市场销售和出口到欧洲市场，设立食品加工厂项目合作等等；对于集团致力于发展的农业园区项目蓝图正雀跃待试。 01埋头农场“木薯种植小王子“ 众所以为的，挥手间签约一期项目投资便价值高达10亿美金、仅在柬埔寨便有1万多公顷农场及其它地产项目的富二代，是不是多数都如上图，西装革履、光鲜闪耀、时刻霸气侧漏的？没错。不过，那只是聚光灯下。今天这位少年执行董事王佳競，想要近一步了解他，请一定扶好下巴。因为，他留给我最深的印象除了一连串魔性的笑声”哈哈哈“之外，就是脚上那双还沾带着泥土的平底鞋，以及发给我的这些大把大把的”土味“灿烂，淳朴与辽阔。  26岁的王佳競被业内一些人戏称是“地产小王子”。王佳競父亲王美发博士是在新加坡以大众住宅，经济适用房领域出身的商人，19岁时便在80年代以建筑商的身份成立了逢来发集团。集团自1988年开始建立了许多大众住宅项目，购物中心和一些商业地产；2000年成功在新加坡主办上市并转型为房地产开发商，在2002年开始推出首个永久公寓项目后，公寓市场日益火热。随后几年内陆续在新加坡推出至少8个项目其中包括商业楼盘，这为集团带来了超值收益，也从此令集团为跻身为聚光灯下的企业。2008年始，因全球面临金融危机，逢来发集团开始将目标瞄向粮食安全且有可持续性的农业，正式进入柬埔寨大力发展农业种植及深加工，至今集团已开发超过1万多公顷的木薯种植农场，并设立加工厂。  而王佳競也在十几岁时便跟随父亲多次往返柬埔寨，学习父亲如何打理柬埔寨的集团产业。王佳競说：“打从我14岁那一年，我一个星期只见到父亲1到2次，父亲投入许多心血和时间建立柬埔寨的业务，我能够拥有今天的一切，都是父亲的牺牲和功劳。”2015年，逢来发集团把视线集中在众人还未知的西哈努克省，收购第一片土地，正式启动集团在柬埔寨的房地产业务。不久后，便推出了首个永久综合发展项目海景苑，在去年已竣工。集团也在2019年与皇家集团携手合作，在金边推出第二个综合发展项目皇家铂晶公寓，预计3年后竣工。不久前还在新加坡交易所宣布，以约2200万美金收购在金边土地，准备在年底推出第三个房地产项目。 铂金公寓与海景苑 这看起来，是不是好像哪里有些问题？是的。十几年前就进军柬埔寨投资领域的新加坡逢来发集团，是众多国际投资领域中第一批下手土地资源后专注于农业投资的新加坡投资者。因此，虽然有着30多年房地产开发经验的逢来发集团，在柬埔寨至今，地产项目进展却如农业区域的投资一样，缓慢而稳重——而做为集团的二公子，王佳競与柬埔寨的十年不解之缘，大多数时间都泡在农场。对此，他哈哈笑道：“所以，我应该是个木薯种植小王子。” 工作时的王佳兢 02爱种植的小王子误撞“危机中商机” 网络上关于王佳競哥哥王佳明的新闻更多一些。不过，与哥哥一样优秀且努力的王佳競，是在柬埔寨再也找不到的第二个年轻、喜欢从事农业种植领域的国际投资者了。王佳競说，父亲自他幼年就带他进入商业圈子，见识过各种社会商业风情。新加坡读私立大学的少年时期，他半工半读的在自家农场度假村里从“包租公”开始，体会到了商业管理的乐趣。可喜欢农业和种植，却不知道是从什么时候开始的。18岁的他开始服兵役、20岁走出军区后第二天便加入集团工作。至今，王佳競在柬埔寨的土地上，一扎头，已然又过去四五年之久。 王佳競和父亲、哥哥 这个时期内，柬埔寨的投资领域，也在日新异的变化中迅速变得竞争激烈。当初有柬埔寨政府的外商政策吸引，累积1万多公顷的土地资源，发展到如今有很多加工厂及地产项目，成为柬埔寨屈指可数的企业之一；逢来发集团在十年前完全没有考虑过将农业度假村、农旅项目复制至柬埔寨，在柬埔寨投资的土地是百分之百专注种植和深加工。2020年一场突如其来的疫情，令全球商业饱受冲击，柬埔寨的房地产领域也不例外。 农场里的加工厂 逢来发集团在柬埔寨所开发的地产项目海景苑，预计交房于外国买家的工作也受疫情影响，只能延期交房，好在占比六成的本地买家没有影响。而王佳競所热爱的农业领域却出乎意料的在疫情带来的“粮食危机”中订单飞涨，农场的相关产业链也被带动，甚至于他的木薯淀粉订单已经排到6个月后，令王佳競已经紧张的认为自己重心工作短时间内是确保木薯淀粉可以按时产出，安全交付。王佳競对此感慨，哈哈笑道：“我护照一年99%的签证，在这十年来都是落章柬埔寨。这里有父亲投资的心血，不努力不行。时代变迁，柬埔寨的房地产市场有很多地方要改善，但农业是与民生息息相关的，是一个很精细的行业，需要用心才能有所收获。之所为种瓜得瓜，种豆得豆，有耕耘才会有收获。我们农业所要走的路将会很漫长，加上2020年疫情冲击时，农业项目为公司危机填补的风险完美对冲，让我意识到企业发展一定要努力全面。因此将农场提升为全方面的农业园区，会是我接下来更倾向的重点工作之一。”  03危机中产品互补企业应对风险的对冲能力是关键 疫情令地产领域近乎冷冻，但旗下农业项目却给集团带来沸腾的收益？！我闻之咋舌。王佳競笑着解释：集团聚焦的农业项目，是要以人为本的。农业产品产出，例如木薯淀粉，可以用来制做许多产品如（快熟面）、造纸、珍珠奶茶的珍珠，咖啡调味剂、味精、化妆品，等，用途广泛。 农业项目，从种植开始，至深加工，几乎是一个产业链。它涵盖了农业、地产、深加工、贸易等等领域，能够直接拉动当地经济增长与民众就业。因此，做为逢来发的二公子，王佳競在柬埔寨的这些年里，几乎全埋头在农场里，每周5天都吃住在农场，周末才会回到金边处理房地产项目及集团的事宜。他说，在这些年里，他将原始的手工种植木薯技术渐渐提升，带入许多机械化种植，不仅教会很多本地工人使用机械完成木薯种植，还拓开了欧洲的众多市场。这大大提高了本地人的就业率，也提升了柬埔寨的出口率。在他的农业版块，欧洲的市场中，主要有荷兰，意大利，法国，波兰、克罗地亚。其余的20%产品则是输送本地市场。因此，综合这些因素，在今年疫情冲击下暴露的粮食危机，才变成逢来发集团的一个获益商机——企业的全面发展，产品的互补，是应对风险、危机对冲时的能力之一。在近期，与丹麦一家144年的公司签署了谅解备忘录后，关于农场合作的第一期养殖业的投资项目金额高达10亿美金。王佳競表示，将会在自己的农场加入养殖版块及旅游体验版块，深度推动本地的旅游地产发展与就业率提升。  04安心工作是因为家里有个贤内助 繁忙的工作、突如其来的疫情，给王佳競带来的情绪负影响是——王佳競嘟囔道：疫情之前，一个月最少有一到两个星期可以见到太太和女儿们。但疫情爆发后出行风险高发，让他于今年6月和太太商量之后艰难决定，将精力百分之百投入在柬埔寨的农业工作，暂时不将健康风险带回家里。“我太太4月份刚产下我三女儿，在6月份女儿只有2个月大时，我必须离开家到柬埔寨监督农业部门，这对我来说是一个非常艰难的选择。没有人喜欢长时间不能陪伴自己的家庭，但为了责任，我必须努力把该做的做好。除开工作谈生活，我现在已经差不多15个星期没有见到我太太和女儿们了。我现在最想做的事情，就是能够尽快与她们团聚。”  在一边的一位同事淡定接话：“Dylan最大的爱好之一就是跟女儿们和家人们视频啦。”追问之下，我才得知，年轻的王二公子目前已有三个女儿，还有一枚25岁的娇妻贤惠。王佳競谈话中说到太太，说，“我太太19岁就嫁给了我。一路走来不容易，她不仅帮我生了三个健康又可爱的女儿，还在我建立我的事业里扮演一个非常重要的角色。我们虽然年纪轻，在生活里也难免会碰到许多纠纷，但庆幸都可以一一面对解决，维护我们这个小家庭。老实说，如果没有太太替我操持着家里的一切，我也绝不可能放心地在外国工作。家里那么多事情，一想到她一个人面对，我就觉得她很伟大。” 王佳競和妻子女儿们 对此我很惊讶。一是年轻的富二代早婚的不多。二是早婚的富二代肯拼又这么顾家的也不多。在农场里挖到因为战争遗留的炮弹，他能笑谈着炮弹居然还可以伪装成木薯样子；面对时不时跑出来的大蟒蛇、眼镜蛇他也能描述的萌萌哒；还会调侃自己因为和本地人一样爱吃油炸食品发胖会被太太嫌弃；却在谈起太太女儿们时一脸认真与天真，我甚至能在他眼底看到闪闪发亮的东西。我不得不对他肃然敬起。——小到企业的项目设计、种植，大到企业的发展、并购、战略合作，王佳競都认真而坚实对待。我能想象到他屏幕前的闪耀，背后是无数的汗水。但我想象不到，这样一个爱工作也爱家的年轻人，将来的人生会是何等的辉煌。而王佳競对我所描述的商业蓝图——一个农旅产业链，或者说是一个旅游小镇。它将以农业为基，地产为辅，旅游为导，将本地的民生之路盘活，发展商业的同时肩负起绝对的社会责任，更令我份外期待——这个年轻人，是值得我执笔广而宣之的。  柬埔寨房地产网 · 人物采访专栏《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。 本期作者: Lucky微信号码：603024686

文章转载自《柬埔寨圈儿》 2020年3月，新冠肺炎在全球爆发，柬埔寨房地产市场受到波及。日前，柬埔寨世邦魏理仕（CBRE）发布关于柬埔寨房地产市场第二季度的报告称：“疫情给房地产市场带来的恶果依旧没有完全显现出来，柬房地产市场的大部分领域，仍然呈现负增长。”这是自2016年以来，柬埔寨房地产市场首次进入“寒冬”时期。  那么，房地产市场的“寒冬”有多严重？ 抛开这一未免惊悚的结论，尽管房地产市场的“大部分领域呈现负增长”，据可靠消息源称，柬埔寨房地产市场在某些方面还是保持稳定发展趋势，甚至在某些地区还出现了新的项目和新的增长。 例如由国土资源部批准的关于城建的投资项目，同比去年增长了21%，写字楼租赁和商铺租赁均有增长（虽然其租金整体呈现下行压力），工业用地开发呈稳定发展趋势。 公寓：市场供应无变化 价格下行 今年第一季度（01-03月）伊始，因疫情防控需要，柬埔寨政府对社会经济活动实行了歇业和隔离政策，该政策在第一、二季度中（01-03月、04-06月），深刻地影响了房地产市场的发展，这种影响体现在市场对楼盘销售价格和公寓租金进行了一番调整，房地产服务业受到的打击最大。 世邦魏理仕的报告称，第二季度中，柬埔寨全国公寓的建成数目并未达到预期，这是由第一季度建筑材料的供应缺乏和项目歇业所导致的。 随着疫情缓和，趋势有所好转。记者近期到金边街头实地走访发现，已经有很多工地陆续复工，工地上机械轰隆运作，工人们紧张作业，独立碑附近的工地甚至到了晚上还在加班赶工，仿佛回到了疫情前的火热状况。 整体上，第二季度建成的公寓供应量和第一季度并无差别，尽管当前有少量公寓建筑正在逐步竣工，但余下的大多数项目，将要等到年底才能建成。 记者调查发现，报告中提到的“少量”公寓竣工项目，即包括Leedon Heights、王府观邸和 Grand Condo 7等三所新公寓项目，在第二季度中，它们正式向市场宣布出售。 而据柬埔寨最权威的房地产门户平台柬埔寨房地产网Realestate.com.kh的消息，一些实力项目在疫情影响下表现坚挺，仍旧有条不紊地施工，例如威尔斯公馆、紫晶壹号、sky villa、保利公馆，利鑫西港新城等。 △威尔斯公馆如期推进 第二季度，中、高端公寓项目的销售价格有所下行，其中，中端公寓销售价格下降了4.6%，而高端公寓的销售价格则下降了4.0%。开发商的推出的限期折扣公寓数目有所增加，但有开发商接受记者采访时直言，购房者通过和开发商谈判，最终成交价往往比折扣价还要低。 中、高端公寓的租赁也面临着压力，在租金上，两者分别出现了5.71%和7.25%的下调，其中，中端公寓的平均月租金为每平方米11.12美元，高端公寓的平均月租金为每平方米13.18美元。 ▲金边市某区的公寓价格进一步下行 有专家分析，价格下行对以房地产租赁业为主的服务商来说，或许影响很大，但对于以销售为主的开发商来说，价格的下行，会导致回笼资金缩水，进而导致资金链断裂，这种打击往往是致命的。 也有专家表示，近年来柬埔寨房地产市场价格虚高，疫情带来的销售价格下行，客观上来说会淘汰一部分投机者，有利于缓解较为严重的市场泡沫。 酒店式公寓：外籍人员逐渐回柬 市场需求或回暖 第二季度，金边市没有新竣工的酒店式公寓，该领域也没有新的项目推出。目前，该领域的供应数量是2,725个单位。 报告显示，第二季度中，A级和B级酒店式公寓的月租金，分别下调至每平方米19.24美元和15.42美元，与2019年下半年相比分别下降了13.45％和10.08％。 记者走访市场，发现不少原以外国租户为主的酒店式公寓，目前仍然空置。第二季度早期，有租户反映，一些业主担心租户逃离，甚至主动要求租户提前预付3-6个月的租金。 但疫情刚爆发时期，仍有大量外国租户逃离，这从根本导致了酒店式公寓的市场需求量急剧下降。  ▲酒店式公寓租赁低迷 此外，某些进入出租屋市场的酒店，也给酒店式公寓的运营商们带来额外的压力。库存供应的积极增长，和市场需求量的减少，使该行业的租金进一步降低。 但随着柬埔寨对外逐渐开放，入境要求逐渐放宽，以及柬埔寨学校的逐步开放，预期将会有更多外籍人员返回柬埔寨，届时酒店式公寓的经营压力或会得到缓和。 值得一提的是，在该领域，目前，BKK1仍是酒店式公寓供应的重点区域，其他区域包括隆边区和百适河区，也是酒店式公寓市场的显著构成部分。堆谷区预计在未来的供应中占更大份额。 尽管外籍人员逐渐回柬或将使酒店式公寓的租售行情回暖，但金边市某房产租赁经纪人却显得相当谨慎，他认为疫情虽然缓和但仍在持续，这给未来的房地产市场增加了很多不确定性，“最有可能的情况是，酒店式公寓出租依旧面临下行压力。” 虽然下半年政府鼓励经济实体积极恢复经营活动，但该经纪人表示，为了吸引租房客，不少物业的租金仍在继续下调。 写字楼：B级办公面积增7500㎡ C级写字楼空置率较低 世邦魏理仕的报告称，第二季度中，在金边中心地区，有五个新的写字楼项目竣工，其中包括位于BKK1区的Amass商办大楼，它的推出，为金边B级写字楼办公面积，增加了7500平方米。 余下的四座C级写字楼，分别位于BKK区、桑园区、棉芷区和隆边区，目前均已建成，为金边增加了约19600平方米的办公面积。整体上而言，金边的办公面积增长了9.45％。 该报告指出，到今年年底，金边中心市区办公写字楼面积（含A/B/C级）还将增加64,000平方米。 与此同时，办公室的使用面积却在下降，报告给出的数据为“使用率下滑4.51％”。记者调查发现，导致这一情况出现的主要原因是——一方面，新写字楼建成导致总供应面积的增加，而另一面，写字楼出租除已租赁出去的办公室有续订外，并无新增的租赁成交数据。 △AMASS商办大楼 总的来说，金边中心地区B级写字楼的租金价格，在第二季度中出现了较大幅度的下滑，报告显示，B级商业区和非商业区的写字楼租金分别下降3.14％和2.89％，但C级商业区和非商业区的写字楼租金却分别上涨了近8.00％和4.50％。 租金价格的变动，实际上反映了写字楼细分领域的入驻率，就目前而言，C级写字楼的空置率相对较低。 据了解，相比于西哈努克、暹粒等地区，金边写字楼租售受到疫情的影响更大。有行业专家分析认为，受疫情影响，参与经济活动的实体公司和人员减少，经营商业房地产的人员也在相应减少，整个市场体量也就变小了，而柬埔寨不少经济活动原来是由海外投资客组成，目前也未充分回归，而金边作为海外投资者的首选之地，自然首当其冲。 商铺：客流量剧减 物业租金下降 2020年，一个不可否认的事实摆在所有开发商的面前，那就是因由疫情对建筑材料供应所产生的影响。不少开发商均有类似观点：材料供应的延迟，工人的被动休假，大大地推迟了开发项目的工期。 记者调查发现，目前，位于金边市区的一些楼盘项目，最迟将在年底完工，一些项目的复工则遥遥无期。 在商铺、商超物业开发版块，不少开发商已将其复工计划推迟到今年下半年，甚至是2021年或者更迟。但已推出的商超物业，由于合同义务和租户装修已经开始，预计商超物业保有量不会过分走低。 世邦魏理仕的报告显示，2020年底，柬埔寨将有三个大型社区购物中心建成，将增加47,968平方米的商铺面积，例如Khalandale购物中心的竣工，就将贡献12,000平方米的商铺面积。 在租金方面，由于疫情的影响，国内大多数购物中心和零售商铺的客流量在第一季度大大下降，第二季度虽有所起色，但仍同比下降25%-42%。客流量是商铺的生命，没有客流量意味着商铺的关门大吉，由此而引起商铺物业租金的下降，就在所难免了。 ▲疫情之下，物业租赁价格下行 报告显示，柬埔寨各大城市的购物中心租金下降11.7％，零售展演场地租金下降2.48％。 持续的疫情影响，给租户和商超业主都带来了经营压力，记者发现，不少业主均通过与长期租户达成临时优惠协议，以挽留租户的续约。例如，曾有租户网上发帖表示，其店租于5月份开始，被物业主动要求下降300美元，此类案例并不少见。 工业用地：土地价格无变化 交易活动较少 一组世界银行给出的数据显示，由于全球新冠肺炎的爆发，在第一季度中，柬埔寨的服装、鞋类和旅行用品的出口增长率为7.5％，低于去年同期的17.7％。因此，工业领域受到疫情的影响也不容乐观，有专家表示，疫情对工业领域的冲击，将会持续一整年。 世邦魏理仕的报告显示，第二季度中，柬埔寨境内的工业厂房租金并无显著增长。当前，租金最高的厂房，主要集中在经济特区中，每月的租金为2.80-5.00美元每平方米，其完善的基础设备，可满足租户的需求。 而租金最低的厂房，则在城市边缘的工业集中地区，每月租金为每平方米1.80-2.50美元。值得留意的是，私人订制的工业用地如小型仓库、有空间品质或专业用途的规格厂房，它们的月租金介于每平方米1.80-5.00美元之间。 据本地媒体的相关报道，过去6年，金边市的土地价格一直在上涨，尤其是工业用地，诸如Street 2004、永盛路等路段的土地价格，当前已经因为太高而无法作为工业用地，因此，工业区也正在逐渐搬向金边市近郊。 ▲工业用地价格无显著增长 目前，国道3号、国道4号和环市3号等公路，因为土地价格适宜，正逐渐发展为新的工业区和物流中心，因为交通上的便利，为柬埔寨商品的进出口提供了方便。 总体而言，柬埔寨的工业用地价格并无多大变化，但受到疫情影响，工业用地交易活动，也几乎停摆。 结语：随着柬埔寨当局逐渐开放航空管制，鼓励经济实体恢复经营活动，越来越多的外籍投资者回柬，或将促使本国社会经济逐渐复苏，进而刺激房地产市场交易再次活跃。但是，柬埔寨各个经济领域普遍依赖外资，在因疫情而导致的全球经济衰退的大背景下，经济活动是否会如预期那般回到正轨？房地产市场是否会顺利度过这个“寒冬”？依旧需要再观望一段时间。 免费咨询房小地了解柬埔寨一线投资信息查看柬埔寨更多地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨房地产网人物采访专栏（第十期） 他从事房地产推广8年，从台湾一路做到大陆又做到柬埔寨，一路走来始终如一；他是台湾、大陆、柬埔寨三地房地产发展的亲历者和见证者，深入透彻了解市场；他曾在3年半时间创下2500套房的销售传奇，被国内海外地产圈封为“渠道之王”； 他就是著名房地产研究专家、东南亚投资特邀嘉宾——蔡为闳先生。 蔡为闳蔡为闳先生，来自台湾，目前定居大陆，代表开发商推广柬埔寨房地产。曾担任金边巴厘岛公寓项目的销售总监，三年半时间销售2500套房，曾担任摩根集团中国区暨亚太地区总经理并在2019年创下西港销售传奇。  01利剑出鞘3年半售出2500多套房 2013年，台湾房地产第五次涨跌循环达到了上涨的峰值，开始进入新一轮的下跌段，交易急速冷冻，行情渐渐走向衰落。彼时，内地的发展速度却在不断提升，而东南亚房地产的投资热才刚刚开始，尤其是柬埔寨，航班几乎班班客满。 在蔡为闳看来，柬埔寨正处于开发周期的低洼阶段，相较于东盟十国还位于初升段，后续将有跳跃式的爆发力。 加上美元资产这一得天独厚的外资优势，在未来十年美元仍是全球货币霸主的大趋势下，柬埔寨便是亚洲范围内进行海外资产配置的首选国家。而与中国的睦邻友好关系，对外资的包容开放等多项优势更是其他国家不可比拟的。 作为增长强劲的新大陆，柬埔寨房地产领域吸引了无数投资者的目光。许多台商看好这里的前景，纷纷奔赴过来投资。当时担任金边巴厘岛公寓的销售总监的蔡为闳，犹如利剑出鞘一般，在短短三年半时间就带队售出了2500多套房，直到项目推到6期，他才转向山东，与太平洋房屋联合销售尾盘。  02遭受败绩所有人都离开仅剩他一个 提到柬埔寨房地产行业，可谓贤能齐聚，蔡为闳也跻身市场资深专家行列，在圈内名声赫赫。然而很多人不知道的是早期的他在大陆的奋斗之路并不是那么平坦。 起初，他们用台湾的思维和打法看待内地市场，结果发现完全不接地气，一出手就碰了一鼻子灰。更重要的是，当时在总体库存的压力下，央行和银监会发布了房贷松绑政策，各大城市房价集体飙涨，购房者关注点都放在了国内，根本没人有心思和心情理会东南亚房地产。 “恰逢端午节，所有人都回台湾过节，收假结束时却只有我一个人回来。大家认为大陆地区的客户不像台湾、香港、新加坡、马来西亚、韩国的客户那么好操作。”蔡为闳说。 当大家都离开了，仅剩蔡为闳一个人时，他也顿时感觉失去了方向，不知道下一步该怎么进行。到了10月，公司下达了一份通知，让他转做分销公司，甚至不再支付工资。 一切来得很突然，但蔡为闳并没有消极懈怠，他开始积极加各种金融产品、投资产品的会议，并悉心揣摩投资者的心态，结果开始各种爆雷、打房政策出台、微型贷款纷纷出现，蔡为闳告诉自己，机会来了！  03始终如一被海外地产圈封为“渠道之王” 紧接着，蔡为闳便开始拜访各家渠道公司，可面对这个初出茅庐的“毛小子”，很多公司第一反应都是谢客，蔡为闳因此吃了不少闭门羹。有一次，他到一家公司等了整整3个小时，结果没等来项目总经理，等来的却是助理一句总经理今天没空。 一趟又一趟地跑，遭遇了一次又一次的碰壁，屡次被拒绝的蔡为闳有时也会感到身心俱疲，但他选择坚持了下来。后来，曾经让他等了3小时的项目总经理也佩服他的坚持，即使不接柬埔寨的项目也陆续介绍客户给他。 与此同时，蔡为闳不停地加强自我培训，提升自己的宣传能力。激活、培训、搞活动他样样不拉，各项说明会和项目发布会上都有他的身影，客户觉得晦涩难懂，他就用说故事的方式呈现为什么柬埔寨在东盟国家里是第一选择。 回顾一路走来的历程，蔡为闳感叹，始终如一真的非常重要！正是因为在这条路上坚持了8年没有改变，才有了今天的蔡为闳，国内海外地产圈都称他为“渠道之王”。  04远观未来将继续为发展添力 进入复杂多变的2020年，柬埔寨受疫情冲击影响明显，短期上行通道受到了阻碍。蔡为闳认为，疫情风浪之下，各国无一幸免，不过危机之中也蕴含着转机，政府应该借由这次机会，寻找突破转型的方式。 “我认为柬埔寨将进入下一发展阶段。此前6-7年的柬埔寨依靠房地产蓬勃发展，带动相关产业一同增长后，将进入产业的升级，只有进入更高端的产业内部才能赚取更多的财富，才能吸引更多的外资进入柬埔寨。”蔡为闳说。  另一方面，柬埔寨处于初升段，可发展空间还很大，目前所有产业的升级、行业的演变、消费的进化都是三级跳。疫情给柬埔寨带来了巨大的挑战，但只要往对的方向弹跳，发展速度将远超邻国。 但对于想借此时机抄底的投机客，蔡为闳认为柬埔寨没有抄底一说，真正好的项目只会按照时间节点上涨，真正有实力的项目，位置又无法取代时，是没有大幅降价的理由的。总体来说，柬埔寨相对与邻国还有一段迅速爬升的空间。 蔡为闳也建议想到柬埔寨闯一闯的同胞，不管是到这里淘金或是投资、务工，都要考虑清楚，现在的柬埔寨已经不是5、6年前的状况，这个国家在进步，人民也在进步，需提前考量好自身是否跟得上这里的速度。 远观未来，蔡为闳还将坚持东南亚房产，尤其是柬埔寨，他认为海外房地产已经成为他血液的一部分，他将继续扮演好渠道之王的本分与责任。  柬埔寨房地产网 · 人物采访专栏《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。 柬埔寨房地产网本期作者：静静微信号码：Hj1375348353 查看柬埔寨更多地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

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